主持嘉賓：

深圳世聯(lián)行資管咨詢線總經(jīng)理 孫波

討論嘉賓：

天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司副總裁 余安定

中創(chuàng)盈科集團(tuán)董事兼集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理 黎旭妍

萬(wàn)科南方產(chǎn)城副總經(jīng)理、萬(wàn)科深圳產(chǎn)城總經(jīng)理 洪麗

廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 季圣杰

時(shí)代商業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理 冉采豐

美置服務(wù)集團(tuán)COE成員、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)專家 關(guān)中華

第一太平戴維斯廣州產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人、高級(jí)助理董事 張明杰

贏城產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng) 王玉祥

孫波：各位來(lái)賓下午好！我們這個(gè)環(huán)節(jié)主要聚焦工業(yè)、科技和服務(wù)，非常高興邀請(qǐng)到8位嘉賓共同探討這樣一個(gè)話題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中是一個(gè)永恒的主題，不管什么樣的時(shí)代和發(fā)展歷程當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)一定是一個(gè)很重要的話題。而現(xiàn)在大灣區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)不斷地發(fā)展，特別是隨著工業(yè)上樓的不斷落地，在媒體、政府的文件，甚至在各個(gè)企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和方向里面，它都出現(xiàn)得非常多，工業(yè)上樓這個(gè)名詞頻頻出現(xiàn)。

但是目前也存在著不同的聲音，因?yàn)榻?jīng)過(guò)了幾年的發(fā)展之后，有大力支持工業(yè)上樓繼續(xù)發(fā)展的，同時(shí)也有要緩一緩，對(duì)現(xiàn)在的工業(yè)上樓政策、市場(chǎng)表現(xiàn)需要重新思考和定位的。

我理解我們可能需要更多地去關(guān)注產(chǎn)業(yè)上樓的底層邏輯，我們今天要聊的第一個(gè)話題是跟產(chǎn)業(yè)上樓的升級(jí)迭代是息息相關(guān)的。

今天我們很有幸邀請(qǐng)到了中創(chuàng)盈科的黎總，中創(chuàng)盈科深耕產(chǎn)業(yè)多年，并且在黎總的主導(dǎo)下也進(jìn)行了整體的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)生態(tài)圈構(gòu)建過(guò)程中也取得了很多的成就。

所以我就想請(qǐng)黎總分享一下，結(jié)合中創(chuàng)盈科的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在立足于產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、立足于工業(yè)上樓這個(gè)領(lǐng)域深耕的過(guò)程中，我們有什么豐富的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o到在座的來(lái)賓，給到市場(chǎng)什么樣的心得？

黎旭妍：工業(yè)上樓這個(gè)話題其實(shí)是一個(gè)讓人又愛(ài)又恨的詞語(yǔ)，在政府的發(fā)言聽(tīng)得最多，在媒體的宣傳聽(tīng)得最多，工業(yè)上樓最早是在2012年在深圳提出的，當(dāng)時(shí)是對(duì)標(biāo)香港的工業(yè)大廈?，F(xiàn)在過(guò)去了11年，我們?cè)賮?lái)看在大灣區(qū)內(nèi)地的9個(gè)城市里面，工業(yè)上樓成功嗎？只有少量的城市能夠做得到。

中創(chuàng)盈科是2008年在深圳成立的，目前我們?cè)谏钲?、東莞、廣州、佛山、惠州、中山有69個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，最早我們是以運(yùn)營(yíng)起家，高周轉(zhuǎn)的銷售這個(gè)板塊是2019年才進(jìn)來(lái)的。我們伴隨著深圳制造業(yè)或者灣區(qū)制造業(yè)成長(zhǎng)的這十幾年一路走到今天，所以在這個(gè)話題上我們有一些自己的感想和數(shù)據(jù)想跟大家做一下分享。

我們?cè)谡教接懝I(yè)上樓的升級(jí)模型這個(gè)話題之前，我想跟大家分享幾組產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)。

在今天來(lái)之前，我讓同事把整個(gè)灣區(qū)9個(gè)城市從2020年到2023年11月份的新增工業(yè)用地土拍數(shù)據(jù)全部拉出來(lái)，9座城市在近4年一共供出了2億平方米的新增產(chǎn)業(yè)用地，相當(dāng)于30萬(wàn)畝。我們以100畝一個(gè)產(chǎn)業(yè)園來(lái)算，灣區(qū)9城四年間有3000個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在動(dòng)，平均下來(lái)每個(gè)城市有333個(gè)項(xiàng)目，平均每個(gè)城市每年有80個(gè)100畝規(guī)模的項(xiàng)目在開(kāi)工。

如果這組數(shù)據(jù)還不夠震撼，我們換一個(gè)概念，我們?cè)賮?lái)看土地變成的物理空間，以廣州為例，為什么不說(shuō)深圳？因?yàn)樯钲诘男略鲇玫睾芟∪?，廣州作為省會(huì)，它也更綜合，有商辦，也有住宅，也有部分的工業(yè)。廣州的表現(xiàn)怎么樣呢？2020年到2023年11月拍出來(lái)的地，按照現(xiàn)在政府的要求，拿地即動(dòng)工，它不會(huì)允許你拿地超過(guò)2年不動(dòng)工。我們推演出來(lái)2022年到2025年，在市場(chǎng)上會(huì)看到的新增產(chǎn)業(yè)面積，廣州新增的地是2631萬(wàn)平方米，約4萬(wàn)畝，換算成面積，這4年間我們將迎來(lái)8億方的面積。我們以一個(gè)實(shí)體制造業(yè)企業(yè)2000平方米一個(gè)廠，需要4萬(wàn)家企業(yè)來(lái)消化這些空間。廣州有多少制造業(yè)企業(yè)？今年10月8日廣州日?qǐng)?bào)有一份報(bào)道里面有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州2023年在統(tǒng)的制造業(yè)數(shù)據(jù)為10萬(wàn)家，也就是10萬(wàn)家企業(yè)里面有一半的企業(yè)要做新的空間的騰挪，才能裝滿接下來(lái)4年新增的空間。

再看珠海，今明兩年珠海要新增1000萬(wàn)、改建提升1000萬(wàn)平方米的工業(yè)廠房。東莞將在5年內(nèi)建設(shè)不少于5000萬(wàn)平米的高標(biāo)廠房，中山將5000畝住宅地調(diào)成工業(yè)用地。佛山要打造57.53萬(wàn)畝產(chǎn)業(yè)用地。

