錢緊一年 | 2020年，中國房地產行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網 “成熟的公司還是應該按照計劃完成半年目標，不應該突然有一個想法就立刻改變，要有相應的研究。”首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰在2019年8月份的中期業(yè)績會上，回應是否會側重布局粵港澳大灣區(qū)時說道。

鐘北辰清楚知道首創(chuàng)置業(yè)的底色，所以即使前任在交棒前定了2019年千億銷售的目標，也未急于追趕，而是循著原有的節(jié)奏在前行。

2018年2月份，首創(chuàng)置業(yè)原總裁唐軍在2017年度業(yè)績會上提出，未來將堅持快周轉，全面推行“369”標準。2018年簽約銷售目標為750億元，爭取實現800億元；2019年爭取實現1000億元；2020年爭取實現1400億元。

同年4月，唐軍辭任首創(chuàng)置業(yè)總裁一職，彼時年僅45歲的鐘北辰接任。上任時，鐘北辰也強調：“首創(chuàng)每年都在提規(guī)模，這是我們的重要任務”。

提規(guī)模是長期任務，但具體情況具體分析，在現有開發(fā)安排以及權益占比減少的情況下，首創(chuàng)置業(yè)在2019年3月份給出了一個理性的年度銷售目標——800億元。

接近首創(chuàng)置業(yè)的人士表示，鐘北辰在公司內部被稱為多元化轉型發(fā)展的第一人，其上任后，多元化業(yè)務成為公司的必談話題。

于是，兩年間首創(chuàng)置業(yè)從“住宅+商業(yè)”延伸到地產開發(fā)、資產管理、文創(chuàng)及產業(yè)地產、私募基金、長租公寓等多個方面。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)提出“千億價值生態(tài)圈”，進入長租公寓領域、涉足文創(chuàng)產業(yè)地產，新增土儲達到近五年高點；2019年，正式發(fā)布投資平臺首金資本，成立多個舊改及商業(yè)投資基金。

多點開花背后，掩蓋不住的是首創(chuàng)置業(yè)對資金的需求。特別是2019年銀根收緊加上國企負債紅線下，首創(chuàng)置業(yè)在資本市場上的動作更加多樣化，包括轉讓項目股權、項目引資、供股計劃等。

提規(guī)模路途上，首創(chuàng)置業(yè)尚有不少斜坡需要攀爬。

“京津滬”成色

對于此前提出的千億目標，鐘北辰在2019年中期業(yè)績會上說：“今年的目標還是800億，相對還是比較穩(wěn)定的，是穩(wěn)中求進、有質量增長的一個節(jié)奏。但隨著投資環(huán)節(jié)增強，包括市場團隊操盤能力不停提升，達到千億這個指標指日可待。但讓我預測哪一年，還真的不太清楚。”

“公司有信心完成簽約目標。”鐘北辰亦表示。

數據顯示，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)累計實現銷售額808.1億元，同比增長14.4%，完成年度目標101%。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

從1000億降到800億，首創(chuàng)置業(yè)調整增速的原因，或許在于逐漸減少的權益占比，以及開發(fā)節(jié)奏的安排。

2018年之前，北京、天津、上海、成都、重慶等五大核心城市一直是首創(chuàng)置業(yè)主要擴儲區(qū)域和銷售區(qū)域。2018年，在增加土儲面積的基礎上，首創(chuàng)置業(yè)將擴儲策略由五大核心城市轉為京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)三大城市群。

數據顯示，2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)土儲面積達到歷史最高點，為1308.9萬平方米，權益面積為904.4萬平方米。其中，2018年度斥資409億元擴儲409.3萬平方米，2019年前6個月斥資171.3億元擴儲184.3萬平方米，期間首進城市包括廣州、佛山、蘇州、東莞和廈門等。

到了2019年下半年，首創(chuàng)置業(yè)擴儲版圖重新回歸到五大核心城市。據觀點新媒體不完全統計，2019年下半年，首創(chuàng)置業(yè)共斥資43.04億元在天津、上海、成都擴儲34.33萬平方米。其中，天津津南地塊、成都青羊地塊分別以溢價率25.16%、44.03%競得，總價達30.24億元。

觀點新媒體發(fā)現，首創(chuàng)置業(yè)土儲面積迎來歷史高點同時，權益面積卻逐漸降低，2014年權益占比為82%，2019年中期權益土儲占比為69%。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

落成面積方面，首創(chuàng)置業(yè)前三年均同比收縮，2016年落成面積為340萬平方米，2017年、2018年分別同比下降43.82%、4.19%，對應落成面積為191萬平方米和183萬平方米，2019年中期同比上升72.74%至147萬平方米。

