下個(gè)月開(kāi)始到12月期間，將是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)密集融資高峰，我們將等待這個(gè)高峰到來(lái)。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開(kāi)幕。論壇第二天上午，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平先生發(fā)表了主題為“IPO開(kāi)閘及房地產(chǎn)企業(yè)IPO前景”的演講。以下為蔡洪平先生演講的全文實(shí)錄：

　　蔡洪平：各位早上好！我今天主要的話題還是談?wù)勝Y本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的看法。作為全球最大的歐資銀行，現(xiàn)在每天每七只股票里有一只是房地產(chǎn)股在香港市場(chǎng)交易。從今年來(lái)看，整個(gè)的市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法可以說(shuō)有一個(gè)翻天覆地的變化。我想談三個(gè)問(wèn)題：第一，上半年資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。第二，目前市場(chǎng)里面期待的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。第三，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際資本上市注意的問(wèn)題以及我的看法。

　　今年上半年整個(gè)香港的恒生指數(shù)上漲70%，內(nèi)地A股也上漲非常高。可是整個(gè)香港資本市場(chǎng)里面，反彈最大的、最快的是中國(guó)房地產(chǎn)。市盈率從平均五倍左右，到現(xiàn)在目前十六倍甚至二十倍。市凈率從0.2%到現(xiàn)在回來(lái)0.8%和1.2之間。特別有一些公司的股票，像復(fù)地、雅居樂(lè)，他們股價(jià)上漲超過(guò)5倍。我們?cè)?jīng)在1月份在桂林開(kāi)過(guò)一個(gè)中港兩地會(huì)議，那個(gè)時(shí)候是非常慘淡的時(shí)候。所謂的四大天王都到了，富力、雅居樂(lè)、碧桂園、合生創(chuàng)展都在。

　　金融風(fēng)暴之前，四大家房地產(chǎn)商的市值和規(guī)?；竞椭袊?guó)海外門當(dāng)戶對(duì)，差不多的規(guī)模。可是現(xiàn)在我們把廣東四家房地產(chǎn)商再加上綠城，統(tǒng)統(tǒng)加起來(lái)的市值，也沒(méi)有到達(dá)一個(gè)中國(guó)海外的房地產(chǎn)市值。碧桂園上市最高是2000億。當(dāng)時(shí)這么困難的時(shí)候，中國(guó)海外市盈率還有16倍。可是當(dāng)時(shí)誰(shuí)敢買呢？說(shuō)明什么呢？說(shuō)明國(guó)際投資者對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)在資金支持和信用方面是很擔(dān)心。同時(shí)也說(shuō)明了國(guó)際投資者還是看好房地產(chǎn)業(yè)。等到全球金融風(fēng)暴慢慢趨緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)四萬(wàn)億政策出來(lái)，經(jīng)過(guò)半年后，整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)又給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)15、16倍市盈率。這是目前高于平均中國(guó)制造業(yè)的價(jià)格，同時(shí)也是高于全球房地產(chǎn)的價(jià)格。我們一直在推薦中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)最困難的時(shí)候，我們也沒(méi)有動(dòng)搖過(guò)我們始終認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱之一，甚至有認(rèn)為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭。我們說(shuō)一個(gè)平方六個(gè)人的就業(yè)，一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)二十個(gè)行業(yè)復(fù)蘇和發(fā)展。這是今天資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新認(rèn)識(shí)。當(dāng)然前一段有股價(jià)偏高的現(xiàn)象，有的市盈率達(dá)到25倍，這當(dāng)然是偏高的。

　　總體來(lái)說(shuō)，投資者重新認(rèn)識(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，也看到這么大金融風(fēng)暴中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是經(jīng)得住考驗(yàn)。上半年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)融資又非?；钴S，無(wú)論是配股、市盈率、高息債，上半年在香港資本市場(chǎng)投資中國(guó)房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美金。融資非?；钴S。這就是上半年資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)看法。

　　第二，下半年第四季度可能是歷史上中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)海外融資的最高潮。我記得07年我們一共做了45單配股、上市。07年做了碧桂園、SOHO，當(dāng)時(shí)碧桂園估值17-23倍，最后是25倍。上市后成為一個(gè)最大的亮點(diǎn)。接著SOHO上市，市盈率18倍，融資18億美元。那一年，郭廣昌還有一個(gè)綜合概念的，融資19億美元。那一年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在海外融資將近50億美元，是歷史上最高的。

