主持嘉賓：

國民經(jīng)濟研究所所長、北京大學暨中國社科院經(jīng)濟學教授樊綱先生

討論嘉賓：香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生

中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮先生

華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強先生

德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

路勁地產(chǎn)集團有限公司董事局主席單偉豹先生

樊綱：謝謝，主持人的特權就是發(fā)言沒有觀點，所以我就按照名單上的順序來提問。首先請問香港恒隆集團的老總陳啟宗先生，您在大陸有很多商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

陳啟宗：內(nèi)地的商場空置率會很高，我有一個問題想了10年沒想通，在座各位如果想通了，麻煩你告訴我，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？

樊綱：你覺得除了養(yǎng)老鼠之外還能做什么？

陳啟宗：我想不通，想了10年了。再加一句話，就是那個寫字樓，除了北京、上海等等城市要擴大規(guī)模以外，其它的我是比較謹慎的，很多城市都要蓋高樓，蓋寫字樓，我是不知道有誰來租。

樊綱：我這兩天有一個觀點，因為沒有調(diào)研，不敢多講，不是我說政府政策好，但是總的來講，住宅地產(chǎn)還有點控制，所以我們還有信心說它是軟著陸，沒有控制反倒風險更大，市場的波動更大，這是需要大家警惕的事情，因為政策這一塊是空白，市場方面隱藏著很多風險。

陳啟宗：而且情況可能會越變越壞。因此住宅市場現(xiàn)在賺大錢的機會比較少了，很多人以為有機會進入商業(yè)房地產(chǎn)里面，結果增加了商業(yè)房地產(chǎn)的量，結果就養(yǎng)更多的老鼠。

樊綱：下一個問題提給陳淮教授，包括商業(yè)地產(chǎn)以及其它地產(chǎn)的板塊，也包括任總剛才講的關于城市棚戶區(qū)改造、保障房等等，您怎么評價現(xiàn)在政府的政策？政府下一階段的政策走勢大概是什么樣的？您還是離政府比較近的，我非常想聽聽您的觀點。

陳淮：樊教授剛才演講已經(jīng)說了，其實就是四個政策，今年第一個政策就是信貸政策的調(diào)整，第二個政策就是保障房政策的調(diào)整，第三個是積極穩(wěn)妥地推進城市化，這個市場化和政策可能有些差異，政府希望大家到中小城鎮(zhèn)去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市場是一致的。第四是促進改革，不管是金融還是土地，提出市場化，這叫政策，別以為救市是政策，那不是什么政策，都是市場造出來的。

不過陳啟宗先生說空置的地產(chǎn)除了養(yǎng)老鼠之外，不知道干什么，其實您不用過多擔心，有很多大齡女青年最終都嫁出去了。我們的商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是提供商業(yè)設施，實際上還有一個重要的功能，就是我們的地市級以上的城市，包括省會城市，它的城市整體升級改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每個城市都想成為中心城市，要輻射別人，現(xiàn)在15萬人口，就想說2020年要擴大到50萬人口，這樣的城市很多，你到哪個縣，他都說這里有什么優(yōu)勢。上個月我到鄭州，鄭州說我們有什么優(yōu)勢，我說鄭州所有的這些優(yōu)勢，2000年前，500年前，30年前都在這里了，怎么到現(xiàn)在還沒發(fā)揮出來？別老說自己有什么優(yōu)勢。日本有什么優(yōu)勢，它趕超了歐美？以色列有什么優(yōu)勢？它能夠讓別人不敢輕視。陳啟宗說我們商業(yè)地產(chǎn)蓋多了，只能養(yǎng)老鼠，我覺得不用那么悲觀。

接著樊綱教授說的政策問題，在過去10年中唯一沒有變化和調(diào)整的政策就是商業(yè)地產(chǎn)，不管是穩(wěn)增長的時候，還是抑通脹的時候，它從來沒變化過，我覺得這種穩(wěn)定本身也是一種政策傾向，讓市場說話。今天早上吃飯的時候，有的老總說，我們要活不下去了，我說很不好意思地告訴你，你活不下去一點都不重要，中國的房地產(chǎn)市場將活得非常好。

