中國電子來深圳已經(jīng)有將近兩年時間了，作為一個世界500強從北京遷過來，也是引起了很大的轟動，中國電子來了之后也在做幾件事，我們進行了業(yè)務的重組。國資委對90多家央企都有自己的定義，就是要有一個牽頭的主營業(yè)務和戰(zhàn)略定位，中國電子是國資委定的計算產(chǎn)業(yè)的鏈長單位，我們的戰(zhàn)略目標是打造網(wǎng)信事業(yè)的核心戰(zhàn)略科技力量。我們有5大主要的產(chǎn)業(yè)方向：計算產(chǎn)業(yè)、集成電路、網(wǎng)絡安全、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)應用和高新電子（軍工）。同時我們在今年以來也把我們旗下其它的業(yè)務做了一個重新的梳理，做大做強，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我們業(yè)務支撐里面非常重要的板塊，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨立出來了。同時我們在這邊和深圳市政府合資成立了元器件及集成電路交易國際中心，目前我們也是在其它的區(qū)落分中心，我們希望能把元器件供應、防斷供等等的功能體現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略層面。同時我們成立了數(shù)產(chǎn)集團，這是我們專業(yè)的子集團，就是做數(shù)據(jù)的治理和應用。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，中國電子旗下做得最大的一塊是中電光谷產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在運營了40多個城市，有80多個園區(qū)。如何把我們的產(chǎn)業(yè)載體、產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)治理能力和主營的業(yè)務進行結(jié)合，現(xiàn)在也是中國電子想要主打計算產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟相關(guān)的園區(qū)，我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營也是一個很重要的抓手。我們在業(yè)務層面是一體兩翼，以產(chǎn)業(yè)運營為主體，產(chǎn)業(yè)開發(fā)為支撐、產(chǎn)業(yè)投資為引擎，實際上也是涵蓋了我們現(xiàn)在比較重要的幾個產(chǎn)業(yè)招商運營的工具。其中我們的產(chǎn)業(yè)投資板塊已經(jīng)從2015年左右開始做天使投資，轉(zhuǎn)向為我們的城市導入產(chǎn)業(yè)做相應的服務，成為了一個重要的配套。產(chǎn)業(yè)運營也有數(shù)字化的板塊，所以我們在各個地方還是會根據(jù)城市的特色和稟賦，打造不同的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盡量跟我們的計算產(chǎn)業(yè)和數(shù)字產(chǎn)業(yè)進行相應的結(jié)合。比如說我們能做的關(guān)于數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)安全的中心，是可以圍繞它去打造一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)的。比如說我們可以做智算中心，而且現(xiàn)在都有這樣的成功案例。我們也希望根據(jù)當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特色，服務本地的經(jīng)濟。

在業(yè)務上我們連續(xù)幾年的運營收入占比都超過了50%，純地產(chǎn)的收入是逐年下降的，我們也意識到產(chǎn)業(yè)服務作為公共基礎(chǔ)服務設(shè)施不像地產(chǎn)這樣的高暴利行業(yè)，還是一個以運營為主的方向，我們目前服務兩個板塊，一個是政府，一個是企業(yè)，我們一直踐行央企帶動大中小微企業(yè)的聯(lián)合創(chuàng)新，我們提出P+EPCIO的模式，從前期開始的EPC再到運營，是閉環(huán)的服務體系，通過研究、規(guī)劃和政府達成共識，然后把它實施和落地，把它一直走下去。目前我們幾十個園區(qū)都是在這樣推進。

目前我負責的這一塊就是在深圳華強北的園區(qū)，我們拿我們的產(chǎn)業(yè)資源和政府政策合作，因為我們進入深圳比較早，我們在華強北有50萬平米的廠房，我們現(xiàn)在拿了近7萬平米的項目，有做城市更新、綜合整治的項目，做了一個智能硬件的創(chuàng)新中心，福田區(qū)也出臺了專項政策給予支持，合作的成果也是非常多的，這也是中國電子踐行網(wǎng)信生態(tài)打造的一個小的窗口和示范。我們在這幾個載體里面各有分工，有純粹做產(chǎn)業(yè)運營服務的，注重科技成果的轉(zhuǎn)化，注重幫企業(yè)跟中國電子的核心企業(yè)進行鏈接，用很多活動、對接會，以及成立深圳信創(chuàng)硬件產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等等方式，跟企業(yè)建立聯(lián)系，包括我們建立了適配中心，也有跨區(qū)域協(xié)同的板塊，為全國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商以及他們到深圳發(fā)展提供渠道和窗口。還有以我們的產(chǎn)業(yè)配套為服務的，就是更求經(jīng)濟效益的板塊，我們做了不同的定位，把我們的項目整合成中電創(chuàng)新科技集聚示范區(qū)，這樣一個軟整合是運營上的，不是股權(quán)上的，去年也獲得了中國電子管理創(chuàng)新的三等獎，也是對我們運營的創(chuàng)新或者思路的肯定。

