本文根據(jù)馮海虹女士在2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇上的演講整理而成。

馮海虹（寶灣物流控股有限公司總經(jīng)理）：各位下午好，感謝觀點的邀請，今天跟大家分享一下物流視角下的資管新路徑。

其實這個話題挺老的，最近這一年，我相信同行們都挺焦慮的，疫情之后，我們滿心希望各類消費都能拉起來，但是現(xiàn)實和理想還是有一定差距的。

從我們的角度來說，已經(jīng)深耕這個行業(yè)20年的寶灣，下一階段怎么走？剛好到年末了，相信很多同仁也在想，明年我們的業(yè)務該如何做。所以今天，我想更多是站在寶灣的角度跟大家聊聊未來公司業(yè)務的一些想法。

今年的雙11、雙12我都待在物流園區(qū)，原以為雙11會稍稍有一點熱度，但其實一切特平常，物流園區(qū)沒有增加更多人，也沒有增加更多車。當然，這有賴于科技進步的成果在倉庫里不斷得到運用，但同時我們也發(fā)現(xiàn)，消費在今年確實是更困難了。

物流園區(qū)的重要性是不言而喻的，因為有大量物流園區(qū)的存在，讓我們的消費變得更便捷。今天無論在全國哪里，譬如像長三角、珠三角地區(qū)，半日達、次日達是非常容易做到的，即使新疆這些很遠的地區(qū)，我們也可以做到包郵。

在這個過程中，高效的物流園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)要素交互的重要載體，讓產(chǎn)業(yè)要素更敏捷、更高效地交易與支付，促進了區(qū)域經(jīng)濟的轉型升級和高質量發(fā)展。

中國的高標倉現(xiàn)在已經(jīng)到了1.2億平方米，這有賴于過去20年我們的業(yè)務發(fā)展。2003到2008年是國內現(xiàn)代倉儲物流行業(yè)起步探索的階段，寶灣就是從2003年起步，是國內最早進入這一行業(yè)的企業(yè)。黃金時代是從2009年到2020年，特別是2012年到2022年期間，高標倉復合增長率是27.4%。

在2015年，除了老牌的物流地產(chǎn)商在不斷地擴大自己的規(guī)模之外，還有垂直電商、四通一達、房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛走上這個賽道。如果要說整個行業(yè)的里程碑收并購事件， DLJ資產(chǎn)包交易毫無疑問是標志性事件。以這個事件為風向標，我們一方面因為看到資產(chǎn)價值不斷上升而感到興奮，一方面也看到整個行業(yè)進入了存量調整期，局部市場競爭激烈，行業(yè)整體需求迅速降低。

經(jīng)過20年的發(fā)展，倉儲物流賽道“一超多強”的局面已然形成。其中，普洛斯2017年的的市場份額是40%，今年上半年還有20.3%，仍然是市場規(guī)模最大的企業(yè)。除此之外，京東收購了一些企業(yè)之后，現(xiàn)在占整個市場份額的9.1%，在第二梯隊排名第一。

從政策方面來看，倉儲物流行業(yè)政策總體是利好的，但是我們也越來越感受到拿地的壓力。一方面從政府的城市規(guī)劃來看，各地是非常歡迎物流地產(chǎn)或者是物流高標倉這樣的業(yè)態(tài)，但是同時受制于不斷增高的土地成本，稅收的強考核、投資強度，以及土地年限縮短等等一系列因素，越來越多我們想進去拿地的地方，成本越來越高，導致我們的成本壓力非常大。

回顧這個行業(yè)走過的20年，尤其是站在2023年這個節(jié)點，我們面對的壓力或挑戰(zhàn)主要來自哪里？我認為主要是四個方面：第一，供需矛盾，區(qū)域發(fā)展不平衡。從各地區(qū)倉儲物流現(xiàn)有存量分布看，現(xiàn)在珠三角的高標倉占15%，長三角占35%，環(huán)北京占17%。

北京在疏解非首都功能的背景下，周邊城市有大量的供應出來，導致這個區(qū)域的不平衡變得更大。長三角相對來講是稍稍平衡的，雖然我們看到局部市場還是有空置率，包括價格不斷惡化，但是它本身區(qū)域的產(chǎn)業(yè)非常健康，相信在一段時間的去化以后，它可以做到一些平衡的。

珠三角是今天的話題熱點，第三季度珠三角的外貿出口總額占到全國的18.9%，其中，廣深等核心城市前三季度的出口總額實現(xiàn)了7%以上的增速。這樣強烈的需求背景下，導致這個區(qū)域的倉庫需求緊缺，當然同時也看到這個區(qū)域的客戶也高度集中。

