　　同樣地，中國住宅市場的基本面也不存在泡沫。中國的住宅市場在經(jīng)歷了2011年的調(diào)整過后，2012年成交量呈現(xiàn)全面復蘇的局面。成交價格在2012年底開始上漲，這一趨勢持續(xù)至今。但總體來說，在過去幾個月，價格上漲幅度較為緩和。此外，大部分二三線城市未來供應較大，他預計開發(fā)商的溢價能力將被削弱，價格走勢將日趨平穩(wěn)。

　　最為重要的是，其實政府對市場的反應非常迅速。當大家對價格增長預期加大的時候，中央政府在3月及時出臺了調(diào)控措施，以降低購房者和開發(fā)商對價格增長的預期，從而抑制投資性需求的增長。

　　對此馮建強表示，目前政府的政策有助于中國住宅市場的長期穩(wěn)定，在這樣的政策環(huán)境下中國住宅市場出現(xiàn)泡沫的可能性非常低。

　　以下為觀點新媒體專訪仲量聯(lián)行大中華區(qū)總經(jīng)理馮建強先生實錄：

　　觀點新媒體：新一屆政府上臺至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？您認為新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？

　　馮建強：在過去的三個月，中國的房地產(chǎn)市場總體上延續(xù)了自去年開始的復蘇軌跡。特別是在住宅市場方面，成交價格在4月、5月繼續(xù)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，但是增速有所放緩；住宅成交量、開發(fā)投資額和開工量等指標總體上保持穩(wěn)定。

　　對于新一屆政府而言，開局施政更偏重于防風險，面對經(jīng)濟增速下行的現(xiàn)狀，未來中國經(jīng)濟發(fā)展將更注重質而非量，預計政策方面將針對轉型升級和制度改革等長效機制方面。對于房地產(chǎn)行業(yè)，今年3月“國五條”的出臺彰顯了新一屆中央領導層堅定不移的調(diào)控決心，我們認為中國政府將繼續(xù)注重長期市場的穩(wěn)定，而非短期調(diào)控效果。

　　觀點新媒體：“國五條”出臺百天之后，您會如何描述當前的市場表現(xiàn)？您認為這和政策預期達到一致效果了嗎？

　　馮建強：如上所述，在過去的2-3月內(nèi)，中國的住宅市場總體上保持穩(wěn)定，表明“國五條”對市場的短期影響非常有限。原因之一是，“國五條”細則主要涵蓋了增加中小戶型房源供應、增加交易成本抑制投資性購房需求、繼續(xù)支持首次購房者、以及擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍等內(nèi)容。這些政策并非短期調(diào)控措施，它們將有效幫助政府達成長期調(diào)控目標，即住宅市場將由剛性需求推動。

　　此外，目前各地對“國五條”細則的實施還是非常寬松的，例如目前僅有北京在嚴格執(zhí)行20%個稅的細則。這也導致“國五條”短期內(nèi)對市場影響較為有限。我們相信隨著后期配套政策和地方版細化措施的陸續(xù)出臺，將有利于穩(wěn)定住宅市場、鼓勵住房消費，促進房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　觀點新媒體：“國五條”出臺后，很多開發(fā)商、投資者紛紛從住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)，很多人擔憂這會使得中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，您認為呢？

　　馮建強：面對目前的市場狀況，開發(fā)商根據(jù)自身情況制定不同的策略。其實早在2-3年前，許多國內(nèi)的住宅開發(fā)商就開始轉向商業(yè)地產(chǎn)。我們依然相信中國未來的十年，城市化、內(nèi)需消費和產(chǎn)業(yè)升級是三大推動力，市場對辦公樓、商場、倉儲物流市場等商業(yè)房地產(chǎn)的需求持續(xù)。整體而言，中國商業(yè)地產(chǎn)的基本面非常健康，我們并未擔心泡沫的出現(xiàn)。下面我就商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)和辦公樓兩個主要類型分析：

　　零售物業(yè)地產(chǎn)市場方面，目前優(yōu)質的購物中心數(shù)量還非常有限。我們定期跟蹤的20個城市優(yōu)質零售物業(yè)空置率大都數(shù)低于5%，人均優(yōu)質零售面積低于0.5平方米，表明這些零售物業(yè)地產(chǎn)市場目前還處于供給不足的狀態(tài)。在接下來的3年內(nèi)，我們確實看到新增供應比較多，個別城市優(yōu)質購物中心總量預計將翻一番，如杭州、成都和長沙。在這些城市空置率在短期內(nèi)可能上升，但是隨著新購物中心的不斷成熟，空置率在未來會不斷下降。更為重要的是，在這些城市隨著人們收入的快速增長，購物中心消費者數(shù)量的增幅將高于購物中心新增供應量的速度。這說明隨著消費群體的不斷擴大，新增供應將會被逐漸吸收。

