8月9日晚，2012博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入博鰲之夜，在德國(guó)高儀·2012中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮之后，一年一度的“博鰲之夜：地產(chǎn)精英 博鰲論劍”正式上演，對(duì)話的主題是“可持續(xù)中國(guó)房地產(chǎn)之二：不確定的復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)下滑與房地產(chǎn)”。

這是一場(chǎng)地產(chǎn)英雄界的論劍，一個(gè)地產(chǎn)泰斗們過(guò)招的思想擂臺(tái)，一場(chǎng)可能改變中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)命運(yùn)的對(duì)話。

嘉賓主持：

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生

德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平先生

對(duì)話嘉賓：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生

香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)劉曉光先生

今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全先生

萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃俊康先生

路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹先生

巴曙松：我剛才跟任總講：“聽(tīng)剛才的頒獎(jiǎng)，我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控能使房地產(chǎn)商和相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作人員的口才提高非?？?，隨便誰(shuí)都能夠上來(lái)講一大段，而且很流暢。”

總結(jié)了幾個(gè)原因。第一，感謝房地產(chǎn)調(diào)控政策，逼著他們要開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)，不像原來(lái)這么不熟悉銷(xiāo)路；第二，以老任為代表的開(kāi)發(fā)商在微博；第三，以陳所長(zhǎng)為代表的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家，到處在參加各種論壇。

我想大家接下來(lái)還可以借助他們學(xué)習(xí)一個(gè)小時(shí)，看看在各個(gè)場(chǎng)合該怎么講，對(duì)話主題叫“經(jīng)濟(jì)下滑與房地產(chǎn)”，經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)之間有什么關(guān)系？現(xiàn)在我總結(jié)下來(lái)，有一種說(shuō)法說(shuō)“夜壺論”，什么時(shí)候是需要用得著“夜壺論”的時(shí)候？是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候還是不好的時(shí)候？

今天下午和晚上的觀點(diǎn)還有不一樣，我看到陳所長(zhǎng)講的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，固定資產(chǎn)投資空間大，跟房地產(chǎn)資源的發(fā)展。還有一種說(shuō)法經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，企業(yè)需要用“夜壺”的時(shí)候。

蔡洪平：關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)往下出現(xiàn)了一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)，是今天下午我的觀點(diǎn)，我覺(jué)得這是歷史性的，我對(duì)我下午的發(fā)言負(fù)責(zé)。

如果對(duì)歷史性下滑的總趨勢(shì)缺乏認(rèn)識(shí)的話，我想我們所有的基調(diào)和方針都要出錯(cuò)誤，當(dāng)然在里面下滑最少是我們的房地產(chǎn)，這是一個(gè)政策的逆區(qū)。

任志強(qiáng)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑是因?yàn)榉康禺a(chǎn)下滑，發(fā)達(dá)國(guó)家就是經(jīng)濟(jì)下滑了才讓房地產(chǎn)下滑的，反了。我們看了這個(gè)月之所以經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資又在下降，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一般就都是下滑的。可以往前數(shù)一數(shù)，歷史上曾經(jīng)有過(guò)，只要是經(jīng)濟(jì)下滑通常是固定資產(chǎn)投資下滑，其中拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資上升和下滑的重要因素是房地產(chǎn)，只是過(guò)去把它統(tǒng)計(jì)在基本建設(shè)里了。

巴曙松：那你怎么看待蔡總說(shuō)的，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始一個(gè)大的下行趨勢(shì)？

任志強(qiáng)：對(duì)啊，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上正在下行中啊。

蔡洪平：這個(gè)我認(rèn)為有些爭(zhēng)議，應(yīng)該有些爭(zhēng)議。

任志強(qiáng)：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)增速變成了20.4，其中房地產(chǎn)投資從去年的32或是36下降到現(xiàn)在的15.1，那么一年得下降多少？如果按去年大概6萬(wàn)多億的投資，如果按30%的增長(zhǎng)，三六一十八，一萬(wàn)八千億；如果現(xiàn)在只有15%，意味著下降一半，哪一個(gè)單獨(dú)行業(yè)能把這一萬(wàn)億給補(bǔ)上，你說(shuō)說(shuō)，是工業(yè)？是重工業(yè)？是技術(shù)設(shè)施？我們通常情況下工業(yè)占了50%左右，基礎(chǔ)設(shè)施占25%，房地產(chǎn)占25%，房地產(chǎn)增速?gòu)?0多掉到15，大概要少掉一萬(wàn)億，這幾個(gè)行業(yè)好像沒(méi)幾個(gè)能補(bǔ)出一萬(wàn)億來(lái)，起碼單一行業(yè)是沒(méi)有一樣能補(bǔ)得上一萬(wàn)億的，非常簡(jiǎn)單的。