除此以外，在沿海地區(qū)我們想拿更多的地，但是政府的供應量是很少的，尤其是華南地區(qū)。而在中西部地區(qū)，政府有心，但是作為運營商和產(chǎn)業(yè)來講還不是特別強，所以在中西部地區(qū)往往是有心無力。

第二，經(jīng)濟弱復蘇狀態(tài)持續(xù)，行業(yè)下行趨勢加劇。我們看到，像北京、深圳、廣州、佛山、東莞、蘇州等城市的物流指數(shù)相對來講還是比較健康的，而廊坊、天津、張家港、沈陽、大連等城市由于產(chǎn)業(yè)、供地不平衡的元素，這些區(qū)域的出租率、租金價格需要蠻長時間去化，尤其是在廊坊，廊坊相當長一段時間空置率高達50%，連續(xù)6個季度下滑。

第三，金融背景片面追求規(guī)模化，忽視本地區(qū)域服務屬性。在物流地產(chǎn)的行業(yè)中，企業(yè)分為三類：金融背景、地產(chǎn)背景、物流背景。因為自帶不同的企業(yè)基因，各家企業(yè)在發(fā)展中往往會循著自己所擅長的方向發(fā)展。部分企業(yè)盲目追求規(guī)模效應，缺乏對物流園區(qū)深入的研究和規(guī)劃，或戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，或市場調研不足，造成園區(qū)與市場、行業(yè)脫節(jié)，忽略了本地區(qū)域服務的屬性。

不管是這兩年還是更早的時候，物流地產(chǎn)商做的一些轉型，始終是針對地產(chǎn)的“募投管退”，過程中無論側重于哪一方，最終還是要回到資本市場上變現(xiàn)，利用資本，更好地服務資本。

我昨天在天津看了友商的一個園區(qū)，覺得還是有點心疼的。這個園區(qū)做了3套消防系統(tǒng)，9.5米高的倉庫，里面做了高壓水炮，又做了噴淋，由于高壓水炮的系統(tǒng)作廢，還在貨架中穿了消防噴淋。三套消防系統(tǒng)，其中高壓水炮這一套就是無效的投資。

由于像貨架里面裝噴淋系統(tǒng)，操作的時候有非常大的困難，如果托板后面有一個細的消防管道，很容易在用叉車托貨的時候把它碰壞，這樣又會導致第二次事故的發(fā)生。類似這樣的案例，就是當企業(yè)擴張規(guī)模的速度拉快之后，忽略了對業(yè)務的了解和本地區(qū)域化屬性。

第四，本地產(chǎn)業(yè)融合度不足。消費通常取決于人口總量和結構，今天我們看一個城市是否值得投資，會看小學生的入學比例。這個城市的小學生入學人數(shù)增量是多少，當?shù)鼐陀卸嗌賯€家庭，隨之而來就會帶來更多的消費機會。產(chǎn)業(yè)更偏重的是上下游和營商環(huán)境。

而地產(chǎn)的投資邏輯就不一樣了，無論是住宅還是商業(yè)，城市能級永遠是放在第一順位需要考量的因素，甚至有時候是唯一因素。在資本推動下的物流地產(chǎn)本質也是地產(chǎn)行業(yè)的一種，永遠都要遵循地產(chǎn)的投資準則，我們也看到有一些國家級的開發(fā)區(qū)，能級是非常高的，但是又忽略了人口總量和結構的問題。

所以物流地產(chǎn)拿地的時候，一定既要考慮人口結構，還要考慮上下游、交通管網(wǎng)，它是否在物流的動線上，在這個動線上是否能留下一個節(jié)點。

從中國281個產(chǎn)業(yè)帶分布圖來看，我們如果在這些點位有高標倉，我們的去化就更應該結合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)去做。今天下午幾位嘉賓的分享，大家都摒棄了過去的高速發(fā)展，而回歸到所有的載體，無論是產(chǎn)業(yè)載體還是物流載體，都要為產(chǎn)業(yè)本身去做服務。

過去我們走得非?？斓臅r候，一個園區(qū)最快8個月建成，一邊建一邊去化，同時還有客戶在背后催，所以我們用一年半的時間，從拿地到建設，到最后完成招商。按照資本的視角，如果加一個長約，已經(jīng)可以從開發(fā)基金裝到了收益性基金了。今天我們遇到這么大經(jīng)濟的不確定性，都讓我們更冷靜一點，所有的高標倉都是要服務本土的產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)做更深的服務。

