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　　2. 住宅市場(chǎng)狀況

　　2.1 新盤（含加推和新入市項(xiàng)目）分析

　　2008年上半年，中心城區(qū)總共開盤68個(gè)項(xiàng)目，與去年同期相比，上漲了45％。 開盤項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：

　　◆ 集中推盤，集中放量。從2008年上半年推盤情況看，1～3月入市項(xiàng)目較少，只有17個(gè)項(xiàng)目，而從4月開始，每月均有14個(gè)以上的項(xiàng)目開盤，與前3個(gè)月開盤總數(shù)相當(dāng)?？梢?，各大開發(fā)商均想利用黃金旺季獲得良好銷售。

　　◆ 市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。上半年火的是高性價(jià)比，低價(jià)入市的知名大盤和稀缺價(jià)值的高端大盤。從交易情況看，以低價(jià)獲得市場(chǎng)的萬(wàn)科、保利，以高端需求為主的武漢天地、錦繡長(zhǎng)江等項(xiàng)目均在開盤的銷售率超過(guò)60％。而冰的是剛性需求和高端需求以外的項(xiàng)目。交易情況較差，有的項(xiàng)目一個(gè)月銷售不過(guò)10余套左右。

　　◆ 大盤云集，搶占市場(chǎng)。上半年入市的大盤超過(guò)20個(gè)，如武漢天地的御江苑、錦繡長(zhǎng)江、融僑華府、金地國(guó)際等高端項(xiàng)目，均在5月入市，且入市的價(jià)格較低，銷售較好。還有以剛性需求為主的大盤，如萬(wàn)科西半島、保利心語(yǔ)、沿海賽洛城等項(xiàng)目均以低出周邊項(xiàng)目500～1000元/m2的價(jià)格，同時(shí)品質(zhì)略高于周邊項(xiàng)目，贏得市場(chǎng)。

　　◆ 促銷活動(dòng)不斷，折扣越打越低。從市場(chǎng)情況看，特價(jià)房、8.5～9.5折、送裝修、送家電等促銷措施充斥市場(chǎng)。但銷售情況并沒(méi)有預(yù)期的好。許多項(xiàng)目只有打折幅度較大的那部分產(chǎn)品銷售較好。說(shuō)明市場(chǎng)的理性使得消費(fèi)者更加理性。

　　◆ 市場(chǎng)冷清的情況下，消費(fèi)者的觀望情況不斷高漲，成交時(shí)間延長(zhǎng)。從看房的客戶分析，許多客戶了解項(xiàng)目，均是看遍片區(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目，比較價(jià)格后，再等促銷打折的活動(dòng)下才會(huì)考慮買房，并且在購(gòu)房合同簽訂時(shí)明確要求價(jià)格下跌后的賠償條款。購(gòu)房時(shí)間的延長(zhǎng)，使得成交率急速下跌。說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心不足，觀望情緒較高。

　　2.2 住宅銷售分析

　　成交套數(shù)與均價(jià)

　　根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：2008年上半年，成交總量為2.7萬(wàn)套，成交均價(jià)5272.48元/m2。

　　成交量下降過(guò)半。與去年同期相比，今年上半年商品房市場(chǎng)成交量下降約33%。與去年下半年相比，下降了51%。

　　成交均價(jià)漲幅趨緩，波動(dòng)較大，但總體還趨于上漲。去年下半年開始，成交均價(jià)快速上漲，漲幅約為30%。而今年上半年，對(duì)比去年下半年，漲幅為2.5%。如此大的落差，證明成交均價(jià)去年年底開始出現(xiàn)調(diào)整，今年上半年趨向平穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲之勢(shì)。

　　德思勤觀察：

　　◆ 大盤的入市，影響成交量起伏。由于今年上半年房地產(chǎn)成交量急劇下滑，成交量的基數(shù)較小，所以放量較大的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的影響力較大，使得上半年月均成交量的起伏較大，市場(chǎng)不穩(wěn)。如今年3月，由于萬(wàn)科3-4個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)開盤策略，使得其月銷售量約占整月銷售量的10%。導(dǎo)致3月的成交量為2月的200%。

　　◆經(jīng)濟(jì)適用房的放量，高端項(xiàng)目的價(jià)格帶動(dòng)，造成市場(chǎng)回暖的假象。從3月開始，經(jīng)濟(jì)適用房每月均有500套左右的市場(chǎng)成交量，變相拉高了市場(chǎng)整體成交量。而中心區(qū)高端項(xiàng)目入市增多，對(duì)價(jià)格的帶動(dòng)力較強(qiáng)，使得整個(gè)市場(chǎng)從3月開始，出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象。實(shí)際上，商品房的銷售市場(chǎng)仍然較冷，除片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目的銷售情況較差。