如果房地產(chǎn)投資的增速繼續(xù)下滑，只能對(duì)經(jīng)濟(jì)往下的拉動(dòng)作用更大，而不是往上，現(xiàn)在還有15還不錯(cuò)了，而這15里頭其中重要的部分是保障性住房，

如果扣掉將近6千億左右，5千多億不到6千億保障性住房的話，絕對(duì)的商品房投資是下降的，因?yàn)槲覀兘衲曛挥?5%。三萬(wàn)多億的投資里只有15%的增長(zhǎng)，如果這15%一除，也就說(shuō)扣除保障性住房，商品房一定裁量。

倒過(guò)來(lái)說(shuō)，我們說(shuō)宏觀調(diào)控只解決一個(gè)問(wèn)題，就是壓房?jī)r(jià)，現(xiàn)在很簡(jiǎn)單一個(gè)問(wèn)題，如果保障性住房大量的增加，對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響？如果住宅的產(chǎn)量是急劇下降或者說(shuō)住宅新開(kāi)工量繼續(xù)下降，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)起到什么作用？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的投資增長(zhǎng)里頭是辦公投資增長(zhǎng)加速，正的；那個(gè)商場(chǎng)是正的，而住宅是負(fù)的。也就是說(shuō)現(xiàn)在的投資增長(zhǎng)里頭不是靠房地產(chǎn)的住宅部分拉動(dòng)的投資增長(zhǎng)，而是靠寫(xiě)字樓和商場(chǎng)拉動(dòng)的投資增長(zhǎng)。

現(xiàn)在的投資增長(zhǎng)根本不可能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，反而會(huì)加速房?jī)r(jià)問(wèn)題的惡化，問(wèn)題就這么簡(jiǎn)單。

巴曙松：你們學(xué)會(huì)在什么場(chǎng)合要這么理直氣壯，就說(shuō)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的關(guān)系不是誰(shuí)拖累了誰(shuí)，房地產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)熱經(jīng)濟(jì)就會(huì)熱。

任志強(qiáng)：不，我說(shuō)的是增速。

蔡洪平：房地產(chǎn)是內(nèi)需的一部分，內(nèi)需還有汽車(chē)，還有出口，還有其他的。目前是這三個(gè)“火車(chē)頭”全部處于“啞火”狀態(tài)，或是處于抑制狀態(tài)，這就使我們找不到一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)驅(qū)動(dòng)它的經(jīng)濟(jì)。

巴曙松：你違規(guī)，你第二輪發(fā)言了。

蔡洪平：我是主持人。

劉曉光：兩個(gè)方面，一方面經(jīng)濟(jì)下行是不爭(zhēng)的事實(shí)。如果經(jīng)濟(jì)下行厲害對(duì)房地產(chǎn)肯定是有影響的，經(jīng)濟(jì)下行意味將來(lái)的稅收、就業(yè)、收入水平都會(huì)下降，都會(huì)下降肯定是有影響的，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售也是有影響的。反過(guò)來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)的下降影響也是非常大的，包括現(xiàn)在大家看到的鋼材、水泥、玻璃等，影響非常大。

黃俊康：我是第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇的，宏觀的東西這么多大師在，我們就沒(méi)有什么資格在這說(shuō)什么，就說(shuō)說(shuō)我們做生意的感受。我做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)也開(kāi)了一家百貨公司，全國(guó)也開(kāi)了50多個(gè)百貨店。這次調(diào)控下來(lái)，房地產(chǎn)固然受影響，零售業(yè)受影響也非常大，過(guò)往十年百貨公司的連續(xù)十年遞增都是35%以上，今年以來(lái)不到10%，估計(jì)未來(lái)半年也不會(huì)更好，從這一點(diǎn)來(lái)講房地產(chǎn)不好確實(shí)影響到行行業(yè)業(yè)。

張寶全：經(jīng)濟(jì)下行包括房地產(chǎn)業(yè)不好，即使房地產(chǎn)降下來(lái)了之后，在經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的占比也比較大，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很大。究竟是調(diào)控還是市場(chǎng)的因素？其實(shí)我個(gè)人還是認(rèn)為市場(chǎng)的因素是主導(dǎo)因素，如果要分的話是三七分。