未來我們想還是在我們的主營業(yè)務范圍內(nèi)，更多地注重于對企業(yè)的服務、運營資源賦能和本地的認知、政府的支持多方面的結(jié)合，希望能讓更多的產(chǎn)業(yè)園不僅成為一個幫助當?shù)剡M行產(chǎn)業(yè)組織的新發(fā)展亮點，也同時成為中國電子帶我們的核心二級企業(yè)去發(fā)展業(yè)務，形成一個雙向共贏的結(jié)果，也希望未來有更多的優(yōu)秀案例呈現(xiàn)出來。

閻鏡予：謝謝孫總，前面兩位都是國企，同時也是有實體產(chǎn)業(yè)做支撐的背景。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場民企某種程度上比國企活得更艱難，但是民企里面也有特別優(yōu)秀的代表，大家知道中南高科不管在歸讓還是在管理水平上，也基本上能做到行業(yè)的頂尖水平。作為一個民企，尤其是我們自己在行業(yè)資源可能相對前面兩位有實體企業(yè)做支撐的先天優(yōu)勢的情況下，民企如何突圍，如何打造民企的特色？也想請孟總給大家進行一個分享。

孟泉：今天下午聽了幾位企業(yè)的演講還是收獲頗豐的，尤其剛才兩位中字頭的國央企，充分體現(xiàn)了國企擔當?shù)淖黠L，讓我感到收獲頗豐。

中南高科作為國內(nèi)民營園區(qū)的運營商，我們在國內(nèi)80多個城市運營了200多個園區(qū)，目前在整個大的市場環(huán)境下，中南高科也在持續(xù)思考如何在未來的市場上謀求自己的生存、發(fā)展，謀求自己的第二發(fā)展曲線。上個月中南高科也是正式對外發(fā)布了我們的第二增長曲線因大聯(lián)科，跟今天的主題比較呼應，就是將生態(tài)體系建立和運營作為我們的第二發(fā)展曲線，謀求新的增長點。

我們現(xiàn)在重點將企業(yè)作為非常重要的數(shù)字資產(chǎn)的資源做一個生態(tài)的發(fā)掘和應用，中南高科目前已經(jīng)入園的企業(yè)超過1萬家，因為我們目前的企業(yè)大部分是中小甚至是微型的入園企業(yè)，雖然數(shù)量比較龐大，但是整體的質(zhì)量肯定是不如國央企的重點企業(yè)那么高，而這些企業(yè)又是中國制造業(yè)企業(yè)非常重要的基石，很多種小微企業(yè)都是具備非常高的成長性的，我們的園區(qū)里出現(xiàn)過很多的企業(yè)，從入園開始一直到最后，成長為高新技術(shù)企業(yè)、專精特新小巨人甚至上市企業(yè)。但這些企業(yè)我們在跟他們交流溝通的過程中發(fā)現(xiàn)他們的需求是非常具體的，小到一個申報、訂單，小到一個具體門牌上要放什么顏色的字等等很具體的問題。我們經(jīng)過這段時間之后發(fā)現(xiàn)，不管我們通過高科技的手段、數(shù)字化的手段還是賦能的手段，最后都是要落實到人，也就是落到這些企業(yè)家，落到這些真正為中國經(jīng)濟發(fā)展、制造業(yè)發(fā)展實打?qū)嵶鲐暙I的具體的活生生的案例上。

