陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來(lái)賓，下午好！

記得前一段時(shí)間，好多業(yè)內(nèi)朋友問(wèn)我及那我們的團(tuán)隊(duì)，你們確定房地產(chǎn)論壇還可以開(kāi)的起來(lái)嗎？我當(dāng)時(shí)很肯定的回答，可以開(kāi)，而且繼續(xù)保持質(zhì)量地認(rèn)真地開(kāi)！

當(dāng)然，這個(gè)時(shí)候，發(fā)展商代表一定是不愿意上臺(tái)來(lái)多發(fā)言，因?yàn)橛X(jué)得業(yè)績(jī)不好，面對(duì)這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，企業(yè)活著都很難，哪里有心情發(fā)言呢，而且很擔(dān)心說(shuō)多錯(cuò)多，屆時(shí)輿論一放大，那更可怕。但是，可以參與并當(dāng)面交流，就如今天，大家可以看見(jiàn)，會(huì)場(chǎng)里面，還在奮斗的企業(yè)大多數(shù)都來(lái)了！

請(qǐng)大家看這張圖，3月28日，觀點(diǎn)網(wǎng)及觀點(diǎn)指數(shù)號(hào)上刊發(fā)了恒隆陳啟宗先生的兩份股東函及兒子陳文博的簡(jiǎn)函，28至今日，他們的文章持續(xù)在發(fā)酵傳播，這三份函分別從全球、中國(guó)國(guó)內(nèi)時(shí)政、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、商業(yè)領(lǐng)域乃至城市商業(yè)分類到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)考量都充分真實(shí)做了分析，恒隆是一家有64年歷史的一家企業(yè)，經(jīng)歷過(guò)瀕臨破產(chǎn)到今天僅僅商業(yè)項(xiàng)目的在低谷的年份，年租賃收入也超百億。幾個(gè)周期，他們不斷調(diào)整與改變來(lái)應(yīng)對(duì)，可以說(shuō)，唯一不變的就是從老板到整個(gè)董事會(huì)都非常努力，一直非常有信心去面對(duì)與調(diào)整。我覺(jué)得，各位都不放認(rèn)真讀完它們，恒隆應(yīng)該是當(dāng)下士氣低沉的企業(yè)及個(gè)人都可以借鑒的樣本。

我也希望如2024觀點(diǎn)年度論壇的主題“信心的周期”一樣，我們敬畏，但是我們不害怕，因?yàn)槲覀冇行判摹?/p>

那么，我將延續(xù)過(guò)往，用《卓越指數(shù)·2024房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報(bào)告》的發(fā)布來(lái)表達(dá)我對(duì)行業(yè)堅(jiān)守者們的敬意。

請(qǐng)看大屏幕，現(xiàn)在由我正式發(fā)布：《卓越指數(shù)·2024房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報(bào)告》

本報(bào)告是觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品。因?yàn)槿膬?nèi)容比較多，我們的PDF版本會(huì)在觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)號(hào)上發(fā)布，大家可以全面閱讀。

先說(shuō)一下市場(chǎng)，現(xiàn)在的市場(chǎng)就是以價(jià)換量。我們看到中海的銷售額現(xiàn)在是400多億，上海貢獻(xiàn)了190多億，香港的項(xiàng)目銷售了30多億，這兩天在廣州也有二三十億的銷售。最近我們看到越秀、中海、華潤(rùn)、新世界在廣州的銷量都非常好，新世界在3月29號(hào)那天，它的一個(gè)樓盤(pán)就賣了192套，表現(xiàn)也是非常好的。

我們有同事?lián)姆績(jī)r(jià)起不來(lái)，其實(shí)在座的開(kāi)發(fā)商是很清楚的，先有量之后價(jià)才會(huì)起得來(lái)。

宏觀的情況就不再多說(shuō)了，關(guān)鍵詞是：新模式、利率市場(chǎng)化、一視同仁。大家看到這張報(bào)表，這兩天我們重點(diǎn)都會(huì)談到房地產(chǎn)的流動(dòng)性，融資和拿地銷售比等等，包括中長(zhǎng)期貸款，去年國(guó)家政策不斷放寬，效果是有的。我們也看到銷售承壓，主要還是銷售去化上，這一塊可以帶來(lái)很好的流動(dòng)性。還有一個(gè)關(guān)鍵詞是債務(wù)重組，對(duì)于房企的債務(wù)重組，中央也非常重視，也在請(qǐng)一些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行探討。

