（2019年4月25日） 4月25日，“新商業(yè)時代 2019城市觀點論壇北京圓桌”圓滿閉幕，論壇圍繞“新商業(yè)時代”的主題，試圖通過地產精英的思想交鋒，多維度探索商業(yè)地產的未來。

毫無疑問，新經濟催生了新技術、新需求、新模式，無論是對哪一個行業(yè)來講，這都是一個變革、創(chuàng)新和適應的時代。國內商業(yè)地產行至此處，也在面臨分裂和蝶變，空間、IP、場景、體驗、新零售，各種新概念和新模式層出不窮，雨后春筍般涌現(xiàn)。

與此同時，近些年來行業(yè)討論最多的話題是，商業(yè)地產已從增量時代進入存量時代。開發(fā)商不得不從“向土地要效益”的模式轉為“向運營要效益”，如何運營好商業(yè)項目成為擺在眾多地產商面前的問題。

面對大體量的購物中心、物流地產、寫字樓、長租公寓等的持有、經營性物業(yè)，開發(fā)商應如何借助資本力量，優(yōu)化配置、豐富業(yè)態(tài)，以煥發(fā)新活力，提高回報，達到資產升值的目的？

另一方面，如何利用新技術、大數(shù)據(jù)精準捕捉市場需求，調整自身策略以應對經濟發(fā)展和消費升級所產生出的新的消費需求，更好地適應時代的發(fā)展，也是商業(yè)地產商需要時刻思考的問題。

雖然“2019城市觀點論壇北京圓桌”已告一段落，但商業(yè)地產的探索從未止步。

新商業(yè)時代與商業(yè)地產

隨著經濟發(fā)展和消費升級，在商業(yè)環(huán)境里，消費者的生活方式、消費習慣正發(fā)生著改變，這對商業(yè)是全新的時代，但同時也對商業(yè)地產提出了新的要求。

新的商業(yè)模式更多是運用新技術、新科技，與此同時，商業(yè)地產商需要運用不同的手段包括人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、新零售，以調整自身的模式，面對不同的消費人群。這是新舊模式的轉變，完全不同于以往的市場。

中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云在談到新商業(yè)時代時提到，這里面一個典型的標志，就是行業(yè)之間的邊界變得模糊，甚至沒有邊界。

以購物中心為典型例子，其早已脫離了傳統(tǒng)僅作為消費者購物聚集地的存在，現(xiàn)有的購物中心更多是多層次、多體驗、多方位的發(fā)展，其業(yè)態(tài)也在不斷豐富，聚合了購物、休閑、娛樂，甚至觀光的功能。

同時，信息技術、科技的高速發(fā)展，線上和線下的商家不再偏執(zhí)地固守一方，天貓、京東紛紛開始拓展線下體驗店。當然，這種情況下，通過信息技術、新零售貫通了人的核心，人還是一個主體。

新商業(yè)時代也豐富了商業(yè)地產的評判標準，在過去，一個項目的好壞，更多通過項目本身所帶來的銷售業(yè)績去體現(xiàn)。但事實上，從借鑒國外的經驗來看，一個真正好的商業(yè)項目，其一定是在規(guī)劃設計、運營管理、設備設施、節(jié)能環(huán)保等各方面構成了一個良性的循環(huán)，這種價值在新商業(yè)時代的商業(yè)地產中也越顯重要。

除此以外，新商業(yè)時代還給商業(yè)地產帶來了什么？

蔡云認為，在新的商業(yè)時代里頭，商業(yè)地產追求不斷變化的場景，通過AR、5G等技術，建立新的供求關系，更加注重體驗。

另外，新商業(yè)時代還引領著商業(yè)地產向科技化、信息化方向發(fā)展，并迎合新一代消費群體和消費心態(tài)，迎合這個時代去進行調整和改善。

“單一靠一個技術、靠一個模式是不可能的，關鍵在于面對不斷調整的市場，用新的模式去代替舊的模式，用新的模式去占領新時代商業(yè)地產。”蔡云認為，以人為中心，挖掘消費者需求，并優(yōu)化技術，優(yōu)化市場布局，和消費者多方面關聯(lián)，是新商業(yè)地產所面臨的新起點。

商業(yè)創(chuàng)新有什么痛點？

存量時代到來，地產開發(fā)商需要更多思考自身現(xiàn)有產業(yè)里面怎么提升運營能力，模式由“向土地要效益”轉為“向運營要效益”。

戴德梁行北中國區(qū)商業(yè)地產部董事及主管羅俊崴在圓桌會議中表示，現(xiàn)在的商業(yè)跟以前不一樣，以前只是做定位、策劃、招商，現(xiàn)在的運營卻是一個很重要的環(huán)節(jié)。