所以我們在交流過程中，在重點打造兩個板塊，第一個板塊是企業(yè)家社群。除了我們的1萬多家入園企業(yè)之外，中南高科每年會接觸到準意向入園企業(yè)大概20萬個左右，這些入園企業(yè)雖然沒有入園，但是它本身的企業(yè)質(zhì)量非常好，我們將這些企業(yè)通過我們一系列的產(chǎn)業(yè)結(jié)合，把它打造為企業(yè)家社群。比較典型的案例是我們跟著名財經(jīng)作家吳曉波先生合作的中德制造業(yè)研修院，每年通過大量的實地授課、走訪，包括一些參訪、論壇，把這些入園企業(yè)和意向的入園企業(yè)通過這樣的方式打造成活生生的社群，通過社群的運營，將我們的流量轉(zhuǎn)化成私域流，持續(xù)對這些企業(yè)家進行深耕，幫助他們在生產(chǎn)經(jīng)營過程中鏈接更多的資源。

第二是在數(shù)字化領(lǐng)域一直在持續(xù)進行嘗試。我們所謂的數(shù)字化，一方面是將我們的這些數(shù)字資產(chǎn)形成標簽，變成我們的數(shù)字化資源，比如說我們利用騰訊企業(yè)微信、騰訊云等資源，把他們進行數(shù)字化、標簽化的處理。同時我們和國內(nèi)一些知名軟硬件服務供應商達成了很持久的合作，包括硬件方面的聯(lián)想、戴爾，我們舉辦了戴爾中國智慧行，已經(jīng)在全國做了20站，將我們的商用產(chǎn)品和企業(yè)的實際去一些結(jié)合。包括我們和國內(nèi)工業(yè)軟件領(lǐng)域比較知名的企業(yè)合作，甚至我們下一步會和一些更知名的企業(yè)達成一些戰(zhàn)略合作，將這些數(shù)字化的能力賦能給入園企業(yè)，幫助他們解決實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一系列更加具體的問題。來形成整體的生態(tài)。中國制造業(yè)企業(yè)有很多很具體的需求，我們也希望借助我們平臺的力量，借助中南高科的努力，幫助入園企業(yè)不斷地在經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)展、壯大、騰飛，為中國經(jīng)濟的基本盤打好更好的基礎(chǔ)。

閻鏡予：謝謝孟總。前面三位都是業(yè)主，整個行業(yè)里面還有輕資產(chǎn)服務商，不是業(yè)主，但是是為業(yè)主提供服務。我們知道鼎界實業(yè)公司剛成立，但是陳朝朝先生以前也是深圳政府的領(lǐng)導，有多年的行業(yè)經(jīng)驗，我想聽陳總介紹一下，鼎界作為一個輕資產(chǎn)服務商，怎么給業(yè)主們提供自己的服務，能夠為大家賦能。

陳朝朝：謝謝閻博士，應該說我們選擇這個路徑，其實是基于對目前市場的三個判斷，第一個是原來我們在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部的很多是民營企業(yè)的創(chuàng)新模式，近一年年來紛紛在退出。第二個是我們做得比較好的，比如說中集產(chǎn)城、中電，國企和民企的合作，目前看是大勢所趨，也是目前我們能看到唯一的一個還有巨大前景的方式。第三個就是剛才閻博士問的民企的路在何方。如果我們不能解決行業(yè)里面純市場化經(jīng)營的邏輯，這個市場是不對的，或者這個市場就沒有。真正民企的商業(yè)模式，這幾年有很多好的模式，但是可以講這個行業(yè)里面的商業(yè)模式、盈利邏輯是斷片的，現(xiàn)在政府給出的路徑?jīng)]有完全走通，現(xiàn)在整個行業(yè)里面是非常痛苦的，這是不正常的。

我們在去年研究和試水之后選擇了另外一條路，我們做得比較輕，但其實我們是用產(chǎn)業(yè)的股權(quán)投資+項目操盤，核心目的是解決未來有極大發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)服務痛點問題，落腳點是解決行業(yè)痛點問題。

剛才聽幾位專家發(fā)言，我特別關(guān)心一個事情，無論是數(shù)字產(chǎn)業(yè)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務，我們在聚焦一個產(chǎn)業(yè)縱深服務的體系下，我們的價值一定是解決它的痛點，哪些痛點是我們能解決的？我們有價值去解決的？我覺得找到這么一個核心的節(jié)點是我們做產(chǎn)業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)運營的價值所在。我們?nèi)ツ曜隽艘荒甑膰L試，非常難，有政策的問題，也有市場的問題，特別是對我們這個行當?shù)娜藖碇v，我們的邊界到底在哪里，這一點非常關(guān)鍵，我們不能把優(yōu)先的資源投入到我們不能體現(xiàn)最大價值的領(lǐng)域。

