觀點網(wǎng) 當(dāng)超人李嘉誠正因準(zhǔn)備拋售上海、廣州的項目而被王石調(diào)侃“小心了”的時候，另外三家同樣著名的港資大鱷卻為爭奪上海地王而激烈舉牌。

　　9月5日上午，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊掛牌截止進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，參與競標(biāo)的為新鴻基與九龍倉恒基聯(lián)合體，最終由3號新鴻基地產(chǎn)以總價217.7億奪得，樓面價37264.4元/平方米，溢價24.21%。

　　該地塊在過去18年間幾經(jīng)易主，本次入市以175.26億元的起拍總價打破了上海最貴地塊紀(jì)錄，而此價格也毫無疑問的成為2013年中國地王。

　　新鴻基218億奪地

　　據(jù)出讓文件顯示，徐家匯中心項目地塊坐落于徐家匯街道57、150、151街坊，東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，出讓面積99188.8平方米，容積率，2.1-7.48，該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

　　地塊出讓面積約9.9萬平方米，其中150-9、150-5-A、150-5-B地塊總面積約66017平方米，150-1-A地塊面積約11089.7平方米，151-11-C地塊面積約7823.2平方米、57-1-A地塊面積約14258.9平方米。

　　總建筑面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公和18.4萬平方米的商業(yè)及賓館。另外，該項目中還有地下12萬平方米的商業(yè)。其容量已相當(dāng)于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。

　　另外，定金金額為出讓價款的20%；付款期限為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起的5個工作日內(nèi)。

　　而出讓價款余額的付款方式需在簽訂出讓合同后365天內(nèi)分二期付清全部出讓價款。其中，第一期為出讓價款的30%，在簽訂出讓合同后10個工作日內(nèi)支付；第二期為出讓價款的50%，在簽訂出讓合同后365天內(nèi)付清。受讓人在支付第二期出讓價款余額時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

　　開工時間方面：交地后12個月內(nèi)；竣工時間：動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工。

　　另據(jù)觀點新媒體了解，由于政府方面的有關(guān)規(guī)定，該地塊的后續(xù)開發(fā)也將由新鴻基獨自開發(fā)，不會引入合作伙伴。

　　事實上，對于新鴻基以218億元獲取該項目，上海業(yè)內(nèi)皆表示看好。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對觀點新媒體表示，此前預(yù)期該地塊的溢價在20%-30%之間，而最終成交價并未超出此范圍。其稱，雖總價較高，但從樓面價來看其實在合理范圍之內(nèi)。

　　據(jù)悉，目前徐家匯中心地塊附近樓盤的均價約在5萬元/平米左右。

　　上海業(yè)內(nèi)人士陸騎麟也認(rèn)為最終價格并不算貴，“估計上海在很長時間內(nèi)不會再有這么好的土地推出了，加上這塊地的發(fā)展?jié)摿臀恢玫南∪毙?，都足以支撐該價格”。

　　而對于新鴻基成為該地塊的擁有者，上海業(yè)內(nèi)之前似乎早有預(yù)期。此前有上海業(yè)內(nèi)人士分析，新鴻基目前在上海有濱江凱旋門、上?；春Ｂ翻h(huán)貿(mào)廣場、上海國金中心、莘莊地鐵上蓋項目等多個標(biāo)志性項目儲備，更值得關(guān)注的是，就在徐家匯中心項目附近，新鴻基尚有一名為上海名仕苑的住宅持有項目，憑借新鴻基在上海的多年耕耘，其獲得徐家匯中心項目的可能性較大。

　　事實上，不管是新鴻基還是九龍倉，本次上海拍地亦再現(xiàn)了港資房企對上海優(yōu)質(zhì)項目的看好。

　　上海業(yè)內(nèi)人士表示，一是該項目所需資金量超大，開發(fā)周期超長，萬一開發(fā)過程中遭遇市場低迷，則絕大部分開發(fā)商難以扛過去，多數(shù)央企也沒這實力；二是該項目是非常復(fù)雜的綜合體，各類物業(yè)之間需要合理配比，部分物業(yè)需自持，且涉及經(jīng)營管理，多數(shù)房企玩不轉(zhuǎn)。

　　徐家匯中心18載沉浮

　　該地塊之所以令人關(guān)注，除了其優(yōu)越的地理位置、超大的面積以及超百億元的起始價外，主要是該地塊入市18年來多舛的命運。

　　早在1995年10月，韓國大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計劃在徐家匯88號地塊開發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項目，原計劃主樓高92層，號稱浦西第一高樓。

　　然而后來，因為亞洲金融危機(jī)，大宇沒有能力繼續(xù)開發(fā)。在經(jīng)歷了8年的閑置期后，大宇決定出讓該地塊股權(quán)。

　　2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購大宇中心股權(quán)，當(dāng)時報價5100萬美元，但由于價格差距過大，雙方最終未能達(dá)成協(xié)議。

　　2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，由上實城開旗下的上海城開受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開發(fā)權(quán)，并高調(diào)公布，計劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項目用途為綜合商業(yè)及住宅，總計建筑面積高達(dá)63.2萬平方米，預(yù)計總投資約200億元。

　　上實城開方面曾公開表示，徐家匯中心是城開未來十年的核心發(fā)展項目。但此后項目并未正式啟動。

　　后來，上實控股收購了上海城開40%股權(quán)，而后又通過進(jìn)一步收購，最終取得了徐家匯中心項目的控股權(quán)。

　　2013年5月，上實城開正式宣布放棄這塊一直未能開發(fā)的上海浦西第一高樓。上實城開5月19日公告，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達(dá)成協(xié)議，將徐家匯中心的地塊置換為濱江四幅地塊，占地總面積約為8.32萬平方米。

　　對于上實城開的置換行為，陸騎麟表示這也是沒有辦法的事情，畢竟以上實城開的資金和開發(fā)能力，的確難以駕馭該項目。

　　顯然，相比于徐家匯地塊的巨大投入，濱江地塊對于上實系而言其實開發(fā)難度較小，可供出售，能實現(xiàn)資金較快回籠。

　　因此，上實控股董事長王偉在8月29日的中期業(yè)績會上表示：“從這個置換的角度來說，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個地塊的建設(shè)周期和使用周期。”