我說(shuō)的這些數(shù)據(jù)還不含現(xiàn)在已經(jīng)有的廠房空間，不含工改的數(shù)據(jù)，不含村集體用地。所以這個(gè)市場(chǎng)有多激烈？非常激烈。

我們?cè)诶诉@樣一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之后，再看第二個(gè)概念，企業(yè)是怎么想的，實(shí)體企業(yè)怎么看這個(gè)問(wèn)題？實(shí)體企業(yè)是兩個(gè)喜歡，第一是喜歡獨(dú)門(mén)獨(dú)院，最好門(mén)廳是自己的，門(mén)口有停車位，貨梯是自己的，我的效率最高。第二個(gè)是喜歡在一起，我喜歡跟我的上下游在一起，最好那一片都是做電子的，那一片都是做生物醫(yī)藥的，我喜歡跟大家在一起，這是制造業(yè)的視角。

再看工業(yè)上樓的視角是什么，我們把它總結(jié)為兩個(gè)更高：第一是土地集約利用更高，第二是土地產(chǎn)值稅收更高，在政府層面我們看到的投入產(chǎn)出更高。

可是這兩者是有矛盾的，對(duì)實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，我希望自己的企業(yè)的周轉(zhuǎn)、生產(chǎn)是更高效，高標(biāo)廠房面臨的問(wèn)題是，我要跟別人共用貨梯，如果那一天我都要出貨的情況下，我需要跟上下層打招呼，如果我的貨梯不是高速貨梯，可能它壞掉了，我跟物業(yè)是要吵架的，影響我工期，用吊裝口吊出去，還得看我的吊裝口設(shè)計(jì)怎么樣。我們面臨的上億平米規(guī)模的空間，有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的，有實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)型的，有做二手房東轉(zhuǎn)型的，只要他能拿地他就愿意拿，拿了之后建起來(lái)，很多產(chǎn)品在市場(chǎng)上是炮灰。這種高標(biāo)廠房實(shí)體企業(yè)不可能去。

我們?cè)倏戳硗庖粋€(gè)視角，工業(yè)上樓面臨的是超大的貨量，而且源源不斷地會(huì)供給過(guò)來(lái)，實(shí)體企業(yè)是有限的，尤其是現(xiàn)在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的循環(huán)還沒(méi)有完全打通，與其說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)是谷底，我認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不到。在這樣的環(huán)境下，怎么去做工業(yè)上樓？我覺(jué)得還是有選擇性的，要理性一點(diǎn)。

我認(rèn)為有三點(diǎn)：第一是選好，第二是配好，第三是控好。

選好什么？首先是選好產(chǎn)業(yè)，不是所有產(chǎn)業(yè)都能上樓，不是我把承重做到2噸它們就能上去。電子信息、生物醫(yī)藥上樓是沒(méi)問(wèn)題的。另外就是選區(qū)域。像剛剛提到的包括廣州、東莞、惠州、中山這些城市，它沒(méi)有必要上樓，因?yàn)檫x擇面太多了。而在深圳、廣州黃埔這些土地稀缺的地方是有機(jī)會(huì)的

配好就是達(dá)到一些硬性的條件，比如我能不能多裝一些貨梯，它的速度是不是可以更高，在層高上是不是要控制一下。

再一個(gè)是控好，告訴大家如果你們?cè)敢獬?1塊錢(qián)含稅的成本，我能夠在工業(yè)重市東莞幫你們找到首層的廠房，能在獅上幫你們找到單層廠房。對(duì)于工業(yè)上樓，第一是在于它的稀缺，第二是在于它的成本有優(yōu)勢(shì)。我們把每一分錢(qián)用在刀刃上，才能打造更好的性價(jià)比。

現(xiàn)在環(huán)境可能不太友好，但是躺贏的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，接下來(lái)大家比拼的就是實(shí)力、專業(yè)和服務(wù)，也期待在明年、后年、大后年，在座的各位和我們一起打贏這一仗，能夠在產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)拼出一條血路，讓大家做得更棒。

孫波：謝謝黎總，其實(shí)黎總剛才提到了一個(gè)很震驚的數(shù)據(jù)，就是大灣區(qū)9個(gè)城市過(guò)去4年一共供應(yīng)了2億平米的產(chǎn)業(yè)用地，其實(shí)也帶來(lái)了未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更需要以需定產(chǎn)，以需定空間，真正保證產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

天安數(shù)碼城在做產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面已經(jīng)是頭部的企業(yè)，我想請(qǐng)問(wèn)一下余總，結(jié)合您的經(jīng)驗(yàn)，包括黎總剛才拋出的問(wèn)題，您怎么看工業(yè)上樓未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)和我們現(xiàn)在面臨的服務(wù)的體系的變化？

余安定：再艱難的市場(chǎng)也一定有做得好的園區(qū)，再差的股市總會(huì)有上漲的股票，關(guān)鍵還在于你怎么形成解決客戶痛點(diǎn)的能力。

我認(rèn)為主要是在兩個(gè)方面，前面很多嘉賓都講到了，一個(gè)是ESG，一個(gè)是數(shù)字化，我覺(jué)得這兩個(gè)方面一定是所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大方向。

