錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在藍(lán)光的官網(wǎng)上，發(fā)展里程碑被分為了四個(gè)階段。

從汽配生產(chǎn)廠到首個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開盤，再到第一個(gè)成都區(qū)域外的項(xiàng)目售罄，每一段時(shí)間都有著標(biāo)志性的一步。

過去的2019年，對(duì)于藍(lán)光發(fā)展而言，是開啟另一段旅程的起點(diǎn)。往后，藍(lán)光稱其為新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展期。

這一年，藍(lán)光發(fā)展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰(zhàn)略；藍(lán)光嘉寶服務(wù)成功登陸港交所；銷售也首次突破千億。

為什么是上海？是因?yàn)樗{(lán)光需要更高的平臺(tái)。楊鏗曾用四個(gè)“搶占高地”形容：戰(zhàn)略及品牌高地、優(yōu)勢(shì)資源和產(chǎn)業(yè)高地、科創(chuàng)高地、資本及財(cái)務(wù)高地。

現(xiàn)在，最年輕總裁張巧龍離開了他的位置，由來自華潤華東市場的遲峰頂替。

2017年初，張志成讓位張巧龍；2019年尾，張巧龍讓位遲峰。他們退居幕后，負(fù)責(zé)董事局業(yè)務(wù)。

2019年7月，彼時(shí)還是總裁的張巧龍?jiān)诮邮苡^點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，要向行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)學(xué)習(xí)，怎么提高能力，怎么縮小差距。而上海，有著優(yōu)秀的信息、人才、金融平臺(tái)。

藍(lán)光比較務(wù)實(shí)，因?yàn)榘凑諒埱升埖恼f法，不管過去有多大貢獻(xiàn)，都以現(xiàn)在為主。文化也非常簡單，考核以業(yè)績、結(jié)果為導(dǎo)向。

不可否認(rèn)的是，在重組上市后的三四年時(shí)間，藍(lán)光發(fā)展能從百億成就千億；從地方走向全國，張巧龍功不可沒。

只是楊鏗知道，房地產(chǎn)的下半場，或許是一條艱險(xiǎn)的川藏線。他要考慮如何在這條路上跑得快，同時(shí)又能安全地到達(dá)目的地。

也許是出于這樣的原因，遲峰成為了楊鏗的選擇。他期望熟悉華東，曾掌管華潤整個(gè)華東市場業(yè)務(wù)的遲峰能為藍(lán)光帶來更多人脈、錢脈以及更寬的視野。

遲峰是一位符合要求的“司機(jī)”，他或許能開好新時(shí)期藍(lán)光這臺(tái)高速列車。

換帥與重心東移

楊鏗的考慮不是沒有理由的，從成都到四川再到全國，藍(lán)光的業(yè)績也已經(jīng)從百億到達(dá)千億。排名行業(yè)前三十，毫無疑問這是一艘大船。

數(shù)據(jù)顯示，自2015年重組迪康藥業(yè)上市以來，即2016年至2019年，藍(lán)光的年合同銷售金額從301.36億元升至1015.37億元，年復(fù)合增長率達(dá)到49.9%。而在2019年，也是其首次跨上千億。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

不過，快速增長只在2017年和2018年，2019年就顯得后勁不足，同比增速僅18.7%顯得失色。

不管是媒體報(bào)道的1200億元銷售目標(biāo)，還是投行報(bào)告里的1100億元目標(biāo)，藍(lán)光均未達(dá)到。或許正是這樣的原因，楊鏗想要重組機(jī)車。

為何藍(lán)光在2019年失速了？原因可以歸結(jié)為土地儲(chǔ)備上。兵馬未動(dòng)，糧草先行，要沖擊銷售，糧草非常重要。不只看數(shù)量，亦要看質(zhì)量。

成也蕭何，敗也蕭何。一方面，或許原因是出在“1+3+N”戰(zhàn)略：1是以四川區(qū)域作為業(yè)務(wù)發(fā)展的核心，3是積極布局長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，N為所有省會(huì)、計(jì)劃單列市以及部分機(jī)會(huì)型城市。

得益于這個(gè)戰(zhàn)略，藍(lán)光沖上了千億。但是在2018年，藍(lán)光新增土地儲(chǔ)備中69%位于三線城市。換而言之，藍(lán)光進(jìn)入了太多機(jī)會(huì)型城市，但由于政策、市場等原因，三線城市是否有足夠多的機(jī)會(huì)？

