錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 不知從何時(shí)開始，“規(guī)模”成為了戴在大部分房企頭上的緊箍咒，大家都朝著這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，禹洲也不例外。

“首先是在2020年做到千億規(guī)模。”禹洲在2018年銷售距離600億還差40億。于是2019年鉚足了勁，取得的成績也讓千億目標(biāo)看起來越來越近。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單，禹洲地產(chǎn)過去一年錄得合約銷售金額751億元。與此同時(shí)，這一年度站上千億臺(tái)階的房企與2018年32家相差不多，但與禹洲一樣的“追趕者”仍然非常多。

事實(shí)上，趕在2020年到來之前，就已有不少房企迫不及待發(fā)布了2019年銷售逾千億的消息，其中不乏建業(yè)、中鐵建等企業(yè)。

于禹洲而言，董事局主席林龍安對實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的想法比以往任何時(shí)候都要更強(qiáng)烈一些，不論是拿地儲(chǔ)糧、人事變動(dòng)還是賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等表現(xiàn)，2020年達(dá)標(biāo)千億似乎志在必得。

隨著逐漸走上這條規(guī)模賽道，近幾年，禹洲地產(chǎn)城市版圖也在不斷增多。從福建廈門起家，3年前總部搬遷至上海后，開始在各個(gè)新進(jìn)城市展開拿地步伐，并終于如愿以償落子北京。

2019年是禹洲上市十周年，林龍安想要打造一個(gè)理想的“城”，但在這座城里依然變幻交錯(cuò)著人和事。  

理想的城

早在2016年前后，禹洲就萌生想要進(jìn)軍北京的想法，2018年通過收并購首次布局北京，次年聯(lián)合金茂在北京土拍市場上順利拿下第一宗地塊。

北京拿地不久后，禹洲相繼在安徽、成都奪下兩宗宅地，溢價(jià)率均超過 120%，一時(shí)風(fēng)光無兩，這與禹洲向來“穩(wěn)健、不冒進(jìn)”的風(fēng)格有點(diǎn)大相徑庭。

回顧禹洲2019上半年在獲取項(xiàng)目上的表現(xiàn)，反而多了些許躍進(jìn)的色彩，拿地宗數(shù)、拿地金額均較2018年有所上漲，僅上半年便以141.3億權(quán)益地價(jià)獲得14宗地塊，拿地金額遠(yuǎn)超2018年全年。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2019上半年，禹洲獲取的大部分土地均溢價(jià)成交，14宗地塊中溢價(jià)率超過30%的逾6宗。

也正因此，禹洲2019上半年拿地成本開始上升，拿地均價(jià)達(dá)到了近幾年的高點(diǎn)，為每平方米11106元，而2018全年拿地均價(jià)僅為每平方米5000元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)新媒體整理

除了拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，禹洲在2019年單月銷售的表現(xiàn)均不遜色于2018年。

就禹洲公布的業(yè)績看來，11月份已經(jīng)提前完成670億目標(biāo)，累計(jì)銷售金額672.25億元，累計(jì)銷售面積442.64萬平方米，較2018年同期分別增加33%和32%，平均銷售價(jià)格為每平方米15187元。

對比“運(yùn)氣稍差”的2018年，禹洲地產(chǎn)2019年單月表現(xiàn)，除了11月以外其余月份銷售額均超過2018年同期。若把時(shí)間線拉長，于2015年至2018年，禹洲銷售業(yè)績上的復(fù)合增長率為158.67%，規(guī)模的提升較為明顯。

假設(shè)按照2020年實(shí)現(xiàn)千億計(jì)算，禹洲地產(chǎn)至少月均銷售額逾80億以上才能如期完成?；乜?019年銷售情況，在最后幾個(gè)月都保持在了80億以上。

2019年二三季度，禹洲在銷售上的發(fā)力尤為明顯，同時(shí)銷售均價(jià)均保持在每平方米1.4萬元以上，全年銷售均價(jià)為每平方米15187元。

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可以看到，2019年調(diào)控壓力、融資收縮等背景下，房企下半年加大推盤銷售力度，促進(jìn)資金回款，這或許是三四季度銷售均價(jià)有所回落的原因之一。 

禹洲在2019年銷售均價(jià)與上年同期基本持平，這也得益于土地儲(chǔ)備大部分位于一二線城市。截至2019上半年，禹洲地產(chǎn)總項(xiàng)目為138個(gè)，總建筑面積1918萬平方米，平均樓面成本為每平方米5580元。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，禹洲以751.2億位居49名，順利站上700億的銷售規(guī)模。

區(qū)域上看，長三角仍然是禹洲地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署高地。截至2019年6月底，禹洲在長三角布局了63個(gè)項(xiàng)目，總面積773.04萬平方米。環(huán)渤海近幾年土儲(chǔ)規(guī)模也逐漸上升，總面積超過了海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，兩者分別為454萬、364萬平方米。

