以下是博鰲鏗鏘行主題討論現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄。

嘉賓主持：香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

參與嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生；華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

2011博鰲鏗鏘行主題討論現(xiàn)場(chǎng)

陳啟宗：時(shí)間非常有限，我先問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題。一年前在這個(gè)地方發(fā)生了一件我認(rèn)為是非常奇怪的事，不知道在座三位記不記得。我坐在這個(gè)臺(tái)上，還有其他大概9位都是內(nèi)地住房房地產(chǎn)商，主持人問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)你們看這一年政府的調(diào)控成功嗎？九個(gè)人都說(shuō)不成功，到了我，我不是在內(nèi)地搞房地產(chǎn)，所以最沒(méi)有資格說(shuō)話，我說(shuō)了我不敢低估政府對(duì)調(diào)控的決心跟能力。結(jié)果就是9：1，我輸了。完了以后我想這個(gè)大問(wèn)題，要是9位中國(guó)內(nèi)地大的住房商都認(rèn)為政府的調(diào)控政策不會(huì)成功的話，那政府一定不成功。因?yàn)榇蠹叶家ベI地、搶地，結(jié)果又出現(xiàn)了很多的所謂的叫“地王”。當(dāng)然這個(gè)恐怕要逼政府繼續(xù)的加大力度，剛才朱會(huì)長(zhǎng)等等都說(shuō)了，逼政府加大力度，最終可能我是對(duì)了，但是到時(shí)候沒(méi)有人記得我說(shuō)了什么話。因?yàn)榈赝跤楷F(xiàn)?，F(xiàn)在我提醒三位請(qǐng)你們?cè)俅位卮鹑ツ暝谶@里那位主持人問(wèn)我們的問(wèn)題，明年一年政府調(diào)控政策會(huì)成功嗎，任志強(qiáng)你先答。

任志強(qiáng)：2003年開(kāi)始所有調(diào)控政策哪一次證明它成功過(guò)？

陳啟宗：你認(rèn)為不成功吧？陳淮？

陳淮：很多政策也一樣，有很大成功的地方，也有不成功的地方。

樊綱：現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有那么火了，說(shuō)明已經(jīng)部分成功了。

陳啟宗：第二個(gè)問(wèn)題，政府長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，能夠讓住房的價(jià)格達(dá)到比較平穩(wěn)的發(fā)展嗎？要是行的話，主要要做哪一兩件事？

任志強(qiáng)：改變土地制度就很容易做，解決土地的供求關(guān)系不用政府壟斷，就非常容易。如果我們不解決戶籍制度問(wèn)題和土地制度問(wèn)題的話，不行。80年以前的法律不是現(xiàn)在這種土地制度，只要把土地制度回到80年代以前就可以解決問(wèn)題。

陳淮：我覺(jué)得主持人問(wèn)了一個(gè)上帝能不能想出一個(gè)他自己都回答不了的問(wèn)題。悖論，全國(guó)哪一個(gè)城市把房?jī)r(jià)控制在老百姓接受的范圍。古往今來(lái)，我不知道耶穌行不行，但是我認(rèn)為用這個(gè)目標(biāo)本身來(lái)評(píng)論成功就是錯(cuò)誤。政府在第一個(gè)滿足老百姓住房，增加更多需求。第二，消除發(fā)展中的不平衡。第三，縮短波動(dòng)的高度，延長(zhǎng)波動(dòng)的頻率。第四，讓住房嚴(yán)重困難的群體優(yōu)先改善住房，政府沒(méi)有辦法一夜之間讓大家需求都同時(shí)滿足，但是他可以使最困難的群體優(yōu)先得到滿足，這是比較合理的答案。謝謝！

樊綱：陳淮講了三點(diǎn)，都是很難的，但是理論上是可能的，特別是少一點(diǎn)波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)有限目標(biāo)，這都是可能的。但是很難做到，需要很多經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)。

陳啟宗：現(xiàn)在請(qǐng)你們?nèi)唬沃緩?qiáng)，有沒(méi)有不同意兩位說(shuō)的話？

任志強(qiáng)：我覺(jué)得我可以同意他們說(shuō)的話。價(jià)格是一個(gè)相對(duì)而言的東西，在解決了土地制度問(wèn)題以后，可能會(huì)大大緩解價(jià)格飚升速度。倒過(guò)來(lái)來(lái)講，陳淮先生說(shuō)的為什么你要控制房?jī)r(jià)？因?yàn)槿澜鐩](méi)有一個(gè)國(guó)家可以讓房?jī)r(jià)使所有人都買得起房子，更重要的是我們要讓收入增加速度高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，這是可以做的。你減點(diǎn)稅就可以了。國(guó)家提出減稅，但是上半年收的稅結(jié)果比全年計(jì)劃還多，今年下半年繼續(xù)這么收的話，全年可能比人大提出的預(yù)算報(bào)告增加100%個(gè)稅，給老百姓留點(diǎn)余地好不好，拼命這么加稅，怎么讓個(gè)人收入增加高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。我覺(jué)得中國(guó)不是沒(méi)有能力讓房?jī)r(jià)跟收入距離拉近一點(diǎn)，我覺(jué)得我們中國(guó)急于收稅的心情太重了，這可能是一個(gè)很大的問(wèn)題。

