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　　上半年深圳住宅消費(fèi)市場仍處于理性調(diào)整期，消費(fèi)者仍因房價調(diào)整而處于觀望狀態(tài)，剛性需求沒有得到完全釋放。

　　上半年深圳樓市仍處于調(diào)整期，市場供需雙方的關(guān)注焦點(diǎn)向樓市調(diào)整何時結(jié)束、房價何時探底轉(zhuǎn)移。豪宅成交拉動總體房價回升，成交在價格調(diào)整中逐漸活躍，市場趨于理性。

　　市場供應(yīng)：供應(yīng)量急升

　　二季度是深圳樓市傳統(tǒng)銷售旺季，另一方面，因市場觀望而推遲入市的樓盤于二季度大批量放盤，因此，2季度市場供應(yīng)急升，極大提高了整個上半年的市場供應(yīng)量。住宅消費(fèi)市場仍處于理性調(diào)整期，消費(fèi)者仍因房價調(diào)整而處于觀望狀態(tài)，剛性需求沒有得到完全釋放。與此同時，部分資金流未受嚴(yán)重影響的開發(fā)商因?qū)κ袌鱿芰τ兴檻]而減慢推盤速度，但另一部分開發(fā)商因?qū)κ袌鑫磥眍A(yù)期不樂觀且受資金壓力影響，從而加大推盤速度。據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年1-6月全市新建商品住宅供應(yīng)量為257.44萬平方米，同比上漲6.20%，其中鹽田因有萬科東海岸三期、天麓等大戶型豪宅、別墅入市，上半年供應(yīng)比去年同期翻了三倍，同比增長330.74%，而福田因土地稀缺，供應(yīng)也再度萎縮，同比下降65.02%，成為全市上半年供應(yīng)量最少的區(qū)域，二季度僅有1個項目入市（見表1）。

　　關(guān)外的城市化進(jìn)程加快也推動關(guān)外項目入市，上半年全市住宅供應(yīng)集中在寶安、龍崗兩區(qū)，兩區(qū)推盤總量占全市的75%。其中寶安區(qū)推盤量最大，達(dá)122.3萬平方米，占供應(yīng)總量的47.50%，二季度共有15個項目入市，其中星河丹堤、深業(yè)·新岸線、金港華庭是該區(qū)域供應(yīng)量最大的三大項目。深圳市政府公布的《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》中，首次將寶安中心區(qū)列入城市未來重點(diǎn)建設(shè)的兩個中心區(qū)之一，欲將此片區(qū)建設(shè)成為具有國際水準(zhǔn)區(qū)域功能、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的片區(qū)，加之地鐵工程進(jìn)駐、內(nèi)港碼頭和中央公園等配套的建設(shè)，片區(qū)價值增值明顯，硬件配套的進(jìn)一步完善及開發(fā)的深入使寶安中心區(qū)再次樓市供應(yīng)熱點(diǎn)地區(qū)。龍崗區(qū)上半年住宅供應(yīng)量也有71.2萬平方米，占供應(yīng)總量的27.65%，供應(yīng)多集中在龍崗中心城、布吉、坂田等片區(qū)。

　　二季度住宅供應(yīng)戶型普遍偏大，有不少大戶型及豪宅產(chǎn)品入市，致使全市供應(yīng)的住宅平均套型面積達(dá)99平方米。其中羅湖、鹽田一改以往以中小戶型為主的供應(yīng)，本季度有較大量豪宅推盤，如百仕達(dá)東郡廣場等，兩區(qū)平均套型面積達(dá)131平方米和146平方米。寶安入市項目平均套型面積為102平方米，以大戶型為主，其中套型面積為90-144平方米的項目6個，占比40%；套型面積為144平方米以上的項目4個，占比26.67%。全市除南山供應(yīng)的住宅平均套型面積低于90平方米外（88平方米），其余區(qū)域都高于90平方米，可見豪宅、大戶型項目對入市信心仍然充足。

　　市場成交：中小戶型及豪宅成交活躍

　　1-6月全市商品住宅銷售面積154.25萬平方米，同比下降54.02%，銷售套數(shù)為17045套，同比下降48.82%。從上半年全市商品住宅成交量走勢來看（見表2），二季度4、5月傳統(tǒng)銷售旺季來臨，開發(fā)商供應(yīng)量加大，加上春交會的推動，五一后"價格調(diào)整"由少數(shù)項目轉(zhuǎn)而成為市場大趨勢，成交回暖跡象逐漸明顯。但6月受汶川地震、暴雨天氣等客觀因素影響，加上央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金、房價處于調(diào)整期，觀望氛圍依然存在，促使成交再度回落，全市各區(qū)成交面積環(huán)比上月有微幅下降。

