　　編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 李寧 有著深圳“CBD之王”稱呼的卓越集團，除了在深圳取得了巨大成功后，也開始把這種模式復制到全國。

　　卓越集團總裁李曉平認為，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的成功，主要有4個因素。第一、領先的開發(fā)理念，令客戶所需商務價值最大化；第二、國際化的合作團隊和國際化的視野；第三、完善的人才儲備；第四、商務開發(fā)的標準化運行。

　　不過，李曉平也認為，目前業(yè)界開始對商業(yè)地產(chǎn)又有點過于樂觀了。和住宅市場相比，其實，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風險和困難。因為商業(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營，靠租金收益的話，整個項目的投資回報期很長，會影響到企業(yè)的財務經(jīng)營指標。

　　對于當前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，李曉平指出，政府行政調(diào)控的手段在一些特定時期是可以考慮使用的。但是在大多數(shù)時期仍要以市場手段和金融手段為主。

　　卓越對于自身的發(fā)展策略以及市場有著怎樣的判斷，對此，觀點新媒體專訪了卓越集團總裁李曉平。

　　以下為觀點新媒體對卓越集團總裁李曉平的采訪實錄：

　　觀點新媒體：5月份公司在深圳簽約了28萬平方米的舊改項目，目前卓越在深圳舊改方面的定位是怎樣的？

　　李曉平：因為現(xiàn)在深圳的土地供應有限，這一兩年我們也在城市更新這塊做了許多工作。以前公司的項目主要集中在關內(nèi)，現(xiàn)在也開始在龍崗、寶安、坪山等地參與城市更新項目，關外的城市更新項目主要是城中村改造，目前我們在城中村改造這方面，總體合作良好。

　　觀點新媒體：卓越做商業(yè)地產(chǎn)項目比較成功，有著“CBD”之王的稱呼，您闡釋一下卓越做商業(yè)地產(chǎn)成功的原因？您覺得做好商業(yè)地產(chǎn)需要掌握哪些條件？

　　李曉平：主要有4個方面因素。第一、領先的開發(fā)理念，令客戶所需商務價值最大化；這種理念源自多年以來我們對商務客戶的了解和洞察。

　　以卓越世紀中心1＃樓為例，主要面向大中企業(yè)客戶，產(chǎn)品被打造成區(qū)域形象標桿，頂級科技配套提供高效辦公生活，項目代表國際化城市形象。

　　第二、國際化的合作團隊和國際化的視野。從前期的定位顧問咨詢、設計、材料供應等方面與國際知名的公司合作。

　　比如世邦魏理世(CBRE)、仲量聯(lián)行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美國約克、特靈、日本三菱原廠、德國西門子等均為卓越商務開發(fā)的長期合作伙伴。

　　第三、完善的人才儲備。經(jīng)過多年綜合體的開發(fā)運營，卓越集團擁有綜合體城市規(guī)劃、寫字樓、購物中心、城市豪宅、國際五星級酒店等方面專業(yè)的營銷、規(guī)劃、設計、工程管理、商業(yè)運營、物業(yè)管理等全流程的人才體系。

　　第四、商務開發(fā)的標準化運行。卓越在商務產(chǎn)品這塊已經(jīng)形成了寫字樓和綜合體兩條產(chǎn)品線模式，而且在綜合體下面還形成了多種組合，做了不少產(chǎn)品標準化的研究，我們以產(chǎn)品線的方式在向全國延伸。

　　目前我們的商務產(chǎn)品模式已經(jīng)成功移植到青島CBD，青島中心區(qū)延吉路項目和杭州濱江時代廣場項目已經(jīng)啟動。

　　觀點新媒體：您是怎么看待目前中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？許多的房企都有開始做商業(yè)地產(chǎn)，有觀點認為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，包括中國在建的摩天大廈也很多，您是怎么看待商業(yè)地產(chǎn)泡沫的？

　　李曉平：卓越是2004年開始進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨著中國城市化進程的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是有自己的發(fā)展空間的。但是我感覺目前業(yè)界開始對商業(yè)地產(chǎn)又有點過于樂觀了。和住宅市場相比，其實，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風險和困難。

　　首先，商業(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營，靠租金收益的話，整個項目的投資回報期很長，會影響到企業(yè)的財務經(jīng)營指標。

　　而且，如果開發(fā)商以住宅開發(fā)的模式去開發(fā)商業(yè)的話，也會有一些不適應，商業(yè)項目爛尾的風險通常也比住宅要大。今后幾年，對于商業(yè)地產(chǎn)方面，我們擔憂可能會出現(xiàn)開發(fā)過剩的情況。

　　這種泡沫我更多地理解為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象，比如說在一個經(jīng)濟并不發(fā)達的二線城市出現(xiàn)了超越其經(jīng)濟承載量的商業(yè)地產(chǎn)，或者說同一個區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了太多定位上過于接近的商業(yè)地產(chǎn)項目，這會造成一定的社會資源的浪費。

　　觀點新媒體：在卓越目前的銷售額中，商業(yè)和住宅所占的比重大概是多少？公司希望未來商業(yè)和住宅將占怎樣的比例？

　　李曉平：目前，我們的商業(yè)地產(chǎn)一部分持有經(jīng)營，一部分銷售，所以單純這樣從銷售額來說比重，有點不好說。基本上我們的住宅和商業(yè)在開發(fā)面積上的比例是8：2的水平。

