蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員）：尊敬的來賓、各位同行：大家上午好！很高興再一次因為觀點的聯(lián)姻，讓我們在一起探討有關(guān)長租住房的問題。

經(jīng)過前期的發(fā)展和積累，中國住房的租賃市場已經(jīng)逐漸納入了正軌，政府供給加上市場運營的雙線發(fā)展，可以看到路徑已經(jīng)形成了。所以說從租賃住房市場整體來看，市場化的長租住房與政府主導的保租房雙線發(fā)展。在以政府主導的保障性住房以外，可以看到，以市場主導的長租房同樣經(jīng)歷了一個多年的發(fā)展，并逐漸走向正軌的過程。

今天探討更多的是市場化的租賃住房，回想一下從2017年開始，當時分散式的長租公寓受到不可持續(xù)的高進低出商業(yè)模式的困擾，持續(xù)的暴雷，我們知道市場上出現(xiàn)了很多的事件和事故，一度發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。

到了2018年9月起，多地出臺了長租領(lǐng)域的規(guī)范性政策通知，在這個情況下，政府逐漸起到了引導和監(jiān)督的作用。因此長租行業(yè)在風險中，這種出清加速，合并走向了規(guī)范化的過程，它的集中式長租公寓成為我們行業(yè)的主導，也就是今天行業(yè)上的發(fā)展狀況。

我想今天跟大家共同探討有關(guān)于住房租賃的問題，想從三點開始。一個就是住房發(fā)展的市場基礎(chǔ)，我們知道住建部在“十四五”期間，全國一共40個重點城市的新增保租房650萬套，北上廣深分別是15到20萬間的發(fā)展規(guī)模。再從另外一個需求看，國家人口計生委在流動人口服務管理司發(fā)布的流動人口發(fā)展報告，約有2/3的流動人口會選擇租房，所以在住房消費這個領(lǐng)域，從原來的只是單一的購房到現(xiàn)在租售并舉的概念已經(jīng)深入人心了，租房也成為了消費的一種。結(jié)合我們第七普的調(diào)查，26%的人口比例，流動人口占現(xiàn)在人口比例的26%，由此對于重點城市的租房預測，新增的保障性租賃住房占城市租賃住房的比重是19%、11%和4%，城市住房的需求和新增保租房之間的缺口，肯定由市場化的租賃住房去解決的，這是第二點。第三點城鎮(zhèn)化率持續(xù)增高，我們國家并沒有完成城鎮(zhèn)化率的發(fā)展，肯定是向前發(fā)展的，人口流動數(shù)量的龐大，我們對住房需求也是更大的，隨著我們國家城市化進程的不斷推進，可以看到流動人口規(guī)模在不斷擴大，在這個期間我們知道住房和流動人口是3.7萬億，加上流動人口的住房消費，疊加之下核心城市的住房矛盾需求更加突出，這種情況下住房租賃的需求也更旺盛了。第四剛才看到了觀點把住房租賃的政策都展示出來了，一個是流動人口的持續(xù)擴大，以及“十四五”保租房籌集任務持續(xù)推進，超大城市、特大城市的城中村改造的落實，住房租賃的需求越來越旺盛，保租房是推進我們國家住房租賃的重要環(huán)節(jié)。

大力發(fā)展住房租賃是構(gòu)建新型住房體系的重要環(huán)節(jié)，我們國家是多渠道的供給和多渠道的保障來構(gòu)建這個體系，其中最重要的一個環(huán)節(jié)，2015年中央首次提出構(gòu)建以租售并舉的住房制度為主要方向，此后持續(xù)推進。到2019年12月，全國住房和城鄉(xiāng)工作建設(shè)會議上，我們國家首次提出來租賃性住房的政策，2021年國務院又印發(fā)了關(guān)于加快保障性租賃住房的意見，標志著從國家的層面對整個租賃市場進行了頂層設(shè)計的確立。“十四五”提出以人口流入多的、房價高的為重點，進行保障性租賃住房的供給。二十大報告也說了，繼續(xù)強調(diào)堅持房住不炒，在這種情況下加快多渠道的主體供給、多渠道的保障，租售并舉的租賃住房制度，緩解整個住房困難的問題。這個體系我們分析下來，在保障性體系和租房房體系中有幾點，公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，保障性租賃住房建筑面積非常小，大幅度增加小戶型、低租金的房源，自國務院發(fā)布保障性租賃住房意見以后，各地方政府快速推進，因此政策頻繁出臺，這是我們保障性租賃住房的政策保證。

第二點再看政策的優(yōu)勢在什么地方，優(yōu)勢在國家層面上對租賃住房行業(yè)進行扶持，行業(yè)監(jiān)管更加嚴格了，在大量資本逐漸涌入，大家知道REITs也發(fā)停了，所以我們知道租賃行業(yè)迎來了較快發(fā)展，越來越的從業(yè)者進入了我們這個行業(yè)。可以看到2021年為止，我們國家的住房租賃企業(yè)已經(jīng)達到兩萬家左右了，到現(xiàn)在2024年我想數(shù)字只增不減，其中八成是近兩年剛剛成立的，也是因為市場好，市場新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)了。從市場規(guī)模上看，2021年突破了兩萬億，未來的發(fā)展在國家政策的引導下，這個數(shù)字會逐年突破。