　　3年后，大多數(shù)城市的按消費者數(shù)量計算的人均零售面積將低于現(xiàn)在的水平。然而，對于開發(fā)商而言，宏觀面的供給需求平衡雖然重要，但更需要注意的是，一個購物中心的成功與否并不完全取決于此，微觀因素諸如運營管理、配套設施、品牌定位、目標人群和市場營銷等更為關鍵。

　　辦公樓市場方面，發(fā)展服務業(yè)一直是中國各主要城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。

　　服務業(yè)的增長速度在過去的幾年一直高于整體經(jīng)濟的增速，特別是在上海、北京、廣州和深圳四個一線城市以及九個1.5線經(jīng)濟中心城市(包括成都、重慶、大連、杭州、南京、蘇州、沈陽、天津和武漢)，它們的金融業(yè)和商業(yè)服務業(yè)正在飛速發(fā)展，為辦公樓市場帶來大量的需求。

　　展望未來，服務業(yè)預計將保持雙位數(shù)的增長，繼續(xù)為辦公樓市場帶來大量需求。而在供應方面，目前甲級辦公樓總量仍然較小--而真正的國際品質辦公樓更是鳳毛麟角。我們定期跟蹤的20個城市的甲級辦公樓在未來三年預計會有快速增長，總量增長將超過70%。辦公樓市場快速擴張，一方面將有助于提升辦公樓整體質量并加速市場成熟，另一方面很可能會使部分城市、局部區(qū)域出現(xiàn)短期供過于求的局面。但整體來說，市場供應和需求將保持平衡。

　　我們需要指出的是，面對市場環(huán)境的轉變，無論是商場還是辦公樓，都會遵循“優(yōu)勝劣汰”的市場規(guī)律。由于需求者類型不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需的專業(yè)知識與住宅開發(fā)有所不同，而這需要專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)顧問咨詢公司協(xié)助業(yè)主和投資者進行項目的前期調(diào)研、戰(zhàn)略策劃、租賃及管理、甚至出售。只有那些市場定位準確、營運管理良好的商業(yè)項目才能在激烈的競爭下立于不敗之地。

　　觀點新媒體：從目前的情況來看，各地房價反而呈現(xiàn)了上漲的趨勢，您認為出現(xiàn)該種情況的原因是什么？您預期未來的房價走勢是怎樣的？

　　馮建強：雖然在3月份中央政府出臺了“國五條”，但是各地對細則的實施力度不一，總體上較為寬松。而在需求方面，首次購房和改善型需求依舊強勁，市場成交量保持穩(wěn)定，市場上可售房源繼續(xù)呈下跌趨勢，開發(fā)商依舊擁有一定的溢價能力。住宅市場總體上延續(xù)了自去年開始的復蘇軌跡。

　　展望接下來的幾個月，在目前的政策環(huán)境下，我們預計需求將保持穩(wěn)定。而在供應方面，二三線城市整體上新增供應將會有所增加。因此，開發(fā)商的溢價能力將逐漸被削弱，價格預計將趨于穩(wěn)定。

　　觀點新媒體：關于房產(chǎn)稅的討論非常多，您認為今年房產(chǎn)稅擴圍的可能性如何？如果真的施行，那么對市場和房企的影響有多大？您建議房企應該如何應對新政策的繼續(xù)出臺？

　　馮建強：房產(chǎn)稅是政府長期穩(wěn)定住宅市場的主要措施之一，房產(chǎn)稅的擴圍是必然的趨勢。但是具體的時間表很難預測。如上所說，房產(chǎn)稅并非短期調(diào)控措施，其短期效果將非常有限。房產(chǎn)稅有助于引導長期住宅需求，調(diào)節(jié)市場供需結構。對于地方政府來說，房產(chǎn)稅的實施和推廣有助于減少地方政府對土地財政的依賴度。以小戶型、低總價、針對首次購房者的項目將會有較好的市場表現(xiàn)。

　　過去幾年內(nèi)所有的調(diào)控政策都體現(xiàn)一個主題，即抑制投資、投機需求，鼓勵和支持首次購房者。我們相信無論未來政府出臺什么樣的調(diào)控政策，這一主題將保持不變。在這樣的政策環(huán)境下，以小戶型、低總價、針對首次購房者的項目將會有較好的市場表現(xiàn)，開發(fā)商們應該增加這一類型項目的開發(fā)。

　　觀點新媒體：對于下半年的市場表現(xiàn)，您的判斷如何？您認為最可能對下半年銷售產(chǎn)生影響的因素有哪些？

　　馮建強：我們認為在目前的政策環(huán)境下，來自首次購房者的需求將在下半年保持穩(wěn)定。下半年的銷售情況將主要取決于開發(fā)商的定價情況和推出的產(chǎn)品類型。由于首次購房者大多數(shù)為承付能力較低的購房者，因此他們對價格較為敏感。那些合理定價、項目以小戶型為主的開發(fā)商將取得較好的銷售表現(xiàn)。