　　在上半年各區(qū)的住宅成交中，羅湖的成交降幅最大，同比減少77.51%，關(guān)內(nèi)的福田、鹽田、南山成交均比去年同期減少六成以上，同比分別下降69.62%、70.63%和62.78%，龍崗降幅最少，但同比也下降達(dá)35.30%（見表3）。上半年市場成交出現(xiàn)了明顯的"兩頭熱"現(xiàn)象，中低價位的小戶型物業(yè)以及頂級的高檔物業(yè)成為了市場上成交最為活躍的部分。由于市場低迷，包括首次置業(yè)和改善性需求在內(nèi)的自用需求成為主要客戶，因此，適宜居家的中小戶型住宅繼續(xù)擔(dān)當(dāng)市場供應(yīng)的主體；同時，此類普通住宅的客戶往往對價格敏感度較大，開發(fā)商的種種促銷和推出總價較低的物業(yè)吸引了他們重新回到市場。如寶安的書苑雅閣、金海華府，龍崗的景和園、中?？党?、鴻基花園三期等，都成為成交熱點(diǎn)。

　　高端豪宅擁有稀缺環(huán)境、景觀資源，具有較強(qiáng)的抗跌性和良好的長期升值潛力，因而仍然受到高端客戶的追捧，二季度成交活躍，如東部華僑城別墅項目華僑城天麓七區(qū)、純水岸五期、卓越維港等均以較高的價格入市并取得較理想的銷售成績。

　　隨著各區(qū)域已貫徹90/70政策的項目逐漸入市，大戶型住宅在市場中的比重將逐步下降，稀缺性漸明顯。大戶型住宅的消費(fèi)者主要為換房的中高端客戶群體，與關(guān)內(nèi)相比，關(guān)外大戶型產(chǎn)品性價比更高，因而將逐漸成為中高端客戶升級換房的首選，但由于總價高等因素影響，此部分住宅的消化需要一定的過程。

　　房價理性回落

　　受去年底調(diào)控政策影響，上半年房價開始在下降中向理性區(qū)域調(diào)整，呈現(xiàn)波動狀態(tài)。1-6月全市商品住宅銷售均價為12789元/平方米，同比上漲4.04%（見表2）。4月中旬起，為打破市場低迷的僵局，拉動銷售，部分在售樓盤推出特價房，另有部分新入市項目以特價房作為賣點(diǎn)拉動銷售業(yè)績，如南山鼎太風(fēng)華均價1.3萬元/平方米，但推出60余套特價房，價格為9088-10088元/平方米；龍崗的君悅龍庭均價為9200元/平方米，水岸新都均價6400元/平方米。此批樓盤一定程度上帶動了成交量，與此同時成交價格也因此下降。"五一"春交會期間，促銷氛圍濃厚，全市近20個樓盤推出特價房，“特價房”普遍降至7折，比正價單位便宜2000元/平方米以上，當(dāng)期全市成交均價也降至萬元以下。5月中旬，由特價房、春交會引起的銷售小高峰基本結(jié)束，市場注意力轉(zhuǎn)移到地震的賑災(zāi)活動中，成交重現(xiàn)停滯狀況。5月房價跌至上半年最低點(diǎn)，只有11143元/平方米。

　　6月，中小型住宅主動降價，推出特價房、打折促銷活動，成交活躍，房價已找到平衡點(diǎn)，而高端豪宅憑借其稀缺性價格也獲得較好的銷售，因而拉升全市房價回升至12581元/平方米。個別項目以片區(qū)內(nèi)偏低價格入市，引起市場波動，如雷圳0755二期推出少量特價房最低價為7800元/平方米，遠(yuǎn)低于片區(qū)14000元/平方米的均價，接近2006年同期價格，或引發(fā)持續(xù)僵持的南山前海片區(qū)進(jìn)入新一輪價格調(diào)整。中小戶型產(chǎn)品房價止跌、豪宅熱銷，處于中間層次的大戶型中高檔住宅較尷尬，但此類產(chǎn)品面積大、總價高，主要消費(fèi)者是換房客，所以產(chǎn)品消化周期較長，加上本身產(chǎn)品價值決定，未來將不會有太多降價的可能，由此可見，先階段房價已找到不同的支撐點(diǎn)，預(yù)計大漲、大跌的可能性不大。