舉一個(gè)例子，我們?cè)邙P崗的園區(qū)，其中一個(gè)板塊它的總建面是70萬(wàn)方。按照過(guò)去的物業(yè)管理加上運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員的配置，大概需要150人，而且這150人的人均工資并不會(huì)很高，可能只有六七千塊錢(qián)，在這種情況下我們運(yùn)作這個(gè)園區(qū)，收物業(yè)管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商一年可能還要補(bǔ)貼兩三百萬(wàn)，這是過(guò)去的運(yùn)作模式。但是我們對(duì)它進(jìn)行了數(shù)字化的改造，以及按照新的管理模式去調(diào)整以后，一個(gè)70萬(wàn)建面的園區(qū)只需要不到50人，人均工資可以達(dá)到1.2萬(wàn)，服務(wù)的品質(zhì)可以得到大幅的提升，同時(shí)還能從過(guò)去每年虧損200萬(wàn)變成盈利300萬(wàn)，這個(gè)背后就是數(shù)字化以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)顛覆性的思維。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)講，大家都在講技術(shù)，講很多技術(shù)的革新，但是我認(rèn)為核心還是要回到人，因?yàn)橐磺屑夹g(shù)的最終服務(wù)的目標(biāo)是人，城市能夠不斷吸引更多的人口，這個(gè)城市才有未來(lái)。日本現(xiàn)在最好的城市是東京，國(guó)內(nèi)大家也可以看到許多城市越來(lái)越不行，是因?yàn)槿丝诹鞒?。北上廣深這些城市還能夠有吸引力，是因?yàn)樗娜丝谌匀辉谠黾?。園區(qū)也是一個(gè)道理，你能不能吸引更多的年輕人，吸引更多的人來(lái)到你的園區(qū)，我覺(jué)得這是一個(gè)核心。我們?cè)谶@一塊大概有一些思考和探索，比如我們?cè)趫@區(qū)里面努力做好兩個(gè)社群，一個(gè)是企業(yè)家社群，一個(gè)是企業(yè)員工社群。讓這些企業(yè)家在這個(gè)園區(qū)里面能夠拓展更多的人脈，得到更多的學(xué)習(xí)和提升的機(jī)會(huì)。讓這些員工能在這里交到更多朋友，學(xué)到更多的興趣愛(ài)好，這個(gè)社群運(yùn)營(yíng)可以吸引更多的人來(lái)到園區(qū)。

在吸引人的方面，我們的目標(biāo)是打造一個(gè)素人型園區(qū)。雖然這些企業(yè)跟你的園區(qū)表面上沒(méi)有關(guān)系，但是每個(gè)員工進(jìn)入這個(gè)園區(qū)之后，他能在這里獲得成長(zhǎng)，在這里待上幾年之后跟他在別的地方只是居住、生活過(guò)，他有不一樣的體驗(yàn)，他能在各個(gè)方面得到成長(zhǎng)，這也是非常重要的，也是我們現(xiàn)在在服務(wù)上努力的目標(biāo)。

非常抱歉，因?yàn)?點(diǎn)半在龍崗我有一個(gè)政府接待，所以我要臨時(shí)請(qǐng)個(gè)假提前提場(chǎng)。

孫波：感謝余總的分享，余總剛才提到兩個(gè)我們經(jīng)常提的詞，一個(gè)是ESG，一個(gè)是數(shù)字化，這也是我們共同面臨的問(wèn)題，包括也提到我們真正要具備的是關(guān)注人，關(guān)注真正幫客戶解決痛點(diǎn)的能力，這是未來(lái)在整個(gè)灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、工業(yè)上樓過(guò)程中所必須面臨的問(wèn)題。

不管是市場(chǎng)的供應(yīng)還是未來(lái)的變化，有一個(gè)關(guān)鍵詞就是競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在面臨的競(jìng)爭(zhēng)非常多，不管是土地的供應(yīng)端，還是產(chǎn)品的呈現(xiàn)端，到產(chǎn)業(yè)的搶奪、政府的招商力度，甚至到未來(lái)的服務(wù)。在整個(gè)灣區(qū)未來(lái)，我們需要探討，在什么樣的層面上，從哪些基本面，從哪些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)層面，真正能夠進(jìn)行投入和研究，使得我們整個(gè)灣區(qū)在新型產(chǎn)業(yè)化、在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位。我想就這個(gè)話題跟幾位嘉賓進(jìn)行探討。首先請(qǐng)洪麗總，因?yàn)槿f(wàn)科是業(yè)內(nèi)非常優(yōu)秀的企業(yè)，萬(wàn)科產(chǎn)城也是一直在不斷地從誕生到發(fā)展，原來(lái)有熱帶雨林計(jì)劃，后面又聚焦到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的路徑，一直在探討一個(gè)比較適合自己比較具有優(yōu)勢(shì)的路徑。結(jié)合未來(lái)整個(gè)灣區(qū)新型產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和工業(yè)上樓的發(fā)展目標(biāo)，萬(wàn)科或者是在灣區(qū)如何構(gòu)建屬于自己的優(yōu)勢(shì)？從這個(gè)層面上您有什么樣可以給大家的分享？

洪麗：今天非常感謝觀點(diǎn)給了這樣一個(gè)平臺(tái)，也感謝各位大咖今天毫無(wú)保留的分享，我今天來(lái)主要還是來(lái)學(xué)習(xí)，也確實(shí)受益匪淺。

我今天拿到的課題也是比較樂(lè)觀，新型產(chǎn)業(yè)在灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以及我們作為其中的一分子，到底在這個(gè)地方能獲得什么樣的受益。

我認(rèn)為新興產(chǎn)業(yè)首先有知識(shí)化、信息化、科技化的標(biāo)簽，相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是提質(zhì)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的。放眼整個(gè)灣區(qū)來(lái)看，我們的優(yōu)勢(shì)是比較明顯的，萬(wàn)科南方產(chǎn)城就在這個(gè)優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)。它有三個(gè)方面：

第一是基于產(chǎn)業(yè)鏈分工和定位催生出的產(chǎn)業(yè)生態(tài)?；浉郯拇鬄硡^(qū)就是以產(chǎn)業(yè)科技為引領(lǐng)的，全中國(guó)新型產(chǎn)業(yè)的數(shù)量，整個(gè)灣區(qū)占比達(dá)到了15.3%。我們形成了自己的新能源、新材料、智能制造、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)的產(chǎn)業(yè)集聚，本身在我們這個(gè)地方就已經(jīng)是非常成熟了，廣東省有超過(guò)1500家國(guó)家級(jí)專精特新小巨人企業(yè)。

第二是教育資源以及創(chuàng)新?；浉郯拇鬄硡^(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最開(kāi)放的區(qū)域之一?；谶@一塊我們最大的優(yōu)勢(shì)就是可以同時(shí)擁有內(nèi)地、香港以及澳門(mén)的科創(chuàng)元素，并且為我們提供非常好的科創(chuàng)沃土。

第三是擁有完善的基礎(chǔ)配套和非常便捷、高效的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)。深中通道很快就要開(kāi)通了，它會(huì)帶動(dòng)灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所需要的要素，包括人才流動(dòng)的加速。包括灣區(qū)內(nèi)有7個(gè)運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)、11條跑道，這些基礎(chǔ)構(gòu)建出來(lái)的世界級(jí)運(yùn)輸樞紐，都會(huì)為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供非常良好的基礎(chǔ)。