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另一方面，在2019年，藍(lán)光傳統(tǒng)銷售強(qiáng)區(qū)的增長也有所不足。以2018年單區(qū)銷售過百億的區(qū)域而言，即成都、華東及滇渝區(qū)域，從2017年開始，每年增速均處于下滑狀態(tài)。截至2019年三季度，成都、滇渝區(qū)域同比出現(xiàn)負(fù)增長，華東區(qū)域僅有10%的增長。

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這也就意味著，在過去一年時(shí)間里，藍(lán)光或許撿起了芝麻，丟掉了西瓜。

成都是2019年GDP增速領(lǐng)先全國增速近2個(gè)百分點(diǎn)的城市，華東區(qū)域則是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一，并沒有為藍(lán)光做出更多貢獻(xiàn)，失速或許也是必然的。

藍(lán)光2019年的表現(xiàn)，看起來是在瞬息萬變的市場上踏錯(cuò)了節(jié)奏。不過值得肯定的是，在華中區(qū)域，藍(lán)光是找準(zhǔn)了節(jié)奏，2018年新增土地儲(chǔ)備中，34%位于華中地區(qū)，這個(gè)區(qū)域在2019年前三季度，亦為藍(lán)光貢獻(xiàn)了165.89億元的銷售，同比增長157.39%。

這也使得華中區(qū)域一躍成為與成都、華東并列的大區(qū)域，三個(gè)區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比超過70%，在2019年三季度，分別貢獻(xiàn)18.95%、23.2%及27.89%。

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華東區(qū)域則成為藍(lán)光貢獻(xiàn)最大的區(qū)域，這也就不難理解，為什么藍(lán)光要開啟雙總部戰(zhàn)略。在聚焦深耕“高價(jià)值、高增值、低存量”區(qū)域的投資理念上，華東正是那個(gè)符合要求的區(qū)域，上海更是其中典型代表。

隨著戰(zhàn)略重心東移，正如楊鏗所言，藍(lán)光要去搶占戰(zhàn)略及品牌高地、優(yōu)勢(shì)資源和產(chǎn)業(yè)高地、科創(chuàng)高地、資本及財(cái)務(wù)高地。

隨之而來的是總裁職位的調(diào)整，按照藍(lán)光總裁工作細(xì)則，總裁有一項(xiàng)非常重要的任務(wù)，即組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案等。換而言之，一切生產(chǎn)經(jīng)營，都?xì)w總裁管理。

張巧龍出身于西南，人脈、資源和經(jīng)驗(yàn)多在于此。遲峰則不同，作為華潤開拓華東市場的“功臣”，在華東市場自然擁有更多優(yōu)勢(shì)。或許出于這樣的原因，千億功臣張巧龍讓位于遲峰。

對(duì)于楊鏗而言，除了業(yè)績之外，一切都是為了藍(lán)光新時(shí)期的發(fā)展——新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展期。

張巧龍功績

多年以前，因?yàn)檎{(diào)控政策以及汶川地震的影響，藍(lán)光一度出現(xiàn)經(jīng)營困局，這些都深刻印在楊鏗的腦海中。

此后，藍(lán)光邁向了全國發(fā)展的步伐，開始對(duì)管理結(jié)構(gòu)、人力資源乃至發(fā)展理念做出修正與調(diào)整。這一段時(shí)光，藍(lán)光稱之為全國布局+產(chǎn)業(yè)金融時(shí)期，開始于2008年。

毫無疑問，過去幾年藍(lán)光的發(fā)展速度是極快的。年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2018年，藍(lán)光總資產(chǎn)由562.44億元增長至1508.81億元，年均復(fù)合增長率38.95%。截止2019年9月30日，總資產(chǎn)進(jìn)一步升至1827.18億元。

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（2019年三季度同比增長數(shù)據(jù)為和2018年同期相比）

無論是銷售還是資產(chǎn)規(guī)模，能夠有如此快速的發(fā)展，離不開楊鏗對(duì)于藍(lán)光未來規(guī)劃的預(yù)判。外界無從得知他的具體想法，但從對(duì)員工激勵(lì)上的一些做法，可以看出一二。

2015年12月，藍(lán)光發(fā)展首次公布限制性股票激勵(lì)計(jì)劃及首次授予激勵(lì)對(duì)象，這個(gè)股權(quán)激勵(lì)方案有嚴(yán)格的解鎖條件，要求2015年-2017年歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤分別不低于8.15億元、9.5億元和11.7億元。

隨后于2018年1月，藍(lán)光再次公布相關(guān)激勵(lì)方案，只是這次更加嚴(yán)格，要求2020年歸母扣非凈利潤不低于50億元。三年的業(yè)績拆解，2018年至2020年，歸母扣非凈利潤分別不低于22億元、33億元、50億元。

