巴曙松：謝謝主持人，非常高興參加觀(guān)點(diǎn)的年度論壇，和陳淮教授的討論留給晚上的討論會(huì)，白天這20分鐘我想就我們參與研究城鎮(zhèn)化所做的思考跟大家討論、交流一些看法。大家非常期待城鎮(zhèn)化，一個(gè)關(guān)注下半年的三中全會(huì)的決議，另外就是城鎮(zhèn)化的具體推進(jìn)方式，大的思路和策略，因?yàn)檫@個(gè)程度不同的，和我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，它的業(yè)態(tài)直接相關(guān)。

　　如果就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，顯得比較單薄，如果我們就這些發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的城鎮(zhèn)化道路，實(shí)際上城鎮(zhèn)化和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，和不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)期，以及不同時(shí)期它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)它的那個(gè)時(shí)期的勞動(dòng)力的主要的分布是直接相關(guān)的，也就是說(shuō)可能在早期的工業(yè)城市的時(shí)候，往往是一些機(jī)械制造業(yè)，而且是在自由競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。而發(fā)展到比較成熟的時(shí)期，到了郊區(qū)化的時(shí)候，高速公路和城市群的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候發(fā)展的產(chǎn)業(yè)往往是一些汽車(chē)發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展的時(shí)期。所以我們討論城鎮(zhèn)化，你很難脫離特定的發(fā)展階段，脫離特定的基礎(chǔ)發(fā)展的水平，必須要結(jié)合實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)討論。就好象我們通?？吹降暮芏辔墨I(xiàn)，都討論城市群。我看主管部門(mén)也在談，未來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主線(xiàn)是人的城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的載體是城市群，但城市群的范圍多大？實(shí)際上在基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的不同水平的時(shí)候，它的范圍是不一樣的?，F(xiàn)在通常所說(shuō)的城市群的概念，比如100公里，大概就是開(kāi)車(chē)一個(gè)多小時(shí)的范圍，如果把它延伸到高鐵時(shí)代、動(dòng)車(chē)時(shí)代，可能變成300公里的范圍，所以我想這個(gè)圖表的意思，就是供大家做一個(gè)對(duì)照，不能僅僅只是就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，它必須要有產(chǎn)業(yè)的支持，而且受特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響和制約。

　　在城鎮(zhèn)化大的線(xiàn)索里面，我想有幾個(gè)方面值得大家關(guān)注，我們撇開(kāi)具體的方案，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要就表現(xiàn)為勞動(dòng)力在不同行業(yè)的重新配置，這個(gè)發(fā)展階段不一樣，勞動(dòng)力的配置不一樣，他對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)不一樣，所以我們?cè)诎l(fā)展到不同階段的時(shí)候，要根據(jù)不同的發(fā)展階段，我們來(lái)把握不同的勞動(dòng)力人口的需求是什么。我們從這個(gè)圖表上看，勞動(dòng)力的分布，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推進(jìn)，它的歷程實(shí)際上是勞動(dòng)力在農(nóng)業(yè)不斷的流出，占比在減少，制造業(yè)初期有一個(gè)上升，到達(dá)一個(gè)工業(yè)化的峰值之后，逐步的回落，而非貿(mào)易服務(wù)業(yè)和貿(mào)易服務(wù)業(yè)則是一個(gè)平衡的上升態(tài)勢(shì)。所以在不同的發(fā)展階段，其實(shí)房地產(chǎn)的需求不一樣，所以我們大家所需要開(kāi)發(fā)的主要的產(chǎn)品就不一樣。一個(gè)主要是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，和一個(gè)主要是制造業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，它的房地產(chǎn)需求差異是非常大的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是區(qū)域差異非常大，可能在一線(xiàn)城市它是服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)比較大，但是在中西部這些地區(qū)，可能還是一個(gè)制造業(yè)占主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)格局。所以在不同的地區(qū)，實(shí)際房地產(chǎn)它的需求格局，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的主要價(jià)值鏈會(huì)有很大的差異，所以背后一個(gè)重要的推動(dòng)力之一，就是勞動(dòng)力在不同行業(yè)之間的配置。

