觀點(diǎn)指數(shù) 7月，6家物企新登陸港交所，剔除8月退市的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，目前在港交所上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到48家。

此外，魯商生活服務(wù)與世紀(jì)金源服務(wù)分別于7月2日及26日赴港遞交了招股書，其中后者為招股書過期后的二度遞表；截至7月底，港交所目前共有22家物企排隊等待上市，A股則僅有上房服務(wù)一家。

城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)亦有新的動向，7月25日與河南寧陵縣政府舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，雙方將就寧陵縣城市一體化服務(wù)方案相關(guān)事宜展開深度合作，在城市治理中運(yùn)用數(shù)字化、一體化的綜合城市服務(wù)解決方案。

政策方面，7月23日，住建部聯(lián)合八部門發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，該通知對物業(yè)服務(wù)行業(yè)在合規(guī)經(jīng)營等方面存在的問題進(jìn)行了點(diǎn)明和強(qiáng)調(diào)。

新一批物企集中上市，近期交易量低迷

7月份新上市的6家物企分別為中駿商管、朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、康橋悅生活與融信服務(wù)，數(shù)量上超過今年上半年新上市物企總和。

其中，康橋悅生活的基石投資者還包括碧桂園服務(wù)，其擬認(rèn)購3493萬股康橋悅生活股份，按照發(fā)行價3.68港元/股計算，總共耗資1.29億港元。值得注意的是，碧桂園服務(wù)同時也還是目前正排隊等待上市的中梁百悅智佳以及長城物業(yè)的戰(zhàn)略投資者，持股比例分別為6.24%與15.28%。

從具體成色上來看，本月新上市的6只物企規(guī)模仍然偏小。截至2020年12月31日，其中規(guī)模最大的德信服務(wù)在管面積為2490萬平方米，而6只物企在管面積的平均數(shù)僅為1900萬平方米。

整合了商業(yè)運(yùn)營的中駿商管在收入成本結(jié)構(gòu)上有明顯優(yōu)勢，2020年毛利率達(dá)44.3%，而其他物企的毛利率則和目前主流上市物企較為接近，均在30%左右。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

估值方面，7月新上市物企首發(fā)市盈率的平均值為24.6倍，其中中駿商管的市盈率相對較高，達(dá)到了近40倍。

上市首5個交易日，除了朗詩綠色生活累計下跌27.6%，中駿商管累計上漲3.5%外，其余4只新上市物業(yè)股均穩(wěn)定于發(fā)行價。近期交易量也較為低迷，8月1日至8月20日的日均換手率的平均值僅為0.1%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

新遞表的兩家物企魯商生活服務(wù)與世紀(jì)金源服務(wù)，截至2020年末在管面積分別為1800萬平方米以及6440萬平方米。值得一提的是，其中后者的特色業(yè)務(wù)在于其管理的大盤項目，12個世紀(jì)城系列項目總面積達(dá)4440萬平方米，占總在管面積的68.9%。

整體來看，新登陸資本市場的物企數(shù)量較多，但平均規(guī)模不到2000萬平方米，基本為小型物企，或是因為類似標(biāo)的在港股市場已過于充足，在資本市場的表現(xiàn)也并未有突出之處。

龍頭加碼機(jī)場物業(yè)，綜合性城市空間服務(wù)成企業(yè)目標(biāo)

7月3日， 萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司以782.05萬元的代價入股了深圳市機(jī)場物業(yè)服務(wù)有限公司，持有其61%股份，深圳機(jī)場航空城發(fā)展有限公司則持股39%。

值得注意的是，7月28日，碧桂園服務(wù)同樣收購了?？谛氯A正達(dá)空港服務(wù)有限公司70%的股權(quán)，其中后者的經(jīng)營范圍包括民用機(jī)場經(jīng)營、航空運(yùn)營支持服務(wù)以及航空商務(wù)服務(wù)等。碧桂園服務(wù)同樣試圖將觸手向航空物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)一步延展。

這兩筆收并購，意味著行業(yè)內(nèi)的兩家龍頭物企已經(jīng)開始對公建領(lǐng)域中的機(jī)場物管強(qiáng)勢入局。機(jī)場物業(yè)管理對服務(wù)專業(yè)性要求較高，通常采用招投標(biāo)的方式將各項需求業(yè)務(wù)分包給不同類型的物業(yè)公司。對物管企業(yè)而言，這仍是一塊尚未完全開發(fā)的市場。

目前已切入該條賽道的保利物業(yè)、新大正以及招商積余等物企多為國企背景，與其他公建管理項目類似，國內(nèi)的機(jī)場物業(yè)管理通常不具備太高的利潤率或盈利能力，由于業(yè)態(tài)的特殊性，增值服務(wù)方面的開發(fā)也較為困難。

近年來規(guī)模龐大、實力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類非住業(yè)態(tài)，包括環(huán)衛(wèi)、寫字樓、商管、健康以及地鐵機(jī)場等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場外，最終綜合性的城市空間服務(wù)才是最具想象力與吸引力的目標(biāo)。

物業(yè)股大幅下調(diào)，高估值具備一定脆弱性

資本市場上，7月份H股物業(yè)股下挫明顯，僅佳源服務(wù)累計漲幅較高，為9.56%，大部分物業(yè)股包括龍頭在內(nèi)均有不同程度的下跌，市值蒸發(fā)逾千億。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，7月累計跌幅最大的港股物業(yè)股分別為恒大物業(yè)、世茂服務(wù)以及綠城服務(wù)，累計跌幅分別為43.4%，33.0%和29.9%。除此之外，碧桂園服務(wù)與融創(chuàng)服務(wù)也均錄得24.9%與27.2%的累計跌幅。

而滬深股市物業(yè)股亦有較大幅度下挫，目前A股已有的4只物業(yè)股新大正、招商積余、南都物業(yè)和特發(fā)服務(wù)月內(nèi)錄得的區(qū)間漲跌幅分別為-3.26%%、-21.9%、-10.89%以及-16.81%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

指數(shù)角度來看，本月恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)由10607.6點(diǎn)跌至了7989.5點(diǎn)，下跌24.7%，而恒生指數(shù)跌幅為9.94%。盡管大盤整體表現(xiàn)也欠佳，但H股物業(yè)板塊7月表現(xiàn)依舊大幅劣于大盤，跑輸14.82個百分點(diǎn)。

7月物業(yè)股出現(xiàn)較大幅度下調(diào)的直接原因，在于7月23日住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，文件旨在重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的突出問題，其中對于物業(yè)服務(wù)的整治內(nèi)容主要在公區(qū)等領(lǐng)域的不規(guī)范運(yùn)營上。

本次通知本質(zhì)是對物管行業(yè)規(guī)范化的一次引導(dǎo)而非打壓，但卻造成了市場恐慌，引發(fā)了港股及A股市場的物業(yè)股普跌。剔除7月新上市的6只物企以及8月退市的藍(lán)光嘉寶服務(wù)、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計的41只物業(yè)股中多達(dá)36只7月內(nèi)累計錄得下跌。

不過，本輪下跌過后，各物企也紛紛發(fā)布回購及管理層增持事宜公告，旨在重新提振股價。由于本次文件并未影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)運(yùn)營根基和估值邏輯，在股份回購以及中報發(fā)布等一系列利好消息的刺激下，物業(yè)股股價應(yīng)會逐漸回調(diào)。

從上述事件來看，雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)在資本市場估值較高，但行業(yè)護(hù)城河較淺，市場敏感性強(qiáng)，易受宏觀環(huán)境、上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)以及政策等因素影響，物業(yè)股當(dāng)前的高估值具備一定的脆弱性。