陳啟宗：首先評論一下任志強所說的強奸論。我看，國家沒有強奸房地產商，反而救了房地產商。所以，客氣一點說，房地產商是猶抱琵琶半遮面，還好政府來了4萬億、10萬億，要不然恐怕2009年大部分的房地產商都已經破產了，當時是沒有辦法。

這個命題很特別，“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產”，“平衡”這個字大有問題，平衡是大家都應該追求的，但是以中國的國情來說，改革開放只有三十年左右的歷史，真正在制度上的改革，不過是15-17年的歷史，之前主要是意識形態(tài)的一些障礙。之后，大概94、95年之后，才可能真正在制度上有改革。我常常說，96年之前，中國連中央銀行都沒有，人民銀行是96年左右是當時的朱熔基總理才設立的。所以，在那么短的一個歷史過程里，要達致平衡根本是不可能的事。再說，中國之前的情況和現在的情況，那個落差恐怕是世界上其他任何一個國家都沒有見過的，只有戰(zhàn)爭才能帶來如此的落差。但是，中國能夠在沒有戰(zhàn)爭的情況下，能夠從一種社會制度轉到另外一種社會制度，帶來一般老百姓生活的改進，我認為這是人類歷史上非常了不起的事情。不過，在那么短的歷史過程里，要達致平衡簡直是不可能的。

你想想看，從政府分配房屋到現在市場占了相當大的份額，都是在短短十幾二十年里完成的過程，從這個角度來看，不平衡是可以原諒的，也是可以理解的。當然，大家要盡量達致平衡，無論是在政策上，還是在各方面的努力，都是應該進行的。

今天，要講中國經濟和商業(yè)地產熱，對于“熱”字我覺得也有難度，有冷的時候，也就有熱的時候，也就是說根本是一個周期的問題，房地產無論是商業(yè)，還是住宅，都不能夠離開這個周期，就是說中國經濟與商業(yè)地產熱，中國經濟恐怕也必須是在周期的大環(huán)境之下來看待商業(yè)房地產熱的。

周期，對于做房地產的人來說，絕對不是一個新的事物。我還是先講另外一件事吧，我看到任志強就會想起全世界的房地產商都是不被尊重的，你們知道這個事兒。在美國如此，在歐洲如此，在全球凡是做房地產的，都是不最被社會尊重的。所以，任志強絕對不是唯一不被社會尊重的，反而你是非常被社會尊重的。原因何在？有幾個原因。

第一，房地產商一般都想賺快錢，加上行業(yè)可以借貸，可以用10元做100元的生意等等。那么，這些賺快錢的人，總是對社會上的這種人有一點意見。

另外，很多人以為做房地產的人沒有專業(yè)知識，沒有專業(yè)特長，有錢有地就能做房地產商。是，有錢有地就可以做房地產商，但你絕對不可能做一個負責任的房地產商，也不可能做一個被人尊敬的房地產商。但是，到現在為止，中國房地產市場不過二十年的歷史，大家有很強的觀感，房地產商不需要特別專業(yè)的知識。

再來一點，房地產的特性比較特別，什么都不做的話，也可以賺錢。因為，地價會漲，只要整體經濟向好，作為房地產商，在土地上不蓋什么也能賺錢，就很難保證社會上對房地產商沒有意見。也可以說，因為這個特性，房地產是賭博性比較強的東西，投機成份也非常熾熱，這也是被別人不尊重的原因。當然，無論是在海外，也包括在中國內地，很多房地產商的個人素養(yǎng)也不見得比別人好。所以，這方面也是房地產商不被人尊重。

最后，成功的房地產商，大家看得見；失敗的房地產商，沒人管。大家對房地產業(yè)成功人士比較眼紅，是現實，房地產商不被社會尊重更是現實。房地產商不得到社會尊敬，至少得到了錢，失敗的房地產商最可憐，既不被社會尊重，又沒有賺到錢，你最后是一無所有。

