2020年中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)回顧

償債能力

對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高負(fù)債幾乎成了業(yè)界常態(tài)，隨之而來(lái)的是企業(yè)償債壓力。

回顧榜單整體情況，就凈負(fù)債率來(lái)看，截至2019年末，候選30家房企中，平均凈負(fù)債率為60.58%，中位數(shù)為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數(shù)候選房企財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)穩(wěn)健，在充分利用資金的同時(shí)并沒(méi)有過(guò)度惡化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。對(duì)總體負(fù)債壓力而言，過(guò)高的總負(fù)債仍然是拖累房企在財(cái)務(wù)指標(biāo)排名的一個(gè)重要因素。

從償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)名次對(duì)比圖中，可發(fā)現(xiàn)高名次（深色點(diǎn)）的點(diǎn)大多偏小，而最明顯的幾個(gè)大點(diǎn)顏色偏淺。相同負(fù)債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會(huì)降低房企的償債壓力，那么對(duì)應(yīng)的，圖中偏上、偏右的點(diǎn)所代表的企業(yè)，有著更好的償債保障。

若以回歸方法倒推各指標(biāo)對(duì)總分的影響，影響最大的便是貨值/總負(fù)債與EBITDA/總負(fù)債，其次便是現(xiàn)金短債比和速動(dòng)比率。這意味著，名次好的房企在這些指標(biāo)的表現(xiàn)相對(duì)更加優(yōu)秀。

根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)，財(cái)務(wù)排名前30家房企平均速動(dòng)比率0.70，中位數(shù)0.68，25%分位數(shù)0.58，75%分位數(shù)為0.79，整體流動(dòng)偏低。現(xiàn)金短債比平均數(shù)0.33，中位數(shù)0.31，25%分位數(shù)0.27，75%分位數(shù)0.36。值得注意的是現(xiàn)金短債比中位數(shù)與平均數(shù)相差不多，意味著分布較為對(duì)稱(chēng)，同時(shí)從候選房企來(lái)看，行業(yè)現(xiàn)金短債比水平區(qū)分度不大。

融資能力

縱觀(guān)2019年全年融資水平，候選30家房企共融資16927.67億元，平均融資564.3億元，融資額中位數(shù)427.0億元，四分位距為263.5億元（339.9億元至603.4億元）。融資總額存在右側(cè)厚尾現(xiàn)象，最大至高達(dá)2515.1億元。（統(tǒng)計(jì)只包含公開(kāi)數(shù)據(jù)，房企或有未公開(kāi)銀行貸款情況未列入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。）

若不能及時(shí)消化吸收融到的資金，企業(yè)則有可能面臨財(cái)務(wù)困境，勢(shì)必影響繼續(xù)融資的能力。基于這個(gè)考慮，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)選用企業(yè)非現(xiàn)金費(fèi)用前的營(yíng)業(yè)收入，即息稅折舊攤銷(xiāo)前收入（EBITDA）與總負(fù)債的比值，和凈負(fù)債率（僅考慮企業(yè)帶息負(fù)債的負(fù)債比率）來(lái)衡量當(dāng)前負(fù)債狀況對(duì)企業(yè)的影響。

將這兩個(gè)指標(biāo)與融資總額結(jié)合，考量其對(duì)候選企業(yè)指標(biāo)的影響，可以發(fā)現(xiàn)，融資總額過(guò)大的企業(yè)往往出現(xiàn)較低的EBITDA/總負(fù)債，導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)排名較后。

更高的EBITDA/總負(fù)債和較低的凈負(fù)債率則可以在取得較好的名次，對(duì)應(yīng)于圖中偏下、偏右的點(diǎn)。當(dāng)然，圖中只體現(xiàn)了3個(gè)指標(biāo)，因而不能完全體現(xiàn)指標(biāo)和名次的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

對(duì)于作為融資保障的貨值方面，根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)評(píng)估，候選30家房企平均貨值9499.4億元，中位數(shù)5115.0億元，四分位距為8468.8億元（3920.1億元至12388.9億元），貨值最高達(dá)31758.5億元，中位數(shù)和均值相差較大，說(shuō)明行業(yè)巨頭的貨值要大大高于行業(yè)平均水平。

盈利能力

從規(guī)模方面，盈利能力表現(xiàn)采用營(yíng)業(yè)收入、息稅前利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)三個(gè)層級(jí)的收入來(lái)衡量企業(yè)的盈利。若將這三個(gè)維度的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，以財(cái)務(wù)總分排名（非榜單排名）分組，可以發(fā)現(xiàn)第一組（1-10名）和第二組（11-20名）的相關(guān)系數(shù)較為相似，甚至在相關(guān)性上強(qiáng)于第一組的房企。

