錢緊一年|2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2019是焦慮的一年，人們?cè)谒阉骶哂?ldquo;安慰、開(kāi)心”等屬性的食譜，企業(yè)在尋求穿越不確定性的方式與路徑。它們構(gòu)成了2019年的標(biāo)志，有著差不多的情緒，連面目也相似。

35周歲的萬(wàn)科無(wú)疑是典型的“焦慮者”，此前一年，郁亮發(fā)出“活下去”的吶喊，他看到了經(jīng)濟(jì)“L”型走勢(shì)未探底，人口出現(xiàn)“少子化”特征，行業(yè)集中度上升等問(wèn)題。萬(wàn)科還擔(dān)心一些黑天鵝事件：養(yǎng)老責(zé)任事故、工地重大安全事故、融資成本提升……

沒(méi)有什么比行動(dòng)可以更快地減少焦慮，萬(wàn)科開(kāi)始收斂聚焦、鞏固提升基本盤(pán)，只有基本盤(pán)鞏固，新業(yè)務(wù)才能穩(wěn)固，《規(guī)模》一書(shū)讓郁亮堅(jiān)定了這一點(diǎn)。

萬(wàn)科還步入了“戰(zhàn)略-機(jī)制-文化-組織-人”五大轉(zhuǎn)型升級(jí)的最后階段，組織重建及事人匹配成為重要部署內(nèi)容。

比如“初夏行動(dòng)”“仲夏行動(dòng)”及“大江大海”等計(jì)劃的出現(xiàn)，萬(wàn)科一年內(nèi)僅在城市總以上職級(jí)就進(jìn)行了二十幾次人事?lián)Q防，與之相伴的還有職級(jí)、工資體系重構(gòu)。

在人才流動(dòng)基礎(chǔ)上，萬(wàn)科冀圖建設(shè)矢量組織、冠軍組織和韌性組織，這些又多是《反脆弱》衍生的概念。

變革總不可避免帶來(lái)動(dòng)蕩，但收斂聚焦后，萬(wàn)科的情緒已出現(xiàn)微妙變化。

11月郁亮改口說(shuō)，萬(wàn)科要做“活到最后的企業(yè)”；12月萬(wàn)科召開(kāi)2019年會(huì)，郁亮表示每一輪大發(fā)展之前的臨界點(diǎn)、轉(zhuǎn)折點(diǎn)，都是數(shù)年沉淀調(diào)整的必然結(jié)果。

萬(wàn)科周刊還披露，萬(wàn)科在4000多字報(bào)告里提了14次“未來(lái)”。

用數(shù)據(jù)作為觀察階段性戰(zhàn)略的窗口，過(guò)去一年萬(wàn)科經(jīng)歷了怎樣的沉淀調(diào)整？它面臨的臨界點(diǎn)是什么？新業(yè)務(wù)何時(shí)能成為第二增長(zhǎng)曲線？ 

基本盤(pán)：謹(jǐn)慎微調(diào)

2018年9月，郁亮提出戰(zhàn)略檢討，要“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為目標(biāo)。同年12月，萬(wàn)科2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上，他再度歸納為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”，“基本盤(pán)”成為萬(wàn)科最重要的詞匯，并貫穿了整個(gè)2019年。

曾經(jīng)有人評(píng)論，萬(wàn)科更為注重的是企業(yè)內(nèi)在的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)面臨市場(chǎng)周期性波動(dòng)帶來(lái)的傷害，而萬(wàn)科無(wú)論采取何種策略，都是要將這種傷害降至最低。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是萬(wàn)科集團(tuán)層面的“基本盤(pán)”，郁亮曾擔(dān)憂，2018年末會(huì)有1000億元長(zhǎng)期庫(kù)存，要關(guān)心庫(kù)存問(wèn)題、換牌問(wèn)題。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬(wàn)科內(nèi)部規(guī)定，每次開(kāi)盤(pán)都設(shè)定開(kāi)盤(pán)率，拿到銷售許可證6個(gè)月以上仍未銷售掉的項(xiàng)目，將被納入長(zhǎng)期庫(kù)存。

萬(wàn)科提出2019年“基于市場(chǎng)，積極銷售，積極回款”等目標(biāo)，并對(duì)長(zhǎng)期庫(kù)存、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏進(jìn)行優(yōu)化。8月中期業(yè)績(jī)會(huì)，董秘朱旭重申“繼續(xù)聚焦主航道”，提及下半年積極銷售、積極回款、加快長(zhǎng)期庫(kù)存去化速度等要求。