　　下個(gè)月開(kāi)始到12月期間，將是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)密集融資高峰，我們將等待這個(gè)高峰到來(lái)。有一些08年準(zhǔn)備上市沒(méi)有完成的，現(xiàn)在重新準(zhǔn)備上市，還有一些新準(zhǔn)備上市的?？梢灶A(yù)料，如果市場(chǎng)是目前這個(gè)狀態(tài)平行發(fā)展的話，我們相信下半年中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)際資本融資可能會(huì)達(dá)到將近70億美元。這一點(diǎn)國(guó)際資本市場(chǎng)也有所準(zhǔn)備。20天我們做了一個(gè)北京金隅，也是跟建筑有關(guān)，居然創(chuàng)造了香港有史以來(lái)最高的散戶凍結(jié)資金局面，2465億港元。我們定價(jià)已經(jīng)不低了，定了16倍市盈率，結(jié)果股價(jià)當(dāng)天上漲56%。足以看到國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的興趣和投資欲望。我曾經(jīng)開(kāi)玩笑說(shuō)，北京兩件事跟世界人民有關(guān)系，一個(gè)是49年建國(guó)，一個(gè)是北京奧運(yùn)會(huì)，兩件跟股民有關(guān)，其中一件就是金隅掀起的投資熱情。在投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，中資機(jī)構(gòu)和中資相關(guān)的資金和投資財(cái)團(tuán)在金融風(fēng)暴后更加崛起。百分之百在香港上市的局面已經(jīng)一去不復(fù)返。我們最最困難的時(shí)候，第一個(gè)看到市場(chǎng)回暖，所以我們4月份做了忠旺控股，獎(jiǎng)金40%來(lái)自中資以及中資相關(guān)投資的資金，包括這次金隅也是很大部分來(lái)自中資投資者。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著中國(guó)崛起，在今后有沒(méi)有必要到美國(guó)、歐洲路演，這是另外一個(gè)話題。

　　第二個(gè)變化，以前07年發(fā)行股票前，有很多香港的豪富以及迪拜的基金，金融風(fēng)暴后，我們看到投資局面改變了，一場(chǎng)暴雨過(guò)去了，很多歷史上非常成功的投資者不見(jiàn)了。相反冒出新的投資者，這是一個(gè)非常新的局面。

　　第三，在投資來(lái)看，資金量非常大。上半年亞洲資金流入將近400億美元。這是統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我估計(jì)實(shí)際數(shù)字更大?？傮w來(lái)說(shuō)，國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是非?？春?。下半年有一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在海外融資高峰，這些資金到位后，80-100億資金規(guī)模，可能大規(guī)模促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)然A股市場(chǎng)也一樣，A股也有一些房地產(chǎn)公司發(fā)企業(yè)債、公司債、上市。

　　有哪些注意的問(wèn)題我想提醒一下。經(jīng)過(guò)07年資本市場(chǎng)高峰，08年低谷，在我自己的交流過(guò)程中，我看到我們客戶、房地產(chǎn)業(yè)都更加理性、成熟。上市拿到錢，更加理性。有一些沒(méi)有上市，也得到了一些教訓(xùn)。上市的目的還是為了發(fā)展我們房地產(chǎn)業(yè)，08年有些房地產(chǎn)公司差點(diǎn)倒閉，有一件事要小心，雖然我們創(chuàng)造了很多首富，但是財(cái)富和實(shí)業(yè)市場(chǎng)不是一碼事。碧桂園上市，我們資本增值差不多5倍以上。然后報(bào)紙媒體說(shuō)這個(gè)首富、那個(gè)首富，這不是一個(gè)好的稱號(hào)。其實(shí)楊總和他女兒本身沒(méi)有這么想，這是一個(gè)天外送來(lái)的禮物，可是對(duì)一些企業(yè)家來(lái)說(shuō)，他就有點(diǎn)動(dòng)心了，有些企業(yè)明明可以上市，他不是沖著事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，而是沖著財(cái)富去的。明明可以上市，他也不上了。市場(chǎng)和世界不是這樣，等到所有人看到的時(shí)候，機(jī)會(huì)就沒(méi)有了。特別是07年下半年為了上市而大規(guī)模圈地，快速發(fā)展，這樣的企業(yè)在08年過(guò)程中非常痛苦。他們會(huì)吸取教訓(xùn)，還是做我的房地產(chǎn)，把我的事情做好。有一個(gè)地產(chǎn)商深刻的告訴我，讓我非常感動(dòng)。他說(shuō)一個(gè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)脈搏不斷調(diào)控，但是房地產(chǎn)發(fā)展步伐不能亂，不要因?yàn)橘Y本市場(chǎng)特別高，我快速發(fā)展。微調(diào)是可以，但是如果沖著財(cái)富去，這有很大問(wèn)題，這是我自己的感受。第二，沒(méi)有準(zhǔn)備做10-15年的房地產(chǎn)，最好不要上市。我們也不會(huì)做。投資銀行不是光是為企業(yè)圈錢。目前很多渠道，可以私募投資等等。真正上市，是要面對(duì)一個(gè)使命、一個(gè)承諾，就是向投資者承諾。你為中國(guó)人民未來(lái)生活居住帶來(lái)某種貢獻(xiàn)，你是一個(gè)有很大的責(zé)任心的企業(yè)家。因?yàn)樯鲜胁蝗菀?。這里我知道有些企業(yè)準(zhǔn)備上市。上市過(guò)程中，帶來(lái)的理念、價(jià)值觀有很大變化。第二，透明度。第三，資本市場(chǎng)通常追求短期利潤(rùn)的情況下，會(huì)逼得你非常痛苦。如果沒(méi)有準(zhǔn)備做10-15年以上，我勸你不要上市。往往這些企業(yè)上市后，走了不遠(yuǎn)。第二，上市后也會(huì)付出很多成本。第三，穩(wěn)步發(fā)展很重要。有些企業(yè)這樣想，房地產(chǎn)業(yè)第四、第一季度他可以自主調(diào)整，往往把一些樓盤可以賣的壓著。我們通常不是看一年，我們通常是三年，過(guò)往三年怎么樣、未來(lái)三年怎么樣，復(fù)合增長(zhǎng)率。你明年很高，后年上不去，還是沒(méi)有用。市場(chǎng)上都是聰明人。在利潤(rùn)安排的時(shí)候，我認(rèn)為還是正常應(yīng)該做就怎么做，不要為了融資而過(guò)分調(diào)節(jié)利潤(rùn)。投資者看到你即使這樣好的利潤(rùn)，他也會(huì)打折扣。