但需注意，相關(guān)性并非本次榜單的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這三者應(yīng)有一個(gè)良好的相關(guān)遞進(jìn)關(guān)系，若是營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)不能帶來(lái)歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，企業(yè)管理中也難免出現(xiàn)問(wèn)題。

處于與前兩組相差較大的第三組的房企，營(yíng)業(yè)收入與歸母凈利潤(rùn)可認(rèn)為已經(jīng)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)相關(guān)關(guān)系，營(yíng)業(yè)收入與EBIT甚至出現(xiàn)負(fù)相關(guān)。由于數(shù)據(jù)并不是單個(gè)企業(yè)的時(shí)序數(shù)據(jù)，并不能解讀為某房企在增長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)收入之后，歸母凈利潤(rùn)下降，而更合理的解讀是，經(jīng)營(yíng)水平欠佳的房企，相較其他房企，在較高高營(yíng)業(yè)收入的情況下，并沒(méi)有為母公司股東獲得更高的利潤(rùn)，當(dāng)然這也可能說(shuō)明這些公司的杠桿更高，更多的利潤(rùn)歸給了債權(quán)人或者非控股股東。

盈利比率方面，三個(gè)名次（非榜單排名，僅以財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)）的分組可以看到明顯的層次關(guān)系。

排名前十名房企的權(quán)益回報(bào)率（ROE）更分散，中位數(shù)也高于其他分組，但是由于箱型圖中的凹槽與第二組別的凹槽有較大的重合，可以認(rèn)為這兩組的ROE中位數(shù)相差并不大。

尤其是前兩組的最小值基本在同一水平上，第三組的后三名明顯低于這個(gè)水平線(xiàn)。由此可以發(fā)現(xiàn)，在權(quán)益回報(bào)率方面，除個(gè)別頭部房企回報(bào)率明顯高于同行，多數(shù)第二梯隊(duì)房企ROE回報(bào)率相當(dāng)。即便在第三組的房企仍有ROE高于前十名房企的情形出現(xiàn)。

投資回報(bào)

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)100多家A股和內(nèi)房股房企，通過(guò)初始指標(biāo)篩選出69家上市房企入圍。通過(guò)對(duì)上述企業(yè)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，并構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，對(duì)2019全年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。

其中，24家A股入圍企業(yè)的平均財(cái)務(wù)總分為38.82分，45家內(nèi)房股的平均財(cái)務(wù)總分為38.94分，相差0.12分。不過(guò)需要注意的是，在45家內(nèi)房股中，有19家千億以上房企。換句話(huà)說(shuō)，不是體量越大，投資回報(bào)表現(xiàn)越好。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)測(cè)算

ROIC指標(biāo)方面，投資回報(bào)TOP10 ROIC平均值為9.47%，69家入圍上市企業(yè)的平均ROIC則為5.88%，比前者低3.59%。

3%-4.9%的入圍房企最多，達(dá)到22家。在所有區(qū)間中企業(yè)數(shù)僅次于前者的是5%-7.9%，有17家，包括1家5000億房企，1家4000億房企，2家2000億房企和3家千億房企。

以ROE來(lái)說(shuō)，69家入圍企業(yè)ROE均值為15.89%，其中高于平均線(xiàn)的有32家，低于平均線(xiàn)的占比53.6%，有1家銷(xiāo)售2000億級(jí)房企ROE低于4%，在69家入圍房企中墊底。該指標(biāo)TOP10的平均值為20.86%，較入圍房企高4.97%。其中有6家表現(xiàn)亮眼超過(guò)20%，包括萬(wàn)科、碧桂園和招商蛇口。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)測(cè)算

剔除一家入圍房企扭虧為盈帶來(lái)的異常結(jié)果外，68家入圍房企歸母凈利潤(rùn)總額為5140.73億元，平均歸母凈利潤(rùn)為75.60億元，其中高于平均線(xiàn)的有20家。

信用表現(xiàn)

從信用表現(xiàn)前十企業(yè)財(cái)務(wù)得分來(lái)看，最終成功入選的10家企業(yè)，財(cái)務(wù)平均分為44.71分，位列前三的分別是龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)以及萬(wàn)科。相鄰財(cái)務(wù)排名的分差在0.05-2.34之間。

如果從69家入圍企業(yè)來(lái)看，平均財(cái)務(wù)總分為40.45，較信用表現(xiàn)TOP10平均分低4.26分。其中，24家A股房企平均財(cái)務(wù)總分為39.57分，低于45家內(nèi)房股40.92的平均分。