此外，西南區(qū)域除了重慶外，成都是禹洲開疆拓土后又一個(gè)首次進(jìn)入的城市。

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變化的人和事

2016至2018年，禹洲全年毛利率均維持在30%以上，同時(shí)自2009年港股上市以來，便承諾以不低于30%的核心利潤用于派息。過去這幾年，這家房企身上帶有港資穩(wěn)健的作風(fēng)。

但近兩年也是禹洲人事變動(dòng)較為頻繁的時(shí)期，包括總裁蔡明輝離職、副總裁兼CFO邱于賡回歸，以及年初原奧山副總裁張巖履新禹洲副總裁等，人來人往中映照出的是企業(yè)模式與策略的變化。

企業(yè)處于上升擴(kuò)張期時(shí)，確實(shí)需要有更多經(jīng)驗(yàn)豐富、能力出眾的職業(yè)經(jīng)理人。

張巖任職經(jīng)歷豐富，從業(yè)時(shí)間16年，曾在奧山控股、融僑、融創(chuàng)、雨潤地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等知名企業(yè)留下過足跡。

至于總裁蔡明輝的離職，低調(diào)且悄無聲息，離職后連一紙公告都沒有提及。蔡明輝在禹洲這5年時(shí)間里，見證了公司從100億到500億的規(guī)模跨越、總部搬遷及布局全國的變化。

蔡明輝的繼任者是許珂，他的職業(yè)生涯曾輾轉(zhuǎn)于萬科、陽光城、泰禾等企業(yè)，他在2018年中加盟禹洲，分管投資、運(yùn)營和營銷工作。2019年年報(bào)中，許珂的職位變更為執(zhí)行總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)地產(chǎn)和物業(yè)板塊，協(xié)助管理商業(yè)公司等。

除了執(zhí)行總裁的更替，于2019年7月初，禹洲CFO黃展鴻辭職，取而代之的是曾任職多年的老將邱于賡。

邱于賡在禹洲的任職時(shí)間比其他職業(yè)經(jīng)理人都要長，于2008年10月至2015年3月，他一直擔(dān)任禹洲地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官及公司秘書，后曾晉升為副總裁。

邱于賡辭任后4年時(shí)間里，禹洲CFO職位更換了3次。在2019中期業(yè)績會(huì)上面對媒體的提問時(shí)，林龍安說對邱于賡的回歸充滿了信心：“他出身于安永，對財(cái)務(wù)體系的管控更加清楚，更加明了，更加能支撐公司從千億以后走向百年企業(yè)，也感謝他回家。”

從禹洲近幾年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)或許可以一探究竟——2015至2018年，隨著杠桿的適度放開禹洲的總負(fù)債也在上升，凈資本負(fù)債率也從2017年的57.7%升至2019上半年的72.7%。

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數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，禹洲地產(chǎn)負(fù)債總額超過1000億，為1203.88億元，較2018年底增長28.57%。

與負(fù)債一同增長的還有資產(chǎn)規(guī)模，2018年，禹洲總資產(chǎn)已經(jīng)超過千億，2019年上半年達(dá)到1432.07億，較上一年度增長24.46%。

林龍安曾強(qiáng)調(diào)，禹洲是一家秉持規(guī)模、利潤、風(fēng)控“三駕馬車，平衡發(fā)展”理念的企業(yè)。近幾年隨著銷售規(guī)模走上新臺(tái)階，禹洲總資產(chǎn)和總負(fù)債雙雙攀升，追求擴(kuò)張的同時(shí)，資金需求也越來越大，這也體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面。

2019上半年，禹洲經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金在近幾年財(cái)報(bào)中首次出現(xiàn)負(fù)值，為-4.49億元，經(jīng)營及投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額分別為-38.96億及-40億，而融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額恰好相反，大漲至167.52億元，是上市以來的最高點(diǎn)。

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對上市企業(yè)來說，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流是一條警戒線，也是用于衡量一個(gè)企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生效益情況的指標(biāo)。

不難理解，近幾年禹洲處于規(guī)模擴(kuò)張階段，加大了對土地及項(xiàng)目的投資，僅2019上半年拿地權(quán)益資金就超過2018年全年逾60億，因而使得流出比流入的現(xiàn)金要多。

這也表明，禹洲未來在改善現(xiàn)金和提高流動(dòng)性方面仍有待提高，尤其在經(jīng)營項(xiàng)目和造血能力上，同時(shí)還需加快項(xiàng)目銷售回款及平衡開發(fā)資金，保證更加穩(wěn)健的現(xiàn)金流情況。