同時，首創(chuàng)置業(yè)落成項目依然集中在五大核心城市。2019年上半年落成13個項目，其中北京、天津、重慶落成10個項目，合計面積為105.19萬平方米，占總落成面積71.55%。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

反觀銷售層面，雖然布局戰(zhàn)略上轉變?yōu)?ldquo;三大城市群”，但新進入城市銷售貢獻尚未得到體現，五大核心城市仍然是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績主要來源。2017年至2019年，五大核心城市占總銷售金額比例分別為76.86%、84.61%、76%，三年均在此區(qū)間起伏。

數據來源：企業(yè)公告（2019年由月報統計所得）、觀點指數整理

進一步對比可以發(fā)現，首創(chuàng)置業(yè)銷售貢獻主力繼續(xù)是京津滬，占比超過七成。2016年至2019年，首創(chuàng)置業(yè)京津滬銷售額分別為337.9億元、374.4億元、484.4億元、578.5億元，對應占比為74.25%、67.04%、68.57%、71.59%。

千億“生態(tài)圈”

擴儲之外，圍繞地產進行多元化延伸是首創(chuàng)置業(yè)提規(guī)模的另一重要“陣營”。

近兩年多時間，首創(chuàng)置業(yè)在住宅開發(fā)、奧特萊斯、商業(yè)綜合體及城市更新項目四大核心業(yè)務之外，構建了文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)、高科技產業(yè)產地運營以及長租公寓三大創(chuàng)新業(yè)務，并成立了金融平臺首金資本，構建起了“千億價值生態(tài)圈”。

2017年8月，在首創(chuàng)集團確定“第五大產業(yè)”的背景下，首創(chuàng)置業(yè)正式進場改造北京郎園Vintage項目，開始涉足文創(chuàng)領域。很快，首創(chuàng)置業(yè)成立文創(chuàng)與產業(yè)發(fā)展事業(yè)部，并儲備了19個項目。

隨后不到一年時間，首創(chuàng)置業(yè)成功落地了三個項目。繼郎園Vintage項目之后，2018年9月，首創(chuàng)置業(yè)迅速推出了郎園Park項目和郎園Station項目，兩者分別由石景山一家博古院和北京紡織倉庫改造而成。

彼時，首創(chuàng)置業(yè)曾對外透露文創(chuàng)業(yè)務的五年計劃：“打造產業(yè)地產全國領先、文創(chuàng)園區(qū)行業(yè)第一、產業(yè)投資初具影響力的產業(yè)發(fā)展平臺。目標是到2022年實現文創(chuàng)產業(yè)的投資面積為100萬平方米，投資額15億元。”

鐘北辰在2018年度業(yè)績會上同樣表態(tài)：“目前產業(yè)項目已經相對成熟，無論是戰(zhàn)略伙伴還是投資模型，以及在高科地產方面的運營經驗都已經很成熟，高科技產業(yè)地產是未來要集中并在全國大規(guī)模復制投放的一個產業(yè)。”

首創(chuàng)置業(yè)同樣看好的還有長租公寓業(yè)務。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)開始涉足長租公寓領域，成立長租社區(qū)品牌“Hé園”，房源由存量項目改造升級、新獲集體用地建設而來，包括北京房山和園項目、北京朝陽十八里店和園項目和天津雙港和園項目。

據首創(chuàng)置業(yè)2019年中期報表顯示，北京房山和園項目成功實現滿租，天津雙港和園項目出租率達到85%，北京朝陽十八里店項目已于期內正式開工。其中，北京朝陽十八里店項目總建筑面積達到41萬平方米。

關于長租公寓業(yè)務的未來，鐘北辰在2019年中期業(yè)績會上說道：“上海寶山項目也將在明年投入到運行狀態(tài)。長租公寓項目目前保有量對首創(chuàng)置業(yè)來說是不錯的，也是穩(wěn)定的。我們在投資過程中有相應的持有型物業(yè)，先把內部的長租公寓項目都先補齊。”

在發(fā)展文創(chuàng)業(yè)務、長租公寓業(yè)務基礎上，2019年初，首創(chuàng)置業(yè)進一步推出了以投資地產開發(fā)、資產管理、文創(chuàng)及產業(yè)地產、私募股權、海外地產等為方向的基金平臺——首金資本。