我們原來也一直在講，我們非常關(guān)注生態(tài)體系，我看今天幾位專家也在講生態(tài)體系。但是生態(tài)體系是非常龐大的，到底我們自己的定位在體系中是什么樣的位置？大家可以看到很多模式，大家都是基于自己的優(yōu)勢，我們的出發(fā)點都一定是我能解決的問題，我覺得這一點應該是普遍共識，如果再往深層次深挖，其實我們的老板應該是產(chǎn)業(yè)界。我們做出的服務是以落地載體為核心的生態(tài)型的服務。再往下深耕，就會把這個產(chǎn)業(yè)邏輯、運營邏輯、商業(yè)邏輯打開。

我有一個不成熟的判斷，我認為未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)服務，可能會出現(xiàn)更多的模式化的創(chuàng)新，甚至是裂變，有可能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是我們其中的一個分支，可能不是主流。所以我們覺得這幾年在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境，雖然大家很艱難，但我覺得這幾年是我們正在發(fā)生一個巨大裂變，包括我們在這么多年的房地產(chǎn)行業(yè)粒粒、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，沒有使用過現(xiàn)在這個社會的科技的發(fā)展、數(shù)字的發(fā)展，它一定會帶來我們整個服務模式、商業(yè)邏輯的裂變，甚至說誰能走出來，我相信一定是下一代我們這個行業(yè)的佼佼者。

所以我覺得還是應該給大家一句鼓勵的話，市場上最黑暗的時刻不可怕，我們未來的前途非常光明，而且我也非常高興能夠跟這么多優(yōu)秀的前輩、同事一起來共同創(chuàng)造美好的未來。

閻鏡予：謝謝陳總。剛剛陳總也提到一個很重要的話題，就是現(xiàn)在整個行業(yè)的基本邏輯可能已經(jīng)發(fā)生了變化，過去可能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里面也有好多銷售型物業(yè)，現(xiàn)在在政府那里已經(jīng)被卡死了，能拿到50%可售物業(yè)的比例已經(jīng)不錯了，現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)行不通了。國家關(guān)上一扇門，一定會打開一扇窗，這個窗就是今天的第二個話題——聯(lián)通。我們關(guān)上一扇門的時候，一定要給敢于做長期投資、賺慢錢的企業(yè)資金融通的通道，所以我們接下來就談談REITs和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的話題。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)應該講是整個行業(yè)里面比較新的力量，物流園區(qū)是一個非常成熟，而且發(fā)展多年，在國外也非常成熟的板塊。今天我們特別高興有兩位物流地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)了REITs的專家來到現(xiàn)場，發(fā)REITs過程中的問題，也有發(fā)完REITs以后怎么維護二級市場、保護投資者的權(quán)益，能夠讓自己的REITs價格有一個相對平穩(wěn)的預期和走勢的問題。所以我想對兩位分別提問，首先有請ESR的王總，特別想請教王總，咱們現(xiàn)在在REITs這個層面，在發(fā)行過程中，物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)要注意哪些問題，能夠提升大家的發(fā)行成功概率？

今年上半年國家已經(jīng)說了，REITs要進入常態(tài)化，原來叫試點，今年上半年已經(jīng)說了常態(tài)化。但是從咱們的真實感受來看，到底有沒有常態(tài)化？請王總給我們做一個分享。

王帥：先把ESR的情況給大家做一個介紹，ESR集團成立于2011年，我們是一個從中國走出去的專業(yè)從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，目前ESR集團是全球排名第三大的上市的房地產(chǎn)不動產(chǎn)公司，僅次于美國的黑石和加拿大的柏楓。ESR也是亞太地區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，目前我們在全球28個國家開發(fā)并管理了大概4200萬平方米的物業(yè)，公司的重心在亞太區(qū)，目前我們在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、印度、印尼、越南、泰國都有進入到當?shù)氐氖袌?，并且成為這些經(jīng)濟比較活躍區(qū)域的行業(yè)的領(lǐng)先開發(fā)商。

ESR在中國已經(jīng)進入了大概35個城市，運營和開發(fā)的體量在1200萬平方米，我們的業(yè)態(tài)規(guī)模有物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，也有數(shù)據(jù)中心，同時還有兩個生物醫(yī)藥的園區(qū)在開發(fā)的過程中。