回過(guò)頭來(lái)講到萬(wàn)科南方產(chǎn)城，跟在座的相比，我們屬于后發(fā)者，但是萬(wàn)科南方產(chǎn)城經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)這一塊或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一塊已經(jīng)有十幾年的歷史了，可能只是我們?cè)谑袌?chǎng)的發(fā)聲比較少，目前南方產(chǎn)城所管理的項(xiàng)目，全周期、全品類的有54個(gè)，小小孵化器型、聯(lián)合辦公的一萬(wàn)平米左右的項(xiàng)目，也有大到城市類的涉及到上百萬(wàn)平米的項(xiàng)目。我認(rèn)為這個(gè)時(shí)代給我們最大的優(yōu)勢(shì)是，我管理的54個(gè)項(xiàng)目有正在拿地調(diào)研的，開(kāi)始分析產(chǎn)業(yè)邏輯的，有已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了10年，甚至已經(jīng)走過(guò)了整個(gè)公募REITs全生命周期，完全封閉的項(xiàng)目，這些全品類、全周期的項(xiàng)目之于我本人，或者之于我們的團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，我們是可以有各種各樣的調(diào)研樣本，但是放眼到整個(gè)灣區(qū)我們只是其中的滄海一粟。

但是這也是優(yōu)勢(shì)，今天在座的有很多的行業(yè)的專家和頭部的企業(yè)，我們都有帶隊(duì)學(xué)習(xí)、研究過(guò)你們的模式，這為我們帶來(lái)什么？它可以帶來(lái)我整體學(xué)習(xí)優(yōu)秀案例或者優(yōu)秀模式的成本的直線降低。

在這個(gè)過(guò)程中，人才的流動(dòng)是非常頻繁的，萬(wàn)科之所以要去學(xué)習(xí)大家的優(yōu)秀案例，基于我們本身有50多個(gè)項(xiàng)目，除了我們自己本身的實(shí)踐和外部的學(xué)習(xí)以外，生命周期中的起伏，基于這些樣本數(shù)量，我又可以把它投入到我的全品類、全周期的項(xiàng)目的實(shí)踐中，讓我們走得越來(lái)越好。所以基于這一塊，我覺(jué)得對(duì)新型產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)是充滿信心的。前人種樹(shù)、后人乘涼，產(chǎn)業(yè)的落地、集聚肯定不是一日之功。

我最后用我最喜歡的一句話送給所有的產(chǎn)業(yè)人，日有寸進(jìn)、久久為功。

孫波：謝謝洪麗總，洪麗總提到了整個(gè)灣區(qū)在新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中間已經(jīng)具備了很好的基礎(chǔ)，包括交通優(yōu)勢(shì)，大量的公共交通的疊加、產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)的背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間和邏輯。

我想問(wèn)一下季總，季圣杰總本身自己是一個(gè)投資人，同時(shí)也是鼎星產(chǎn)業(yè)研究院的院長(zhǎng)，您是否認(rèn)同洪麗總提到的這些優(yōu)勢(shì)是我們未來(lái)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)？作為專業(yè)的研究人員，從觀察員的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于未來(lái)灣區(qū)如何在競(jìng)爭(zhēng)的格局當(dāng)中構(gòu)建自己的優(yōu)勢(shì)，練好內(nèi)功，有什么樣的建議？

季圣杰：鼎星產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常年輕的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，目前主要是從事三方面的工作，第一是為城市一級(jí)的政府提供產(chǎn)業(yè)政策的研究。第二是為區(qū)一級(jí)的政府提供招商引資（土地招商），第三是為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、空間載體提供前策以及產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品定位的服務(wù)。

雖然鼎星還比較年輕，但是在近三年的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，結(jié)合粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，也為區(qū)域政府從政府專項(xiàng)債的發(fā)行，到產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)布，做出了一些小小的貢獻(xiàn)。

剛才孫總提的這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為還是比較宏觀的，在大灣區(qū)的發(fā)展中，我覺(jué)得優(yōu)勢(shì)的方面就不用再多講了。在劣勢(shì)的方向，我覺(jué)得存在以下幾個(gè)方面：

第一是城市級(jí)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。我們可以看到廣深科創(chuàng)走廊和廣深沿江高速的兩邊，在深圳和廣州的表現(xiàn)形式是不太一樣的，我們也可以看到很多容積率超過(guò)5.0，甚至是到達(dá)9.0的所謂的工業(yè)廠房在道路兩邊矗立。但是整體的招商情況，我們可以看到超過(guò)6層的空間基本上都是堆放貨物的。所以在發(fā)展的過(guò)程中，是不是有這么多城市都需要工業(yè)上樓，需要廠房的集聚呢？我認(rèn)為這是不太合適的。在土地集約利用、工業(yè)廠房使用的效率上，還是沒(méi)有達(dá)到這么高強(qiáng)度的集約，這是第一個(gè)方面存在的問(wèn)題。

第二個(gè)明顯的問(wèn)題就是它的區(qū)域規(guī)劃沒(méi)有做到一體化。我們看到很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，包括它的綠化率、建筑設(shè)計(jì)，你會(huì)感覺(jué)非常奇怪，它的門(mén)臉很像甲級(jí)寫(xiě)字樓，但是進(jìn)去以后又看到平層的空間達(dá)到了3500方、5000方，我認(rèn)為存在這種現(xiàn)象的原因還是它沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)要素，以及在下一步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位有比較深刻的研究。

第三是針對(duì)金融的融資問(wèn)題，在上一個(gè)環(huán)節(jié)的分享中我收獲比較多，在公募REITs這樣一個(gè)方向，過(guò)去很多的項(xiàng)目都是在運(yùn)營(yíng)以后和成功運(yùn)營(yíng)以后，它的融資放到了項(xiàng)目成熟以后。我們?yōu)榱诉M(jìn)一步拓寬央國(guó)企以及民營(yíng)開(kāi)發(fā)平臺(tái)在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的資金儲(chǔ)備，應(yīng)該把公募REITs的發(fā)行和利用杠桿的中介工具往前提，提到拿地的階段。這么多城市建筑物，很多都處于空置的狀態(tài)，如何利用好它，大灣區(qū)需要把過(guò)去規(guī)模發(fā)展的園區(qū)，通過(guò)拿地不斷地置換資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，朝小而美、精準(zhǔn)的園區(qū)發(fā)展。

