2023年房企整體債務風險危機意識有所提高，但是企業(yè)現(xiàn)金流仍是較大的問題。

根據(jù)觀點指數(shù)對房企整體信用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2023年上市房企整體平均凈負債率大幅降低，但是償債能力，例如應付賬款周轉(zhuǎn)率和自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)相較2022年卻進一步削弱。

同時，在國際評級方面，國際評級機構(gòu)將多家房企列入信評下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評級展望，同時還將國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定轉(zhuǎn)為負面。

國際機構(gòu)評級直接影響海外債券的發(fā)行，信用評級降低，說明外資對于企業(yè)或者行業(yè)的認可度不足，更加大了國內(nèi)房企在海外融資的難度。

中國海外發(fā)展斬獲信用表現(xiàn)榜首，行業(yè)格局分化加劇

根據(jù)觀點指數(shù)對各指標的統(tǒng)計，中國海外發(fā)展位居上市房企信用卓越表現(xiàn)榜首。

從其信用表現(xiàn)指標來看，2023年凈負債率有所改善，從2022的40.7%降至33.65%，與此同時，自由現(xiàn)金流利息保障系數(shù)的變化上也相應提升。

根據(jù)觀點指數(shù)對房企整體信用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2023年上市房企整體平均凈負債率大幅降低，但是償債能力方面，例如應付賬款周轉(zhuǎn)率和自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)，則相較2022年進一步削弱。

觀點指數(shù)認為，2023年房企整體債務風險危機意識有所提高，但是企業(yè)現(xiàn)金流仍較大的問題。

由于2023年房地產(chǎn)市場并未如預期般實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，無論是新房市場還是二手房市場，銷量都持續(xù)低迷。銷售端啞火最直接的影響就是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不順利，從而陷入流動性危機，削弱自身的償債能力。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，樣本房企中目前已有19家出險房企進行債務重組，成功完成債務重組流程的僅為少數(shù)企業(yè)，大部分仍未走出債務困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現(xiàn)二次違約的情況。

2023年房企境內(nèi)債和海外債違約現(xiàn)象雖然較2022年有所好轉(zhuǎn)，但總體仍不樂觀，在房地產(chǎn)銷售市場成交尚未明顯改善的情況下，行業(yè)風險出清仍未結(jié)束。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2023年樣本房企凈負債率相較2022年同比19.52個百分點。近五年，房企境內(nèi)債違約數(shù)量于2022年達到峰值，2023年雖有所改善，但無論是違約數(shù)量還是違約規(guī)模，均明顯高于2021年及之前，表明當前房地產(chǎn)行業(yè)風險仍相對較大，房企資金狀況 有待進一步改善。

數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)預測

2023年樣本房企凈負債率出現(xiàn)一定程度的下降，主要原因包括國內(nèi)多數(shù)房企發(fā)債渠道被限制，能夠發(fā)債的大多是具備國央背景的優(yōu)秀企業(yè)，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計2023年房企發(fā)行票據(jù)金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中國海外發(fā)展等國央企，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。2023年樣本企業(yè)內(nèi)所有境內(nèi)債違約的房企中，民企占比96%。

海外債方面，2022年受疫情、行業(yè)政策調(diào)控、市場信心不足等因素影響，以及部分房企銷售回款出現(xiàn)問題，疊加海外債利率不斷攀升的情況下，海外債違約數(shù)量飆升至106只，這一數(shù)字在2023年降至38只。

2023年房企海外債違約情況雖然有所好轉(zhuǎn)，但同時也需考慮內(nèi)房近幾年發(fā)債放緩的因素。

在市場出現(xiàn)大大小小的因現(xiàn)金流動性無法償債而暴雷的事件后，2023年房企對于現(xiàn)金的重視程度有所提升。

根據(jù)近五年的統(tǒng)計結(jié)果，2020-2022年間樣本房企自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)出現(xiàn)較大幅度下降后，2022-2023年間呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢，主要是2023年房企現(xiàn)金流意識有所增強，以資產(chǎn)處置方式回籠現(xiàn)金的事件明顯增多。

數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)預測

與發(fā)債情況相似，國企、央企的現(xiàn)金流穩(wěn)健程度也要優(yōu)于民營企業(yè)。

按不同所有制將樣本房企分為國、央企和民企，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國、央企的自由現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)平均值為0.16，民企均值為0.09?？梢钥闯觯趥鶆找?guī)模同等的情況下，國央企的貨幣現(xiàn)金儲備存量幾乎是民企的兩倍。

數(shù)據(jù)來源：WIND，觀點指數(shù)預測

現(xiàn)金的短缺最直觀的后果就是房企償債能力不足，導致暴雷現(xiàn)象頻發(fā)。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上市樣本房企內(nèi)共計有29家暴雷企業(yè)，其中民營企業(yè)占比86.21%，可以看出在市場上還能維持穩(wěn)定運轉(zhuǎn)的房企多數(shù)是有國資、中央支持的企業(yè)，市場上現(xiàn)存的經(jīng)營情況較為良好的民營房企僅為小部分，并且2023年還出現(xiàn)了一大批民營企業(yè)退市的情況。

主體評級再次下調(diào)，境外債發(fā)行持續(xù)停滯

2023年9月，國際評級機構(gòu)穆迪將多家房企列入信評下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評級展望，同時還將國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定轉(zhuǎn)為負面。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至2024年3月20日，在穆迪已公布的評級中，還維持著“投資級”評級的房企只剩下保利發(fā)展控股、華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展和越秀地產(chǎn)。

相比于2022年，不少企業(yè)掉出了穆迪投資級評級隊列，國際評級機構(gòu)下調(diào)范圍已擴大至國央企。

針對此輪大規(guī)模下調(diào)國內(nèi)房企評級以及房地產(chǎn)行業(yè)評級，穆迪給出的理由是雖然有政策支持，但經(jīng)濟增長面臨挑戰(zhàn)將抑制銷售。其預計未來6-12個月全國合約銷售額將下降5%，近期的政策刺激措施對房地產(chǎn)銷售的影響可能在數(shù)月后減退。

國際機構(gòu)評級直接影響海外債券的發(fā)行，信用評級降低，說明外資對于企業(yè)或者行業(yè)的認可度不足，更加大了國內(nèi)房企在海外融資的難度。

與此同時，2023年中資房企境外債違約事件仍時有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計，2023年新增違約房企共計31家。

國際評級機構(gòu)的評級下調(diào)以及不斷爆出的境外債違約事件，都讓2023年國內(nèi)房企發(fā)行境外債變得舉步維艱。觀點指數(shù)統(tǒng)計，2021年房企海外債發(fā)行規(guī)模同比-40.9%，2022年房企海外債發(fā)行規(guī)模同比-93.4%，2023年國房地產(chǎn)海外債發(fā)行規(guī)模共計37.1億美元，在2022年規(guī)?；A(chǔ)上同比下降1%。