回到剛才閻博士提到的問題，我更正一下，我們的REITs是剛剛經(jīng)過發(fā)改委的組建，已經(jīng)上報了證監(jiān)會，準備在今年年底或者明年年初正式上市。我們這個REITs籌備的過程經(jīng)歷了疫情期間，整個公司籌備這個REITs已經(jīng)有兩年的時間，去年在上海封城期間也發(fā)生停擺，所以還是有一個波折的，并且在這個過程中，國家對REITs的申報也不斷從嚴，所以很多文件的要求，包括對未來市場的租賃都有更高的要求。如果大家想做REITs，尤其是傳統(tǒng)的行業(yè)想轉(zhuǎn)型，想把產(chǎn)品放到資本市場，可能第一天就要考慮合規(guī)性，包括要考慮現(xiàn)在國家證監(jiān)會、發(fā)改委的要求，你當年做這些項目的時候可能并沒有這些要求。舉個例子，這次裝入我們REITs的第一批項目是ESR夢開始的地方，我們剛成立這個公司在昆山華僑做的三個物流園項目，當時我們報建項目的時候沒有水土保持的要求，大概2016、2017年之后才有水土保持辦提出這樣的要求，對每個項目都要做水土保持的前期的申報、過程的管理和最后的受理。我們在申報REITs的時候有這些要求，但是報建的時候沒有這些要求，所以有一些需要補資料的工作。還有規(guī)劃國土和住建現(xiàn)在并到一個部門，有些事情你要找規(guī)劃國土的時候，發(fā)現(xiàn)沒有這個部門了，要找自規(guī)局來解決，在這個過程有很多之前沒有預料到的事情，所以需要研讀材料，并且要找專業(yè)的機構(gòu)幫你做這些文件。

在2022年底疫情打開之后，我們覺得市場可能會回暖，但是今年回暖的速度沒有去年預期那么快，所以今年上市的大多數(shù)REITs表現(xiàn)沒有之前那么好，所以這也給這個行業(yè)打開這扇門增加了一些阻礙。但我覺得物流資產(chǎn)、工業(yè)資產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)里面，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相比，跟商業(yè)相比，跟酒店式的資產(chǎn)相比，我們還是最穩(wěn)健的，同時也是回暖的時候我們最先有反映的。大家應該對我們這個行業(yè)進入REITs充滿信心。

閻鏡予：謝謝王總，剛才王總主要分享了發(fā)REITs過程中間要提前預判有哪些問題，提前做好準備。東久新宜已經(jīng)發(fā)過REITs了，而且在市場上已經(jīng)有一段時間了，剛才王總也說，過去一段時間可能達不到市場的預期，尤其是我們看到可能物流還相對穩(wěn)健一些，但是產(chǎn)業(yè)園方面，比如張江高科的REITs，因為哲庫退租，直接影響這個REITs價格大幅下降，包括老牌的中關(guān)村，今年的表現(xiàn)也不盡人意。這到底是一個暫時的現(xiàn)象，還是一個行業(yè)的痛點，包括我們怎么給到投資人信心？

另外我們也知道，發(fā)了REITs之后，它本身是一個平臺，這個平臺其實是可以去并購其它的同類資產(chǎn)的，咱們發(fā)完REITs，作為一個平臺以后，我們有沒有去收購不是我們自己公司，但是是別人同類資產(chǎn)的計劃？如果有的話，大概是怎么樣的評判標準？

陳名：主持人的問題比較多，我總結(jié)一下，大致介紹一下東久新宜當初上REITs，包括現(xiàn)在給我們帶來的一些益處，包括我們在管理REITs過程中碰到的困難，以及對未來的展望。

我先介紹一下東久新宜，我們是兩家公司合并的，就是東久集團和新宜集團在2021年因為股東結(jié)構(gòu)類似，所以我們合并為一家公司，然后又重新在市場上招募了一些投資人。我們目前的主營業(yè)務，就是希望把自己打造成一個中國新經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施全面的服務商和供應商，旗下的板塊大概涉及了物流、冷鏈、工業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)廠房、生物醫(yī)藥，以及城市更新這幾個板塊。

我們這次上的REITs的名字是“東久新經(jīng)濟REITs”，所謂新經(jīng)濟REITs，就是可以放物流資產(chǎn)，也可以放我們旗下的廠房資產(chǎn)，還可以放研發(fā)辦公資產(chǎn)，這些都可以裝到我們的REITs里面。

