在目前這樣的狀態(tài)下，房企應該注意自己的資產(chǎn)負債表，控制現(xiàn)金流狀況，否則在資金上會遇到一些問題?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 眼下中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩已是不爭的事實，而在穩(wěn)中有降的經(jīng)濟大背景下，房地產(chǎn)市場也面臨著種種的不確定性因素，房企該如何去應對呢？

　　對此，合富輝煌房地產(chǎn)（中國）上海公司副總經(jīng)理趙春雷表示，在目前這樣的狀態(tài)下，房企應該注意自己的資產(chǎn)負債表，控制現(xiàn)金流狀況，否則在資金上會遇到一些問題。

　　在其看來，目前中國房地產(chǎn)市場肯定是已經(jīng)進入了結(jié)構(gòu)性市場。為此，不太可能出現(xiàn)普漲普跌的一個局面。而在這種局勢下，一線城市會好一些，二三線則參差不奇，三四線甚至會連剛需都賣不動，目前無錫和常州就是這樣的情況。

　　趙春雷亦強調(diào)，如果資金鏈持續(xù)收緊的話，今年下半年房地產(chǎn)市場的形勢會比上半年還嚴峻。

　　談及蘇州目前房地產(chǎn)市場時，趙春雷還是表現(xiàn)得比較樂觀，其直言蘇州相比無錫和常州要好一點，但比上海差一點。據(jù)其介紹，早前有不少的上海人會到蘇州來置業(yè)，但限購政策頒布后，投資客的比例降低很多。

　　當下房企“涉銀”已成為一股潮流，對此，趙春雷亦有自己的一番看法。

　　“房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，所以控制資金上游對房地產(chǎn)來說是一個根本的手段。早年并不是說房地產(chǎn)企業(yè)不想做這一塊，因為政府有很多的限制條款，現(xiàn)在在慢慢地松綁。”

　　對于今年的融資環(huán)境，其表示很難用一個趨勢來判斷，可能會有相對跌宕起伏的概念。

　　以下是觀點新媒體在2014城市論壇蘇州行上對合富輝煌（中國）上海分公司副總經(jīng)理趙春雷先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：現(xiàn)在很多人都在預測中國經(jīng)濟是一個穩(wěn)中下降的情況，房地產(chǎn)市場也面臨很多不確定性因素，您覺得在這樣的大環(huán)境下房企應該怎樣去應對？

　　趙春雷：在目前這樣的狀態(tài)下，許多房企已經(jīng)在注意自己的資產(chǎn)負債表，控制現(xiàn)金流狀況。比如說最近信貸方面，很多公司資金都會遇到一些問題，在境外融資的會遇到匯率問題，匯率在下降，變相地使融資成本在提升。

　　另外，國內(nèi)一些銀行停貸。早幾年也發(fā)生過好幾次類此的情況，包括當年的順馳。如果沒有4萬億的及時推出，2008年也會有很多公司倒閉，我覺得杠桿運用方面要注意一個度的問題。

　　目前，中國房地產(chǎn)市場肯定是進入了結(jié)構(gòu)性市場，而結(jié)構(gòu)性市場，不太可能出現(xiàn)普漲普跌的一個局面。現(xiàn)在情況就是如此，一線城市相對好一點，二、三線城市就參差不齊，部分三、四線城市連賣剛需都有問題，所以整個市場結(jié)構(gòu)性凸顯出來。

　　觀點新媒體：無錫、常州是不是屬于這種情況？

　　趙春雷：無錫、常州供應量太大，而且房地產(chǎn)在老百姓心目中沒有財富效應，所以這就形成了惡性循環(huán)。

　　觀點新媒體：無錫出臺了戶籍方面的政策救市，出臺這樣的救市政策對今后的改觀有怎樣的幫助？

　　趙春雷：這個政策大的決定性作用并不是特別明顯，因為關(guān)鍵取決于這個城市的人口導入。因為當年上海也推出過藍印戶口，上海推藍印戶口的因果關(guān)系現(xiàn)在回憶起來還很難去理順。

　　因為中國房地產(chǎn)從1997年金融危機以后，到2000年開始慢慢復蘇，2003年開始大躍進。藍印戶口的推出基本上是從1998年、1999年推出，所以你很難判斷到底是不是藍印戶口導致的復蘇。這個因果關(guān)系怎么說都可以，你可以說是藍印戶口使房地產(chǎn)快速發(fā)展的。還有一個問題，就是戶籍本身的含金量問題，首先上海、北京能夠吸引外來人口，無錫的城市吸引力則不同。

　　觀點新媒體：在周邊城市都比較低迷的情況下，您怎么看蘇州的房地產(chǎn)市場？

　　趙春雷：蘇州相比無錫和常州要好一點，但比上海差一點。土地市場熱度方面，一級市場熱度比二級市場要高。蘇州離上海很近，雖然只有100多公里，但是人文、生活習慣各方面相差遠遠不止100公里。蘇州人比較慢，對物理位置感覺不強，比如說蘇州的10公里物理感覺和上海的10公里完全不一樣。

　　因為蘇州相對來說比較傳統(tǒng)，是一個比較慢的城市，像很多內(nèi)地城市一樣，而上海節(jié)奏會比較快。這種時空感的不同對他們購房也是會有影響的。所以在做一些新區(qū)人口導入時，就會有很大的抗性。新蘇州人會好一點，但是傳統(tǒng)蘇州人就很難接受。而且，很多人在蘇州呆的時間長了以后也會被同化。