如果這一次不調(diào)控的話，我覺(jué)得市場(chǎng)在09年以后也是要下行的。

另外一點(diǎn)是說(shuō)，就算不調(diào)控或者市場(chǎng)繼續(xù)往下走的話，我們房地產(chǎn)也是要下行的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不太可能依然像十五年前一樣持續(xù)增長(zhǎng)，像北京這樣一年一千多萬(wàn)平米這樣繼續(xù)增長(zhǎng)，我覺(jué)得這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

在這樣的情況下，我覺(jué)得地產(chǎn)企業(yè)如何來(lái)面對(duì)，包括在09年4萬(wàn)億給我們GDP結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不平衡，包括像現(xiàn)在鋼材比豬飼料還便宜。所以我覺(jué)得，嚴(yán)格來(lái)講09年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，給我們帶來(lái)一種宏觀上的因素，結(jié)構(gòu)上的不平衡，包括地產(chǎn)大勢(shì)的狀態(tài)，我覺(jué)得現(xiàn)在可能是必須面對(duì)的事實(shí)或者是現(xiàn)實(shí)。

巴曙松：所以提醒有關(guān)部門(mén)，不要把將來(lái)房地產(chǎn)下來(lái)了，歸結(jié)為調(diào)控的成果，經(jīng)濟(jì)周期下行本來(lái)就該這樣子。

陳淮：我很郁悶，老是“被主持”。曾經(jīng)被任總主持過(guò)一次，現(xiàn)在被巴所長(zhǎng)連續(xù)“被主持”了兩次。

我不知道我們前面的發(fā)言為什么要順著巴所長(zhǎng)挖的坑往里跳，經(jīng)濟(jì)下行你非攬到自己房地產(chǎn)頭上干嘛？

今年下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展確確實(shí)實(shí)是低估了，但是房地產(chǎn)的形勢(shì)也不要高估。我們經(jīng)濟(jì)下行三分之二是金融出了問(wèn)題了，今天下午發(fā)改委宣布再次上調(diào)油價(jià)，為什么呢？

巴曙松：國(guó)際債務(wù)出問(wèn)題了。

陳淮：因?yàn)槲覀冊(cè)趪?guó)際上把錢(qián)借給美國(guó)人，因此在美元的波動(dòng)下我們就被動(dòng)受制于此。13萬(wàn)億人民幣啊，我們把4500億美元借給美國(guó)人買(mǎi)房子，沒(méi)有一個(gè)金融專(zhuān)家說(shuō)那叫泡沫或者風(fēng)險(xiǎn)，合三萬(wàn)多億人民幣，那房子都在美國(guó)。4500億兩房債券拿不回來(lái)了，沒(méi)有人說(shuō)這是拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的因素。

前不久，歐盟宣布拿1200億歐元振興經(jīng)濟(jì)，其中有540億從中國(guó)借的。2010-2011年負(fù)利率中國(guó)城鄉(xiāng)居民老百姓儲(chǔ)蓄忍受8000到10000億的負(fù)資產(chǎn)，我們的股市連續(xù)三年成了世界最差。巴所長(zhǎng)曾經(jīng)在2010年很?chē)?yán)肅的糾正我說(shuō)不是最差，是倒數(shù)第三。

我們金融專(zhuān)家把金融整成了這樣，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)其中一個(gè)因素是出口，主要是對(duì)歐出口呈現(xiàn)為集中困難。對(duì)歐出口困難是因?yàn)闅W債危機(jī)導(dǎo)致歐元貶值，人民幣相對(duì)失值，希臘之所以遲遲走不出困境，就是因?yàn)槔习傩請(qǐng)?jiān)決不同意政府緊縮，所以歐盟第二次援助的錢(qián)給不給還不知道。

老百姓說(shuō)的公務(wù)員不能裁減，就業(yè)不能減少，工資不能降低，公共福利不能消弱，稅收不能增加，再借的錢(qián)怎么還，政府你跟英國(guó)人嚷嚷去。人家那是欠了錢(qián)不緊縮，可是我們往外借錢(qián)還得緊縮的，我們的金融專(zhuān)家對(duì)此沒(méi)招了，就來(lái)主持房地產(chǎn)了。

巴曙松：我來(lái)回應(yīng)一下，既然談金融，老蔡可以接著再補(bǔ)充。第一我們買(mǎi)的兩房債券，沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，收益還很好，而且兩房后來(lái)接下來(lái)還都發(fā)了新的債券。他為什么要發(fā)新債券？就是想向市場(chǎng)證明還是有流動(dòng)性的，有償還能力的。

