此刻，世茂房地產(chǎn)確實(shí)要好好思考如何在目前的市場環(huán)境下，更好地提高去化速度了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 五月將至，廣東惠州巽寮灣片區(qū)各個大盤也進(jìn)入大規(guī)模推售的倒計時。

　　繼金融街巽寮灣、碧桂園十里銀灘之后，由富力與世茂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的“富茂威尼斯灣”日前也高調(diào)宣布，計劃搶在五一假期開盤入市。

　　富茂千億投資

　　據(jù)悉，富茂威尼斯灣預(yù)計于4月29日開售500多套高層洋房，主推60-150平米1-2居室，均價約為8000至10000元/平米。

　　銷售人員告訴觀點(diǎn)新媒體，目前項(xiàng)目已于4月21日開始正式認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌就達(dá)到100多戶，截至4月22日，認(rèn)籌的客戶已經(jīng)達(dá)到300多。

　　實(shí)際上，這只是富茂威尼斯灣今年的首次推貨。據(jù)了解，今年富茂威尼斯灣將推出3000套洋房和別墅產(chǎn)品，期望帶來的銷售額將有20億元。

　　而去年，富茂威尼斯灣的銷售額是2.5億元。相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)表示，2011年推出的產(chǎn)品量非常少，且目標(biāo)市場主要為公司的關(guān)系客戶和內(nèi)部消化，并未真正面向外部市場。

　　“經(jīng)過長時間的調(diào)研，我們初步定下20億元的銷售目標(biāo)，具體數(shù)額可能會隨著市場反應(yīng)加以調(diào)整，但是，我們對完成今年的銷售目標(biāo)有信心?！痹撁?fù)責(zé)人表示。

　　在富茂威尼斯灣的眼中，珠三角市場內(nèi)，有休閑度假需求且消費(fèi)得起的客戶非常多，只要是好產(chǎn)品，就一定會有市場，更不必?fù)?dān)心貨量太大的問題。

　　僅從目前的認(rèn)籌情況來看，富茂威尼斯灣的市場反應(yīng)尚屬不錯。

　　而富力與世茂房地產(chǎn)似乎對惠東巽寮灣未來的發(fā)展前景也相當(dāng)看好。

　　據(jù)了解，單是富茂威尼斯灣這一超大濱海度假綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積就達(dá)530萬方平米，但是富力與世房在惠東的版圖依然在不斷擴(kuò)大。

　　據(jù)最新介紹，在富茂威尼斯灣旁邊往深圳灣方向，富茂地產(chǎn)又拿了40畝地，而在雙月灣的海岸沿線也儲備了8千畝土地。

　　“未來富茂地產(chǎn)在巽寮灣有1.9萬畝的土地儲備，現(xiàn)在是1.8萬平方米的規(guī)劃。”

　　當(dāng)然，投資額也由原來的400億直線增加。“我們這個區(qū)域兩個開發(fā)商，三個項(xiàng)目的投資額就超過1千億，我們對該區(qū)域的現(xiàn)狀和前景的判斷是非常樂觀的?！备幻崴篂诚嚓P(guān)負(fù)責(zé)人最新表態(tài)。

　　然而，富茂的滿懷信心，依然未能掩蓋富茂威尼斯灣可能面臨的市場銷售壓力，而且這種壓力似乎并不小。

　　20億銷售維艱

　　2012年，整個巽寮灣片區(qū)將有不少新產(chǎn)品大規(guī)模集中推出。相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年巽寮灣片區(qū)將會推出1.7萬套洋房產(chǎn)品，高端別墅推貨量將達(dá)到5000套。

　　最難以忽視的是，與富茂威尼斯灣同處的濱海線上，還有碧桂園·十里銀灘、合正·東部灣、萊蒙國際項(xiàng)目、中航項(xiàng)目、金融街·金海灣、中信項(xiàng)目、萬科·雙月灣等多個超大體量項(xiàng)目，預(yù)計總建設(shè)規(guī)模超過5000萬平方米，其中不少更計劃于今年推出大量的新產(chǎn)品。

　　與此同時，深圳資深業(yè)內(nèi)人士林曉華表示，經(jīng)歷了去年一年，目前深圳度假需求已經(jīng)消化較多，而且這并非剛性需求，只會每隔兩三年才會產(chǎn)生出一批。