第四是一個(gè)憧憬和寄語(yǔ)，在十四五接下來(lái)的三年時(shí)間，我們所有的同行應(yīng)該把心平靜下來(lái)，把自己已經(jīng)做過(guò)的項(xiàng)目和已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目好好盤(pán)算一下。果斷摒棄區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、生產(chǎn)效率相對(duì)落后的項(xiàng)目，把精力和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的人才集中到主力的城市、主力的產(chǎn)業(yè)空間，真正做能夠讓金融杠桿充分刺激的項(xiàng)目。讓全國(guó)60億平米的園區(qū)能有一個(gè)平衡的發(fā)展。

孫波：季總剛才提到一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是提到在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新興產(chǎn)業(yè)落地的角度里面，需要重點(diǎn)關(guān)注在地化和匹配度的問(wèn)題，這是整個(gè)發(fā)展環(huán)節(jié)里面需要構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的維度

同時(shí)我們也能看到，大灣區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背后，還有一個(gè)話題就是產(chǎn)業(yè)外溢。我們面臨著大量的過(guò)去發(fā)展的產(chǎn)業(yè)外溢，很多企業(yè)離開(kāi)了灣區(qū)，這是不可回避的話題。在這樣的時(shí)代背景下，一方面大量的產(chǎn)業(yè)外溢，另一方面我們又要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展，并且要重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈，建立大灣區(qū)在國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)話題我想問(wèn)一下張明杰總，張總所在的第一太平戴維斯是一個(gè)國(guó)際化的企業(yè)和公司，并且他本人過(guò)去也在海外和國(guó)內(nèi)有大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)話題請(qǐng)張總來(lái)談?wù)劇?/p>

張明杰：昨天接到這個(gè)話題的時(shí)候我一直在思考新型工業(yè)化的灣區(qū)優(yōu)勢(shì)，昨天我在東莞和一個(gè)制造業(yè)企業(yè)洽談月底在越南選址的綜合服務(wù)方案，您把一個(gè)更細(xì)致的話題給到我，正好把這個(gè)問(wèn)題和新型工業(yè)化的灣區(qū)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行結(jié)合。

說(shuō)到產(chǎn)業(yè)外溢，也是廣東省高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)效應(yīng)。從我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的外溢，我認(rèn)為大概經(jīng)過(guò)了三次，第一次是2008年金融危機(jī)的時(shí)候，這第一批從灣區(qū)的制造業(yè)企業(yè)去到東南亞，有些去到南美。第二波是2015到2016年，因?yàn)槌杀镜膯?wèn)題進(jìn)行搬遷，有些往西部?jī)?nèi)陸省份，帶政策性的招商，進(jìn)行內(nèi)遷。有一部分是因?yàn)楣?yīng)鏈依賴灣區(qū)的供應(yīng)鏈網(wǎng)，他就外遷到東南亞，還是在越南、馬來(lái)或者印尼。第三波的外遷就是當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)外溢，這是一個(gè)政策性的導(dǎo)向，自從2018、2019年中美貿(mào)易戰(zhàn)開(kāi)始，一些產(chǎn)地的變化導(dǎo)致的外遷。

外遷有幾大因素，最主要的是成本因素，如大家所說(shuō)的，灣區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)的成本，因?yàn)樗麄兡玫氐某杀驹谏仙?，租賃的價(jià)格也在上升。加上這么多年的騰籠換鳥(niǎo)，包括精耕細(xì)作型產(chǎn)業(yè)載體的開(kāi)發(fā)，也導(dǎo)致了更多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)空間的投入市場(chǎng)，也有一部分是對(duì)于產(chǎn)業(yè)的使用場(chǎng)景、產(chǎn)業(yè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)提出了更高要求，也導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)的遷移。更多是人口的流動(dòng)，我們國(guó)家勞動(dòng)力的組成，也進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)偏年長(zhǎng)的階段，年輕勞動(dòng)力的組成也在下降。在這個(gè)階段之下，有很多勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)不得不往東南亞去遷移。不是說(shuō)這個(gè)現(xiàn)象不好，這個(gè)現(xiàn)象反而證明了灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)在過(guò)去這么多年一直高質(zhì)量發(fā)展的，我們的產(chǎn)業(yè)在不斷地升維，我們的產(chǎn)業(yè)在向上，質(zhì)量在提升。

從國(guó)際化的角度來(lái)說(shuō)，前面很多嘉賓都提到粵港澳大灣區(qū)有著世界上最頂級(jí)的京港澳科技走廊，還有一個(gè)灣區(qū)、兩種制度、三種關(guān)稅區(qū)，我們可以通過(guò)廣州、深圳、香港這一條核心的主軸來(lái)拉動(dòng)人才的整合、資源的整合，以及貿(mào)易的聯(lián)動(dòng)。我們的國(guó)際化的優(yōu)勢(shì)也可以通過(guò)便捷的物流，離“一帶一路”最近的一個(gè)國(guó)內(nèi)的大市場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)外循環(huán)的聯(lián)通。

以上是我的個(gè)人觀點(diǎn)，與大家分享。

孫波：張總提到了灣區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢，它本身既是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，它也是未來(lái)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)維度

隨著產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)建設(shè)很容易，其實(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)核心是服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，因?yàn)榉?wù)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)非常長(zhǎng)久的事情，過(guò)去我們理解產(chǎn)業(yè)服務(wù)可能是物業(yè)管理，但現(xiàn)在我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)肯定不僅僅是物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)原來(lái)可能是招商，未來(lái)可能產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)不僅僅是招商的問(wèn)題，在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不斷迭代升級(jí)的過(guò)程中，我們可能需要探討一下，到底市場(chǎng)未來(lái)需要什么樣的產(chǎn)業(yè)服務(wù)？需要什么樣的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)？以及未來(lái)在輕資產(chǎn)的行業(yè)和領(lǐng)域里面，下一個(gè)風(fēng)口是什么？我們?cè)谑裁搭I(lǐng)域能夠做得更好？這個(gè)話題我想跟冉總、關(guān)總和王總一起探討一下。

首先我想請(qǐng)問(wèn)美置的關(guān)總，因?yàn)槟恢笔沁@個(gè)行業(yè)的服務(wù)專家，并且深耕了產(chǎn)業(yè)服務(wù)很多年，在目前立足于產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，對(duì)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的要求越來(lái)越高的情況下，我們有什么方面是需要注意的？市場(chǎng)需要什么樣的高水平產(chǎn)業(yè)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力？