陳淮：估計(jì)我得違背點(diǎn)規(guī)則。2011年奧巴馬政府兩次遇到債務(wù)危機(jī)，美國(guó)國(guó)債就是因?yàn)闆](méi)錢(qián)還利息，怎么辦呢？要求國(guó)會(huì)允許借更多的錢(qián)，靠借債還利息，你說(shuō)這個(gè)債券的債息能相信嗎？

蔡洪平：理論上說(shuō)是可以的，但是實(shí)際上我們知道，套現(xiàn)的問(wèn)題如何解決？當(dāng)然現(xiàn)在全國(guó)，全世界政要都學(xué)會(huì)一招，向政府借錢(qián)還其他人的錢(qián)。從這一點(diǎn)上說(shuō)理論上可以還，但是實(shí)際上目前還不起，理論上可以還，應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。

巴曙松：格林斯潘在國(guó)會(huì)聽(tīng)證中回答這個(gè)問(wèn)題說(shuō)，一美元，這還有什么難處呢？而且現(xiàn)在全世界都要，越重大越要。美元還在不斷的走強(qiáng)，我不知道外管局這些4500億賣(mài)了沒(méi)有，要是沒(méi)賣(mài)現(xiàn)在賺的更多。

如果被一些搞房地產(chǎn)的人一嚇唬就賣(mài)了，就賺不了那么多。如果他堅(jiān)持到現(xiàn)在既要賺到利息，還賺到了升值的好處，但這往往是他在本行業(yè)，說(shuō)話不一定是嚇唬人，但跨行業(yè)的人一嚇唬，外面的人一看，大師里面都批評(píng)了趕快賣(mài)了，可能現(xiàn)在賣(mài)出麻煩了，他就賺不了這么多了。

單偉豹：本來(lái)在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面肯定房地產(chǎn)下滑，我在香港都是這樣的。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)其實(shí)原來(lái)不是自由市場(chǎng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府干涉的太深太多，而且外行。

我說(shuō)國(guó)內(nèi)的政府干涉太多。中國(guó)政府對(duì)市場(chǎng)的干擾，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不算是自由市場(chǎng)，絕不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。那它的走勢(shì)就不能用經(jīng)濟(jì)規(guī)律體來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下滑就跟著下滑。09年的有4萬(wàn)億投進(jìn)去，把很多房地產(chǎn)救了回來(lái)。那這一輪調(diào)控又把房地產(chǎn)的資金鏈壓的很緊，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下滑了，可能要利用一下房地產(chǎn)的GDP的增幅，因?yàn)槌隹诤屯顿Y是不可能的事。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在中國(guó)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)下滑肯定是一個(gè)正面消息，而且應(yīng)該是這樣，這是我的結(jié)論。

朱中一：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行是不爭(zhēng)的趨勢(shì)，主要是兩個(gè)原因，一個(gè)是出口在下降，另一個(gè)投資這塊，去年以來(lái)就沒(méi)有了，4月份以后，國(guó)家發(fā)改委就批了一些應(yīng)急性項(xiàng)目，但項(xiàng)目批了以后不可能馬上有回報(bào)。

房地產(chǎn)那塊，政府是兩方面的考慮，一個(gè)是保障性安置住房的規(guī)模，但是這方面還是有限的。中央政府還是希望普通商品房的增加，所以大家可以看到4月以后包括地方政府的講話都含了增加商品房的有效供應(yīng)，但實(shí)際上是有難度的。為什么有難度呢？因?yàn)檎纫績(jī)r(jià)回歸，又要投資上來(lái)，這個(gè)本身就是不成立的。

作為領(lǐng)導(dǎo)層來(lái)講，最好你銷(xiāo)售上，投資也上，但是這個(gè)事情很難做。

據(jù)我所知，包括土地供應(yīng)也說(shuō)了，咱們對(duì)于房地產(chǎn)不要用什么火爆之類(lèi)的詞。實(shí)際上咱們房地產(chǎn)的回暖，它不是穩(wěn)步的，銷(xiāo)售量是上來(lái)了，其他的量是環(huán)比上升了，包括新開(kāi)工面積，包括投資環(huán)比是上漲的，包括土地供應(yīng)，但總的，增速也好都是同比下降的，而且客觀上來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果說(shuō)回暖，回暖的重要標(biāo)志就是拿地就進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以對(duì)房地產(chǎn)期望不要太高。