這是因?yàn)槎鄶?shù)A股房企在信用評(píng)級(jí)、已獲利息保障倍數(shù)、凈負(fù)債率和股息分派上不具優(yōu)勢(shì)。以?xún)糌?fù)債率為例，該指標(biāo)高于150%的A股上市房企有6家，個(gè)別A股上市房企凈負(fù)債率逼近300%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理及測(cè)算

在69家入圍企業(yè)中，有31家財(cái)務(wù)總分低于40分，其中16家為A股上市房企。1家2019年上市的內(nèi)房股錄得財(cái)務(wù)最低分，為34.12分；7項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)中，有一項(xiàng)應(yīng)付票據(jù)/賬款周轉(zhuǎn)率得分僅為2.5分，得分率25%。

在已獲利息倍數(shù)（息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用之比）指標(biāo)上，A股表現(xiàn)要優(yōu)于內(nèi)房股，平均已獲利息倍數(shù)為23.12，而內(nèi)房股為22.77。需要注意的是，信用表現(xiàn)前十企業(yè)的平均已獲利息倍數(shù)為92.62，其中龍湖集團(tuán)為317.25。

從理論角度來(lái)說(shuō)，房企需要具有充足的息稅前利潤(rùn)，才能確?？梢該?dān)負(fù)利息費(fèi)用。因此這個(gè)角度來(lái)看，信用表現(xiàn)前十的債務(wù)利息壓力，比其他59家入圍房企普遍要小。

不過(guò)需要正視的現(xiàn)實(shí)是，實(shí)際操作過(guò)程中用來(lái)支付利息的是現(xiàn)金，而不是收益。因此在信用表現(xiàn)中，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)增設(shè)了另外一項(xiàng)衡量房企償付借款利息能力的指標(biāo)，即現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)（經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量相對(duì)于利息費(fèi)用的倍數(shù)）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理及測(cè)算

數(shù)據(jù)顯示，入圍的24家A股房企中，有7家現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)為負(fù)數(shù)，包含1家2000億級(jí)房企，和3家千億房企。事實(shí)上，上述4家大量級(jí)房企，有一家2019年曾遭遇深交所問(wèn)詢(xún)是否有短期償債壓力，另一家則因?yàn)楹谔禊Z事件甩賣(mài)部分項(xiàng)目救急。

而45家內(nèi)房股中，則有15家現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)為負(fù)數(shù)，現(xiàn)金利息支付能力同欠佳。

提醒：本報(bào)告采用所有數(shù)據(jù)來(lái)自2020房地產(chǎn)財(cái)務(wù)表現(xiàn)報(bào)告內(nèi)容，此分析僅供參考。

2021房地產(chǎn)財(cái)務(wù)表現(xiàn)即將發(fā)布

2020年在風(fēng)云之后，在后疫情、后“三道紅線(xiàn)“ 的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，哪些上市房企能保持保有高水平的盈利能力、獲得滿(mǎn)意的投資回報(bào)？在競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)背景下，哪些上市房企能憑借更強(qiáng)的融資能力和償債能力脫穎而出？又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表現(xiàn)獲得投資者信任？

債務(wù)清償能力關(guān)乎企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展甚至是生死存亡，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)所評(píng)選的上市房企償債能力表現(xiàn)，結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)及團(tuán)隊(duì)管理等指標(biāo)綜合考量企業(yè)償債能力，表彰在過(guò)去一年里，表現(xiàn)出了卓越償債能力的房企。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)這類(lèi)資本密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，融資對(duì)各個(gè)房企的持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)特別針對(duì)上市房企的融資能力，評(píng)選上市房企融資能力表現(xiàn)，來(lái)表彰那些在過(guò)去一年中體現(xiàn)出了優(yōu)秀融資能力的房企。

而盈利能力和投資回報(bào)可以說(shuō)是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的最終目的，也是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，上市房企盈利能力表現(xiàn)、上市房企投資回報(bào)表現(xiàn)便因此應(yīng)運(yùn)而生。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)對(duì)上市房企財(cái)務(wù)各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實(shí)、客觀(guān)、深入的衡量企業(yè)的硬實(shí)力。同時(shí)根據(jù)分析結(jié)果，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布2021房地產(chǎn)上市企業(yè)表現(xiàn)(地產(chǎn)G30)以及2021房地產(chǎn)財(cái)務(wù)表現(xiàn)，以客觀(guān)公正的態(tài)度記錄與表彰過(guò)去一年財(cái)務(wù)穩(wěn)健，能力出眾的房企。