如今從數(shù)據(jù)維度解讀“基本盤(pán)”，很容易讓人感受到，過(guò)去一年復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，持續(xù)深化的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，以及變化的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境在萬(wàn)科身上綜合作用的結(jié)果。

一方面，房地產(chǎn)是典型的政策性市場(chǎng)，行業(yè)由熱轉(zhuǎn)冷，商品房銷售增速下滑，會(huì)敏感地傳導(dǎo)至房企身上。2014-2016年期間，全國(guó)商品房銷售增速加快，萬(wàn)科展現(xiàn)了更強(qiáng)的發(fā)展能力；而近三年全國(guó)商品房銷售增速持續(xù)放緩，萬(wàn)科難以幸免，2019年增速甚至低于行業(yè)水平。

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同樣在銷售基數(shù)大的情況下，萬(wàn)科的增幅不及其它頭部房企，顯示公司對(duì)于“基本盤(pán)”持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

2019年碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)是唯四突破5000億的房企，分別為7715億元（觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的全口徑數(shù)據(jù)，碧桂園權(quán)益金額為5522億元）、6308.4億元、6010.6億元及5562億元，而“碧恒融”同比增長(zhǎng)9%以上，萬(wàn)科則不足4%。

貨值供應(yīng)透露了萬(wàn)科謹(jǐn)慎的一面，自2015年以來(lái)萬(wàn)科每年保持新開(kāi)工面積略多于銷售面積，但2019年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積3609萬(wàn)平方米，較2018年實(shí)際開(kāi)工量低28%；前三季度，實(shí)際新開(kāi)工面積同比下降11%，意味著未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)更多依賴滾存貨值去化，這呼應(yīng)了“加快長(zhǎng)期庫(kù)存去化速度”的經(jīng)營(yíng)要求。

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單月銷售也反映出萬(wàn)科“以銷定產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)思路所產(chǎn)生的影響：公司上下半年銷售占比分別為53%、47%，其中上半年有4個(gè)月銷售在550億元以上，下半年則僅有1個(gè)。

城市方面，據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在上海、西安、杭州等城市銷售排名第一，在廣州的銷售排名則有所滑落，低于保利、越秀地產(chǎn)、碧桂園等。

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“以銷定產(chǎn)”同樣限制了土地市場(chǎng)上的投資，萬(wàn)科在年初提出要“謹(jǐn)慎投資”，并表示投資測(cè)算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量。據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2019年萬(wàn)科累計(jì)新增157個(gè)項(xiàng)目，同比減少84個(gè)，創(chuàng)2016年以來(lái)最低水平；新增土儲(chǔ)總建筑面積3872.3萬(wàn)平方米，同比減少23.6%。

和旭輝、碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企類似，萬(wàn)科部分城市公司內(nèi)部也傳出謹(jǐn)慎拿地的消息，按2019年銷售均價(jià)1.53萬(wàn)元/平方米測(cè)算，萬(wàn)科全年新增貨值約5925億元，低于同期銷售金額6308.4億元，拿地仍較為謹(jǐn)慎。

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2019年，萬(wàn)科拿地總價(jià)占銷售額比例約為38%，同比下降約9個(gè)百分點(diǎn)，同樣創(chuàng)下2016年以來(lái)最低水平。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，過(guò)去萬(wàn)科內(nèi)部認(rèn)定拿地金額占銷售金額40%左右是最佳比例。

萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿褚苍?月回應(yīng)，公司不是激進(jìn)拿地的風(fēng)格，會(huì)根據(jù)回款來(lái)做拿地計(jì)劃。萬(wàn)科拿地有兩個(gè)“閥門”控制，一是自身現(xiàn)金流狀況，二是銷售回款狀況。張旭還強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科拿地價(jià)占銷售價(jià)會(huì)控制在30%左右，未來(lái)拿地也將遵循這個(gè)原則。

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從拿地權(quán)益角度觀察，市場(chǎng)或許會(huì)得出與謹(jǐn)慎恰恰相反的結(jié)論。

萬(wàn)科近三年拿地權(quán)益價(jià)分別達(dá)到1957.93億元、1659.82億元及1739.08億元，基本是房地產(chǎn)行業(yè)投入資金最多的企業(yè)，高于碧桂園、保利等。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2019年6-10月，萬(wàn)科拿地權(quán)益金額達(dá)1121億元，在廣州、重慶、成都、南京、杭州等城市獲取多宗土地，占全年投入約64%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（2016年權(quán)益價(jià)包括權(quán)益地價(jià)和綜合改造成本總額）