巴曙松：我看那個(gè)人民日?qǐng)?bào)的社論，說(shuō)了量在價(jià)先，現(xiàn)在銷(xiāo)售的持續(xù)回暖，醞釀著接下來(lái)的價(jià)格的反彈。我看這社論還寫(xiě)得比較靠譜。

朱中一：對(duì)，一般量上去以后價(jià)肯定要上一點(diǎn)，對(duì)不對(duì)？但是現(xiàn)在的問(wèn)題是什么呢？量是上來(lái)了，價(jià)也上來(lái)了，達(dá)到了一個(gè)度，兩難就是在這里。

陳啟宗：老外以為我們中國(guó)人是鐵板一塊。任總跟陳淮，他們之前有一些互相不同意的事。那我現(xiàn)在就來(lái)一個(gè)，我也不同意任總的，也不同意陳淮的。

任總啊，在他的看法里面就是房地產(chǎn)是宇宙的中心、中國(guó)的中心、經(jīng)濟(jì)的中心。

任志強(qiáng)：那是你說(shuō)的，我說(shuō)的是中國(guó)那占50%的投資，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占25%，這是不是經(jīng)濟(jì)的中心？

陳啟宗：不是這樣一個(gè)對(duì)比，而是看事情的一個(gè)角度問(wèn)題。從房地產(chǎn)角度來(lái)看好多事該看的沒(méi)看。

巴曙松：在榔頭眼里到處都是釘子。

陳啟宗：比如說(shuō)社會(huì)很多其他的問(wèn)題，和諧的問(wèn)題、就業(yè)的問(wèn)題，大學(xué)生找不到工作的問(wèn)題、待遇問(wèn)題，陳淮我也不同意。

巴曙松：你小心他報(bào)復(fù)你哦。

陳啟宗：我個(gè)子矮就是因?yàn)楸粍e人打得多。陳淮認(rèn)為我們中國(guó)就是世界的中心，老外我也不管，我們出口好象就跟我們買(mǎi)別人債券沒(méi)關(guān)系。我知道他們兩個(gè)人也不是像我說(shuō)的這么不對(duì)?？偠灾?，我的意思就是說(shuō)無(wú)論是國(guó)際的情況還是國(guó)內(nèi)的情況，都不能用純商業(yè)的角度來(lái)看，或者純經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看。

老實(shí)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的問(wèn)題基本上不是經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，這個(gè)命題本身就有問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下滑與房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)下滑那也沒(méi)什么大不了的，無(wú)論是什么樣的經(jīng)濟(jì)體，像西方或是像單先生說(shuō)的一半經(jīng)濟(jì)一半政府的，總而言之都一樣，經(jīng)濟(jì)總是會(huì)上浮或下滑，沒(méi)有什么大不了的，反而我個(gè)人對(duì)現(xiàn)在作為一個(gè)房地產(chǎn)商我擔(dān)心的不是這些問(wèn)題，反而是別的社會(huì)問(wèn)題，或者是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問(wèn)題引發(fā)出別的社會(huì)問(wèn)題。

我好久沒(méi)有買(mǎi)土地了，我舉個(gè)例子，最近有一個(gè)城市來(lái)找我，從前是十塊，或者六塊，現(xiàn)在是四塊五，但是我還是沒(méi)有買(mǎi)，為什么呢？我認(rèn)為整體的環(huán)境前景我看不透，主要不是經(jīng)濟(jì)角度，經(jīng)濟(jì)的還比較好看，因?yàn)樯仙舷孪?，基本上是可以看到一點(diǎn)的，但是呢，其他的事實(shí)在看不透。

我在公司里我不是CEO，不是CFO，不是財(cái)務(wù)總監(jiān)，也不什么設(shè)計(jì)總監(jiān)或者市場(chǎng)總監(jiān)，我的工作就是觀察社會(huì)的情況，在國(guó)際的場(chǎng)合里要觀察其他的情況，因?yàn)樗麄冇绊懼袊?guó)，中國(guó)也影響他們；在中國(guó)內(nèi)地我也在觀察內(nèi)地的情況，我也能夠觀察到比較正確的認(rèn)識(shí)理解到各方面相互之間的關(guān)系，才能夠讓我們得出不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)或者是商業(yè)政策上的一個(gè)決定，而是整體的決定。

巴曙松：我第一次聽(tīng)到陳總這么迷惘，看不清楚，因?yàn)閯偛艜?huì)議之前就在播你幾年前在博鰲房地產(chǎn)論壇的演講，說(shuō)我恒隆最喜歡熊市，熊市一來(lái)我就擁抱熊市。