關(guān)中華：美置服務(wù)是美的集團(tuán)下屬的三級(jí)平臺(tái)，在上世紀(jì)90年代初，美的集團(tuán)在全國(guó)布局大型工業(yè)基地的時(shí)候，美置服務(wù)就開(kāi)啟了產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的篇章。

作為產(chǎn)業(yè)園管理企業(yè)，我們一直也在思考、學(xué)習(xí)和提升，在不久前的9月份，美置服務(wù)剛剛發(fā)布了產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品美置服務(wù)S-TECH美置睿服模型，是我們產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)底座模式和模型，為什么是一個(gè)模型，而不是產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的品牌？因?yàn)槲覀冊(cè)诜?wù)眾多的產(chǎn)業(yè)園之后，我們發(fā)現(xiàn)每個(gè)產(chǎn)業(yè)園各有特色、有有能力、千人千面，我們認(rèn)為真正意義上的產(chǎn)業(yè)園服務(wù)不需要物管企業(yè)輸出品牌，更不需要能力大同小異、走馬燈式輪換服務(wù)供應(yīng)商，而是需要具備內(nèi)核能力，能夠與園區(qū)形成能力耦合，并且長(zhǎng)期可持續(xù)合作的賦能者。類似計(jì)算機(jī)行業(yè)英特爾insade是電腦核心能力的保證，經(jīng)過(guò)對(duì)服務(wù)的分析，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)由標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)、科技精益、綠色永續(xù)、客戶導(dǎo)向、人性溫度五大核心能力組成的服務(wù)之和，聚焦國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間高質(zhì)量發(fā)展的需求，本次美置服務(wù)全新推出了“S-TECH美置睿服”模型，制造圍繞綠色化、智慧化、綜合化、定制化、人文關(guān)懷，全方位打造適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展超級(jí)服務(wù)平臺(tái)。

孫波：關(guān)總提到要構(gòu)建整個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的內(nèi)核能力，因?yàn)閮?nèi)核的構(gòu)建才能做到更好的服務(wù)體系。這個(gè)問(wèn)題我也想問(wèn)一下冉總，冉采豐總來(lái)自時(shí)代商業(yè)集團(tuán)，時(shí)代商業(yè)不管在商業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)是非常豐富的，在面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)升維的課題之下，您認(rèn)為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)內(nèi)核能力的構(gòu)成到底是什么？

冉采豐：時(shí)代商業(yè)管理的園區(qū)主要布局在廣州、佛山，由于這兩個(gè)城市的土地性質(zhì)，我們的園區(qū)都是集體用地，所以從2003年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們所有的管理開(kāi)發(fā)的園區(qū)都不能銷售。基本上我們是租賃運(yùn)營(yíng)園區(qū)20多年，到目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)了13個(gè)管理的園區(qū)，主要分布在廣州、佛山、東莞，這樣的背景跟比較多的行業(yè)同行有一些差距，這個(gè)差距體現(xiàn)在我們的園區(qū)有三個(gè)屬性：第一辦公和商業(yè)的融合性比較強(qiáng)，它基本上是研發(fā)性或者是辦公屬性居多，沒(méi)有制造型的園區(qū)。第二是租賃型，沒(méi)有銷售型物業(yè)。第三是非常集中，主要在廣州、佛山、東莞這些地方。所以我們的團(tuán)隊(duì)服務(wù)半徑都可以觸達(dá)，這也造成我們后續(xù)的一些做招商、服務(wù)的特性跟行業(yè)的基因有點(diǎn)關(guān)系。

剛剛孫總提到的我們做園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，實(shí)際上也是被逼的，我們是做租賃起家的，到現(xiàn)在一直在做租賃，在租賃這個(gè)行業(yè)里面，相比于產(chǎn)業(yè)園的銷售或者制造型的銷售，辦公型園區(qū)的流動(dòng)性更強(qiáng)，一個(gè)企業(yè)入住園區(qū)，一年的合同也有，三年的也有，最多是5年的，所以流動(dòng)性很強(qiáng)，我們的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須得時(shí)刻把客戶的心牢牢抓住，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，他自己的企業(yè)規(guī)模變動(dòng)了，他的業(yè)務(wù)布局發(fā)生變化了，我們可能就得留意這個(gè)事。所以這個(gè)過(guò)程中，我們被逼得必須要跟企業(yè)有很強(qiáng)的黏性或者有比較強(qiáng)的面向企業(yè)的抓手。

我們面向企業(yè)的服務(wù)，個(gè)人感覺(jué)是經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段是純租賃階段，純租賃階段比拼的是物業(yè)，剛剛很多同行都有這個(gè)體驗(yàn)，把物業(yè)做得很漂亮，把衛(wèi)生間做得很好，客戶就可能會(huì)來(lái)租。第二個(gè)階段比拼的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，我們自己也有一二三四五的產(chǎn)業(yè)體系，有四大產(chǎn)業(yè)集群，面向每個(gè)特定的行業(yè)，我們也做專項(xiàng)的研究，拉通產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)階段也持續(xù)了很久的時(shí)間，大概有十多年的時(shí)間。這個(gè)階段我們也沉淀出了3個(gè)國(guó)家級(jí)的孵化器或者類似的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系面向客戶。

到這個(gè)階段大概是到2018、2019年的時(shí)候，整個(gè)行業(yè)面對(duì)很大的調(diào)整，包含經(jīng)濟(jì)下滑，客戶的質(zhì)量、客戶的面積或者客戶的數(shù)量都在往下收縮的情況下，我們也看到這些服務(wù)體系不能夠完全解決客戶面臨的問(wèn)題，它更多的存在于我們自己的體系里面，或者說(shuō)一定程度是我們的自嗨。所以在這個(gè)階段，我們看待我們的客戶服務(wù)可能又有新的挑戰(zhàn)和新的想法。今天到騰訊來(lái)也特別感慨，這幾年我們?cè)诘覀兊漠a(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，進(jìn)入到第三代的時(shí)候，我覺(jué)得跟互聯(lián)網(wǎng)又有了更深的鏈接和碰撞，當(dāng)然也包含抖音對(duì)于我們所有行業(yè)的沖擊，包含騰訊的微信私域、視頻號(hào)等等一系列的營(yíng)銷手段，對(duì)我們的客戶視覺(jué)占有的沖擊，對(duì)我們運(yùn)營(yíng)客戶來(lái)講，有了前面第二個(gè)階段所有產(chǎn)業(yè)專業(yè)能力的鋪墊，現(xiàn)在這個(gè)階段更希望達(dá)到的是對(duì)于客戶的觸達(dá)，以及在客戶觸達(dá)之后長(zhǎng)久的黏性的運(yùn)營(yíng)，最后再轉(zhuǎn)化成深層次的服務(wù)。所以在我們的第三個(gè)階段，我們會(huì)把它分割為觸達(dá)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)這三個(gè)步驟。

