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1997年，陳啟宗首先是躲掉了亞洲金融危機，隨后他在上海建設了恒隆廣場，恒隆廣場的成功讓他認為自己找到了恒隆的模式。
2006-2007年度恒隆的業(yè)績報告中，恒隆地產的負債是0。正是在此份報告中，陳啟宗說：“香港過去十年很奏效的一套，不大可能適用于遠為巨大和多元化的市場，故吾等必須打造新的模式。”
此后，多數評級機構對恒隆的評價開始轉向保守，在很多時候他們認為恒隆在嚴格意義上已經不能稱之為住宅開發(fā)商。
“恒隆現(xiàn)在更像一家商業(yè)地產發(fā)展商。”有評級機構這樣評價恒隆，他們認為對香港房地產商傳統(tǒng)的評價已經不大適用于恒隆了。
與之對應的是恒隆在業(yè)務收入上的表現(xiàn)，2006-2007年，恒隆地產物業(yè)租賃收入達30億港元，而物業(yè)銷售僅為13.85億港元。僅僅從這個數字表現(xiàn)上來看，顯然評級機構是對的。但是恒隆與大多數商業(yè)地產商并不相同，因為恒隆在2006-2007年的負債率是零，其上海兩項目的回報率20%。
這是恒隆保守的投資策略，因為當大多數人詢問陳啟宗哪種不動產投資方式最為合理的時候，陳啟宗會告訴你：如果你想買房子的話，在一個好的地段買下來，只要是全額支付，那么你一定是賺的，因為房子會升值。如果你這個房子并不用于自住，而是用于出租的話，那么你的投資回報率肯定更高。當然，前提是你必須有房子自己住。
這是陳啟宗的經營模式，在他看來，放在手里凈賺的錢是最實在的。而商業(yè)地產的流動性較住宅地產更差，尤其商場如此，商場強調的是長期收益。
在更多的時候流動性差所帶來的風險也許是物業(yè)投資的信貸風險，但如果是“零負債”的話，這種風險幾乎也變成零，即便是經濟蕭條，出租率下降，風險依然被控制在最低點。
恒隆極其重視商場地段選擇。陳啟宗大多數選擇那些成熟的商業(yè)區(qū)域的地段建設商場，例如上海的南京路和徐家匯，沈陽的中街路和青年大街。這些成熟的商業(yè)區(qū)域是商場出租率的保證。
在所有的高成本投資當中，陳啟宗最重視的是回報率。因而，在恒隆廣場及港匯廣場，固定租金+營業(yè)提成的模式開始成為可能。
陳啟宗在城市選擇、地塊選擇及項目選擇上幾乎是大多數急于擴張的內地房地產企業(yè)所無法理解的，他們可能更看中城市未來的規(guī)劃，但是陳啟宗看中的是城市未來的購買力。在地段的選擇上，陳啟宗趨向保守，核心的城市人流已經具備成熟的商業(yè)條件，這些能夠吸引商戶，并能在短期內帶來最大的回報。
從恒隆在上海的兩個項目可以看出，位于南京路的恒隆廣場與徐家匯的港匯廣場就是陳啟宗最為得意的作品。目前恒隆在上海的兩個項目無論商場還是寫字樓的出租率均為百分之百，兩項目的年租金收益高達10億港元。
陳啟宗的周期
大多數人難以理解的是，恒隆如何做到“陳啟宗的模式”？如何做到高投入下的零負債經營？原因似乎在于恒隆的投資周期與回報周期的控制上。陳啟宗似乎有意的在將投資周期拉長。而這一直以來被認為是陳啟宗執(zhí)掌恒隆以后的保守策略。
1997年亞洲金融風暴之前可以看做是恒隆的資金儲備期，在這一輪周期當中陳啟宗沒有進行土地儲備，甚至在香港市場上出售了租賃物業(yè)。因而在亞洲金融風暴之后，陳啟宗成為香港土地市場上少有的擁有大量資金儲備的開發(fā)商，這被認為是恒隆第二代執(zhí)掌之后的經典戰(zhàn)役。陳啟宗引以為豪的是，1997年亞洲金融風暴之后，香港的開發(fā)商當中只有他和李嘉誠手中擁有大量的現(xiàn)金儲備。而此時，李嘉誠保守而不再進入土地市場，所以，當時的香港土地市場只有恒隆在進行土地儲備。
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