2019年，隨著首金資本的推進，企業(yè)資金猶如打開了水龍頭一般。其中，首創(chuàng)置業(yè)前后聯合“首創(chuàng)系”成立6家基金公司，投資方向包括改造項目、城市更新、商辦物業(yè)、長租公寓、文創(chuàng)業(yè)務等，合計規(guī)模達53.4億元。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

正值年關時，首創(chuàng)置業(yè)再度帶來“重磅”消息，聯合融創(chuàng)及首金資本簽署戰(zhàn)略合作協議，擬重點開展收并購類、產城融合類項目合作，合作項目基金總規(guī)模為100億元。

目前，雙方已在杭州、武漢、鄭州、上海、昆明等城市的多個項目積極推進，部分項目已實現合作落地。

融資“開源”

事實上，連續(xù)兩年版圖擴張之后，首創(chuàng)置業(yè)的資金需求也已“水漲船高”。

2017年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)資產總額由1414.21億元升至1953.51億元，總負債由1094.9億元升至1532.26億元，資產負債率為78.44%，較2017年上升1.02個百分點。

數據顯示，2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)流動負債和非流動負債達到五年內高點，分別由660.45億元增至731.96億元、434.44億元增至800.41億元。

貸款及債券總額也先于銷售規(guī)?？缛肭|門檻，2017年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)貸款及債券總額分別為664.55億元、885.5億元、1015.58億元。

具體來說，三年間長期貸款及債券分別為408.3億元、651.3億元、772.9億元。期內，現金流剛好覆蓋短期貸款和債券，分別為210.38億元、225.27億元、373.87億元。

但在近三年多落成面積不增反縮的情況下，經營活動產生的現金流對于補充首創(chuàng)置業(yè)擴張資金的貢獻變得更加有限。2017年，首創(chuàng)置業(yè)經營活動現金凈額為44.54億元，到了2018年則下降為負60.95億元。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

剛開始投入的文創(chuàng)、長租公寓等業(yè)務同樣，也難以很快就給首創(chuàng)置業(yè)帶來可觀收益。首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事李曉斌曾表示，文創(chuàng)業(yè)務剛開始投入，對財務的貢獻并不是很大。但帶來的品牌和社會影響力，包括為首創(chuàng)集團導入的資源價值是不可忽視的。

實際上，首創(chuàng)置業(yè)并沒有過多擔心擴張資金的問題。李曉斌表示：“發(fā)展文創(chuàng)業(yè)務在資金上不成問題，除了首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)集團的資金外，市場化資金及政府基金亦有相應渠道。目前北京不少銀行成立了專門對接文化、科技產業(yè)的部門進行支持，對貸款期限及利率都會有所優(yōu)惠。”

據觀點新媒體不完全統計，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)通過發(fā)行公司債、可續(xù)期票據、銀團貸款、專項債券以及項目引資等方式獲得425.1億元融資，以及一筆5億美元次級有擔保永續(xù)證券。

2019年上半年財報顯示，首創(chuàng)置業(yè)有165.72億元的永續(xù)債計入股東權益當中。

資料來源：公開資料、觀點指數整理

對比發(fā)現，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)的融資動作均用于償還現有債務，以及個別用于項目開發(fā)建設，其中不計負債、計權益的永續(xù)債是其最為主要的選擇。

除此之外，轉讓項目股權是2019年首創(chuàng)置業(yè)另一種“開源”方式。

2019年，首創(chuàng)置業(yè)以轉讓部分股權的方式引入合作伙伴，涉資63.18億元，其中包括沈陽吉天置業(yè)50%股權、北京天城永元置業(yè)50%股權、北京陽光苑商業(yè)投資35%股權、昆山首創(chuàng)青旅置業(yè)51%股權、北京石景山區(qū)西黃村改造項目34.12%股權以及江蘇蘇州青劍湖地塊94%股權。

關于轉讓項目的原因，鐘北辰稱：“今年的出售計劃只是剛好都趕在一起而已，并不是公司出現了資金的缺口才需要賣這些資產。”

值得一提的是，時隔十三年，首創(chuàng)置業(yè)再次申請發(fā)布供股計劃，經過九個月的等待，該計劃最終于2019年12月10日獲得證監(jiān)會批準，首創(chuàng)置業(yè)將以“10供5”基準折讓29.17%發(fā)行15.14億股供股股份，預計所得款項凈額約24.92億元，并將用于償還部分計息債務。

對此，鐘北辰曾表示，這次供股并不是短期目標，不是說這次要拿到多少錢，核心目的是優(yōu)化股本結構，能夠為后續(xù)投資和融資起到杠桿作用，能夠把空間釋放出來，這個意義更長遠一些。