本文為李伯喬先生在2024觀點(diǎn)住房租賃大會(huì)發(fā)表的演講

李伯喬（華潤(rùn)有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人）：各位上午好，我是華潤(rùn)置地有巢公寓的李伯喬，今天來(lái)跟大家分享保租房行業(yè)和有巢發(fā)展，包括有巢發(fā)行保租房REITs的經(jīng)驗(yàn)：

十九大中央提出“房住不炒”“租售并舉”，租賃住房行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，2017年-2018年是行業(yè)培育期，政策重點(diǎn)是鼓勵(lì)和支持市場(chǎng)進(jìn)行多方面嘗試；2019年，隨著行業(yè)部分企業(yè)租金貸暴雷，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向強(qiáng)化監(jiān)管和權(quán)益保障，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。2021年起，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，利好政策密集出臺(tái)，7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳及發(fā)改委同步發(fā)文，明確提出加快發(fā)展保障性租賃住房，并將保租房納入公募REITs試點(diǎn)范圍。政策引導(dǎo)下行業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展的新階段。

以上海為代表的人口凈流入的大城市，新市民、青年人住房壓力較大，解決好新市民和青年人的安居問(wèn)題，關(guān)系到城市活力和未來(lái)發(fā)展，也彰顯城市溫度和包容。“十四五”全國(guó)重點(diǎn)40城籌集保租房約650萬(wàn)套，其中上海計(jì)劃十四五新增籌措47萬(wàn)套，達(dá)到上海同期新增住房供應(yīng)總量的約40%；十四五末累計(jì)籌集保租房60萬(wàn)套、形成供應(yīng)40萬(wàn)套（間）左右，有效緩解新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

華潤(rùn)有巢就是在此背景下，響應(yīng)政策號(hào)召，積極發(fā)展保障新租賃住房，并首批試點(diǎn)發(fā)行了保障性租賃住房REITs。

2017年底，在十九大“住有所居”的號(hào)召下，華潤(rùn)置地積極踐行央企社會(huì)責(zé)任，開(kāi)展租賃住房業(yè)務(wù)，創(chuàng)立租賃住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租賃（深圳）有限公司作為租賃住房業(yè)務(wù)平臺(tái)子公司。有巢聚焦集中式租賃住房，輕重并舉，聚焦核心城市，打造“有巢國(guó)際公寓社區(qū)”、“有巢公邸”、“有巢公館”、“有巢公寓”四大產(chǎn)品線。

截至目前，華潤(rùn)有巢已在北、上、廣、深四大一線城市布局8個(gè)大型租賃社區(qū)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了核心一線城市租賃社區(qū)全覆蓋，同時(shí)，有巢全面積極擁抱保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)，在多個(gè)核心城市均是有首批納保認(rèn)定的標(biāo)桿項(xiàng)目。

經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展，截止2023年底，華潤(rùn)有巢實(shí)現(xiàn)公寓管理規(guī)模5.6萬(wàn)間，為央企第一，進(jìn)駐15個(gè)核心城市，其中北京、上海、廣州、深圳、成都五大核心城市持有房間數(shù)占比達(dá)80%。

2021年7月2日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號(hào)），將保障性租賃住房作為新的資產(chǎn)類(lèi)別納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。華潤(rùn)有巢隨即啟動(dòng)了保租房REITs的申報(bào)試點(diǎn)工作。2022年10月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)華潤(rùn)有巢REIT。華潤(rùn)有巢REIT于2022年12月9日正式上市。

華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目獲批發(fā)行5億份，詢(xún)價(jià)確定的發(fā)行價(jià)格為2.417元/份；項(xiàng)目配售前募集規(guī)模超1200億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)213倍（截止目前最高）、公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)325倍，首年分派率的預(yù)測(cè)值為3.95%（同期最低），投資者對(duì)華潤(rùn)有巢REIT價(jià)值高度認(rèn)可。

華潤(rùn)有巢REIT作為案例，主要是主體涉房的解決。有巢深圳按照交易所REITs業(yè)務(wù)第4號(hào)指引要求，在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面，與華潤(rùn)置地商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持有效隔離，有巢深圳是開(kāi)展保租房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，并對(duì)募集資金實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。