說到房地產的周期性問題，大家不要忘記一件事，房地產這個行業(yè)本身就是一個長周期的行業(yè)，難得有另外一個行業(yè)像房地產行業(yè)這樣有這么長的周期。剛才，有演講者說兩三年就可以蓋起來，凡是兩三年可以蓋起來的都是垃圾，真正的周期不是兩三年，應該是六七年才是正常的周期循環(huán)。所以，周期長的話，就有前期的維系在里面，就有熱和冷的說法。

大家知道，恒隆公司在這方面被人認為比較能夠抓住周期，希望大家從一個正面的角度來看，運作資產是長周期的資產，是周期性很長的一個行業(yè)，從另外一個角度來看這是非常好的一件事，這正是作為房地產商能夠賺錢的好機會。現在，大經濟都不太好，世界如此，中國也如此，對于一個好的房地產商來說是一個極好極好的機遇，不要浪費這個機遇。

房地產商實在不應該靠地價的增長來賺錢，要不然就不再是投資，不過是投機而已，更不用說我們是一家營運公司。那么，地價的上漲應該是額外收益，我們應該以能力、經驗來創(chuàng)造財富。既然這個行業(yè)有一個特性，地價是你不增加附加價值也能賺錢的，那你享受這個好處就是了。但是，我希望中國的房地產商能夠在經驗上、專業(yè)上有進步。

最后，關于商業(yè)地產，我講三個成功要素。

第一，必須有耐性。做房地產商，好多人都以為必須是一個很快很快的行業(yè)，必須對市場的脈搏把得很準，要很快很快。我不否認，有時候是要很快。但是，更多的時候千萬不能快，要慢得不得了。你試試想，房地產的周期一定是倒“U”型的走勢曲線，也就是說絕大部分的時候不是你買東西的時候，絕大部分的時候也不是最好的賣東西的時候。最好的買東西的時候，一般來說只有5%-7%的時間，最好賣東西的時候，也不過是5%-7%。作為一個房地產商，真正要動作快的時候，不超過5%的時間，一般來說10%的時間是你真正要做功的時候，90%的時間是你不做事的時候。要做一個好的房地產商，就要能夠90%的時間不做事，你做事就很容易出錯，就不能賺到最大的回報。因為，只有5%-7%的時間是最好買東西的時候，就是谷底；也只有5%-7%是最好賣東西的時候。所以，做商業(yè)地產周期更長。第一件事就是要有耐性，耐性表現在你什么都不做上面。所以，我告訴我的股東，他們給我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“沒行動”，本身就是一個很大、很有意思的行動，我的不行動就是一個行動。

第二，專業(yè)房地產領域極度缺乏專業(yè)知識，這些專業(yè)知識不是單方面的，而是綜合的知識，好多人以為做房地產就是財務安排而已，有些地方把房地產納入到金融領域里，絕對是錯誤的。也有的人請一個好的建筑師，為你設計好就行了，那也是錯的，一個好的房地產商必須有相當、全面綜合的專業(yè)知識，需要時間來累積經驗，也需要我們用謙卑來總結經驗。

唯有具備以上三點要素，才能具備好的房地產企業(yè)文化。因為，經驗在人的腦子里，企業(yè)文化非常重要。

說到房地產行業(yè)，去年，比較熱。但到了今年，比較冷?；旧?，民企商業(yè)房地產商退出了市場，主要是國營企業(yè)，中海、中糧、華潤、保利等等，這些國營大企業(yè)還在商業(yè)領域里運作，作為香港房地產商，我的對手不是本地的民營企業(yè)，主要是國營企業(yè)。作為房地產商，應該好好地利用市場低潮來反省我們自己，增加我們的專業(yè)知識，在下一次好機會再來的時候，我們可以更好地利用那些機會。

長遠來說，中國的房地產絕對是可持續(xù)的，機會絕對是有的，問題是，在機會來臨的有生之年，你和我還在不在？