　　“現(xiàn)在也沒說放松限貸令，這樣外地買房的量也不會有增長，更有大幅下滑的可能性。從今年的整體環(huán)境來看，20億的銷售額比較難實(shí)現(xiàn)。”

　　面對激烈的競爭市場，堅(jiān)信好產(chǎn)品的富茂，也有所行動。據(jù)透露，未來富茂威尼斯灣將會在有富力和世茂項(xiàng)目的60個城市里面做一些推廣計劃。

　　而早在2011年7月，富茂威尼斯灣就開通了遠(yuǎn)在澳大利亞悉尼的售樓熱線，希望能吸引到外國人、海外華人前來置業(yè)。

　　但對比上述推廣活動，也許價格的折讓，對銷售的促進(jìn)更為有效些。

　　業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，目前巽寮灣濱海線上，普遍項(xiàng)目的均價在8000元/平方米左右，“估計到真正開盤，富茂威尼斯灣的價格會有所調(diào)整，比8000元/平方米的均價還要低些。”

　　而據(jù)富茂威尼斯灣現(xiàn)場銷售人員透露，現(xiàn)在提前認(rèn)籌可以獲得“5000抵3萬”及額外9折的優(yōu)惠。

　　以一套60平的房子，按均價8000元/平來粗略計算，折合下來的總價幾乎是優(yōu)惠了15%左右，均價也僅約6800元/平。

　　世房的低去化

　　回溯歷史，惠東富茂威尼斯灣是繼廣州亞運(yùn)城、天津項(xiàng)目之后，世房與富力的第三度聯(lián)手。

　　然而，從目前來看，廣州亞運(yùn)城的銷售情況未如理想。據(jù)了解，廣州亞運(yùn)城去年僅銷售了20多億，對比龐大的投資額，就連富力地產(chǎn)董事長李思廉也坦承，這樣的銷售速度真的賣到“蚊瞓”。

　　同樣的，即使今年的銷售額躍升10倍達(dá)20億，但相比千億巨額投資而言，惠東富茂威尼斯灣的資金回籠速度也未見突出。

　　惠東富茂威尼斯灣是否會是下一個亞運(yùn)城仍有待考察，但此刻，世茂房地產(chǎn)確實(shí)要好好思考如何在目前的市場環(huán)境下，更好地提高去化速度了。

　　受制于嚴(yán)厲的政策市場環(huán)境，去年世房的銷售表現(xiàn)強(qiáng)差人意。2011年，世房僅完成年初360億的銷售目標(biāo)的85.3%，達(dá)307億元。至今，調(diào)控也仍未見放松。

　　惠譽(yù)于4月17日發(fā)表報告稱，如果運(yùn)營環(huán)境繼續(xù)弱化，會導(dǎo)致世房的EBITDA(扣除利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷及重組成本前盈利)利潤率被侵蝕，降至25%以下。

　　或者，如果激進(jìn)的舉債擴(kuò)張導(dǎo)致凈債務(wù)與存貨比超過45%-50%的范圍，世茂的評級可能會有繼續(xù)下調(diào)的壓力。

　　此外，土地儲備收購價格超過目前平均售價的30%、自由現(xiàn)金流持續(xù)下降導(dǎo)致流動性降低，或融資能力弱化，也將是導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評級行動的因素。

　　惠譽(yù)并預(yù)期，在未來12-18個月內(nèi)不會對公司采取正面的評級行動。

　　流動性緊縮壓頂，“我們今年主要是增加銷售量，主要就是賣多一點(diǎn)樓?！痹?月的業(yè)績會上，世房如此明確表示。

　　據(jù)透露，從3月開始，世房就不斷地有新項(xiàng)目推出，且三分之一的銷售在價格方面做了一定幅度的調(diào)整，其中，在南京或部分一、二線城市，價格下調(diào)的幅度達(dá)到20%。

　　當(dāng)然，降價銷售的效果也很明顯。今年3月，世房實(shí)現(xiàn)合約銷售額43.24億元，環(huán)比增110%，同比增115%；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積32.45萬平方米。

　　今年一季度，世房物業(yè)銷售錄得總合約銷售73.04億元，總銷售面積58萬平方米，分別同比上升15%。截至3月底，世房已完成2012年全年銷售目標(biāo)的24%。

　　平均售價方面，3月實(shí)現(xiàn)平均售價為13320萬元/平方米，較2月10089元/平方米有所上升，但仍較1月份的18064元/平方米有所回落。