這是萬(wàn)科為提升“投資質(zhì)量”所做的又一努力，2019年該公司新增權(quán)益建筑面積仍達(dá)2811.8萬(wàn)平方米，同比下降6.4%，遠(yuǎn)低于新增總建面的降幅23.6%。與之相對(duì)應(yīng)，萬(wàn)科拿地面積權(quán)益比例回升至72.61%，是2013年以來(lái)最高水平，而2016-2018年分別為60%、68%、58.5%。

實(shí)際上，萬(wàn)科過(guò)去多年七八成項(xiàng)目皆通過(guò)合作方式獲取，合作開(kāi)發(fā)或小股操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)更低、效率更高，實(shí)現(xiàn)杠桿撬動(dòng)規(guī)模，但利潤(rùn)壓力是顯而易見(jiàn)的。

投資策略變化的另一原因或許緣于操盤(pán)主動(dòng)性，曾有某房企投拓負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，現(xiàn)階段形勢(shì)不好，降低合作比例后操盤(pán)靈活度更高，可以應(yīng)對(duì)一些突發(fā)情況。

土地權(quán)益比例回升后，有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，萬(wàn)科的權(quán)益利潤(rùn)率壓力或有所緩解。

平衡感：風(fēng)險(xiǎn)承受

郁亮被外界形容為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的人，領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格也影響了企業(yè)氣質(zhì)。

2012年萬(wàn)科對(duì)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的判斷，就體現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的危機(jī)感。危機(jī)感能讓企業(yè)敬畏市場(chǎng)、保持清醒。

馬化騰曾說(shuō)：“騰訊能走到今天，應(yīng)歸功于集體的戰(zhàn)略智慧、執(zhí)行力以及自發(fā)的危機(jī)感。”

在2018年那場(chǎng)喊出“活下去”口號(hào)的萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上，郁亮也說(shuō)：“這是我們真正意義上第一次檢討萬(wàn)科的整個(gè)戰(zhàn)略。”

與6年前不同，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科并不知道行業(yè)何時(shí)會(huì)出現(xiàn)“真正的轉(zhuǎn)折”，但這次郁亮顯得悲觀且嚴(yán)肅：“今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”

三個(gè)月后，郁亮從宏觀趨勢(shì)、行業(yè)生態(tài)、萬(wàn)科自身發(fā)展經(jīng)驗(yàn)等方面闡述戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的理由：經(jīng)濟(jì)“L”型走勢(shì)尚未探底，人口面臨“少子化”挑戰(zhàn)，住宅全面短缺時(shí)代結(jié)束，行業(yè)集中度上升，以及行業(yè)轉(zhuǎn)型絕非易事等。

由此他得出結(jié)論：萬(wàn)科需要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”。

“收斂聚焦”是有代價(jià)的，萬(wàn)科過(guò)去三年因此不再是行業(yè)銷冠。郁亮也表示，若萬(wàn)科進(jìn)入200-300個(gè)城市，而非70-80個(gè)主要城市，公司不一定會(huì)丟掉銷售老大的位置，但“今天面對(duì)的困難和壓力就會(huì)大很多”。

他形容在地域上的收斂聚焦，使萬(wàn)科贏得“今天的戰(zhàn)略主動(dòng)”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理（碧桂園2018、2019年全口徑銷售額為觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)）

這種平衡感的另一種說(shuō)法便是，萬(wàn)科寧愿少拿地、不拿地，也不輕易提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)支持著未來(lái)10年萬(wàn)科的主要收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流，過(guò)去幾年非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)逐漸提高，但來(lái)自房地產(chǎn)結(jié)算仍占營(yíng)業(yè)收入95%以上；截至2019年三季度末，公司表內(nèi)已售未結(jié)金額逐年增高，相當(dāng)于地產(chǎn)結(jié)算收入近3倍，業(yè)績(jī)保障能力得到大幅度提高。

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2016-2018年，萬(wàn)科房地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)結(jié)算毛利率從不足20%回升至接近30%，但歸屬于股東凈利率分別為8.7%、11.6%、11.5%，2019年前三季度降至8.1%。