　　總體來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭。在未來(lái)發(fā)展中，我相信房地產(chǎn)業(yè)還有十年、十五年甚至二十年發(fā)展期間，因?yàn)橹袊?guó)太需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。剛才也談到對(duì)物業(yè)稅的看法，我也想多說(shuō)幾句話，第一，千萬(wàn)不要把中國(guó)房地產(chǎn)跟國(guó)外房地產(chǎn)相比。有人說(shuō)東京的多么便宜、美國(guó)的多么便宜，但是千萬(wàn)記住，他們是發(fā)達(dá)國(guó)家。全球中心城市平均房地產(chǎn)價(jià)格都在5000美元左右，中國(guó)中心城市離這個(gè)價(jià)格還差多遠(yuǎn)，每個(gè)國(guó)家的文化、歷史完全不一樣，不要因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲，就太高了。歐美沒(méi)有那么高。要知道在美國(guó)，人口增長(zhǎng)是負(fù)的，GDP增長(zhǎng)也是負(fù)的，那么多房子，他怎么會(huì)上漲呢?？墒侵袊?guó)有龐大需求。

　　第二，稅收制度完全不一樣。將近30%稅是被政府收走。如果100元價(jià)值，真正房地產(chǎn)拿到也就是15元左右。還有建筑公司、相關(guān)配套行業(yè)，政府從土地出讓金、稅收將近拿走50%，這些東西都加在居民身上。所以是不是還要增加物業(yè)稅這些，如果要加也可以，就把前面20%、30%稅收取消。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是全世界最貴的。所以我認(rèn)為各種稅收考慮的時(shí)候，還得考慮我們這個(gè)國(guó)家、我們這個(gè)人民剛剛富有，剛剛發(fā)展，雖然目前是一個(gè)全球矚目的發(fā)展中國(guó)家，同時(shí)在國(guó)際市場(chǎng)上地位越來(lái)越高，可是我們?cè)囅胍幌?，我們真正發(fā)展起來(lái)，80年代主要是體制的改革，真正發(fā)展起來(lái)是90年代中期后，中國(guó)真正快速發(fā)展也只有15年不到，離鄧小平所說(shuō)的小康水平，離到2025年還有很長(zhǎng)時(shí)間。我記得78年三中全會(huì)有一句話，日益發(fā)展的人民的需求和社會(huì)物質(zhì)供應(yīng)的極大的稀缺這樣的矛盾。到今天為止，還有很多人房子需要改善，還有很多人沒(méi)有房子住，要改善他們的生活空間、實(shí)現(xiàn)他們的生活力量。一個(gè)人奮斗了半天，最后留下了什么，我想物質(zhì)財(cái)富主要的東西當(dāng)然很多很多，很重要的留給子女的大概就是房子。從物資領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，人們對(duì)產(chǎn)業(yè)的升值保值或者未來(lái)需求我相信是首要考慮的。真正增值和保值和未來(lái)能夠改善生活的，和人真正有關(guān)的還是房子。所以我們會(huì)繼續(xù)致力于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也會(huì)繼續(xù)幫助中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)海外融資或者多種融資。也希望中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市后，能夠繼續(xù)走10年、15年甚至100年，謝謝大家！