　　我們以美國(guó)的情況來(lái)看，勞動(dòng)力的占比在農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)這三個(gè)產(chǎn)業(yè)中間的勞動(dòng)力的占比和GDP的占比，它提供了一個(gè)很重要的參照，它實(shí)際上現(xiàn)在是一個(gè)非常重要的服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)的這樣一個(gè)格局，服務(wù)業(yè)勞動(dòng)力吸收占79%，貢獻(xiàn)的GDP占77%，所以我們會(huì)看到它的商業(yè)地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)、房地產(chǎn)的價(jià)值鏈的多元化，是適應(yīng)這樣一個(gè)格局的。

　　而從總體的趨勢(shì)來(lái)看，美國(guó)勞動(dòng)力在三大產(chǎn)業(yè)中的配置，美國(guó)的重要經(jīng)驗(yàn)之一就是，資本和融資的大量投入，農(nóng)業(yè)的效率的提高，它釋放了大量的農(nóng)民勞動(dòng)力，這個(gè)成為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)。我們可能，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，包括下一步城鎮(zhèn)化推進(jìn)，我們也要把這個(gè)需求落腳到勞動(dòng)力上，就好象說(shuō)我們過(guò)去30年改革開(kāi)放表現(xiàn)為工業(yè)化的成功的推進(jìn)，城鎮(zhèn)化的成功的推進(jìn)，但是從不同城市的表現(xiàn)來(lái)看，從吸收農(nóng)業(yè)人口的能力來(lái)看，其實(shí)主要集聚在少數(shù)城市，比如說(shuō)前100個(gè)城市，它吸收的從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來(lái)的勞動(dòng)力，可能能占到百分之七八十或者更高的水平，接下來(lái)這種分化的水平會(huì)更明顯，所以我們?cè)谶x擇不同的城市，選擇不同的城市主打的產(chǎn)品，背后可能要考慮最關(guān)鍵的因素就是勞動(dòng)力的配置。比如深圳，從去年開(kāi)始勞動(dòng)力，特別是中低端的制造業(yè)，隨著它向中西部的遷移，它在凈減少，所以這個(gè)對(duì)整個(gè)城市的房地產(chǎn)需求格局會(huì)出現(xiàn)非常重大的一個(gè)影響。

　　我們看到中國(guó)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，一個(gè)是人口會(huì)繼續(xù)從第一個(gè)支柱——農(nóng)業(yè)，流向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。在不同的城市的分布來(lái)看，目前一二三線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)占比差異也非常大。所以換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，可能在二三線(xiàn)城市還有一個(gè)工業(yè)化、城市化推進(jìn)的任務(wù)，而在一線(xiàn)城市主要就是圍繞服務(wù)業(yè)的提升，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、轉(zhuǎn)型。

　　我們考察城鎮(zhèn)化除了說(shuō)人口之外，第二個(gè)值得關(guān)注的要素就是時(shí)間。馬克思在《資本論》里有一句話(huà)說(shuō)“一切的技術(shù)進(jìn)步革新最終表現(xiàn)為對(duì)時(shí)間的節(jié)省”，時(shí)間的節(jié)省和收入的提高，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會(huì)帶來(lái)很多服務(wù)和休閑的需求。我們看到這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)，1850年到1956年，全球的勞動(dòng)力平均的工作時(shí)間在持續(xù)的減少，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，它減少的幅度也是非?？斓?，所以相對(duì)應(yīng)的就帶來(lái)了大量的服務(wù)和休閑的需求。城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，再加上休閑時(shí)間的增加，是發(fā)達(dá)國(guó)家的服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的推動(dòng)力，所以我們看到，我們自去年以來(lái)，很多文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常好，今年以來(lái)創(chuàng)業(yè)板上股票漲得比較多的，好多就是文化產(chǎn)業(yè)，它的股票漲幅很高，其實(shí)背后也跟產(chǎn)業(yè)的變動(dòng)和休閑的需求增加有直接的關(guān)系。