陳啟宗：樊綱，你剛才講到財(cái)稅改革是需要的，你沒(méi)有時(shí)間發(fā)揮，現(xiàn)在給你一兩分鐘講一講。

樊綱：財(cái)稅改革是一個(gè)很大的概念，包括土地出讓制度，包括中央地方的稅收關(guān)系，財(cái)政關(guān)系。包括差別稅率制度，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的差別稅率制度，就像這個(gè)級(jí)差地租。如果沒(méi)有一個(gè)好的對(duì)高檔住房稅收制度，真正用差別的收入，如果不能被公共收走的話，這是不行的。獲益者是房地產(chǎn)商，而不是公眾的話，最后會(huì)產(chǎn)生很大沖突。包括各種資源稅收，其他國(guó)家石油價(jià)格上漲，利益歸國(guó)家的，而我們是歸石油公司的。包括富人對(duì)房地產(chǎn)高檔房高征稅，用這個(gè)高征稅補(bǔ)貼保障房這一系列的制度從財(cái)稅體制角度，最終穩(wěn)定市場(chǎng)，你做不到，市場(chǎng)沒(méi)有波動(dòng)。但是使這個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)小一點(diǎn)、大家沖突小一點(diǎn)、貧富差距得到適當(dāng)緩解，這是任何一個(gè)公共政策追求的目標(biāo)，在這個(gè)問(wèn)題上我們過(guò)去做了很多事情，但是在財(cái)稅制度改革上要做的事情更多。

陳啟宗：地方政府，土地是控制在他們手上，他們有誘因去把土地價(jià)格賣的越來(lái)越高，你認(rèn)為這是一個(gè)難處嗎？

陳淮：都讓他們到中央黨校學(xué)習(xí)。我們別企圖用20、30分鐘才3、4個(gè)人說(shuō)話就把中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題都說(shuō)明白。化解房?jī)r(jià)和老百姓收入之間的問(wèn)題需要四個(gè)調(diào)整，第一，城市結(jié)構(gòu)調(diào)整。大城市住不下了，而三線城市才能住下。第二，中央預(yù)地方財(cái)政關(guān)系調(diào)整。第三，土地制度要調(diào)整。宅基地，剛才任志強(qiáng)說(shuō)的政府是土地唯一供應(yīng)。第四，收稅制度調(diào)整。這四個(gè)調(diào)整都不是我們可以在這里猜地方政府怎么讓他們有科學(xué)發(fā)展觀這樣能回答。就算收稅制度，不僅僅是收入，收入重要，但是與此同時(shí)還要提高老百姓持有資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就是現(xiàn)在買得起和已經(jīng)買房的人，如果利率提高一倍，你還付得起月供嗎？第二，要努力在一個(gè)更長(zhǎng)期過(guò)程不斷降低老百姓收入中正常生活支出所占比重，如果老百姓吃穿用住還在比重70、80%，即便提高，也不具備資產(chǎn)累計(jì)能力。我們這20分鐘的主題本來(lái)我看到寫的是政策選擇，我昨天晚上一晚上沒(méi)有睡覺(jué)，就想了半天還有什么選擇，房地產(chǎn)政策還有選擇嗎？反通脹是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格高低就不反了嗎？該反的還是要反。因此貨幣政策不是你房地產(chǎn)可以選擇的，和你沒(méi)有多大關(guān)系。第二，保障房，政府是公共產(chǎn)品唯一供應(yīng)者，調(diào)不調(diào)控房地產(chǎn)，政府也要永遠(yuǎn)建保障房，永遠(yuǎn)承擔(dān)兜底職能，永遠(yuǎn)履行社會(huì)公共基本角色。你就接著干就完了。我們是一個(gè)人多、地少、發(fā)展不平衡的國(guó)家，限制在短缺情況下擴(kuò)大供不應(yīng)求缺口的投機(jī)性需求，這樣的政策我想也沒(méi)有什么選擇，大概我們這一輩子眼不閉之前，這個(gè)政策沒(méi)有多大變化，謝謝！

陳啟宗：樊綱，你同意嗎？

樊綱：不知道你這個(gè)政策是不是問(wèn)的是認(rèn)為政府地價(jià)要高。咱們說(shuō)地價(jià)這個(gè)事情?，F(xiàn)在地方政府仍然想賣高價(jià)，但是他能決定嗎？他決定不了。唯一能決定的一件事情就是放多少塊出來(lái)。中國(guó)放多少塊地出來(lái)，國(guó)土資源部放多少地出來(lái)，中國(guó)有多地放出來(lái)。這個(gè)涉及到農(nóng)村土地、宅基地等等地的轉(zhuǎn)讓。多年強(qiáng)調(diào)了這個(gè)問(wèn)題，農(nóng)村有這么多地閑置，而轉(zhuǎn)換不進(jìn)來(lái)，這個(gè)問(wèn)題是需要解決。有些政府為了地價(jià)高，少放地。如果是這樣的話，可以說(shuō)是操控地價(jià)。但是如果土地供應(yīng)沒(méi)有像他這么操控的話，區(qū)別于貨幣市場(chǎng)。這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，不是說(shuō)因?yàn)檎愀叩貎r(jià)了，這個(gè)地價(jià)是市場(chǎng)供求來(lái)決定，而不是單獨(dú)來(lái)決定。