去年全年的政策，包括現(xiàn)在的化債，這些都是在座各位比較了解的，我就不做過(guò)多介紹。

土地方面，現(xiàn)在大家還在討論土地財(cái)政收入會(huì)不會(huì)是未來(lái)中國(guó)地方政府要做改變的地方。去年土地收入是下降的，拿地銷售比也是下降的，表現(xiàn)好一點(diǎn)的是長(zhǎng)三角以及大灣區(qū)。

這里重點(diǎn)發(fā)布卓越指數(shù)的一系列榜單。榜單其實(shí)是在挑選現(xiàn)在還可以穩(wěn)健發(fā)展，還可以活著，而且努力地活下去和活得更好的企業(yè)。我們不是為了發(fā)榜而發(fā)，而是可以從中找出它很大的特色。我們的方法就不贅述。

這是卓越100，我們有4個(gè)指標(biāo)，第一是運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，也就是權(quán)益銷售+權(quán)益土儲(chǔ)。第二個(gè)是品牌，第三是管理，第四是商業(yè)模式。這幾個(gè)指標(biāo)，在前幾年高漲的時(shí)候，很多企業(yè)對(duì)后面幾個(gè)指標(biāo)不太在乎，但是最近我跟各大行了解，他們對(duì)這個(gè)開(kāi)始非常在乎。包括我現(xiàn)在每天收到一些詢問(wèn)的信息，這個(gè)企業(yè)我不了解，它的債能不能買，它的團(tuán)隊(duì)穩(wěn)不穩(wěn)定。卓越100排前三的是：保利、中海、萬(wàn)科。大家都知道去年保利是一匹黑馬，銷售相對(duì)是比較狠的。這里面有部分企業(yè)掉得比較厲害，對(duì)于出險(xiǎn)的企業(yè)，我們進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在至少還能夠活著或繼續(xù)積極努力的都還是要給予肯定。

做一個(gè)簡(jiǎn)單的點(diǎn)評(píng)，保利發(fā)展登頂，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)占了前四。這里點(diǎn)了保利的一個(gè)產(chǎn)品，中海的銷售一如既往的平穩(wěn)。萬(wàn)科雖然最近在風(fēng)口浪尖，但是我們會(huì)感覺(jué)到，我們的物流團(tuán)隊(duì)一直在跟蹤萬(wàn)緯物流，它的表現(xiàn)其實(shí)是很好的，包括最近我們看到它的REITs也表現(xiàn)不錯(cuò)。華潤(rùn)就不用說(shuō)了，它一直是超級(jí)穩(wěn)定的，而且現(xiàn)金流也比較好。

市占率方面，前100強(qiáng)的市占率是下滑的，布局的優(yōu)勢(shì)當(dāng)然是比較明顯的，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)是最重要的區(qū)域。這里的去化周期，我們做了一個(gè)表，頭部房企繼續(xù)析出。拿地方面，現(xiàn)在有一個(gè)關(guān)鍵詞就是城中村，今天上午我們看到廣州有一個(gè)做城市更新的董事長(zhǎng)過(guò)來(lái)，他現(xiàn)在也是重點(diǎn)在推城中村改造。

地產(chǎn)G30報(bào)告。去年開(kāi)始傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)我們從30家調(diào)整為20家，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)企業(yè)被我們調(diào)進(jìn)來(lái)?，F(xiàn)在的上市不光是IPO，還有一個(gè)最重要的是發(fā)REITs。今年登頂?shù)氖侨A潤(rùn)，第二是中海，第三是保利。這個(gè)改變是比較大的，特別是前面這20家房企都是非常穩(wěn)健，而且有一些經(jīng)過(guò)了波折。運(yùn)營(yíng)指標(biāo)占20分，最重要的是財(cái)務(wù)指標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)方面我們排了5家：恒隆、華潤(rùn)、新鴻基、嘉里和太古，它們占到前5。新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，也就是物流和產(chǎn)業(yè)方面，國(guó)家推的REITs這部分，我們甄選了5家，首先是凱德，它現(xiàn)在收購(gòu)了數(shù)據(jù)中心，并購(gòu)了騰飛。第二是張江家口，之后是ESR、上海臨港、順豐房托，這是上市30強(qiáng)企業(yè)，我們總共有5個(gè)指標(biāo)，對(duì)于卓越100增加了財(cái)務(wù)指標(biāo)，這里面的細(xì)分指標(biāo)大家可以看一下。