剛才王總說他們花了兩年的時間推出這個REITs，我們是花了三年時間才上這個REITs。我們在疫情之前就在考慮發(fā)這個REITs，第一批的REITs更多的是傾向于國企，所以作為民企，我們當時也不是很確定，也沒有民企去上過任何的REITs，所以我們原先是想跟臨港一起發(fā)。經(jīng)過中間的一些波折之后，我們雙方就拿各自的資產(chǎn)上了。在2022年10月13、14日臨港和東久分別在上交所上了自己的REITs，中間的波折也是非常多。剛才王總總結(jié)了當中的一些波折，包括合規(guī)性的問題、民企最終的受益人的認定、審查等等，中間的程序是非常復雜的。

我們首發(fā)的時候裝的4個全部是以生產(chǎn)廠房為主的產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)包，是位于上海、昆山、常州和無錫，都是在華東地區(qū)最黃金的生產(chǎn)制造的園區(qū)。上市之后它的表現(xiàn)遠超我們的預期，原先我們給投資人公布的是95%的穩(wěn)定出租率，我們自從上市之后一直是保持百分之百的出租率。在去年第二、第三季度受到中關(guān)村和張江的退租影響下，我們的REITs表現(xiàn)還是比較堅挺的，哪怕是解禁之后，經(jīng)歷了戰(zhàn)配的投資人拋售之后，我們還維持11%的收益率，是領(lǐng)跑產(chǎn)權(quán)類REITs的。

發(fā)了REITs之后對我們有一些益處，我給大家分享一下，我可以總結(jié)9個字：降杠桿、增規(guī)模、促品牌。

降杠桿是很顯而易見的，我們拿地建設(shè)的時候不可避免要用杠桿，至少現(xiàn)在可以看到55%、60%左右的杠桿率。用了REITs之后，我們可以把自己的股比降到20%，在同樣的情況下，我們自有資金投入的杠桿率是顯著降低的。

增規(guī)模，自從有了REITs的平臺之后，特別是在廠房投資的邏輯上，相當于是一個重塑的概念。在沒有廠房REITs的情況下，自從2014、2015年開始探索生產(chǎn)型廠房這樣一個資產(chǎn)類別的時候，我們不知道退出的渠道在哪里，直到去年我們有了REITs之后，很多的投資人都來問詢，能不能跟他們一起跟投一些廠房。對于廠房這個資產(chǎn)來說，投融管退就已經(jīng)完全打通了，也促使了我們除了再拿新的土地開發(fā)之外，我們還可以利用好REITs平臺收購其它的資產(chǎn)。這個過程當中并不是一蹴而就的，我們雖然有這個信心，也在市場上勾兌一些項目，但是主要碰到兩個障礙，第一個是現(xiàn)在REITs要發(fā)行主體原始權(quán)益人的認定，如果你是一個第三方的資產(chǎn)，比如說你是基金的資產(chǎn)，或者說是其它的開發(fā)商的資產(chǎn)，對于直接裝到REITs里面來，目前是沒有成功案例的，我們目前也在跟發(fā)改委做溝通，希望能夠打開這個渠道，這樣REITs市場才會逐漸變得更靠近發(fā)達市場、越來越成熟，這是我們現(xiàn)在在做的事情。

還有一個難點，很多的同行現(xiàn)在也想發(fā)REITs，未必想把資產(chǎn)賣給東久REITs。但是到市場運行到一定的階段，收并購類的項目，包括有一些很小的開發(fā)商，它無論如何都沒法達到發(fā)改委發(fā)REITs的條件，我覺得賣給我們也是一個很好的出路，可以活化它的資產(chǎn)。

促品牌，這一塊我深有感觸。剛才講到我們把投融管退打通之后，很多資本方來找我們，原先我們只接觸到一些險資的資本方，現(xiàn)在看到有一些投我們二級市場的資本方，他們對一級市場也很感興趣，因為二級市場已經(jīng)跌得很厲害了，為什么不能在一級的時候介入拿到優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，提前鎖定，反而到最后上市之后回報比在二級市場上要高很多。我們?nèi)ツ甑浆F(xiàn)在一共募集了30億美金的Pre REITs，所以REITs給我們帶來非常強大的促品牌的效益。