出現(xiàn)這種情況，一方面是由于合作項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模增加，導(dǎo)致少數(shù)股東損益上升，2019年前三季度達(dá)103.5億元，同比增長(zhǎng)32.5%。而少數(shù)股東損益和上文所提土地權(quán)益比例較低有關(guān)，又與跟投制度有關(guān)。

自2014年推出跟投以來(lái)，萬(wàn)科合并范圍內(nèi)開(kāi)放跟投項(xiàng)目出現(xiàn)大量增長(zhǎng)，至三季度末共涉及526個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)形成少數(shù)股東權(quán)益合計(jì)137.73億元。

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另一方面，面對(duì)土地市場(chǎng)降溫及房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)，萬(wàn)科采取了較同行更謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，這種定期針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面減值測(cè)試及跟蹤評(píng)估的做法直接影響了凈利潤(rùn)。如第三季度內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備11.4億元，影響歸母凈利潤(rùn)7.8億元。

如上文所述，萬(wàn)科近兩年已逐步提高新增土儲(chǔ)的權(quán)益，緩解合作項(xiàng)目入賬比例導(dǎo)致的結(jié)算權(quán)益利潤(rùn)率下行壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年開(kāi)始體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表。至于跟投及計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，目前萬(wàn)科并未過(guò)多表態(tài)。

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盈利以外，萬(wàn)科2019年提出“控制杠桿水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”經(jīng)營(yíng)策略，追求“堅(jiān)持現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”。截止到三季度末貨幣資金1072.4億元，相當(dāng)于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債總和的1.8倍。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)看，短期債務(wù)占比25.62%，分別較2018年底、2019年6月末下降約10個(gè)點(diǎn)、4個(gè)點(diǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)同樣得到優(yōu)化。

細(xì)分來(lái)看，三季度末萬(wàn)科有息負(fù)債達(dá)2306.3億元，較2018年底減少306億元，這也是過(guò)去六年多時(shí)間里首次降低負(fù)債。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬(wàn)科于3月份完成2.63億股H股增發(fā)，募集資金約78.1億港元，全部用于歸還境外債務(wù)。

在有息負(fù)債中，按融資對(duì)象看，上半年銀行借款提升了約6個(gè)百分點(diǎn)至59.2%，其它借款則下降約5個(gè)點(diǎn)至15.1%；分境內(nèi)外看，境外負(fù)債提升約5個(gè)點(diǎn)至35.2%，期內(nèi)萬(wàn)科先后進(jìn)行了住房租賃專項(xiàng)公司債和美元中期票據(jù)發(fā)行。

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拓展融資渠道層面，萬(wàn)科年內(nèi)成功發(fā)行25億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票面利率約3.55%； 3月份發(fā)行6億美元票據(jù)，利率4.2%；11月發(fā)行年內(nèi)第二筆美元債，涉及4.23億美元5.5年期固息票據(jù)，利率3.15%，以及3億美元10年期固息票據(jù)，利率3.5%。2020年1月15日，萬(wàn)科還成功獲批發(fā)行30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，以及90億元公司債券。

在融資收緊大形勢(shì)下，萬(wàn)科仍能憑借較良好的信用評(píng)級(jí)取得境內(nèi)外突破，再一次證明馬太效應(yīng)下頭部企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科保有融資資源、保持融資彈性的同時(shí)，卻不可避免地提高了負(fù)債水平，截至2019年三季度末凈負(fù)債率約達(dá)50.4%，較上年同期有所下降，但仍高于上半年的35.04%。

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新業(yè)務(wù)：沒(méi)有答案

萬(wàn)科多次對(duì)外表達(dá)時(shí)代的“高度不確定性”，在2018年報(bào)致股東函中曾指：“在未來(lái)的一段時(shí)間里，我們同時(shí)面臨兩場(chǎng)挑戰(zhàn)。一個(gè)是徹底告別黃金時(shí)代的舒適區(qū)，進(jìn)入高烈度競(jìng)爭(zhēng)的低容錯(cuò)時(shí)代；一個(gè)是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進(jìn)入到相對(duì)陌生的空間。”

萬(wàn)科的確需要跳出“路徑依賴和牛市思維”，自身的數(shù)據(jù)也逐步出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。