樊綱：下面一個問題問到任總，任總剛才對保障房的問題進行了批判，您說它對市場進行了沖擊，它原來設計這個政策就是為了沖擊房地產(chǎn)商的市場，就是為了讓它價格不要那么高，讓它價格降下來，讓窮人能夠買得起房子，從這個角度來講，現(xiàn)在它有這個沖擊也是正常的。當然原來的房地產(chǎn)商也預見到了這個政策會產(chǎn)生的問題。從您的角度看，它現(xiàn)在這個沖擊已經(jīng)出來了，下一階段它的沖擊時間會有多長？您對這些政策機制有什么看法，希望您再具體講講。

任志強：保障房本來應該保障的是基本居住需求，一個國家必須保障公民的基本居住權利，所以在1998年我們就提出要保障基本需求，但是前10年沒有認真解決保障性需求的問題，在十二五時期提出要大量建設保障房，擠出了商品房的需求?，F(xiàn)在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區(qū)的改造，但是這些里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什么好的房子，這種房子再過30年還是拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。所以我認為只要是非市場化的，不管你用它解決房價的問題還是什么問題，最終都是錯的。用市場的辦法是可以解決房價問題的，政府在出讓土地的時候，并沒有想過把地價降下來，還有各種方面的稅費，所以房價這么高，和開發(fā)商沒什么關系。

我就不同意樊綱說的，2007年泡沫出現(xiàn)了，所以要采取措施。如果4萬億是錯的，現(xiàn)在棚改也和這4萬億一樣，也是錯的。因為1萬億貸款的棚改，地方政府就得配3到4萬億的資金，加起來就是4萬億，4萬億才蓋470萬套房子？一定會蓋得更多，它騰出來的土地，一定要蓋更多的土地，要獲得更多的地方補貼。大家都說現(xiàn)在市場沒需求，你們看看幾萬億的棚改到底是增加需求，還是減少需求？我們沒搞懂，你們幫我們分析分析。

樊綱：待會兒各位媒體報道——任志強發(fā)言多次被掌聲打斷，說出了大家的心聲。

陳淮：我補充兩句，任總一向說對的時候不多，他今天說的也是。棚改到迄今為止，到前天國務院發(fā)通知，前兩天熱炒國開行1萬億，基本上沒說到點上。第一，它不是簡單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調(diào)房價沒關系。先把這兩條整明白了。

那它和什么有關系呢？第一，和今年的穩(wěn)增長有關系。今年上半年房地產(chǎn)投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資產(chǎn)增速下降，這和拉動投資增長、經(jīng)濟增長有一定的關系，保障房建設要從原來的國有廠礦擴大到連片改造、老舊危房改造。第二，和城中村改造等等留下的問題有關，很多的產(chǎn)權調(diào)整不到位的地方，最近又提出和共有產(chǎn)權房的改革密切結合起來，它和改革的很多措施完善，落實十八屆三中全會聯(lián)系在一塊，它有這一塊的內(nèi)容。第三，保障房一直是政府單打獨斗，讓開發(fā)商進來，他不掙錢不會進來。棚改把政府的力量和市場的力量結合起來，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場和政策的力量相結合，找到了一個切入點。第四，棚改和升級有關系，這些棚改的地區(qū)很多是城市核心區(qū)，它所在的位置很好，但是是連片的低端住宅，城市的基礎設施改造很難，它和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎設施、交通規(guī)劃、全面升級連在一塊，所以包括任總在內(nèi)，也包括我們的媒體，別簡單地把棚改和保障房、調(diào)房價連在一塊。

我上面說了四塊，聽得懂的你再寫，聽不懂的最好別寫。

任志強：陳淮是怕媒體亂報道我這個話，怕我犯錯誤。但是我說的這個話和陳淮是一樣，我沒說和房價有關系，我說和4萬億有關系，就是他說這點，當房地產(chǎn)下降，上半年增速有可能下降到10%以下的時候，用棚改拉動保障房發(fā)展，保經(jīng)濟發(fā)展。我說它和4萬億一樣，4萬億不就為了保GDP嗎？