　　第三個(gè)值得關(guān)注的線(xiàn)索就是空間線(xiàn)索，不同的產(chǎn)業(yè)選擇在什么地方，它背后一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的集聚，產(chǎn)業(yè)集聚在一起，有助于信息的交流，創(chuàng)新技術(shù)的擴(kuò)散，降低產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的成本。但是過(guò)度的集聚又會(huì)推高生活的成本、土地的成本，所以就是在這兩種力量的平衡推動(dòng)下，我們看到不同的產(chǎn)業(yè)在城市的不同的地方，在不同的區(qū)域進(jìn)行遷移。所以這個(gè)遷移背后也是我們這個(gè)行業(yè)所需要關(guān)注的很重要的一個(gè)線(xiàn)索。比如說(shuō)我們看到，美國(guó)80%的高科技制造業(yè)，它集中在100個(gè)最大的城市。而它的高技術(shù)水平的制造業(yè)，比如我們看它的分布，有100個(gè)最大的都市區(qū)和中小都市區(qū)和非都市區(qū)，它背后我們看到這些不同的產(chǎn)業(yè)在不同的地區(qū)分布，所以這也是一個(gè)中心和外圍城市之間產(chǎn)業(yè)在這幾個(gè)因素影響、推動(dòng)下重新布局，重新的再調(diào)整，背后其實(shí)就是我們帶來(lái)的工業(yè)地產(chǎn)、物流、住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求在不同地方的重新分布。我們看到比如說(shuō)一些低端的、中低端的技術(shù)產(chǎn)業(yè)，它向郊區(qū)的遷移，以及一些服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)逐步的向城市中心的遷移。這個(gè)過(guò)程的一個(gè)變化，我覺(jué)得也是我們要考慮城鎮(zhèn)化對(duì)我們這個(gè)行業(yè)影響的第三個(gè)線(xiàn)索。

　　圍繞這一點(diǎn)，我們?cè)賮?lái)看在城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)行業(yè)怎么找到新的行業(yè)成長(zhǎng)的曲線(xiàn)。無(wú)論怎么判斷我們房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在有一個(gè)大的判斷，我覺(jué)得分歧不大，第一個(gè)就是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國(guó)性的總量上供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過(guò)去了，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問(wèn)題，其中一個(gè)很重要的衡量指標(biāo)就是家庭套數(shù)比。你可能10年前我們討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，家庭套數(shù)比很低，你在城市的一個(gè)家庭，他對(duì)應(yīng)的這個(gè)住房的套數(shù)，無(wú)論是租還是買(mǎi)，可能只有0.6、0.7，而從去年底，這個(gè)已經(jīng)接近1了。所以顯著的短缺的時(shí)代應(yīng)該過(guò)去了。

　　而接下來(lái)重點(diǎn)的問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)結(jié)構(gòu)的不平衡的問(wèn)題。比如說(shuō)一線(xiàn)城市的供不應(yīng)求，和三四線(xiàn)城市目前庫(kù)存積壓比較大并存。再加上城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們?cè)趺凑乙恍┬碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)，就好象我們說(shuō)，目前第一個(gè)曲線(xiàn)還在上升，但是上升可能已經(jīng)接近尾聲了，我們?cè)趺凑业揭粋€(gè)新的上升的曲線(xiàn)。這就使我們有必要來(lái)考察一下在我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是哪個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)給我們創(chuàng)造價(jià)值，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、業(yè)務(wù)鏈里面，是哪些領(lǐng)域在哪些階段給我們創(chuàng)造價(jià)值。如果我們?cè)侔阉诺匠擎?zhèn)化的不同階段，產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段，再來(lái)對(duì)照的話(huà)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)它的傳統(tǒng)的商業(yè)模式里邊，你能拿到好的項(xiàng)目、好的地塊，把成本控制好，其它的銷(xiāo)售、物業(yè)管理就變得不重要，這是我們這個(gè)業(yè)務(wù)鏈價(jià)值鏈的分布。未來(lái)可能這個(gè)價(jià)值鏈隨著供不應(yīng)求的總量問(wèn)題顯著突出的時(shí)期逐步的過(guò)去，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈在出現(xiàn)變化，可能從上面這樣一個(gè)曲線(xiàn)變成現(xiàn)在這樣一個(gè)微笑的曲線(xiàn)，前期的產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，后期的物業(yè)管理、金融的運(yùn)作，這些方面變得更為重要，所以會(huì)打破原有的行業(yè)的空間和行業(yè)的極限，它慢慢的有一個(gè)說(shuō)法，我們房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，從一個(gè)重資產(chǎn)公司慢慢變成一個(gè)輕資產(chǎn)公司。有一些大的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，在美國(guó)有的地區(qū)，審計(jì)部門(mén)把房地產(chǎn)行業(yè)劃歸為金融部門(mén)來(lái)審計(jì)。所以這是房地產(chǎn)發(fā)展，它的價(jià)值鏈在不同階段的產(chǎn)物。

