截至2012年1月11月，廣州住宅存量為795萬(wàn)平米，而廣州2011年的成交量約為580萬(wàn)平米。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 經(jīng)過(guò)了最為嚴(yán)厲的調(diào)控之年后，廣州2011年的樓市卻并未呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊齊大跌的狀況，只是成交略有下降，但房?jī)r(jià)依然處于上升的態(tài)勢(shì)。

　　1月11日，知名代理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行在其召開(kāi)的“2011全年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新聞發(fā)布會(huì)”上稱(chēng)，在四大一線城市中，廣州去年的樓市變化相對(duì)平穩(wěn)。

　　其中，廣州住宅價(jià)格升幅最大，而成交量?jī)H呈個(gè)位數(shù)的下降幅度。

　　存量房800萬(wàn)平米

　　戴德梁行統(tǒng)計(jì)，在四大一線城市之中，廣州住宅價(jià)格升幅最大，達(dá)到了8.9%，原因在于優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中上市帶動(dòng)價(jià)格的高企。

　　從成交量來(lái)看，限購(gòu)、限貸等政策的持續(xù)加壓，北京、上海、深圳成交量均有雙位數(shù)的降幅，廣州僅下降6.0%，月均成交48萬(wàn)平方米，相對(duì)于去年的月均51萬(wàn)平方米僅有3萬(wàn)平方米的縮減。

　　對(duì)比其他一線城市，北京、上海和深圳在成交量方面分別下降22%、26.6%和10.5%，在價(jià)格方面的漲幅分別為7.3%、4.3%及-4.9%。

　　不過(guò)，雖然廣州去年的房?jī)r(jià)漲幅為四大一線城市中最大的地區(qū)，但戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文也特別指出：“盡管如此，廣州的房?jī)r(jià)依然是最低的，只有其他三個(gè)城市的一半左右。”

　　黎慶文稱(chēng)，廣州樓市變化之所以比較平穩(wěn)，只要把廣州的樓價(jià)和廣州市民的可支配收入做一個(gè)對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，可支配收入和房?jī)r(jià)之比，廣州是2.46：1，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京上海深圳，也就是廣州樓價(jià)是最接近老百姓的可支配收入。

　　其稱(chēng)，雖然廣州也會(huì)根據(jù)大的形勢(shì)來(lái)變動(dòng)，但是會(huì)更加穩(wěn)定，波動(dòng)會(huì)少一點(diǎn)。

　　此外，廣州樓市在2011年呈現(xiàn)的另一個(gè)特性就是郊區(qū)樓盤(pán)成為了成交的主力。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，白云，番禺，花都，南沙四個(gè)區(qū)域的成交量從2010年的60%上升到2011年的78%，供應(yīng)量更是占到了81%之多。

　　然而，一個(gè)值得擔(dān)憂的問(wèn)題是，截至2012年1月11月，廣州住宅存量為795萬(wàn)平米，而廣州2011年的成交量約為580萬(wàn)平米。

　　也就是說(shuō)，以目前的廣州存量，還至少得消化一年半的時(shí)間。

　　黎慶文認(rèn)為，在供應(yīng)如此充分的基礎(chǔ)上，2012年上半年房企為了促銷(xiāo)一定會(huì)有更多的降價(jià)行為，而因供應(yīng)主要集中在郊區(qū)，所以郊區(qū)的降價(jià)行為會(huì)相對(duì)較多。

　　按照戴德梁行預(yù)期，2012年廣州的房?jī)r(jià)降幅將達(dá)到10%-15%。

　　今年寫(xiě)字樓供應(yīng)創(chuàng)新高

　　除了住宅市場(chǎng)之外，戴德梁行還總結(jié)了2011年的廣州商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)。

　　黎慶文稱(chēng)，廣州商業(yè)地產(chǎn)在2011年呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)，一是寫(xiě)字樓租賃活躍，帶動(dòng)租金穩(wěn)步上升；二是投資資金受政策影響轉(zhuǎn)投公寓用途的寫(xiě)字樓。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，廣州寫(xiě)字樓，過(guò)去一年總的吸納量達(dá)到30. 4萬(wàn)平方米，幾近歷史最高值的2007年31.4萬(wàn)平方米。

　　在供應(yīng)量方面，戴德梁行稱(chēng)2011年的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為40萬(wàn)平方米左右，而2012年將創(chuàng)下歷史新高，供應(yīng)可達(dá)64萬(wàn)平方米。

　　基于供應(yīng)量的大幅攀升，黎慶文稱(chēng)寫(xiě)字樓的空置率在今明兩年有所上升也是正常表現(xiàn)。

　　不過(guò)，黎慶文也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這一波寫(xiě)字樓的井噴式供應(yīng)將在2012年達(dá)到頂點(diǎn)，隨后供應(yīng)量將大幅回落，直至約2016年以東塔為代表的新一批寫(xiě)字樓的落成。