近年來(lái)，萬(wàn)科拿地均價(jià)占銷售均價(jià)比例不斷上升，2019年約為40.32%，同比提高約3個(gè)點(diǎn)；光大地產(chǎn)研報(bào)指出，2019年上半年萬(wàn)科結(jié)算均價(jià)超過(guò)已售未結(jié)均價(jià)，尤其是合計(jì)占公司權(quán)益凈利潤(rùn)超過(guò)70%的南方區(qū)域、上海區(qū)域結(jié)算均價(jià)/銷售均價(jià)比例分別為114%、100%，顯示漲價(jià)紅利已基本完成兌現(xiàn)。

截止到三季度末，萬(wàn)科結(jié)算均價(jià)仍高于已售未結(jié)均價(jià)。

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在8月舉行的萬(wàn)科2019年中期業(yè)績(jī)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì)上，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金也發(fā)表了一番言論。他坦承未來(lái)毛利率下降是行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而表示公司將始終堅(jiān)持精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不斷提升組織效能與經(jīng)營(yíng)效率，維持ROE在較高水平。

ROE（凈資產(chǎn)收益率）是巴菲特鐘愛(ài)的投資指標(biāo)，他認(rèn)為ROE能常年持續(xù)穩(wěn)定在20%以上的公司“都是好公司”。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科自2014年以來(lái)才保持了兩年ROE超過(guò)20%，與“股神”心目中的好公司尚有些許距離。

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房地產(chǎn)行業(yè)天花板觸手可及，萬(wàn)科迫切要尋找第二增長(zhǎng)曲線。2019年，該公司高層也數(shù)次對(duì)外表達(dá)了這一訴求。其中，總裁祝九勝曾表示，萬(wàn)科處于第三次創(chuàng)業(yè)狀態(tài)，階段性目標(biāo)是構(gòu)筑第二條增長(zhǎng)曲線；郁亮則表示，第二增長(zhǎng)曲線是“轉(zhuǎn)型的主要任務(wù)”。

按照郁亮的部署，2019年萬(wàn)科把力量聚焦在“主航道”上，并梳理、調(diào)整、配置好資源。他表示，萬(wàn)科有近1.5萬(wàn)億資產(chǎn)，“認(rèn)真梳理資產(chǎn)”是2019年重點(diǎn)工作之一，在清理非核心資產(chǎn)同時(shí)，把資源用在更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)上去。

上半年，萬(wàn)科對(duì)外亮相5個(gè)BG（事業(yè)群）及5個(gè)BU（業(yè)務(wù)單元），它們被視為經(jīng)過(guò)三四年“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。具體而言，BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，BU包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)以及教育。

投資方面，繼此前兩年大舉入股普洛斯、戴德梁行及收購(gòu)太古冷鏈、凱德20個(gè)購(gòu)物中心后，2019年萬(wàn)科也有持續(xù)布局非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。包括1月接管沃爾瑪在華購(gòu)物中心，4月與中國(guó)銀行簽署冰雪產(chǎn)業(yè)合作協(xié)議，5月參與競(jìng)購(gòu)麥德龍中國(guó)業(yè)務(wù)多數(shù)股權(quán)，12月萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司……

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據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)四大區(qū)域公司區(qū)分了業(yè)務(wù)發(fā)展側(cè)重點(diǎn)，除了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，北方區(qū)域涉足產(chǎn)辦、泊寓，上海區(qū)域涉足商業(yè)、產(chǎn)辦、泊寓，南方區(qū)域主要是商業(yè)、產(chǎn)辦，中西部區(qū)域則無(wú)。

11月底，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖也提及，該區(qū)域未來(lái)比較看重的兩條產(chǎn)品線是“科創(chuàng)園和文創(chuàng)園”。

與之配套的是組織重建工作，在2018年將總部10余個(gè)部門變?yōu)槿笾行暮螅?019年萬(wàn)科全面鋪開(kāi)組織重建與事人匹配，在BG/BU層面代號(hào)為“初夏行動(dòng)”，總部層面則為“仲夏行動(dòng)”。

下半年，萬(wàn)科將職務(wù)層級(jí)從V1-V7改為核心合伙人（GP）、骨干合伙人（SP）、合伙人（JP）三個(gè)扁平化職級(jí)，其中自秋季例會(huì)起主要參與者已變更為GP；同時(shí)工資體系從28級(jí)延伸到50級(jí)，將職級(jí)體系從地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)用至所有業(yè)務(wù)。自此，萬(wàn)科工資體系也更傾向于績(jī)效導(dǎo)向。