問題的關鍵在于，商業(yè)地產商到底應該怎樣去運營好一個項目？也就是說，企業(yè)應該如何做到“向運營要效益”。目前，行業(yè)慣用的做法是，通過互聯(lián)網、新技術、大數(shù)據(jù)的接入，以提高項目體驗，并精準對接消費者。

凱德集團（中國）商業(yè)管理華北區(qū)區(qū)域總經理袁嘉驊在論壇會議上分享了凱德激活存量商業(yè)的創(chuàng)新思考：圍繞優(yōu)化資產配置、提高資產回報的目標，凱德通過數(shù)字化賦能和商業(yè)空間場景升級，實現(xiàn)消費體驗優(yōu)化，以及與品牌方共建新生態(tài)。他還舉例說明凱德正在進行的商業(yè)模式創(chuàng)新、智慧MALL推進、迭代式的存量空間改造，和商業(yè)IP等探索。袁嘉驊認為IP也許在有些人看來過時了，但讓一個Mall在同質化時代脫穎而出、并準確地觸達到消費者，IP有很大的發(fā)揮空間。

福晟集團董事福晟地產集團執(zhí)行總裁吳洋則認為，區(qū)塊鏈提供了一個有利于房地產人去思考的問題，也就是去中心化，它也聚集了一群有共性IP的人。

“未來從去中心化看90后甚至95后的生活方式，他們開始越來越小眾。區(qū)塊鏈實際上真正的含義就是在一個封閉的空間里面，一群屬于一個共性IP的人，他們自己在交流。”吳洋指出，未來的大型購物中心，或者城市綜合體，已經開始越來越個性化。而那些全年齡都要去的商業(yè)在未來可能越來越難做。

在這個基礎之上，數(shù)字化的賦能為商業(yè)綜合體跟蹤消費客群軌跡，精準定位和分析消費者提供了切入的視角。袁嘉驊表示，凱德項目的運營每時每刻都要顯示數(shù)字。他們希望通過數(shù)字化的賦能，全場景運營，用數(shù)據(jù)解決問題，打通多關節(jié)和痛點。

“最近這兩三年，我們跟很多運營商合作，跟騰訊、阿里、百度合作，包括我們凱德的新平臺，通過這些數(shù)字化平臺跟顧客接洽，可以省很多力，也省了很多費用，可以讓我們拿出很少的運營資金用在刀刃上。”

但這個過程中也產生了另外的痛點和難點。

袁嘉驊指出，數(shù)字化賦能方面的想法有很多，但技術上有時候也存在問題。“我們發(fā)現(xiàn)在中國有很多技術，可是怎么讓所有的技術融合在一起，讓消費者不斷地消費，然后我們的業(yè)績不斷地提升，很多的關節(jié)需要打通。”

商業(yè)地產還可以怎么做

購物中心的調整和改變，更多是為了適應消費者和客群消費習慣的變化。毫無疑問，隨著80、90后逐步成為社會消費的主要群體，他們的生活方式以及消費習慣一定程度上引領了商業(yè)零售的方向，相比起老一輩人，他們更注重生活品質的提升。

而商業(yè)地產商為尋找新商業(yè)時代下的“風口”，年輕消費者成了他們研究的主要對象。但反觀起來，無論消費者怎么樣變化，他們作為人的主體，對情感的需求是始終如一的。

合景泰富集團合景·摩方（北京）項目總經理侯小寧認為，商業(yè)地產目前都在追求新的風口和機會，反過來商業(yè)最重要的功能恰恰可能是人的情感。“我們需要通過一個商業(yè)去把大家的情感更好地進行一個承載和依存。如果辯證地來看，電商再沖擊，它無法替代的是人和人之間的交互，這是實體商業(yè)的機會。”

事實上，現(xiàn)在大部分商業(yè)綜合體和購物中心在運營中所強調“體驗性”，也就是消費情感需求的一部分。

萬達電影股份有限公司副總裁曾光也表示：“消費者無論年輕與否，我覺得他們社交的需求還是非常強烈的，這個社交的能力、社交的意愿是在逐步增強的。在這里面，我覺得無論是存量還是增量，都是大有文章可做的。”

另一方面，購物中心對細節(jié)的把控也是發(fā)展商值得花時間思考的地方。特別對于租戶和商家而言，發(fā)展商不僅要管好自己的“場子”，還要管好自身的品牌。

“除了管店，我們還要管他的貨品，了解每一個店鋪貨品怎么樣，服務水準怎么樣，跟周邊的店的差異在哪里。通過這樣精細化的管理，一家一家店去提升他們的營運。”侯小寧如此說道。

吳洋則認為，城市綜合體主要可以從兩個方面去打造，一個是建筑設計方面，但這在今天已經很成熟了；最關鍵是，從內容上怎么從服務運營體系上塑造。

“如果服務體系運營上考慮充分、塑造到位了，這個城市綜合體的生命力就會無限，而且會對未來資產的價值提升形成很好的有力支撐的空間。”