　　祝惇若：各位下午好！我今天演講的題目是《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級初探》。房地產(chǎn)的動態(tài)發(fā)展總是牽動著社會、行業(yè)和消費者的神經(jīng)，近期我們也看到一些行業(yè)的現(xiàn)象，比如企業(yè)方面經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商用地產(chǎn)，持有比例在增加。

　　從資本方面來看，房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資，房地產(chǎn)的金融資本現(xiàn)在都非?；钴S；從消費者角度來看，由于限購、限貸的政策，使消費者投資要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尋找更多的投資渠道。

　　對于出現(xiàn)的這些行業(yè)現(xiàn)象大家都開始在探討，有人認為這是國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一次重大調(diào)整，也有人認為這是行業(yè)一次變革或者房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

祝惇若

　　針對上述現(xiàn)象，我們認為中國房地產(chǎn)正在進入產(chǎn)業(yè)升級階段。說到產(chǎn)業(yè)升級，我們不得不從概念說起，產(chǎn)業(yè)升級概念就是主要指產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、效率提高。微觀上表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和效率提高，生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量提高。

　　中國作為最大的發(fā)展中國家，地域廣闊，經(jīng)濟總量占全球第二，房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)是全球首位了，作為世界上最發(fā)達的國家美國，它的房地產(chǎn)規(guī)模跟中國相比具有可比性，而且房地產(chǎn)發(fā)展相對比較完善。

　　我們以美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為一個比較對象，探索其規(guī)律對研究我國房地產(chǎn)趨勢具有借鑒意義。

　　從80年代我國土地制度和住房改革制度說起，80年代至今主要經(jīng)歷了四個階段，第一，1985年到1991恩年初步發(fā)展階段，主要是土地使用制度和住房制度改革。

　　第二，1992-1995年房地產(chǎn)進入快速發(fā)展階段。主要表現(xiàn)在土地新增6類用地，吸引大量外資，城市基礎設施建設加快。還有住房體制改革，表現(xiàn)在投資體制、分配體制等方面。還有開發(fā)規(guī)模擴張，開竣工面積大幅度增加，后期出現(xiàn)一些過熱現(xiàn)象，包括爛尾樓、銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)生等。

　　第三個階段就是1996到2000年，稱之為盤整、消化、調(diào)整發(fā)展階段。在這里土地的控制供給，深化住房分配制度改革，建立住房抵押貸款制度，擴大需求、規(guī)范，搞活了二級市場，98年市場低迷，到2000年趨向繁榮。

　　2001-2010年進入第四階段，持續(xù)繁榮階段。主要表現(xiàn)在城市化進程加快，住房分配貨幣化居民收入增加，消費結(jié)構(gòu)升級，信貸支持力度大，地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)得到迅速發(fā)展。

　　美國房地產(chǎn)發(fā)展沿革，主要是從19世紀城市功能開始，購買大量地塊，基礎設施建設，分割成片土地出售，那個時候政府授予鐵路部門修路，鐵路公司當時成為最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。住宅質(zhì)量方面，當時出現(xiàn)針對住宅質(zhì)量的嚴格的法規(guī)。

　　從19世紀末到第二次世界大戰(zhàn)之前，工業(yè)化浪潮席卷美國，多渠道金融、權(quán)益融資出現(xiàn)，城市迅速擴張，特大城市CBD出現(xiàn)。商業(yè)房地產(chǎn)開始涉及辦公樓。當時摩天大樓開發(fā)通常是保險公司、傳媒巨頭、制造業(yè)企業(yè)，而不是像今天房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　二戰(zhàn)結(jié)束后到今天，他們的市場特征包括郊區(qū)化，因為大規(guī)模高速公路建立，城市進入郊區(qū)化，城市建設改造，包括新建設的辦公樓，貧民窟改遷，房地產(chǎn)金融出現(xiàn)，主要以住房抵押貸款、證券化、房地產(chǎn)信托為主，商用地產(chǎn)得到迅速發(fā)展，特別是REITs的產(chǎn)生。

　　我們這里有兩條中美房地產(chǎn)典型事例羅列，用兩個時間軸進行對比，我們發(fā)現(xiàn)他們發(fā)展趨勢很相近，美國150年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢被我們壓縮到過去25年發(fā)展走完這條路程，我們這里也可以看到中國現(xiàn)在的第五階段其實就是美國二戰(zhàn)后房地產(chǎn)發(fā)展的一個階段。