陳啟宗：對(duì)。

巴曙松：看來(lái)你的觀念變了。

陳啟宗：不是觀念變了，是這個(gè)熊是一種新的熊，我沒(méi)看懂，我要再觀察一段日子，認(rèn)為真的可以擁抱我才擁抱，不能擁抱的話我直接把熊吃掉。

巴曙松：我正在猶豫，我接不接著主持下去，因?yàn)殛惢此L(zhǎng)臉上寫(xiě)著兩個(gè)字--不服。所以我接著主持，而且我建議的題目是：新的醒悟會(huì)是什么？

就是說(shuō)對(duì)于我們地產(chǎn)商下個(gè)一年、下個(gè)五年新的醒悟會(huì)是什么？是我們熟悉的幾種，不熟悉的幾種怎么應(yīng)對(duì)。

蔡洪平：謝謝，我們想到一起去了，真是搞金融的，心有靈犀一點(diǎn)通。

我開(kāi)一個(gè)頭吧，快要過(guò)去的就不要多說(shuō)了，在座的房地產(chǎn)商很多，記住幾個(gè)詞大家是共識(shí)的，第一，這個(gè)調(diào)控十年是不對(duì)的，對(duì)不對(duì)？以后就不要調(diào)控了，這是一個(gè)共識(shí)。

第二，以前這個(gè)政府不是看不見(jiàn)的手，是閑不住的手。

任志強(qiáng)：我們就說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)，在未來(lái)的二十年里面我看大有作為。原因是因?yàn)槲覀兊睦罡笨偫碚f(shuō)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力就是城鎮(zhèn)化，這不是我編的。既然未來(lái)的十年主要靠城鎮(zhèn)化來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，那沒(méi)有房地產(chǎn)那是沒(méi)有辦法城鎮(zhèn)化的。我不管那房子是租的是買(mǎi)的是什么，反正你有房子住，那么如果把這個(gè)作為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動(dòng)力的話，那可能要解決兩個(gè)問(wèn)題。

第一個(gè)問(wèn)題就是土地制度問(wèn)題。第二個(gè)要解決好的是戶(hù)籍制度，這兩個(gè)問(wèn)題不解決，那巴博士老說(shuō)的要解決外地人口在城里的保障性住房問(wèn)題，那都是治標(biāo)不治本的東西。

要是把戶(hù)籍制度解決了，怎么會(huì)就變成外地流動(dòng)人口呢？我們就看不到美國(guó)字典里有外地流動(dòng)人口這個(gè)詞，應(yīng)該是到哪兒就算哪兒人。所以中國(guó)的字典是要改一改，有些方面尤其得改一改，比如說(shuō)土地制度，戶(hù)籍制度等等，如果這些問(wèn)題解決好了的話，未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持我們不敢說(shuō)十到二十年，五到八年是有把握的，或者說(shuō)再高一點(diǎn)六到九年都是有可能的。

我們不是擔(dān)心中國(guó)的經(jīng)濟(jì)以后會(huì)怎么樣，我們實(shí)際上要擔(dān)心經(jīng)濟(jì)能不能保持一個(gè)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，如果能，那可以說(shuō)房地產(chǎn)大家不用擔(dān)心，不會(huì)像某些媒體上說(shuō)的房地產(chǎn)現(xiàn)在沒(méi)了黃金十年，怎么就沒(méi)了呢？還有那么多人沒(méi)房子住怎么就沒(méi)了呢？還有那么多人沒(méi)有進(jìn)城怎么就沒(méi)了呢？大家收入還在不斷增長(zhǎng)呢，錢(qián)多了就買(mǎi)房了，擁有資產(chǎn)的時(shí)代到了。

人生活著的樂(lè)趣多了，干嘛非要在一顆樹(shù)上吊死呢？。

劉曉光：我覺(jué)得還是將來(lái)什么形勢(shì)誘發(fā)原因的問(wèn)題。一個(gè)是調(diào)控，另一個(gè)來(lái)講是很多調(diào)控到了一個(gè)臨界。

如果真出了重大問(wèn)題的時(shí)候，那可能暴風(fēng)驟雨式的調(diào)控就會(huì)不斷的造成形勢(shì)變化，這個(gè)問(wèn)題可能是政府需要注意的。收入很低的家庭可以買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，收入很高的還可以買(mǎi)商品房，中間的收入群，也就是下層就比較難了。