第二點就是市場化的長租公寓被認定是保租房，根據(jù)運營方式不同，將集中式產(chǎn)權(quán)的租賃住房劃分為市場及政府統(tǒng)一配給的不同類型，在市場化供給方面，我想市場化的長租房，也就是今天探討的租賃住房，是有利補充，也是構(gòu)建新型住房租賃體系的重要環(huán)節(jié)。在市場化的供給當中，可以看做到品質(zhì)化仍是現(xiàn)在租賃性住房最終追逐的趨勢。比如小戶型的精裝，比如TOD地鐵長租住房，得到這些中青年客戶的親睞。同時房屋租賃市場的比例也逐漸在提高，越來越多的專業(yè)化，像今天的魔方、樂乎這幾個都是專業(yè)化市場品牌。精細化市場提供了客戶的主體需求，這是將來市場的發(fā)展方向，無論將來租賃住房以什么形式入市，最后都要接受市場的檢驗，因此肯定要在市場無形的手當中發(fā)揮我們的最大優(yōu)勢。

從租賃住房的整體發(fā)展方向可以看，市場化的長租住房以政府主導保租房的雙線發(fā)展，在政府主導的保障性租賃住房以外，以市場為指導的租賃住房企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展走向了正軌，2018年在當?shù)爻雠_了長租領(lǐng)域的規(guī)范性政策以后，政府承擔起引導和監(jiān)督作用，長租行業(yè)在整個發(fā)展中經(jīng)歷了快速發(fā)展、出清等等，也進入了正軌，因此市場化的長租發(fā)展模式，其中長租公寓成為將來的重點，也就是我們現(xiàn)在所走的這條路肯定是將來的重點。

可以看到城市租房的總需求已經(jīng)有了新增的保障性租賃住房缺口，由市場化去補充了，在積極看待行業(yè)中長期發(fā)展過程中，可以看到租賃住房這個市場確實面臨著短期的消費降級、基礎(chǔ)需求的布局，以及強化自身的基本盤、降低成本，還有增加風險的應對能力，重視對客戶的研究，打造差異化的競爭優(yōu)勢，這個是我們現(xiàn)在市場化的長租公寓企業(yè)更要提起最高的警醒，最大研究問題的關(guān)鍵。

第三點我們看到房地產(chǎn)企業(yè)在租賃住房發(fā)展中的機遇。房地產(chǎn)企業(yè)在整個新的發(fā)展模式當中，從單一的原來的產(chǎn)權(quán)銷售，向多元化經(jīng)營發(fā)展，我們知道租賃住房將在持有型經(jīng)營中唱主角的作用，因為開發(fā)企業(yè)在長期的快速發(fā)展當中，沉淀了注入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、長租公寓等等沉淀的經(jīng)營型項目，在當今的情況下，經(jīng)營型物業(yè)的盤活、存量的增量，是未來的發(fā)展方向，因此我們開發(fā)企業(yè)可以通過住房租賃拓展我們本身的業(yè)務，增加收入的來源，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抵抗整個市場的風險，有助于我們企業(yè)向多元化的新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。第二點房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)換了賽道以后，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)當中，我們所積累的長期品牌效益，在新的賽道當中肯定會得到長足的發(fā)展，可以繼續(xù)維護我們的品牌效益和市場機會。通過我們提供更加有品質(zhì)的后期延續(xù)的服務，在房地產(chǎn)企業(yè)熟悉的領(lǐng)域當中可以做到連鎖經(jīng)營、品牌輸出等等，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的擴張和規(guī)模擴張，提升市場份額，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

另外一個就是優(yōu)質(zhì)的住房項目，可以通過它的可持續(xù)經(jīng)營，為企業(yè)融資帶來一個資本化的平臺。另外在有效盤活存量當中，企業(yè)可以通過自辦的結(jié)構(gòu)，降低財務風險，讓企業(yè)有更大的發(fā)展空間，可以實現(xiàn)自由的過程，這也是開發(fā)企業(yè)做存量資產(chǎn)的魅力所在，現(xiàn)在逐漸在高增長、高杠桿的過程當中，走向存量當中，經(jīng)營型物業(yè)發(fā)揮了很大的作用，可以讓我們更成功的穿越周期。

未來我們國家的租賃市場發(fā)展肯定會走向更加成熟的地方，行業(yè)將出現(xiàn)保租房的市場和長租公寓齊頭并進的發(fā)展趨勢，保障性長租公寓作為基石，市場化長租領(lǐng)域作為有益補充，同時租賃雙方不斷地向買方市場轉(zhuǎn)變，隨著我們國家保障性租賃住房體系和我們現(xiàn)在大部分企業(yè)要做的集中式長租公寓的增加，租賃市場的供需矛盾會逐漸緩解，與此同時，租金水平也會平穩(wěn)的發(fā)展，對于我們平抑房價、提高住房品質(zhì)，對住房市場的健康發(fā)展起到我們應該的作用。

今天就這些跟大家做一個簡單的共享和討論，謝謝大家。