　　黎慶文指出，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前的表現(xiàn)活躍與第三產(chǎn)業(yè)在廣州的增長(zhǎng)是呈現(xiàn)了正比關(guān)系，其表示在亞運(yùn)之后有大量金融、保險(xiǎn)公司進(jìn)入廣州，因此寫(xiě)字樓的需求巨大。

　　而在租金方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2011年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/平米，該數(shù)字已經(jīng)接近2008年最高水平時(shí)的135元/平米。

　　對(duì)于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期，黎慶文稱(chēng)經(jīng)歷了2011年租賃需求充分釋放的過(guò)程，2012年，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和國(guó)際經(jīng)濟(jì)前景不明朗的影響，高端寫(xiě)字樓租戶的擴(kuò)張行為將表現(xiàn)謹(jǐn)慎。但是，考慮到將于今年投入市場(chǎng)的一批新物業(yè)早已開(kāi)始預(yù)先招租活動(dòng)并取得一定成果，預(yù)計(jì)2012年總體吸納量仍可達(dá)到27萬(wàn)平方米。

　　此外，2012年隨著新一批高端物業(yè)陸續(xù)交付使用，其也預(yù)期廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的總體租金仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但增幅明顯減緩至5%左右。

　　公寓式寫(xiě)字樓回報(bào)率3.6%

　　事實(shí)上，除了寫(xiě)字樓的租賃活躍之外，2011年廣州商業(yè)項(xiàng)目另一個(gè)特點(diǎn)是公寓用途的寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交量明顯上升。

　　黎慶文指出，因?yàn)樽≌袌?chǎng)限購(gòu)，所以很多的散戶投資轉(zhuǎn)向了寫(xiě)字樓物業(yè)。

　　其續(xù)指，2011年和2010年的寫(xiě)字樓的投資成交總量大大超過(guò)2008年和2009年。而主要的成交集中在天河區(qū)和海珠區(qū)，天河區(qū)則是因?yàn)橛兄榻鲁恰?/p>

　　黎慶文稱(chēng)，2011年，天河區(qū)與海珠區(qū)的寫(xiě)字樓交易在結(jié)構(gòu)上是完全不一樣的。在天河區(qū)是公寓性質(zhì)的寫(xiě)字樓成交量超過(guò)了寫(xiě)字樓，主要是因?yàn)楹芏喟l(fā)展商把寫(xiě)字樓物業(yè)轉(zhuǎn)成了公寓住宅來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，而海珠區(qū)則是以傳統(tǒng)辦公用戶的方式來(lái)成交。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，天河區(qū)寫(xiě)字樓的成交量為29萬(wàn)平米，其中有18.6萬(wàn)平米是公寓用途的寫(xiě)字樓，占比已經(jīng)超過(guò)總成交量的50%。而在海珠區(qū)成交的20萬(wàn)平米寫(xiě)字樓中，公寓用途的項(xiàng)目只有2.5萬(wàn)平米左右。

　　黎慶文稱(chēng)，天河區(qū)的公寓用途寫(xiě)字樓成交已經(jīng)占據(jù)了廣州該類(lèi)型物業(yè)成交的52%，而該類(lèi)型物業(yè)的總成交量從2010年的37萬(wàn)平米上漲了29.7%，已經(jīng)達(dá)到48萬(wàn)平米。

　　其分析，公寓用途寫(xiě)字樓成交大部分是散戶投資，主要是因?yàn)樽≌南拶?gòu)使散戶投資從住宅轉(zhuǎn)向公寓辦用途寫(xiě)字樓樓領(lǐng)域。

　　從展望來(lái)看，黎慶文稱(chēng)因珠江新城今年還有一批優(yōu)質(zhì)的物業(yè)入世來(lái)提供銷(xiāo)售市場(chǎng)，所以該類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售還是比較活躍的。另外受住宅限購(gòu)的影響，所以公寓用途辦公樓的投資也會(huì)繼續(xù)活躍。

　　但值得注意的是，公寓用途的寫(xiě)字樓和傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓相比，回報(bào)率明顯偏低。

　　經(jīng)戴德梁行計(jì)算，2011年傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的回報(bào)率約為6%左右，而公寓用途的項(xiàng)目回報(bào)率僅為3.6%。

　　黎慶文稱(chēng)，這就是散戶投資和機(jī)構(gòu)投資表現(xiàn)出來(lái)的不同，散戶投資公寓比較沖動(dòng)一點(diǎn)，缺乏理性思維，因此他們的投資行為會(huì)有些問(wèn)題。

　　黎慶文最后表示：“從個(gè)人角度認(rèn)為，如果提醒消費(fèi)者的話，首先這么低的回報(bào)率是要考慮的，第二越秀區(qū)的環(huán)市東這邊的一些公寓也有很好的投資機(jī)會(huì)，不一定非得鎖定珠江新城。”