　　未來，我們希望能持有經(jīng)營一些經(jīng)濟發(fā)達城市核心地段的一些商務物業(yè)。

　　觀點新媒體：卓越近年開始在青島、上海等城市布局，卓越選擇一個城市進行拓展，考慮的都有哪些因素？目前卓越有沒有計劃將進入哪些區(qū)域或城市？

　　李曉平：我們主要考慮的是該城市的經(jīng)濟發(fā)展能力和宜居性，其中該城市的GDP在全國的排名是我們重要的參考指標。目前我們依然是以珠三角、長三角和環(huán)渤海的經(jīng)濟發(fā)達城市為主要發(fā)展區(qū)域。

　　觀點新媒體：卓越今年計劃推出的項目都多少個？今年的銷售目標大概是多少？近期相關數(shù)據(jù)看到，很多城市的銷售面積以及價格都有所下降，面對調(diào)控，卓越都采取了哪些措施應對？

　　李曉平：由于我們現(xiàn)在持有經(jīng)營一些像卓越·世紀中心這樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，并沒有對外銷售，所以今年我們計劃推出銷售的項目是9個，銷售額約50個億。明年我們的項目可能超過11個，銷售金額計劃超百億。

　　公司根據(jù)各項目的不同特點作了一些不同的應對策略，比如在豪宅項目上加強小眾營銷、全員營銷、在大社區(qū)項目上加強客戶老帶新、轉(zhuǎn)介服務等。

　　觀點新媒體：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，您覺得是否會出現(xiàn)一個大浪淘沙洗牌的過程？住宅市場，隨著不斷的城市化進程，您認為住宅地產(chǎn)的黃金周期還將持續(xù)多久？

　　李曉平：其實房地產(chǎn)行業(yè)始終處于一種優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境中，不過隨著行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，對于中小企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品運作和融資能力的確提出了更高的要求，行業(yè)集中度將會不斷增加，可能會出現(xiàn)有一些企業(yè)轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。

　　但是中國的房地產(chǎn)市場比較大，我想大部分地產(chǎn)企業(yè)還是能根據(jù)自身的長處和特點，找到它的生存空間。

　　觀點新媒體：一輪又一輪的樓市調(diào)控，從限購、限貸到限價，以您這么多年的行業(yè)經(jīng)驗看，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的問題很大？政府用行政調(diào)控的手段，您覺得是否得當？

　　李曉平：房地產(chǎn)經(jīng)過了十余年的市場化的考驗，已經(jīng)從最初的良莠并存、魚龍混雜，慢慢走上了專業(yè)化、規(guī)?；€(wěn)健發(fā)展的軌道。

　　為了加強對民生安居的保障，政府行政調(diào)控的手段在一些特定時期是可以考慮使用的。但是在大多數(shù)時期仍要以市場手段和金融手段為主。

　　觀點新媒體：“十二五”3600萬套保障房建設，資金是很大問題，您認為這么大規(guī)模保障房是否激進？有觀點認為，保障房會對商品房的價格造成影響，您個人是怎么看保障房和商品房的關系？

　　李曉平：我們贊成政府加大保障房投入，資金上多引入民間資金的參與是一個有效途徑。保障房和商品房齊頭并進，保障房重在保障，商品房多做精品，服務好不同的人群，二者相互補充，共同推進中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　觀點新媒體：卓越在保障房方面目前是否有參與？

　　李曉平：我們已經(jīng)在積極參與保障房建設，未來還將繼續(xù)參與。卓越旗下子公司深圳協(xié)鵬建筑設計公司2007年投入住宅產(chǎn)品標準化研究。2009年8月8日在北京多位專家的見證下正式出版發(fā)布了《住宅產(chǎn)品標準化產(chǎn)品圖庫》，并進一步聚焦在保障性住宅的研究上。

　　2010年，卓越集團、深圳協(xié)鵬建筑設計公司和孟建民建筑研究所向國家版權(quán)局就《政府保障性住房標準化產(chǎn)品圖庫》這一建筑研究成果申請了專利。這項專利以“產(chǎn)品標準化、建造工業(yè)化、部品部件產(chǎn)業(yè)化”為原則，以標準化定型工程塑料模板替代了傳統(tǒng)的木材使用，再配套液壓提升的施工機械，大幅減少環(huán)境污染，并提高了施工的效能。

　　2011年4月，卓越負責的寶安西鄉(xiāng)安居房工程正式開工，該項目建筑面積6萬多平方米，是政府首批采用“定地價、競房價”方式公開拍賣出讓住房用地的民生工程。去年10月27日，我們競拍得該項目。這是卓越首次參與保障房項目建設。通過對這項專利成果的應用，我們用短短三個月就迅速作好了開工前的施工圖等設計準備工作，以實際行動推進了住宅產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展的步伐。

　　只有通過科學研究推動產(chǎn)業(yè)化，我們才能積極當好市政府推行安居房項目建設舉措實踐先行者，不斷深化和推進保障性住房建設的運行模式。

　　觀點新媒體：下一個10年展望，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您是怎么看待的？10年后，您希望卓越將成為一家怎樣的企業(yè)？

　　李曉平：城市化的進程依然會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主動力，其覆蓋的范圍會更廣大，從一二線城市到三四線城市，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)等等，市場細分也會進一步加速。

　　我希望卓越能夠成為住宅和商務雙引擎發(fā)展的中國領先的綜合地產(chǎn)運營商，為中國更多城市提供優(yōu)質(zhì)的地標性產(chǎn)品。