華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)是華潤(rùn)在上海的兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目--有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東經(jīng)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目均是有巢在2018年獲取的R4租賃用地項(xiàng)目，其中泗涇項(xiàng)目更是上海首塊集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目分別于2021年3月、4月建成開(kāi)業(yè)，21年底滿(mǎn)租。2022年1月，兩項(xiàng)目分別作為上海市松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目首批完成納保，滿(mǎn)足了公募REITs發(fā)行要求。

其中有巢泗涇項(xiàng)目供應(yīng)保租房1264套， 2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩(wěn)定在94%左右。有巢根據(jù)租戶(hù)需要早晚高峰開(kāi)通班車(chē)接駁地鐵9號(hào)線泗涇站，方便租戶(hù)出行。項(xiàng)目地鐵沿線產(chǎn)業(yè)人群占比約70%，包括徐家匯及漕河涇等高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，為項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的出租率和良好租金表現(xiàn)提供了有力支撐。

有巢東經(jīng)項(xiàng)目供應(yīng)保租房1384套，2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩(wěn)定在90%以上。東經(jīng)項(xiàng)目位于松江工業(yè)園區(qū)東部新區(qū)腹地，90%租戶(hù)來(lái)自園區(qū)。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏生活配套商業(yè)，因此項(xiàng)目配備3000㎡社區(qū)商業(yè)，為租戶(hù)提供生活服務(wù)，打造社區(qū)氛圍吸引租戶(hù)入住。同時(shí)有巢積極拓展周邊企業(yè)，保證了項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的出租率。

華潤(rùn)有巢作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，在產(chǎn)品端、運(yùn)營(yíng)端持續(xù)進(jìn)行著專(zhuān)項(xiàng)提升，為項(xiàng)目業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性和持續(xù)增長(zhǎng)，保駕護(hù)航。

根據(jù)2023年年報(bào)披露數(shù)據(jù)，泗涇項(xiàng)目1231時(shí)點(diǎn)房間出租率92.88%，東經(jīng)項(xiàng)目93.25%，兩項(xiàng)目租戶(hù)集中度分散，租約到期時(shí)間全年分布且相對(duì)集中在租賃旺季。兩項(xiàng)目全年月末平均出租率在94%上下，超招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)出租率3個(gè)點(diǎn)以上。基于良好的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，華潤(rùn)有巢REIT基金收入全年實(shí)現(xiàn)7841萬(wàn)，基金EBITDA實(shí)現(xiàn)4781萬(wàn)，相較招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)數(shù)完成率均達(dá)到110%，可分配金額6076萬(wàn)，完成率125%。

基于REITs上市平臺(tái)，華潤(rùn)有巢的戰(zhàn)略定位為服務(wù)大國(guó)民生，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長(zhǎng)，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的公寓運(yùn)營(yíng)及資管平臺(tái)，在Pre-REITs、項(xiàng)目擴(kuò)募上持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運(yùn)營(yíng)成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動(dòng)投資，做大資管規(guī)模”的良性循環(huán)。

在擴(kuò)募安排方面，我們也已從存量和增量?jī)蓚€(gè)方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃。

一是做優(yōu)存量，華潤(rùn)有巢從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，相關(guān)項(xiàng)目已達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，將盡快推進(jìn)擴(kuò)募工作；后續(xù)項(xiàng)目的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力將全面提升，更貼近新市民、青年人的租住需求，項(xiàng)目預(yù)計(jì)呈現(xiàn)較好的回報(bào)增厚效應(yīng)。

二是做實(shí)增量，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴(kuò)募資產(chǎn)。近期我們也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。

我們希望能與各方通力合作，獲取新的可擴(kuò)募資產(chǎn)，增加華潤(rùn)有巢REIT潛在資產(chǎn)池，賦予華潤(rùn)有巢REIT高質(zhì)量發(fā)展的生命力，有巢將繼續(xù)為保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展貢獻(xiàn)企業(yè)自己的一份力量。