任志強(qiáng)：現(xiàn)在地價(jià)是因?yàn)檎咽袌?chǎng)給壓縮了，有錢也不讓你買。這就是供求關(guān)系一個(gè)方面。但是正常情況下，如果政府不采取限購(gòu)政措施，土地供應(yīng)量是不足的。現(xiàn)在限制市場(chǎng)，扭曲后，名義上好像土地供應(yīng)大于求，因?yàn)榻衲陿潜P已經(jīng)大量出現(xiàn)了。但是實(shí)際情況是因?yàn)槿绻阏f(shuō)任何人不去買房子，那供應(yīng)更多了。關(guān)鍵是你是不是限制需求，還是說(shuō)在正常允許需求下。

樊綱：即使正常情況下，你敢拿多高價(jià)的地，取決于房子能賣多少錢。這個(gè)連鎖關(guān)系應(yīng)該是承認(rèn)的。

任志強(qiáng)：你說(shuō)的對(duì)，土地價(jià)格來(lái)源于它的產(chǎn)出，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。但是這是非壟斷的情況下。因?yàn)槲也粡倪@里拿，可以從別的地方拿。壟斷情況下就決定了只有這么多，而需求那么大?，F(xiàn)在政府用行政命令扭曲所有供應(yīng)關(guān)系。03年取消協(xié)議出讓，才形成新一輪土地短缺，關(guān)閉土地和銀行兩個(gè)閘門，這個(gè)時(shí)候形成價(jià)格上漲。而之前基本看不到價(jià)格暴漲。

樊綱：土地改革是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的事情，包括孟曉蘇說(shuō)的協(xié)議住讓，多少是協(xié)議轉(zhuǎn)讓、怎么轉(zhuǎn)讓，多少是拍賣，怎么拍賣。這一系列問(wèn)題要綜合考慮，才能平衡一點(diǎn)。

陳啟宗：我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)很特別，就是到現(xiàn)在為止好像沒(méi)有看到太多破產(chǎn)的情況。那當(dāng)然是我們國(guó)家歷史不夠長(zhǎng)。特別是商品住房歷史不夠久。但是在外國(guó)早就有很多破產(chǎn)的事發(fā)生了，在中國(guó)會(huì)不會(huì)發(fā)生呢？要是發(fā)生的時(shí)候，會(huì)不會(huì)有傳染呢？會(huì)不會(huì)帶到更大對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的破壞呢？我們又如何預(yù)防這個(gè)事呢？

陳淮：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的比剛才那個(gè)問(wèn)題有意義的多，今后十年，房地產(chǎn)主要情結(jié)，業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰，但是是不是這樣，就會(huì)導(dǎo)致行業(yè)衰退。絕無(wú)可能。我們今天很多大產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)過(guò)非常殘酷的優(yōu)勝劣汰到今天，包括90年代家電業(yè)、汽車業(yè)，沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的選擇，物種就會(huì)全面退化。當(dāng)食物不足的時(shí)候，鳥(niǎo)兒只喂給強(qiáng)壯的個(gè)體，寧愿把弱的餓死。

任志強(qiáng)：不是這樣，我們?cè)?0年代死掉一批、93年死掉一批，但是是被收購(gòu)，收購(gòu)?fù)炅斯ど虉?zhí)照沒(méi)有變，因?yàn)樽円淮?，要多交一次稅。換了股東就少交錢，其實(shí)只是你不知道。

樊綱：你剛起來(lái)就有點(diǎn)調(diào)控，基本上就是收購(gòu)，他不出現(xiàn)大規(guī)模破產(chǎn)。那個(gè)大危機(jī)來(lái)了，大公司都不收購(gòu)了，就是爛尾樓了。

陳啟宗：從這樣講法，中國(guó)政府調(diào)控非常成功。

樊綱：所以我說(shuō)部分成功，說(shuō)句實(shí)在話，我們中小企業(yè)得益于比較早的調(diào)控，沒(méi)有大的波動(dòng)。大的企業(yè)愿意大波動(dòng)，那個(gè)時(shí)候才是廉價(jià)抄底，中國(guó)有太多的小樓盤，說(shuō)句實(shí)在話，中國(guó)市場(chǎng)應(yīng)該多一些波動(dòng)，但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，平穩(wěn)一點(diǎn)為好。其實(shí)大家仔細(xì)想一想這個(gè)整個(gè)過(guò)程。

任志強(qiáng)：實(shí)踐證明房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不是成功，但是宏觀經(jīng)濟(jì)是比較成功。

陳淮：我覺(jué)得任總之前都沒(méi)有講，肯定還是比較成功。

陳啟宗：我想我這個(gè)主持人做得很成功，他們講的都很精彩。再次謝謝三位嘉賓。