當前雖然遇到那么多困難，但是我還是想和所有同行打打氣，不用擔心，這個行業(yè)足夠大，足夠讓我們慢慢去化。我們看到2023年11月份發(fā)布的全球快遞發(fā)展報告中的一個數(shù)據(jù)，中國的快遞包裹量是1105.8億件，換算一下，大概每天有3億件包裹，需要用到2.4億平方米的高標倉，而今天中國市場的高標倉是1.2億平米，還有50%的增長空間。所以大家更有信心，堅定信念，讓我們理解產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)、注重運營，一定會去化掉，而且市場有容量。

除此以外，我們看到在中國有700萬臺重卡、1500萬臺輕卡，200萬臺叉車，9億塊托盤，從業(yè)人員有5000萬，中國的物流市場是全球增長最快的單一物流市場，所以我們還是在一個朝陽行業(yè)，大家還是可以一起去把我們的高質量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展做得顆粒度更細。

根據(jù)CBRE發(fā)布的《2023年中國倉儲物流租戶調查》，從56個樣本中可以看到，未來企業(yè)更關注的是經(jīng)濟不確定性，成本和供應鏈對運營的挑戰(zhàn)。作為物流地產(chǎn)商，我們更要服務好這樣的客戶，即使今天因為這些因素，客戶的租期變短，我們也應當以更靈活的租約條款，去服務于客戶需求，讓我們與客戶一道慢慢渡過整個經(jīng)濟下行的過渡期。

我相信很多同行還是比較關心寶灣是怎么做的。寶灣是一個非常開放的公司，我們從2003年10月4日就投運了中國第一家現(xiàn)代化的高標倉——上海寶灣國際物流中心。項目位于上海寶山，寶灣的名字正是來自上海寶山和深圳赤灣。發(fā)展至今，寶灣已持有1000萬平米高標倉，是這個賽道里面規(guī)模最大的國有企業(yè)。

這是我在管理中的痛點，我寫這一頁的時候，我發(fā)現(xiàn)我有一堆的問題，五六年前就這么困惑我們的管理層。為了解決管理中的痛點，我們急需建立數(shù)智化物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。圍繞園區(qū)場景，寶灣通過“數(shù)智化”建立四大業(yè)務平臺、16個業(yè)務場景更多的是從運營的視角，而非從投資人的視角，去解決一些實際的問題。

我想，簽過工程付款的人都曾碰到過和我一樣的難題：工程資料看不懂、總包退場、工期延誤、圖紙?zhí)嗟鹊?。我們不是工程專業(yè)的，需要解決這些痛點，必須有系統(tǒng)，所以我們上了計劃看板、監(jiān)控，我們用了明 源系統(tǒng)做質量管控，現(xiàn)在我的成本管控也上了，并且和我的財務系統(tǒng)進行了穿透。我們也開發(fā)了CRM系統(tǒng)，這樣可以抓取園區(qū)的出租率，每個銷售人員今年的業(yè)績完成情況。

寶灣在全國已經(jīng)運營了60多個項目，未來要到80個項目，我們怎么實時知道園區(qū)安全狀況呢？通過我們自主研發(fā)的智慧園區(qū)系統(tǒng)。如果沒有這個系統(tǒng)，像我這種外行，是看不懂消防水泵房的，但是我可以通過這個系統(tǒng)清晰知道每個園區(qū)消防管網(wǎng)的溫度、壓力、消防泵的運營狀態(tài)。安全方面我們也管得很細，公司的安全要求非常高，我們的安全管控的系統(tǒng)可以讓我實時抓取每個園區(qū)的安全數(shù)據(jù)。

此外，如果今天的物流園區(qū)不說ESG、低碳、零碳，相信行業(yè)的頭部客戶是不會接受我的服務。寶灣在上個月也發(fā)布了2023年度ESG發(fā)展報告，未來也將持續(xù)和客戶將零碳園區(qū)作為可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略導向內容。

這是我們的發(fā)展圖譜，經(jīng)過20年的發(fā)展，我們不斷地優(yōu)化為產(chǎn)業(yè)客戶服務的能力，今天我們已經(jīng)建立了一套非常標準的管理輸出，不單是為政府，還為行業(yè)內的客戶，包括我的產(chǎn)業(yè)客戶去做管理輸出。我們還有自己的云倉云配團隊，有去庫存的新零售板塊，結合兄弟單位的干線運輸、網(wǎng)絡貨運、供應鏈金融等等，為產(chǎn)業(yè)客戶提供一站式的解決方案和服務。

以上是寶灣的分享，謝謝大家。

行業(yè)雖然很難，但是我們一定要堅定信心，和大家一起相伴相隨，度過這個最困難的時期。