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這是一個(gè)高速增長的目標(biāo)。其中，在2018年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃中，藍(lán)光便明確表示，本次激勵(lì)計(jì)劃擬通過業(yè)績考核目標(biāo)的設(shè)置，驅(qū)動(dòng)公司核心管理團(tuán)隊(duì)積極提升管理效能，促進(jìn)公司整體經(jīng)營規(guī)模和效益的提升，相比公司實(shí)際經(jīng)營業(yè)績具有較高的增長性和挑戰(zhàn)性。

相對(duì)應(yīng)的，這也是一份相當(dāng)豐厚的激勵(lì)計(jì)劃。藍(lán)光釋放出的股票期權(quán)共1.8億股，占總股本的6%左右，占比遠(yuǎn)超同行業(yè)水平。

目標(biāo)也確實(shí)在實(shí)現(xiàn)，2018年年報(bào)顯示，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)24.67億元的歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤，超額完成2018年任務(wù)目標(biāo)。2019年，按照藍(lán)光披露的業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計(jì)增加8.81億元，即達(dá)33.48億元，每年的激勵(lì)計(jì)劃均已完成。

不過，高速發(fā)展也會(huì)帶來一定的隱患，這是任何一家房企都沒有辦法避免的，比如一同水漲船高的債務(wù)水平。

但令人意外的是，藍(lán)光的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率并沒有太大變化，從2015年至2018年，及2019年前三季度，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率始終維持在50%左右，凈負(fù)債率亦基本維持在100%左右，并沒有因?yàn)橐?guī)模急速擴(kuò)張而杠桿大幅上漲。

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這符合楊鏗所預(yù)想的，企業(yè)既要降負(fù)債，又要迅速做大規(guī)模，也滿足藍(lán)光對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿的硬性要求，負(fù)債率扣除預(yù)收后不能超過70%。

遲峰的任務(wù)

銷售、資產(chǎn)、營收、凈利等多項(xiàng)指標(biāo)快速增長，負(fù)債率保持穩(wěn)定，這顯然不太符合一般企業(yè)的發(fā)展軌跡。規(guī)?？焖贁U(kuò)張與高杠桿、高周轉(zhuǎn)等始終相輔相成，在行業(yè)普遍高周轉(zhuǎn)的做法下，為何藍(lán)光沒有相關(guān)問題？

原因之一是永續(xù)債，這是一個(gè)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可計(jì)算為股東凈資產(chǎn)的融資工具。從2017年開始，藍(lán)光的永續(xù)債規(guī)模便從7.8億元提升至45.53億元，至2019年第三季度，永續(xù)債規(guī)模為39.68億元。若去掉當(dāng)期股東權(quán)益中39.68億元的永續(xù)債，藍(lán)光凈負(fù)債率為116.38%。

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但隨著調(diào)控持續(xù)，資金端對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求越趨嚴(yán)格，在普遍采取降負(fù)債的大背景下，楊鏗也將藍(lán)光新時(shí)期定位為新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型穩(wěn)健發(fā)展，可見穩(wěn)健會(huì)是其中重要的一環(huán)。

在2019年，藍(lán)光便已開始著手減少融資額。數(shù)據(jù)顯示，2019年三個(gè)季度，其籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入分別錄得119.52億元、281.10億元、454.69億元，同比減少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額76.69億元，同比減少50.95%。

另一方面，從拿地力度上亦可看出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月藍(lán)光新增土地儲(chǔ)備36塊，總建筑面積約828萬平方米，拿地金額為220.8億元，同比下降10.8%，拿地銷售比為28.6%，較上年下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，據(jù)媒體報(bào)道，遲峰上任后，首先是燒起了“三把火”。

第一，開始組織架構(gòu)上的調(diào)整，將部分大區(qū)整合，其中江蘇區(qū)域合并安徽區(qū)域，河南區(qū)域合并兩湖區(qū)域（湖南、湖北），華南區(qū)域合并粵港澳大灣區(qū)區(qū)域；第二，縮減總部，增強(qiáng)區(qū)域，提升一線的效率，總部將從450人縮減至300人；第三，2020年工作重點(diǎn)為回款的考核。

類似的做法在各個(gè)房企間或多或少都有執(zhí)行，最終目的一是減負(fù)，二是減少對(duì)融資的依賴，保證現(xiàn)金流。

或許在楊鏗眼里，張巧龍已經(jīng)將藍(lán)光這臺(tái)車開得足夠快，現(xiàn)在是時(shí)候開得穩(wěn)一些了。