另據(jù)近幾年數(shù)據(jù)顯示，禹洲在手現(xiàn)金情況仍屬樂觀，截至2019年上半年，禹洲地產(chǎn)期內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加88.53億，同比增長17.21%，期末這一數(shù)值同比增長51.45%至357.22億元。

此外，在資本市場摸爬打滾這十年里，禹洲同樣善用各類融資工具，自2015年至2019上半年，加權(quán)平均融資成本維持在6-7.5%之間，在近三年里持續(xù)走低。

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2019上半年，融資活動(dòng)方面，禹洲地產(chǎn)在新增銀行及其他借貸方面同比增長74.9%至90.7億元，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng)同比增加183.39%至101.95億，新發(fā)行的公司債券35億，并償還公司債券20億。

央企入股之后

除了地產(chǎn)主業(yè)以外，禹洲多元化業(yè)務(wù)看起來像是在襁褓中嬰兒，仍處于萌芽期。

2018年，華僑城入股成為禹洲第二大股東，隨后這一年里，禹洲多元化版圖開始慢慢擴(kuò)展。

據(jù)禹洲披露的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)收入占總收入的比重按年均處在97%以上，酒店管理收入、租金收入以及物業(yè)管理服務(wù)收入比重很少，三者收入合計(jì)占總收入比重還不到3%。

禹洲商業(yè)于2007年正式成立，是除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外發(fā)展最久的板塊。目前，禹洲商業(yè)在上海、廈門、合肥、泉州、南京、武漢、杭州等地有27個(gè)項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超過200萬平方米。

近幾年，禹洲地產(chǎn)開始涉足酒店、金融產(chǎn)業(yè)等，但這些多元化業(yè)態(tài)的布局并沒有帶來很好的收入，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或許是禹洲想要開拓的新利潤增長點(diǎn)。

華僑城入股這一年，禹洲正式組建了產(chǎn)城事業(yè)部，將布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在此之前，禹洲于產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以說是白紙一張。

2019年10月25日，禹洲以2.48億摘得合肥通航小鎮(zhèn)2宗合計(jì)161畝宅地，首個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目正式落子合肥。據(jù)悉，合肥通航小鎮(zhèn)總用地面積約3000畝，其中通航產(chǎn)業(yè)用地約1300畝、通航小鎮(zhèn)用地約1700畝。

根據(jù)規(guī)劃，上述項(xiàng)目將以產(chǎn)城融合理念的發(fā)展，打造一個(gè)涵蓋通航領(lǐng)域的應(yīng)急救援、商務(wù)飛行、展示銷售、維修保養(yǎng)、改裝、飛行培訓(xùn)、航空會(huì)展、旅游文化、生態(tài)宜居等多業(yè)態(tài)、大型綜合通用航空新城。

禹洲集團(tuán)產(chǎn)城事業(yè)部副總經(jīng)理劉詠在接受媒體采訪時(shí)也表示，禹洲正加快同產(chǎn)業(yè)合作方的資源進(jìn)行整合，文旅、醫(yī)療、科技、教育四大重點(diǎn)方向正在洽談多個(gè)合作項(xiàng)目。

劉詠還表示，禹洲產(chǎn)城事業(yè)部致力于在未來三年內(nèi)完成10個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，引領(lǐng)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，真正做到以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合。

此外，禹洲與華僑城的第一個(gè)合作項(xiàng)目已經(jīng)在中山落地。林龍安對此表示：“華僑城入股后，一方面禹洲有望獲得更多新增的土地渠道，另一方面央企入股在債務(wù)及信貸評級(jí)、融資等問題上也將讓禹洲集團(tuán)獲得更多受益機(jī)會(huì)。”

2018年年末，禹洲斥資15.23億競得上述項(xiàng)目住宅地塊，樓面地價(jià)5610元/平方米。次年3月底，華僑城以126.3萬元代價(jià)及該公司結(jié)欠廈門禹洲本金為3.3億元目標(biāo)債權(quán)，收購該項(xiàng)目合作公司的21%股權(quán)。

據(jù)了解，該中山合作項(xiàng)目的合作方，除了禹洲和華僑城以外還有招商蛇口，后者以7.77億元收購項(xiàng)目51%的權(quán)益。

項(xiàng)目涉及地塊為中山市火炬開發(fā)區(qū)“新草尾”地塊，目前已備案名為朗景花園，總建筑面積35.16萬平方米。

禹洲管理層在2019中期業(yè)績會(huì)上稱：“禹洲在大力拓展產(chǎn)城融合的合作伙伴，包括股東華僑城、擅長做冰雪綜合體的奧山控股，還有通用航空的正陽等，有一些產(chǎn)城類項(xiàng)目在推進(jìn)，未來一兩個(gè)季度內(nèi)會(huì)有一些項(xiàng)目落地。”