樊綱：在座的還有蔡洪平先生，你是銀行家，我們知道外資銀行不做零售業(yè)務，沒有銀行的按揭貸款，但是你做投資銀行，據(jù)你的觀察，據(jù)你在銀行界的了解，現(xiàn)在銀行覺得房地產(chǎn)這一塊的風險，對金融，包括對影子銀行的影響關聯(lián)度究竟有多大？人們所擔心的連帶效應究竟有多大？

蔡洪平：第一，我同意現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場走向調(diào)整期，調(diào)整有上升、有下行，第二，我認為商業(yè)地產(chǎn)過剩必死無疑，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國有2986個Mall，全國這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會被擠破。對于過去融資成本過高的，又在二三線城市的，這部分可能會非常危險。目前在香港上市的地產(chǎn)商，二三線地產(chǎn)商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我們開玩笑說，一個騰訊每天股價漲10%，或者跌10%，就殺掉4個大地產(chǎn)商或者增加4個地產(chǎn)商。資本市場目前對整個房地產(chǎn)的估值是嚴重的超低的。我認為優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機會通過資本市場來整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財力支持。在香港的地產(chǎn)公司每年都發(fā)債，在香港上市的地產(chǎn)商基本上都沒有資金缺口，高的8點幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國內(nèi)便宜很多，目前這些企業(yè)如果有能力，我覺得不是要更多的買地，而是要改變方式，用資本的杠桿來整合企業(yè)，你買他的股權比買他的地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多。

舉個例子，一個250億市值的香港上市公司，它的資產(chǎn)應該在2000億左右，那怎么不能收購？我認為現(xiàn)在大好的機會到了，優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，已上市的公司，應該在這個時候整合房地產(chǎn)，收購其它公司的股權，在它奄奄一息之前把股權買過來，現(xiàn)在是一個整合的機會。一個市場成熟的第一標準是完成了市場大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)，去買它的股權，而不是買資產(chǎn)，趁銀行收資產(chǎn)之前，盡快把它買下來，這是最好的機會。我們都做這個事，市場就健康了。

樊綱：這就到了優(yōu)勝劣汰的整合時期，但是別忘了你買他的股權，同時也接過了他的債務。最后是路勁地產(chǎn)集團的董事局主席單偉豹先生，我覺得在今天早餐會上您是最樂觀的，前面幾位都很悲觀，您給我們講講樂觀的觀點，同時結束我們這個討論環(huán)節(jié)。

單偉豹：同樣我不贊成我們這個主題“下行通道”，我覺得中國政府有強烈的意愿走市場經(jīng)濟的道路，市場經(jīng)濟遲早會出現(xiàn)，我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)的限購放松是正常的，而且調(diào)控貨幣市場也是正常的，所以中國政府目前在做一個很正確的事情。去年房價漲了那么多，今年再繼續(xù)上漲合理嗎？這是不合理的。股票也一樣，漲得太快了，肯定會階段性的下調(diào)。去年大家那么樂觀，今年跌了又那么悲觀，說是到了下行通道，我覺得大家對基本層面的分析不夠，信心不足。市場上漲之后這樣的調(diào)整也是正常的，另外中國的人均可支配收入一直增長超過10%，為什么房價會跌？這是沒道理的。

所以 在基本層面，我們的城鎮(zhèn)化、GDP增長、我們的政府走向市場化這三個同時發(fā)生大的變化的話，我是看不到下行的通道，也沒有拐點，我從來也不承認中國在哪一個城市有什么泡沫，除了特別的一兩個城市。寧波現(xiàn)在的去化量達到42個月，那就說明它的供應量太大了。我覺得市場的東西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差異很大，只有個別城市跌了20%、30%，全中國真正下跌的城市并不多。當然銷售量比我們預算的要低，但是跟前年相比還是上升了，我覺得這個市場環(huán)境很好，沒什么可顧慮的，市場的上上下下太正常了?；緱l件沒變，看不到什么危機。企業(yè)保持自身的競爭力，創(chuàng)新很重要。

樊綱：我們論壇的特點就是各種觀點互相碰撞，在座的各種觀點，下面還有其它的討論環(huán)節(jié)，我們繼續(xù)碰撞。感謝各位發(fā)言人，謝謝大家。