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經(jīng)過(guò)一系列組織重建后，反映到業(yè)績(jī)層面，截止到2019年上半年，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)總建筑面積逾1350萬(wàn)平方米，長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)8.2萬(wàn)間，萬(wàn)緯物流累計(jì)獲取124個(gè)項(xiàng)目。

盡管規(guī)模有所增長(zhǎng)，但個(gè)別業(yè)務(wù)增速出現(xiàn)下降的跡象。以物流倉(cāng)儲(chǔ)為例，2019年全年萬(wàn)科僅新增21個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)近三年最低水平。

相應(yīng)地，萬(wàn)科部分財(cái)務(wù)指標(biāo)也出現(xiàn)大幅變化。截至2019年三季度末，萬(wàn)科投資性房地產(chǎn)（按成本模式計(jì)量）達(dá)到723.61億元，主要因收購(gòu)?fù)顿Y性物業(yè)增加；長(zhǎng)期待攤銷費(fèi)用達(dá)到62.41億元，主要因租賃住宅業(yè)務(wù)租金及改造支出增加。而2014-2018年，該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為61%、96%。

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從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)看，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)或遠(yuǎn)未達(dá)到成熟階段，這也是外界至今仍質(zhì)疑的地方。

除了房地產(chǎn)結(jié)算收入，萬(wàn)科物業(yè)管理、其它業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)一直低于5%，而2019年上半年其它業(yè)務(wù)占比僅0.75%。按照王文金在中期業(yè)績(jī)會(huì)上的說(shuō)法，出租收入、服務(wù)收入未達(dá)信批標(biāo)準(zhǔn)，因而歸類在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入里。

郁亮曾于2018年底說(shuō)，行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事，“當(dāng)我們做物業(yè)、物流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)每平方米賺的錢都是以幾毛、幾分為單位，大家便覺(jué)得無(wú)從下手。”

他坦承，沒(méi)有可能找到一個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，而且“似乎沒(méi)有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例”。

郁亮當(dāng)時(shí)還舉例說(shuō)，比如萬(wàn)科融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現(xiàn)在5%融資成本，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)都不怎么賺錢。

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在萬(wàn)科內(nèi)部，眾多非地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，物業(yè)最為亮眼，郁亮稱其“表現(xiàn)優(yōu)秀，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展”。萬(wàn)科物業(yè)2018年?duì)I收接近98億元，2019年有望成為國(guó)內(nèi)首家破百億物業(yè)公司。

這或許也是萬(wàn)科“第二增長(zhǎng)曲線”的重要業(yè)務(wù)組成，給資本市場(chǎng)極大的期待。有數(shù)據(jù)顯示，2019年港股物業(yè)公司股價(jià)漲幅喜人，其中雅生活漲161.7%、碧桂園服務(wù)漲112.67%、綠城服務(wù)漲43.63%。

但萬(wàn)科物業(yè)遲遲沒(méi)有按下上市按鈕，擔(dān)心對(duì)利潤(rùn)的追求會(huì)干擾長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

對(duì)于其它業(yè)務(wù)，用郁亮的話說(shuō)便是“或多或少存在前景不明、模式不清、目標(biāo)模糊、管理粗放、隊(duì)伍龐大、組織復(fù)雜、結(jié)構(gòu)混亂等問(wèn)題”。

上半年密集人事?lián)Q防中，薛峰從廈門公司總經(jīng)理調(diào)至廣州公司總經(jīng)理，隨后再調(diào)往長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，但一個(gè)半月后便離職，市場(chǎng)分析認(rèn)為主要系長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)存在壓力。

9月下旬郁亮也公開(kāi)調(diào)侃稱：“丁力業(yè)（印力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁）的壓力在于他對(duì)報(bào)表的貢獻(xiàn)比較少。”雖是一句玩笑話，但萬(wàn)科新業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)可想而知。

無(wú)論如何，萬(wàn)科對(duì)于新業(yè)務(wù)的公開(kāi)表態(tài)，也顯示出了耐心。年初郁亮曾強(qiáng)調(diào)，只有規(guī)模、利潤(rùn)去衡量新業(yè)務(wù)是不充分的；9月他表示，要讓新業(yè)務(wù)順其自然發(fā)展；11月，郁亮又指，萬(wàn)科多元化布局是根據(jù)各個(gè)城市的需要進(jìn)行的，長(zhǎng)期目標(biāo)是“做到時(shí)代好企業(yè)”。

至于新業(yè)務(wù)何時(shí)能體現(xiàn)在報(bào)表上，仍然沒(méi)有答案。