黃俊康：我想我們做企業(yè)的，熊怎么樣真的挺難分辨的，也不能等著那天熊來(lái)了或者不來(lái)。我們每天得活著，還有那么多的員工，他們也要工作。

在這么一個(gè)局面下，我們自己做好對(duì)策，第一留有余地；第二以變應(yīng)變；第三適度的保守，還有一個(gè)就是產(chǎn)品適度的多元化來(lái)預(yù)防一會(huì)出現(xiàn)個(gè)白熊，一會(huì)來(lái)個(gè)小黑熊，不能一下就被咬死了，能躲就盡量躲，只能這么活著，只能這么過(guò)著，到哪一天熊來(lái)了，很清楚了，我們就留有余地可以進(jìn)攻。

蔡洪平：對(duì)未來(lái)十年有什么企盼和要求？

黃俊康：怎么企盼？我們都不敢有太多奢望。首先房地產(chǎn)還是要穩(wěn)定，如果不穩(wěn)定我想大變未必是大吉。

張寶全：從我的角度來(lái)講，我還是想講一講地產(chǎn)上來(lái)。剛才任總說(shuō)房地產(chǎn)還有二十年的好日子，依據(jù)是城市化。我覺(jué)得的好日子不長(zhǎng)了，也就三、五年。城市化確實(shí)是下一步中國(guó)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)非常重要和不可避免的戰(zhàn)略前提。但是城鎮(zhèn)化通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)還需要幾個(gè)前提。

中國(guó)現(xiàn)在的私有房達(dá)到80%，甚至90%，也就是說(shuō)農(nóng)民擁有宅基地的房屋和房產(chǎn)盡管在產(chǎn)權(quán)它不是國(guó)有的，是集體的，但是他也是房產(chǎn)，而且我相信下一步這么大的資產(chǎn)，這么大的土地必定會(huì)被關(guān)注。

在城市發(fā)展過(guò)程中農(nóng)民要進(jìn)城，但是我覺(jué)得城市發(fā)展過(guò)程中也同時(shí)帶來(lái)的是城市要下農(nóng)村。在國(guó)外，在城市核心區(qū)往往是我們經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)，但是在中國(guó)現(xiàn)在城市中心區(qū)是豪宅區(qū)，這些我相信可能也是我們國(guó)家一種規(guī)律，也是逃脫不了。

城市人下鄉(xiāng)，鄉(xiāng)里人進(jìn)城，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然維持，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)火爆，包括最近整個(gè)房地產(chǎn)交易量二手房是非常大的體量，以后這種態(tài)勢(shì)仍然會(huì)成為基本的態(tài)勢(shì)。

作為地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為這個(gè)前提是必須要面對(duì)的，因?yàn)檫@對(duì)我們選擇是非常重要的。

蔡洪平：對(duì)于未來(lái)十年的發(fā)展，大家滿(mǎn)懷信心。我們對(duì)以后的期望，從地產(chǎn)角度看對(duì)政策有什么要求？

陳淮：巴所長(zhǎng)把主持人交給你，就希望你像他一樣，讓他先說(shuō)。他剛長(zhǎng)特別給我們提了個(gè)頭，說(shuō)人民日?qǐng)?bào)的社論很靠譜，十年前我就聽(tīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)有四大虛：老板的腎、三講的稿、人民日?qǐng)?bào)社論、統(tǒng)計(jì)局的表。十年過(guò)去了，居然還有人信。

現(xiàn)在中國(guó)有兩個(gè)重要會(huì)議都是在海邊開(kāi)的，一個(gè)叫北戴河會(huì)議，一個(gè)叫博鰲論壇。在北戴河會(huì)上，我們今天在這言之鑿鑿、一本正經(jīng)討論的根本就提不上議事議程，隨便列十條還到不了房地產(chǎn)。

這一屆政府來(lái)說(shuō)，調(diào)控房地產(chǎn)是至關(guān)重要的，因?yàn)榫拖袷澜绫?，下一屆不參加的運(yùn)動(dòng)員，在最后加時(shí)賽里頭，哪怕踹對(duì)方腿肚子，捅裁判胳肢窩，也得踢進(jìn)一個(gè)球去，太重要了。

只要前面的問(wèn)題都解決好了，房地產(chǎn)自然就是好的，用不著你去期望。前面的問(wèn)題有一個(gè)解決不好，房地產(chǎn)就好不了。

如同剛才陳總所講的，是不是，如果三品誥命夫人，請(qǐng)你喝酒，喝醉了往你嘴里倒藥，你說(shuō)你能跑的了嗎？

我想這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)偽命題，我們別對(duì)十八之后提期望。房地產(chǎn)之前那些比這嚴(yán)重得多的問(wèn)題，在那個(gè)海邊開(kāi)的會(huì)上都給解決好了，哪怕解決好三個(gè)，不用十個(gè)，我們肯定是一馬平川。

