廣州商業(yè)地產(chǎn)在大型購(gòu)物中心方面來講，相對(duì)來說還不算過熱或者是供應(yīng)大于需求的狀態(tài)，是處于升級(jí)換代的狀況。

　　2011年，是調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。住宅限購(gòu)令的持續(xù)從嚴(yán)，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來了一股熱潮。后亞運(yùn)時(shí)代的廣州，巨大的消費(fèi)市場(chǎng)推動(dòng)了廣州商業(yè)格局的升級(jí)，商業(yè)布局進(jìn)一步顯現(xiàn)出大手筆。

　　不少開發(fā)商紛紛涌入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的大潮流，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、太古地產(chǎn)、蘭桂坊集團(tuán)、時(shí)尚集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛在廣州興建大型購(gòu)物中心--大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在番禺興建廣州第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；白云綠地中心開始招商；太古匯、花城匯、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心的陸續(xù)開業(yè)；廣州新增中高端商業(yè)面積超過80萬(wàn)平方米，廣州的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量在兩年內(nèi)翻倍增長(zhǎng)。由此可見，大多數(shù)開發(fā)商紛紛扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

　　1月10日，第一太平戴維斯發(fā)布研究報(bào)告稱，2012年廣州商業(yè)地產(chǎn)仍然將延續(xù)2011年的火熱趨勢(shì)。其中有6大商場(chǎng)將在今年陸續(xù)開業(yè)，包括花城匯(二、三區(qū))、太陽(yáng)新天地、保利V座裙樓商業(yè)、海印又一城、奧園廣場(chǎng)、圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)等，面積約57.9萬(wàn)平方米。其中，約有45%位于天河珠江新城區(qū)域，以及近50%位于番禺區(qū)。

　　對(duì)于廣州商業(yè)地產(chǎn)是否過熱的現(xiàn)象，世邦魏理仕華南區(qū)董事嚴(yán)思慧卻是這么認(rèn)為，廣州商業(yè)地產(chǎn)在大型購(gòu)物中心方面來講，相對(duì)來說還不算過熱或者是供應(yīng)大于需求的狀態(tài)，是處于升級(jí)換代的狀況。

　　她續(xù)稱，因?yàn)閺V州相對(duì)于上海、北京、深圳等一線城市而言，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展其實(shí)是比較滯后的。這確實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)方面的一個(gè)機(jī)遇。例如以前投資在住宅方面的，包括發(fā)展商，或者是那些小的投資者，他們都轉(zhuǎn)到發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但是也有風(fēng)險(xiǎn)存在。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)世邦魏理仕華南區(qū)董事嚴(yán)思慧女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年調(diào)控政策對(duì)住宅地產(chǎn)來說打擊挺大的，相對(duì)來說商業(yè)地產(chǎn)好一些，有人說這次調(diào)控給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇，您是怎么看待這樣一個(gè)說法？

　　嚴(yán)思慧：這確實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)方面的一個(gè)機(jī)遇。例如以前投資在住宅方面的，包括發(fā)展商，或者是那些小的投資者，他們都轉(zhuǎn)到發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但是也有風(fēng)險(xiǎn)存在。

　　因?yàn)樯虡I(yè)是一個(gè)非常專業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域，現(xiàn)在很多發(fā)展商可能建設(shè)完商業(yè)之后只是出售，其實(shí)政府并不希望是這樣的，而是希望每一個(gè)商場(chǎng)建設(shè)完之后都能夠運(yùn)營(yíng)得很好，這樣土地出讓之后的價(jià)值才會(huì)充分體現(xiàn)出來。

　　因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)得好夠在稅收方面會(huì)有很大收益，這樣對(duì)土地節(jié)約是有很大的好處。如果發(fā)展商用投資住宅的觀念去投資商業(yè)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是一個(gè)很大的傷害。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年廣州的商業(yè)地產(chǎn)很熱，比如太古匯、天河又一城、花城匯以及5號(hào)停機(jī)坪等的開業(yè)，您如何看這種情況？