　　早前有不少的上海人會到蘇州來置業(yè)，但限購政策后，投資客的比例降低很多，因為在蘇州買房和上海買房的漲幅完全不一樣，投資回報完全不一樣。

　　觀點新媒體：房企和金融關(guān)聯(lián)越來越大，很多房企都涉足銀行業(yè)，您覺得主要原因在于什么？對于房地產(chǎn)市場來說會產(chǎn)生什么樣的影響？

　　趙春雷：因為房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，所以控制資金上游對房地產(chǎn)來說是一個根本的手段。早年并不是說房地產(chǎn)企業(yè)不想做這一塊，因為政府有很多的限制條款，現(xiàn)在在慢慢地松綁，比如說民營銀行，還有銀行的民間股份之類的東西，都是政策導致的結(jié)果。

　　觀點新媒體：在眾多房企紛紛“涉銀”的時候，綠地集團董事長張玉良表示將于近期拋售手中所持有的兩家銀行的股份，您怎么看房企入股銀行的前景？

　　趙春雷：這里所指的銀行是廣義的銀行，我覺得這是兩個概念。中國原來的銀行，包括目前的銀行，利差是它很大的利潤來源，這也是為什么現(xiàn)在貨幣基金非常受歡迎，包括銀行自己推出的貨幣理財產(chǎn)品，就是因為利率管制制度的問題。如果中國出現(xiàn)利率完全市場化之后，可能貨幣基金的優(yōu)勢就不會凸顯出來，資金的效率也會更高一點。

　　綠地拋售的銀行和他們要組建的銀行，這兩個銀行是打雙引號的，銀行的性質(zhì)可能有所不同。

　　國有銀行如何提升競爭力，如何在沒有利率的管制情況下，完全根據(jù)市場化競爭，他怎么占據(jù)現(xiàn)在的地位也是個挑戰(zhàn)。但是最終國家是否會完全放開，我個人持保留態(tài)度。因為你可以關(guān)注中國那些國有銀行，在世界500強企業(yè)里面都很靠前，但是他們離開中國本土市場，在境外市場的運作并不是很理想。

　　觀點新媒體：對于今年的融資環(huán)境，您有什么樣的預期？

　　趙春雷：今年的融資環(huán)境會是非常微妙的，很難用一個趨勢判斷，就是松或者就是緊，可能會有相對跌宕起伏的概念。

　　觀點新媒體：不少市場人士都表示，今年下半年房地產(chǎn)市場形勢會比上半年嚴峻，您覺得呢？

　　趙春雷：應該會，如果資金鏈持續(xù)收緊的話就會。因為國內(nèi)很多企業(yè)都是依靠快速現(xiàn)金流，依靠杠桿來運營，所以去杠桿就要了很多公司的命。

　　觀點新媒體：有人說商業(yè)地產(chǎn)是一個避難處，也有人說是淘金處，您怎么看？

　　趙春雷：真正能夠做商業(yè)地產(chǎn)的公司并不多，很多公司做商業(yè)地產(chǎn)其實是在用住宅的運營模式在做，比如說蓋好商業(yè)賣掉，或者采用委托經(jīng)營管理。他還是要依賴建造、銷售、回籠資金，再建造、銷售、回籠，這個模式和住宅沒有任何區(qū)別。

　　應該說一些港資公司，或者新加坡公司他們做商業(yè)地產(chǎn)做得比較好，是因為他們自身資金杠桿的問題。他們很多都是自有資金，實力比較雄厚，能夠持有。像上海淮海路一些好的辦公樓，港資公司都不賣不售，你想買他還不賣給你，這個運營模式和國內(nèi)的公司就不一樣。

　　但是在商業(yè)方面，除了一些具有互動型的，具有人際社交性的，或者休閑類的以外。我并不看好傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)，因為這其中有一個電商的問題，現(xiàn)在很多東西都在網(wǎng)上買，實體店就像一個試衣店，像蘇寧、銀泰他們有實體店，但是他們還是被迫去做網(wǎng)店。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在調(diào)控方面主張回歸市場，在您看來，回歸市場以后，房地產(chǎn)市場會有很大程度的改觀嗎？

　　趙春雷：還是一個結(jié)構(gòu)性的問題，比如說上海、蘇州，有很多蘇州人進上海，如果一個城市有持續(xù)的新人口涌入，而供應有不可能持續(xù)增長，因為土地有限，像蘇州還好一點，上?？晒耐恋卦絹碓缴?。在這樣的情況下，供需關(guān)系還能夠勉強維持住。在很多地方，比如說無錫、常州可能就沒有那么多新人口涌入，而且還有很大的供應量，就會比較麻煩。

　　另外，多年房價的漲幅是比較有限的，所以財富效應已經(jīng)上不去了。老百姓買了一套房，假如今年是8000元，過三年可能才漲了一點?，F(xiàn)在買一個理財產(chǎn)品，你的銀行收益率不要說很高，比如說5%，或者4.5%，過三年，如果房價漲幅不及你的復合收益率，就沒有人買，像常州目前很慘。

　　觀點新媒體：目前對長三角的整體樓市議論比較多，比如說高庫存、降價之類的，您覺得長三角房地產(chǎn)市場會朝著怎樣的趨勢發(fā)展？

　　趙春雷：高庫存，降價的基本上都是在一些新興區(qū)域，這個局面和2008年一模一樣。所有的漲幅漲得最兇的都是新興板塊，就像現(xiàn)在的創(chuàng)業(yè)板，或者就像美國的納斯達克一樣，他們有一些概念。但是真的冬天來的時候，他們會被打回原形。所以2008年以上海為例，新興的板塊比如說浦東、中環(huán)、外環(huán)的區(qū)域跌幅都非常大，但是市中心的板塊，傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)區(qū)降幅非常有限。

（發(fā)稿：見習編輯 張常旺    審校：勞蓉蓉）