在這個過程中困難點也有三個：一個是合規(guī)性的問題，我就不贅述了，這個過程中還是需要有耐心，而且要抱著一顆比較積極的心態(tài)去面對。第二個是REITs上市之后，我們面對的更多的是公眾投資人，他們的神經(jīng)非常脆弱，作為運管方來講很正常的一件事情，比如有租戶退租了，空了一兩個月才有新的租戶進來，但是二級市場就沒辦法接受，他覺得這是不可接受的。所以我們在這個過程中摸清楚了二級市場投資人的想法，對我們的資管要求就更加嚴格。以前我們會提早6個月去復盤一些到期的租約，現(xiàn)在我們要更早，甚至要很早就開始跟客戶談，你如果續(xù)租的話，我們可以把時間延長得更多一些。

第三是投資人教育的問題?，F(xiàn)在REITs市場投資人大多數(shù)都是投機型的客戶，這其實是非常不健康的狀態(tài)。尤其是我們這次在解禁之后的市值管理的過程中發(fā)現(xiàn)這些問題，建議王總在找投資人的時候要特別注意，因為REITs的產(chǎn)品屬性還是長期投資，一定要匹配好你的投資人。有些玩家就是走短線的，他不是你的長期投資人，所以我們復盤的時候，看到我們在首發(fā)的時候有些投資人的選擇是錯誤的，這次擴募的時候我們就會非常小心地選擇投資人。

閻鏡予：感謝陳總，把我要轉(zhuǎn)的話題幫我轉(zhuǎn)到了投資人身上?，F(xiàn)在到第三個關(guān)鍵詞，就是資本。今天我們也特別榮幸請到元豐資本的古總。元豐資本是最終的出資方，包括幫我們做上市、海外并購，古總都有特別多的經(jīng)驗，我想請古總聊一聊，站在投資人的角度，如何看待我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)和物流資產(chǎn)？跟其它的資產(chǎn)相比，為什么我們會選擇投這兩類資產(chǎn)？對REITs來講，目前中國市場是什么樣的發(fā)展狀態(tài)，跟海外相比，中國還有哪些發(fā)展的空間？

古迎輝：中國的REITs是最近幾年才發(fā)展起來的，特別是在前幾年疫情的情況下推出的，這也符合國際的慣例，比如美國他們在金融環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境最困難的時候推出REITs這樣的金融工作，以幫助政府解決社會問題。中國也是在環(huán)境比較差的時候，恰到好處地推出了REITs這樣的金融工具。有了這個金融工具之后，我們就對物流基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、消費類的基礎(chǔ)設(shè)施有了很好的退出通道。特別是對于產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)，以前的退出方式就是整體銷售，采用股權(quán)銷售的方式，現(xiàn)在有了REITs，就可以很好地做證券化，達到退出的目的。所以REITs對產(chǎn)業(yè)園有巨大的促進作用，而且REITs市場是非常巨大的市場，它不僅對產(chǎn)業(yè)園有一個良性的循環(huán)，而且對產(chǎn)業(yè)園里面的產(chǎn)業(yè)也是有間接的輔助作用。

現(xiàn)在資本界有一個最新的趨勢，不單只投資產(chǎn)業(yè)載體，也十分樂意投資產(chǎn)業(yè)園里面好的企業(yè)，通過投資來引進更好的企業(yè)進入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

REITs在中國還是一個比較新的金融工具，或者還在幼兒園的階段，很多方面還需要進一步完善，包括剛剛也提到了一些稅收、法律方面要不斷完善的問題。因為REITs在剛剛才剛剛發(fā)展起來，整個行業(yè)還需要形成規(guī)則，現(xiàn)在的規(guī)則還沒有很好的形成，包括怎樣認同REITs的組成，怎么推動REITs的上市等等，還有投資者認同的問題。西方的投資者可以采取很多成熟的方法來規(guī)避風險，不會讓一個租戶占用REITs資產(chǎn)里面很大的比例，他們一個REITs的上市項目可能會找出十幾個、幾十個甚至上百個租戶，以達到分散風險的目的。而且不同的REITs，可能是涵蓋在不同的地區(qū)、不同的行業(yè)，避免由于某個項目出現(xiàn)問題導致對REITs估值很大的影響。這也是從估值方法反推到我們找項目源的時候應該找什么樣的項目，怎么把它形成一個REITs的上市項目，這些都是相輔相成的。

閻鏡予：謝謝古總，今天幾位嘉賓都把自己的真知灼見對大家進行了分享，雖然我們還有很多問題，但是主辦方已經(jīng)好幾次提醒時間到了，大家還意猶未盡，期待明年觀點再做論壇的時候，我們大家還能坐在一起，共同繼續(xù)今天的話題。謝謝各位嘉賓。