　　未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)型，在人均收入突破8000美元之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場(chǎng)這一個(gè)支柱占據(jù)主導(dǎo)地位，可以說(shuō)是住宅的黃金十年，經(jīng)過(guò)調(diào)整之后，會(huì)轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)的百花齊放，包括制造、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)，包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融?？紤]到未來(lái)，中國(guó)從工業(yè)、重工業(yè)這樣一個(gè)時(shí)代向服務(wù)業(yè)時(shí)代轉(zhuǎn)型的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向也在向整個(gè)服務(wù)價(jià)值鏈條的重塑。今年上半年第三產(chǎn)業(yè)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP貢獻(xiàn)里邊排在第一位的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以我們可以看到，服務(wù)業(yè)增加值占GDP的比重在穩(wěn)步的上升，這種業(yè)態(tài)的變化，這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)的變化，我在第一張PPT里給大家介紹的對(duì)比，可能在中國(guó)的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)演進(jìn)，以及對(duì)我們房地產(chǎn)業(yè)影響的方面，可能也會(huì)以不同的方式，這種互動(dòng)的形式表現(xiàn)出來(lái)。

　　下一步我們大家都知道，城鎮(zhèn)化規(guī)劃盡管沒(méi)有最終正式發(fā)布，但是基本上一些主要的政策線(xiàn)索，大家應(yīng)該很清晰，比如說(shuō)以人為核心的城鎮(zhèn)化。其中最重要的，一個(gè)是農(nóng)民的城市化，第二個(gè)是農(nóng)民減少向大城市遷移，他遷向什么產(chǎn)業(yè)，遷向什么地區(qū)，就會(huì)直接影響未來(lái)我們這個(gè)行業(yè)發(fā)展的格局。所以在這個(gè)背景下，我們考察房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)的機(jī)會(huì)，最重要的就是要尋找人往哪里去，它產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施的配套、商業(yè)地產(chǎn)的這些需求。從美國(guó)化的歷史進(jìn)程來(lái)看，人口流動(dòng)的方向主要是大都市區(qū)化，我們看到在美國(guó)城鎮(zhèn)化的不同階段，從早期歐洲逐步移民，到城市化開(kāi)始醞釀，到1830年到1920年整個(gè)城鎮(zhèn)化的加速，從1920年到現(xiàn)在變成一個(gè)郊區(qū)化，但是總體上美國(guó)一半以上的人口居住在百萬(wàn)人口以上的大都市區(qū)。從美國(guó)的情況來(lái)看，366個(gè)大都市區(qū)生活了大部分的國(guó)民，從分布來(lái)看，它也是一個(gè)典型的大都市化的格局。

　　大都市區(qū)化這個(gè)時(shí)期很重要的一點(diǎn)，就是郊區(qū)人口的增長(zhǎng)速度可能比中心城區(qū)的增長(zhǎng)速度要快，這是1910年到2000年，美國(guó)的中心城區(qū)和郊區(qū)的人口變化趨勢(shì)，大都市區(qū)里面郊區(qū)化成為很重要的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口在美國(guó)大都市區(qū)、中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構(gòu)，催生了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)50年代之后的第二輪繁榮的浪潮。這個(gè)是我們看到美國(guó)1900年到2012年美國(guó)的私有住房的開(kāi)工量，可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)跟隨著城鎮(zhèn)化的不同階段，跟隨著產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的不同時(shí)期，它開(kāi)啟了第二成長(zhǎng)曲線(xiàn)。所以我們說(shuō)城鎮(zhèn)化對(duì)我們有沒(méi)有影響，表面看似乎不直接，但是你把它結(jié)合到城鎮(zhèn)化發(fā)展的特定階段，結(jié)合到不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段來(lái)看，實(shí)際上影響還是非常直接的。

　　我就先匯報(bào)這些思考，謝謝各位。