　　有的學者研究中國房地產(chǎn)周期，短周期4年，中周期9年，從過去看，美國是15年和18年，中國房地產(chǎn)波動頻率高于美國。

　　再看中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，通過剛才的中美房地產(chǎn)比較，我們從國家、市場、企業(yè)、交易這四個層面分析，觀察一下我們的房地產(chǎn)市場。

　　從國家層面來看，改革開放以來經(jīng)濟的增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷改善，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，群眾消費性需求不斷增加，有效推動了商用房地產(chǎn)在整個產(chǎn)業(yè)比重增加。近兩年國家接連推出房地產(chǎn)新政、保障房建設，2010年一線城市住宅成交量跌幅顯著。

　　國家限制商品房住宅快速增長過程中，商用房地產(chǎn)建設需求向平穩(wěn)發(fā)展。從房地產(chǎn)市場層面看，商用地產(chǎn)增幅明顯增加，增長勢頭明顯強于居住用地。

　　一個是商用物業(yè)的銷售額，另外一個是商用物業(yè)銷售面積，去年整一年明顯超過住宅。

　　我們分別看一下商用地產(chǎn)，商用地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中不斷增加。按用途分類，分為辦公、零售、工業(yè)、酒店、度假公寓，按產(chǎn)業(yè)分類，包括旅游、休閑、商務地產(chǎn)等等。

　　說到商用地產(chǎn)，我們不得不提到大家經(jīng)常提的城市綜合體。我們對城市綜合體進行了梳理，到2010年底，已建成及建筑面積10萬平方米以上的項目共有125個，未來三年規(guī)劃建設的項目129個。

　　從供應面積方面，到2013年全國主要大中型城市城市綜合體供應存量要達到1.1億平方米，年復合增長率達到31%。已建成的綜合體項目，59%位于一線城市。

　　以上海為例，1990年城市綜合體竣工面積和已竣工的面積呈迅速上升趨勢。從2010年到2013年變化可以看出新興、交通型綜合體增長加快。從2007年商業(yè)用房投資額完成增長提速，住宅投資額下滑。充分說明了相當部分房地產(chǎn)企業(yè)在自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上不斷作出調(diào)整，由開發(fā)銷售型轉(zhuǎn)向開發(fā)持有銷售型，如此經(jīng)營策略轉(zhuǎn)變與企業(yè)自身管理水平提高密不可分。

　　我們這里可以看到萬科就是一個典型的例子，萬科一直認為是住宅產(chǎn)業(yè)的領跑者，過去十年一直專注住宅開發(fā)，發(fā)展過程中逐漸產(chǎn)品細化，針對不同城市客戶有不同標準系列。但是近幾年策略開始變化，首先在累計商業(yè)地產(chǎn)資源，通過直接拿地和間接收購項目，在一些城市獲得商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　第二，萬科在積累商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。對一些項目作為開發(fā)試點，在不同城市用不同類型進行探索。

　　第三，多類型商用發(fā)展。萬科在今年發(fā)布包括萬科廣場、萬科大廈、萬科紅等這些系列產(chǎn)品。

　　從交易成本來看，大宗交易今年我們預計到2011年會超過600億大宗交易。

　　從這幾個方面我們可以看到，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升、改善和協(xié)調(diào)發(fā)展，使得產(chǎn)業(yè)素質(zhì)與效率提高。

　　房地產(chǎn)逐步向產(chǎn)品多樣化、細分化邁進，包括服務業(yè)、金融業(yè)在推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效率、管理水平提高發(fā)揮了很大作用。

　　未來有四個趨勢：第一，房地產(chǎn)產(chǎn)品細分化，尤其商業(yè)產(chǎn)品細分化。

　　第二，房地產(chǎn)由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展，更多的商業(yè)物業(yè)會采取持有運營獲取長期的現(xiàn)金流收益。

　　第三，房地產(chǎn)金融會不斷完善、高速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級離不開金融資本支持，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展比較晚，產(chǎn)品類型不夠豐富，因此未來法律需要不斷完善，金融產(chǎn)品創(chuàng)新，使產(chǎn)品多元化。

　　第四，房地產(chǎn)商業(yè)顧問服務更加全程化、專業(yè)化。謝謝！