觸達(dá)更強(qiáng)調(diào)的是觸達(dá)的體系化，這個(gè)體系化更強(qiáng)調(diào)的是我們整體的團(tuán)隊(duì)和工具上都能保持入住的客戶的行政人員、人力人員、市場(chǎng)銷售人員、業(yè)務(wù)人員和老板，都通過(guò)招商同事、項(xiàng)目總和總部的人員分批次觸達(dá)。

運(yùn)營(yíng)這一塊我們強(qiáng)調(diào)的是場(chǎng)景化，我們所有的運(yùn)營(yíng)跟互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)也差不多，最煩的就是被打擾，客戶也特別討厭被打擾。但是如果我們不跟他觸達(dá)，我們就沒(méi)有抓手。所以我們特別強(qiáng)調(diào)在一個(gè)非常友善、特別有價(jià)值的場(chǎng)景下跟客戶創(chuàng)造連接、產(chǎn)生價(jià)值。

所以到第三個(gè)階段的服務(wù)，我們覺(jué)得這種服務(wù)可能更多的是順理成章的，跟客戶有多次的觸達(dá)、非常同頻的對(duì)話之后，我們可以提供一些產(chǎn)品性的服務(wù)給到客戶。當(dāng)然，這個(gè)服務(wù)我們?cè)趧?chuàng)造營(yíng)收的角度可能并不理想，但是跟客戶的關(guān)系或者是跟客戶的價(jià)值體驗(yàn)來(lái)講，還是有一些心得和收獲。這個(gè)服務(wù)的過(guò)程也是一直在探索的狀態(tài)，也是要跟很多的同行來(lái)交流和學(xué)習(xí)。

孫波：剛才冉總提到了運(yùn)營(yíng)的體系化，包括其他嘉賓也提到了這個(gè)話題，我們知道王玉祥總和您的贏城產(chǎn)業(yè)，在大運(yùn)營(yíng)的體系理論和研究都非常多，您是今天最后一個(gè)分享嘉賓，我想請(qǐng)您幫我們做一個(gè)總結(jié)，到底什么樣的產(chǎn)業(yè)大運(yùn)營(yíng)體系才是真正的服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的？

王玉祥：我做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有15年時(shí)間，2008年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，之前是做電子信息，做IT系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)。當(dāng)時(shí)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初衷就是研究珠三角的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，研究集群的創(chuàng)新，當(dāng)時(shí)從國(guó)家創(chuàng)新到區(qū)域創(chuàng)新，最后就落到園區(qū)創(chuàng)新。當(dāng)時(shí)IBM提出智慧地球到智慧城市，最后到智慧園區(qū)，它的智慧園區(qū)要投入幾千萬(wàn)到上億的資金，資本從哪里來(lái)？它提出了科技地產(chǎn)。所以我們當(dāng)時(shí)就定位做科技地產(chǎn)和智慧園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

我們是一個(gè)純市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)公司，為了做好這個(gè)事情，就把行業(yè)中所有的書(shū)籍都買(mǎi)回來(lái)，產(chǎn)業(yè)、城市、集群、產(chǎn)業(yè)融合等等很多方面的書(shū)籍都看了。由于我們是從產(chǎn)業(yè)過(guò)來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，我們一開(kāi)始就提出產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)賦能園區(qū)價(jià)值，賦能地產(chǎn)價(jià)值，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商，促進(jìn)資產(chǎn)或者物業(yè)的銷售。這十多年來(lái)一直是這樣在全國(guó)做各式各樣的科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的服務(wù)。

我們也提出“產(chǎn)網(wǎng)融城”大運(yùn)營(yíng)的體系，這個(gè)體系越到后面越復(fù)雜，因?yàn)樵降胶竺婺汴P(guān)注的不僅僅是一個(gè)小的園區(qū)，而是關(guān)注到區(qū)域的集群該怎么走，我們也看到很多集群在空心化，很多新的集群在逐漸的發(fā)展起來(lái)，很多集群和另外延伸的新集群有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。我覺(jué)得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)的生態(tài)確實(shí)是比較復(fù)雜的一個(gè)事情和體系。

我一直說(shuō)國(guó)家比較重視自然科學(xué)、科技的創(chuàng)新，包括智能硬件、硬科技等等。實(shí)際上到今天我們看這個(gè)行業(yè)，這么復(fù)雜的科學(xué)體系下面的缺失太多了。

大運(yùn)營(yíng)一定是戰(zhàn)略加上系統(tǒng)化的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等等。我們一直是做戰(zhàn)略+運(yùn)營(yíng)的。我對(duì)戰(zhàn)略的理解，我認(rèn)為首先我們要做一個(gè)主題園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，它肯定是要基于這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。區(qū)域產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略是區(qū)域集群的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，而不僅僅是我僅僅打造一個(gè)什么園區(qū)。像深圳20+8重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，我們要怎么做？很多區(qū)是沒(méi)有很清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑、邏輯、體系、支撐、團(tuán)隊(duì)，包括一把手、二把手的認(rèn)知是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。我們看東莞32個(gè)鎮(zhèn)街，他們延伸出來(lái)上百個(gè)主題園區(qū)，但是我們看到每一個(gè)鎮(zhèn)街其實(shí)是沒(méi)有頂層設(shè)計(jì)的。我說(shuō)這個(gè)不是隨便批評(píng)一些領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)槲沂嗄昕催^(guò)來(lái)，我看到東莞的產(chǎn)業(yè)集群空心化非常之大，再往后如果政府領(lǐng)導(dǎo)還不重視集群的頂層設(shè)計(jì)，這個(gè)空心化可能會(huì)加大。隨著信息化的普及，以及物流的普及，它的要素資源、生產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源是在全世界范圍內(nèi)流動(dòng)。并不是只在灣區(qū)流動(dòng)，也不只是在全國(guó)流動(dòng)。這么多年我做了很多的培訓(xùn)，80%的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我都培訓(xùn)過(guò)，我在中大、清華、深大等等大學(xué)里面培訓(xùn)了很多的地方政府，我培訓(xùn)的學(xué)生有1萬(wàn)多人，我看過(guò)的園區(qū)、了解的園區(qū)都是比較多的，我看到的一個(gè)現(xiàn)象是，80%的園區(qū)產(chǎn)品有問(wèn)題，80%的園區(qū)沒(méi)有真正的服務(wù)，95%的園區(qū)沒(méi)有智慧園區(qū)，但是今天已經(jīng)在提工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)。

