觀點(diǎn)網(wǎng) 盡管在去年8月和今年3月潘石屹重復(fù)強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型成功，但SOHO中國(guó)目前的持有答卷仍未贏得市場(chǎng)認(rèn)可，尚需通過出售物業(yè)來提振業(yè)績(jī)。

9月29日，SOHO中國(guó)披露，與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議。計(jì)劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。

凌空SOHO余下部分將由SOHO中國(guó)繼續(xù)持有作為投資物業(yè)。

對(duì)該交易多位業(yè)內(nèi)人士稱，雙方交易動(dòng)機(jī)清晰且是雙贏局面。然而縱觀SOHO轉(zhuǎn)型之路，有業(yè)內(nèi)人士就指出，是次整售上海項(xiàng)目交易無疑說明SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型仍未成功。

30.5億出售10萬方物業(yè)

資料顯示，凌空SOHO總建筑面積約34.3萬平方米，總規(guī)劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米，包括辦公室面積19.44萬平方米及商業(yè)物業(yè)3.39萬平方米。

該項(xiàng)目仍在建造中，預(yù)期將于2014年第四季落成及交付。

而次出售給攜程關(guān)聯(lián)公司的凌空SOHO物業(yè)，包括總可售建筑面積10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。

據(jù)SOHO中國(guó)透露，將繼續(xù)持有該項(xiàng)目余下部分作為投資物業(yè)。出售事項(xiàng)完成后，SOHO中國(guó)在凌空SOHO仍保留總可租建筑面積12.81萬平方米，包括辦公室面積10.30萬平方米及商用物業(yè)2.52萬平方米。

另?yè)?jù)了解，收購(gòu)方攜程上海，是攜程旅行網(wǎng)的全資附屬公司，而攜程旅行網(wǎng)提供中國(guó)住宿預(yù)訂、交通票務(wù)、旅游套票及企業(yè)旅游管理。

業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，買賣雙方都有一個(gè)交易的動(dòng)機(jī)。

“從攜程網(wǎng)角度看，在該區(qū)域也希望擴(kuò)大辦公用地，從而能夠擴(kuò)大業(yè)務(wù)，畢竟該區(qū)域是虹橋商務(wù)區(qū)較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，未來商業(yè)氛圍會(huì)進(jìn)一步加重。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，“從SOHO中國(guó)方面看，能夠遇到這樣一個(gè)大買家，尤其在目前市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)下出現(xiàn)，能夠讓SOHO中國(guó)驚喜。所以雙方的成交是一個(gè)雙贏的過程。”

盡管雙方都有清晰交易動(dòng)機(jī)，在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，對(duì)SOHO中國(guó)而言該出售也反應(yīng)出其對(duì)套現(xiàn)的強(qiáng)烈渴求。

從成交報(bào)價(jià)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為還是利好SOHO中國(guó)。“通過資產(chǎn)變現(xiàn)，將提振投資者對(duì)SOHO中國(guó)物業(yè)的信心。也能看到SOHO中國(guó)在資產(chǎn)組合方面的一個(gè)較好的策略。”

薛建雄也稱，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)處于嚴(yán)重供過于求的狀態(tài)下，這個(gè)(成交價(jià)格)算很很好了，就算散售也不見得能賣到這個(gè)價(jià)格。

至于此番出售僅是凌空SOHO項(xiàng)目的一部分，市場(chǎng)分析稱，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)處于嚴(yán)重供過于求的狀態(tài)，并非(SOHO中國(guó))不想賣，而是尚不能完全售出。

另外花旗集團(tuán)在8月22日一份報(bào)告指出，對(duì)SOHO中國(guó)的前景預(yù)期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機(jī)會(huì)出售未落成項(xiàng)目，以獲取短期利潤(rùn)支持長(zhǎng)遠(yuǎn)租金增長(zhǎng)。

“散售2.0”背后的持有轉(zhuǎn)型

這是SOHO中國(guó)今年來出售的第三個(gè)上海物業(yè)，不過此前屬于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

今年早些時(shí)候，SOHO中國(guó)曾出售上海物業(yè)。根據(jù)金融街控股股份有限公司2月27日晚間刊發(fā)公告，SOHO中國(guó)與金融街達(dá)成一項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”。

彼時(shí)出售物業(yè)項(xiàng)目和此番交易，SOHO中國(guó)均表示，在合適的機(jī)會(huì)下更新公司若干非核心資產(chǎn)將繼續(xù)成為公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略的一部分。公司將繼續(xù)留意市場(chǎng)機(jī)遇，以收購(gòu)北京及上海黃金地段的高質(zhì)素資產(chǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)則較為一致，認(rèn)為SOHO中國(guó)已確定從做銷售型物業(yè)到轉(zhuǎn)型為做持有型物業(yè)角色，從目前情況看，該轉(zhuǎn)型過程還是需要面臨一定壓力。進(jìn)行項(xiàng)目出售更新，也是出于穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)安全的考慮。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，因?yàn)楸旧礓N售型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是SOHO中國(guó)一貫的策略。但SOHO中國(guó)也在嘗試持有物業(yè)的策略。這樣的轉(zhuǎn)化過程需要以資金的穩(wěn)健為保障。“所以如此折騰下，SOHO中國(guó)會(huì)選擇租售并舉的策略。”

歷史資料顯示，2012年7月23日潘石屹宣布，“未來3年，SOHO中國(guó)將實(shí)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，散售模式逐步轉(zhuǎn)向租售并舉，自持物業(yè)比例將逐步提高。”

盡管潘石屹隨后分別在2013年8月及今年3月兩次強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型成功，但目前其持有的答卷仍未贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

最新數(shù)據(jù)指，截至2013年末，其全年合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億。市場(chǎng)分析稱，46億合同銷售并不理想，而租金收入僅占營(yíng)業(yè)收入的1.91%，對(duì)致力于成為持有型企業(yè)的SOHO中國(guó)來說，尚不是理想成績(jī)。