　　觀點新媒體：近期全國各地土地交易非?；钴S，政府推地頻密，房企拿地踴躍，各種地王頻出，您怎么看待這樣的土地市場表現(xiàn)？

　　馮建強：在過去幾個月內(nèi)，較大部分成交的土地為商辦用途，這體現(xiàn)出開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。我們之前的分析也證明中國的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景較好。

　　而住宅用地的成交情況則有所不同。在一線城市，由于住宅用地已經(jīng)非常稀缺，住宅未來供應也非常有限，開發(fā)商非常積極地購入有限的土地供應，增加住宅用地儲備。在二三線城市，總體來說，未來住宅供應將非常大，開發(fā)商對住宅用地的購買持謹慎態(tài)度。

　　觀點新媒體：今年很多報道是關于中國開發(fā)商到世界各地去投資房地產(chǎn)的消息，例如萬科、張欣家族等，您怎么看這樣的現(xiàn)象？

　　馮建強：一方面中國開發(fā)商可以通過投資其他國家實現(xiàn)資產(chǎn)多元化，以降低其專注中國市場的風險。另一方面，許多國外的房地產(chǎn)市場目前仍處于全球金融危機后的復蘇階段，未來增長潛力較大，具有較高的投資價值。此外，他們業(yè)務的國際化有助于提高他們的企業(yè)形象。

　　觀點新媒體：有言論認為，中國的房地產(chǎn)泡沫非常嚴重，可能在數(shù)個月內(nèi)破裂，最長不會超過一年。對于這個看法您的的觀點是什么？

　　馮建強：這里我想分商業(yè)地產(chǎn)市場和住宅市場兩方面來說。

　　如上述所說，中國商業(yè)地產(chǎn)的基本面整體來說非常健康，僅有極少數(shù)城市的局部區(qū)域存在供應過度的情況。因此，我們不認為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫。

　　同樣，我們也不認為中國住宅市場的基本面存在泡沫。中國的住宅市場在經(jīng)歷了2011年的調(diào)整過后，2012年成交量呈現(xiàn)全面復蘇的局面。成交價格在2012年底開始上漲，這一趨勢持續(xù)至今。但總體來說，在過去幾個月，價格上漲幅度較為緩和。此外，大部分二三線城市未來供應較大，我們預計開發(fā)商的溢價能力將被削弱，價格走勢將日趨平穩(wěn)。最為重要的是，我們看到政府對市場的反應非常迅速。當大家對價格增長預期加大的時候，中央政府在3月及時出臺了調(diào)控措施，以降低購房者和開發(fā)商對價格增長的預期，從而抑制投資性需求的增長。政府目前的政策有助于中國住宅市場的長期穩(wěn)定。我們認為在這樣的政策環(huán)境下中國住宅市場出現(xiàn)泡沫的可能性非常低。

　　央行緊縮銀根，反映新一屆政府對宏觀調(diào)控思路的變化，摒棄靠貨幣擴張、基礎設施投資來拉動經(jīng)濟的發(fā)展模式，表明中央推進經(jīng)濟結構改革的決心。目前的金融環(huán)境對中國房地產(chǎn)市場的影響將更多地在未來一兩年內(nèi)體現(xiàn)。在未來的一兩年內(nèi)，中國將很有可能經(jīng)歷經(jīng)濟下滑的陣痛。經(jīng)濟增長速度的放緩將給辦公樓市場帶來負面的影響，市場需求較前兩年將有所削弱。同樣的，經(jīng)濟增速的放緩將導致人們收入增速的下滑，這將在短期內(nèi)影響零售和住宅市場。但是我們應該看到，中國宏觀經(jīng)濟的結構調(diào)整和再平衡將有利于中國經(jīng)濟發(fā)展的長期健康和繁榮，這將為房地產(chǎn)市場提供一個良性的發(fā)展環(huán)境。

　　觀點新媒體：在進一步加強調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對您來說，“新力量”指的是什么？您預期會為企業(yè)或者行業(yè)帶來哪些改變？

　　馮建強：在宏觀調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化的局面下，開發(fā)商對市場需求的理解變得非常重要。那些對市場反應及時的開發(fā)商將取得較好的業(yè)績，行業(yè)整合的趨勢將變得更為明顯。那些在各自領域擁有優(yōu)勢的開發(fā)商在未來幾年將取得更大的市場份額。例如，在商業(yè)地產(chǎn)市場，萬達、華潤、中糧等企業(yè)將利用其積累的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗在更多的城市建造其品牌購物中心。與此同時，國外有經(jīng)驗的開發(fā)商也將利用其優(yōu)勢增加在中國的投資，如太古、新鴻基等。因此，我們所理解的“新力量”是指那些產(chǎn)品特點鮮明、定位明確、具有品牌特色的開發(fā)商。

（審校：劉滿桃）