單偉豹：我的觀點(diǎn)一直是這樣，市場(chǎng)能干的事讓市場(chǎng)去干，市場(chǎng)干不了的事政府去干，絕對(duì)是對(duì)的。所以像美國(guó)這次的次貸，政府沒(méi)管的，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，是真沒(méi)辦法。

中國(guó)有很多問(wèn)題需要政府去解決，教育問(wèn)題、醫(yī)療問(wèn)題、老齡化問(wèn)題。老齡化馬上就要來(lái)了，我看不到有任何政策出來(lái)，完全看不到。

商品架構(gòu)、商品建筑要不要改善，這些是政府完全應(yīng)該盡全力去做的事，但是房地產(chǎn)絕對(duì)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，那就不要折騰了，你折騰有用嗎？這是市場(chǎng)的事情。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)讓市場(chǎng)去做，政府去做政府應(yīng)該做的，就是說(shuō)別再折騰我們的市場(chǎng)，讓市場(chǎng)正常的運(yùn)行就可以了。你不調(diào)這十年會(huì)比現(xiàn)在更差，我完全不相信。

巴曙松：領(lǐng)導(dǎo)不是說(shuō)了，本屆政府該做的事，絕不拖到下一屆。要看新聞聯(lián)播，不要老看微博。

朱中一：我想把一些政府在想什么事情，據(jù)我所知道的，告訴給你們，讓你們做下參考，這是第一；第二點(diǎn)坦率的說(shuō)，我去年有份報(bào)告，領(lǐng)導(dǎo)有這樣重要的指示，三層意思，第一對(duì)近兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)評(píng)估，對(duì)地方的經(jīng)驗(yàn)要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)下一步調(diào)控和完善購(gòu)房制度有重點(diǎn)的提出前瞻性的意見(jiàn)，這是什么意思呢？房地產(chǎn)下一步一定要考慮的。

巴曙松：這三條好像放哪個(gè)行業(yè)都可用。

朱中一：就是說(shuō)以后不談宏觀調(diào)控是不可能的。

巴曙松：朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的是調(diào)控語(yǔ)言和市場(chǎng)語(yǔ)言之間出現(xiàn)很大的分化，這中間找到共識(shí)的難度在加大，所以他肯定是意識(shí)到大家會(huì)提出這個(gè)。這也是一個(gè)我們要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，就調(diào)控決策者的想法和市場(chǎng)的預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)，這個(gè)是需要加強(qiáng)的。

陳啟宗：現(xiàn)在全世界的問(wèn)題我這樣描繪——歐洲是有腫瘤，癌癥，早晚也會(huì)死掉的；美國(guó)金融發(fā)達(dá)，像是心臟病，這是很快活的，因?yàn)椴恢朗裁磿r(shí)候會(huì)死，一來(lái)的時(shí)候就立刻死掉，這就是今天的美國(guó)。原因何在呢？腫瘤也好，癌癥也好還是心臟病都有一個(gè)來(lái)源，就是小政府，大市場(chǎng)。

中國(guó)有我們的難處，但是也有我們的強(qiáng)處，我們要走自己的道路，西方的路他們的難處慢慢出現(xiàn)，在中國(guó)還沒(méi)有太多人研究西方這些的難處何在。我覺(jué)得中國(guó)還是要走自己路，但是在西方有些東西還是要學(xué)的。

黃總啊，你說(shuō)斃了那個(gè)熊，我基本上不斃熊。你斃那個(gè)熊，它總有一天趕上你把你吃掉。你只能擁抱它，擁抱它有危險(xiǎn)，但是你只要把自己的企業(yè)安排得好的話，你就能夠擁抱熊市，用那個(gè)不好的環(huán)境把它變?yōu)槟阕畲蟮钠鯔C(jī)，從而發(fā)展，而不是要等到下一個(gè)市場(chǎng)的機(jī)遇回來(lái)再去做。

巴曙松：你說(shuō)完最后這段話的時(shí)候，尤其講第一段話的時(shí)候，陳淮所長(zhǎng)臉上欣慰的笑了，因?yàn)樗K于知道，在這一圈里面最應(yīng)該去北戴河開(kāi)會(huì)的是誰(shuí)。

時(shí)間正好一個(gè)小時(shí)，感謝臺(tái)上的各位，感謝蔡總和我聯(lián)袂主持。