　　從全市各片區(qū)來看，關(guān)內(nèi)片區(qū)上半年房價普遍比去年上漲，主要因為成交量減少，且入市項目有部分為重大戶型或豪宅帶動房價上漲，如鹽田，因為有別墅、大戶型豪宅入市，上半年成為房價最高的區(qū)域，均價達(dá)26282元/平方米，同比上漲166.65%；關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)房價基本與去年持平，政府規(guī)劃重點(diǎn)支持的區(qū)域，表現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性，如寶安中心區(qū)，因其享有諸多利好因素，故該區(qū)項目在價格未作明顯調(diào)整的情況仍保持了較快的銷售速度。而部分偏遠(yuǎn)片區(qū)房價調(diào)整則較明顯。

　　降價促銷與文化活動成營銷主流手段

　　自2008年初開始，為拉動有效需求，促進(jìn)銷售，加速資金回籠，越來越多項目開展形式多樣的營銷手段，其中以降價促銷、文化活動為主流手段。文化活動方面，深業(yè)·新岸線除舉辦"五一業(yè)主大抽獎"與"端午粽飄香"等客戶回饋活動外，還邀請粵港易學(xué)名家鄭國強(qiáng)在售樓處舉辦了一場精彩的《室內(nèi)設(shè)計與建筑風(fēng)水》講座，中信紅樹灣聯(lián)合保利劇院邀請并承辦著名世界音樂劇《貓》，金域東郡舉辦客家文化匯演，紅樹西岸舉辦紀(jì)念6.5世界環(huán)境日稀朗油畫展等。這些形式活潑的文化活動，有效吸引了處于觀望期的消費(fèi)者的注意力，一定程度上將消費(fèi)者注意力由過分關(guān)注價格轉(zhuǎn)移到重視住宅項目的內(nèi)在品質(zhì)與文化內(nèi)涵上，對銷售起到了較好的促進(jìn)作用。

　　降價促銷方面，進(jìn)入4月以來，不少新入市項目在進(jìn)行打折優(yōu)惠的同時，推出特價房優(yōu)惠、老業(yè)主購房優(yōu)惠活動，一定程度上提升了當(dāng)期銷售業(yè)績。寶安區(qū)中海西岸華府三期開盤起價5500元/平米，均價6500元/平米，相比其最高歷史價格9550元/平米降幅達(dá)32%；金地梅龍鎮(zhèn)三期以11000元/平方米附帶精裝修低價入市，引發(fā)龍華片區(qū)調(diào)價風(fēng)波。部分樓盤的降價行為在"買漲不買跌"的心理作用下反而加劇了眾多消費(fèi)者的觀望心理，整體銷售量并沒有提升，一定程度上延長了片區(qū)市場調(diào)整期，越來越多的剛性需求被壓抑。

　　市場熱點(diǎn)

　　春交會并未成樓市分水嶺

　　5月1-5日，2008年第30屆深圳春季房地產(chǎn)交易會暨第三屆中國城市土地展（以下簡稱春交會）在深圳會展中心舉行。在深圳樓市深度調(diào)整、市場持續(xù)觀望的背景下，本屆春交會促銷氣息重于展覽意味，此間成交主要靠關(guān)外樓盤、特價房為主力支撐。春交會期間，全市近20個樓盤推出特價房，總量約1200套，以龍崗布吉、福田、南山和寶安中心區(qū)數(shù)量最多。"特價"普遍低至7折，1200套特價單位最終成交近650套，成交率超50%，對比889套的全市總成交量，特價房占到70%。由于看房人氣雖旺但成交量仍顯低迷，故春交會并未成為深圳樓市淡旺季分水嶺，整體市場繼續(xù)處于調(diào)整期。

　　央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

　　2008年1-6月央行6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，由14.5%調(diào)至17.5%。此輪調(diào)整，收縮了商業(yè)銀行的流動性過剩，抑制了商業(yè)銀行的放貸沖動，限制了過多的信貸投放，在一定程度上雙向影響了深圳樓市。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行的重點(diǎn)監(jiān)控對象，房地產(chǎn)項目貸款難度增加，市場又處于調(diào)整期，貸款壓力與銷售壓力雙重影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)不同程度的壓力；另一方面，居民住房貸款審批轉(zhuǎn)嚴(yán)，還貸壓力增加，一定程度上限制了消費(fèi)者置業(yè)需求，從而影響了樓市整體成交量。