而我們的制造業(yè)在運(yùn)營(yíng)上的訴求到了什么程度？制造業(yè)專心于它的研發(fā)、生產(chǎn)、交貨，對(duì)它的橫向、縱向的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對(duì)它的市場(chǎng)拓展，包括現(xiàn)在內(nèi)卷那么厲害，我怎么出海，我出到哪里去，哪里有我的生態(tài)，哪里有我的客戶，哪里有我的政府政策支持，它不是很清楚的，包括優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理、資本運(yùn)作，很多制造業(yè)是需要服務(wù)的，很多園區(qū)還停留在比較初級(jí)的服務(wù)。我們看到這個(gè)行業(yè)真的是亂象叢生、參差不齊，需要從地方政府的維度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的能力，要有產(chǎn)業(yè)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)集群打造的能力，你的城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)是要理解的，你要做一個(gè)基于區(qū)域或者全國(guó)的細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域未來(lái)生態(tài)的規(guī)劃，而不是說(shuō)我什么都做。我們可以看到很搞笑的是，一兩百個(gè)園區(qū)沒(méi)有引導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑規(guī)劃，我們看到很多地方政府是沒(méi)有一個(gè)底層設(shè)計(jì)的，我們往下做主題園區(qū)的時(shí)候你會(huì)無(wú)所適從。

另外我們看到城投公司，現(xiàn)在城投公司是主力軍，城投公司最關(guān)注的是什么？不是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，而是快速上馬，今年要投資多少，關(guān)注招商引資的投資額。我們?cè)诜?wù)很多城投公司的時(shí)候，當(dāng)我們認(rèn)為這個(gè)定位沒(méi)有，這個(gè)設(shè)計(jì)有很大的問(wèn)題的時(shí)候，他們的回答是，這個(gè)項(xiàng)目書(shū)記說(shuō)下個(gè)月一定要開(kāi)工，必須馬上開(kāi)工。

所以我們現(xiàn)在看到80%的產(chǎn)品有問(wèn)題。但是我們看到百分之八九十的城投公司是沒(méi)有生態(tài)的意識(shí)，他們自己沒(méi)有基于生態(tài)來(lái)規(guī)劃園區(qū)的戰(zhàn)略的意識(shí)、認(rèn)知、能力和服務(wù)機(jī)構(gòu)。他們是排斥和民企合作的，但是高手在民間。這些國(guó)有的機(jī)構(gòu)能夠解決生態(tài)構(gòu)建、園區(qū)戰(zhàn)略和園區(qū)系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)的能力嗎？解決不了。我們也看到現(xiàn)在冒出很多的各式各樣的公司，包括策劃公司、代理公司、設(shè)計(jì)公司，在我看來(lái)確實(shí)很多的公司對(duì)行業(yè)的理解太淺了，而且沒(méi)有敬畏，大家都不懂，所以都在學(xué)習(xí)中把一個(gè)產(chǎn)品定下來(lái)，都在學(xué)習(xí)中、摸索中把幾十億甚至上百億的投資敲定下來(lái)。

可能說(shuō)了太多的負(fù)面也不太好，我想說(shuō)一下對(duì)這個(gè)行業(yè)機(jī)會(huì)的看法。

一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的投資，確實(shí)我們會(huì)看到很多制造業(yè)企業(yè)、中小企業(yè)缺乏戰(zhàn)略、商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)管理、資本運(yùn)作的能力，我們能不能長(zhǎng)期伴隨它做深度的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及服務(wù)持股和投資持股，我們也可以把很多產(chǎn)業(yè)生態(tài)的企業(yè)組合在一起，到一些地方去拿到政府的支持，拿到國(guó)外的市場(chǎng)的支持，我們來(lái)探討它共性的服務(wù)的需求，做一些供應(yīng)鏈的服務(wù)和產(chǎn)業(yè)的孵化、投資服務(wù)。

第二個(gè)是宏觀方面，未來(lái)行業(yè)里的資產(chǎn)并購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)比較大的機(jī)會(huì)，我們對(duì)智能制造、電子信息等等灣區(qū)主導(dǎo)的行業(yè)比較關(guān)注，對(duì)資產(chǎn)的并購(gòu)我們也高度關(guān)注，我們希望看到全球的資本流向是什么樣的走向，什么時(shí)候我們的資產(chǎn)會(huì)有逐步回升的過(guò)程，我們來(lái)看優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)怎么做一些整合、服務(wù)，或者說(shuō)做一些資產(chǎn)的投資。

孫波：謝謝王總，王總剛才提到了要真正構(gòu)建一個(gè)大運(yùn)營(yíng)的體系，來(lái)賦能產(chǎn)業(yè)，其實(shí)本質(zhì)上要回到源頭，就是回到本身產(chǎn)業(yè)的選擇和產(chǎn)業(yè)的定位。

今天8位嘉賓圍繞著工業(yè)、科技和服務(wù)，這也是未來(lái)我們可能會(huì)面臨的永恒的話題，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在大灣區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的洪流里面，各位嘉賓也給到了對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政府的很多期許、建議，也有很多的展望。

我們探討未來(lái)大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及服務(wù)和運(yùn)維能力的升維，本質(zhì)上都是希望能夠真正回歸到產(chǎn)業(yè)本身的需求，能關(guān)注到它的底層邏輯，并且能夠構(gòu)建出相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力，提供更好的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的體系，這其實(shí)也是我們所有產(chǎn)業(yè)人共同的目標(biāo)，這也是我們今天這場(chǎng)討論的意義所在。

我們這場(chǎng)討論提了很多正面和反面的想法，非常感謝各位嘉賓的真知灼見(jiàn)，本環(huán)節(jié)的討論到此結(jié)束。