華潤(rùn)拔得頭籌，中海緊跟其后，恒隆、凱德投資位居前列。

房企盈利能力收窄了，償債能力薄弱，大家看30個(gè)樣本房企的財(cái)務(wù)情況，從2019年到2023年的狀況大家可以看一下。

商業(yè)地產(chǎn)目前主要是消費(fèi)類REITs打開(kāi)了一個(gè)通道。新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)去年的營(yíng)收有一部分是下降的，產(chǎn)業(yè)的REITs整體打了折。

信用表現(xiàn)報(bào)告，我們專門(mén)在特殊時(shí)間發(fā)了一個(gè)信用表現(xiàn)報(bào)告，我們甄選了10家，包括中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、招商等。

信用的冠軍給了中國(guó)海外發(fā)展，大家可以看到它的變化，以及其它樣本企業(yè)的變化。主體的評(píng)級(jí)，去年到今年再次下調(diào)，境外債發(fā)行現(xiàn)在基本停滯。

品牌表現(xiàn)方面，我們甄選了10家，冠軍給了龍湖。其實(shí)民企不易，龍湖在所有的調(diào)研中，它得到了很大的推薦。

管理的模式，冠軍給了萬(wàn)科。我們認(rèn)為萬(wàn)科遇到再大的風(fēng)波，整個(gè)管理層團(tuán)隊(duì)還是非常穩(wěn)定地在應(yīng)對(duì)。我們的調(diào)研認(rèn)為他們的組織架構(gòu)也是比較合理的。

商業(yè)模式方面，我們把表現(xiàn)最好的給了中海。

運(yùn)營(yíng)、服務(wù)與開(kāi)發(fā)協(xié)同，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利顯優(yōu)勢(shì)。

權(quán)益銷售方面，隨著這次年報(bào)的發(fā)布，我們做了一些更新，大家可以看一下，保利還是冠軍?？傮w的規(guī)模是下降，頭部是穩(wěn)定的。

我們做了代建的榜單，我們把它歸到房地產(chǎn)板塊，綜合來(lái)看，綠城管理排第一，之后是華潤(rùn)、金地管理。還有政府的公建，包括馬上要開(kāi)全運(yùn)會(huì)，灣區(qū)之心的南沙也是華潤(rùn)主打的項(xiàng)目。政府代建住房類的表現(xiàn)，綠城、藍(lán)城、融者共創(chuàng)排前三。商業(yè)代建方面，我們看到金地是比較強(qiáng)的，它在這方面一直是獨(dú)樹(shù)一幟的。之后是華潤(rùn)、綠城。

代建現(xiàn)在大家都在做，今天上午也有嘉賓講到，接下來(lái)的代建是多元化的打。

我們?cè)谑畮啄昵熬烷_(kāi)始研究非內(nèi)地房地產(chǎn)，在中國(guó)做投資和發(fā)展的，迄今我們一直認(rèn)為我們的研究做得非常好，有新加坡、港資在國(guó)內(nèi)的企業(yè)，現(xiàn)在大家看這10家有沒(méi)有出險(xiǎn)，有沒(méi)有出現(xiàn)倒閉？沒(méi)有。我們的指標(biāo)跟前面其實(shí)是一樣的，我們看到恒隆、凱德、新世界、新鴻基、嘉里、恒基、太古、豐樹(shù)、瑞安、九龍倉(cāng)，它們的表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。我們是從運(yùn)營(yíng)、品牌、管理、商業(yè)模式這四個(gè)方面做的研究。

最后是特別表現(xiàn)的榜單。

這里面的數(shù)據(jù)不一定是絕對(duì)的完整，但是也請(qǐng)?jiān)谧母魑唤o我們一些指正，稍后大家可以看我們?nèi)陌娴膱?bào)告。