　　嚴(yán)思慧：廣州商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來說還不算過熱或者是供應(yīng)大于需求的狀態(tài)，是處于升級(jí)換代的狀況。因?yàn)閺V州相對(duì)于上海、北京、深圳等一線城市而言，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展其實(shí)是比較滯后的。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了廣州之外，其他一線城市現(xiàn)在的地標(biāo)中心、超高層建筑、城市綜合體建得越來越多，您是怎么看待這個(gè)問題？

　　嚴(yán)思慧：政府發(fā)展綜合體的本意就是希望不要過度去投機(jī)或者炒賣住宅。商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來很大的社會(huì)效應(yīng)和有利于民生，而綜合體是每個(gè)業(yè)態(tài)可以相互互補(bǔ)，令整個(gè)城市的形象都能夠提升起來。所以，政府的意愿應(yīng)該說是很好的，但關(guān)鍵是發(fā)展商融資渠道是否暢通。

　　觀點(diǎn)新媒體：說到融資渠道，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)首要條件就是有充足的資金?，F(xiàn)在房企紛紛成立自己的房地產(chǎn)基金，被認(rèn)為是引起基金熱？

　　嚴(yán)思慧：基金熱還沒有，商業(yè)地產(chǎn)和基金結(jié)合的程度目前僅處于起步階段，中國(guó)的基金投入商業(yè)地產(chǎn)方面還是比較滯后的。

　　一方面要制約外資進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)投資商業(yè)地產(chǎn)，防止熱錢把整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格都抬高；另外一方面，要把民間資本充分利用好。

　　其實(shí)中國(guó)的民間資金現(xiàn)在是很充裕的，但是沒有一個(gè)很好的投資渠道。如果是把民間資金做成一個(gè)房地產(chǎn)REITs，一方面解決了商業(yè)地產(chǎn)融資渠道問題，另外一方面可以把民間資金充分利用好。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年是調(diào)控政策最嚴(yán)厲的一年，您覺得接下來的調(diào)控政策會(huì)有放松的跡象嗎？

　　嚴(yán)思慧：這個(gè)很難預(yù)測(cè)。因?yàn)橐_(dá)到降多少的目標(biāo)，其實(shí)政府也沒有一個(gè)很清晰的指示給市場(chǎng)和開發(fā)商。

　　政府也有觀望的情緒，例如保障房方面的具體情況需要政府最終確定，因?yàn)闆]有一個(gè)清晰的指示，所以我們無(wú)法預(yù)測(cè)政策到底是什么時(shí)候松綁。

　　但是，如果限購(gòu)令一直持續(xù)的話，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言會(huì)帶來很不好的影響。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)牽扯到很多相關(guān)行業(yè)，形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，所以牽一發(fā)而動(dòng)全身。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是現(xiàn)在這種市場(chǎng)情況，您覺得有回暖的可能嗎？

　　嚴(yán)思慧：我覺得還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在還不是一個(gè)馬上要回暖的時(shí)候，市場(chǎng)總是有一個(gè)滯后的反應(yīng)期。

　　現(xiàn)在很多政策的疊加與實(shí)施，所反映的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。比如今年的下半年，很多開發(fā)商才開始感受到政府確實(shí)要持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行這樣的一個(gè)調(diào)控，才馬上做出反應(yīng)。而上半年，很多發(fā)展商都認(rèn)為調(diào)控并不會(huì)持續(xù)，或是存在僥幸的心理，認(rèn)為會(huì)像2008年那樣，政府會(huì)松綁。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，針對(duì)目前樓市情況，有什么好的建議？

　　嚴(yán)思慧：我覺得要看政策，要看政府現(xiàn)在想要得到的結(jié)果是否達(dá)到。在這一輪的通貨膨脹里面，整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境都受到影響，不是單獨(dú)只看房地產(chǎn)，而是要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的影響。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，資金流動(dòng)迅速，不僅關(guān)系到個(gè)人、企業(yè)、政府和社會(huì)。政府覺得在這一輪通貨膨脹中，房地產(chǎn)是首當(dāng)其沖，資金都流入這個(gè)行業(yè)，所以就要狠抓這個(gè)行業(yè)。

　　因此，要等到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)了，才會(huì)有放松調(diào)控的可能，具體的時(shí)間卻還無(wú)法料定，這要根據(jù)國(guó)際的大環(huán)境以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否回穩(wěn)來決定。