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　　2008年的樓市，延續(xù)著2007年樓市的低迷市況。年初，受2007年第四季度樓市趨淡和春節(jié)長(zhǎng)假的影響，樓市一直萎靡不振，價(jià)格略有下調(diào)，成交量急劇下降。市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，日均成交量突破100套的警戒線，深圳樓市在艱難中前進(jìn)。而在部分品牌開(kāi)發(fā)商率先大舉降價(jià)的引領(lǐng)下，一場(chǎng)拋棄往日忌諱“降價(jià)”的生產(chǎn)自救式的“破冰”行動(dòng)在樓市中開(kāi)展開(kāi)來(lái)，大量開(kāi)發(fā)商紛紛跟進(jìn)，樓市在3、4月份迎來(lái)小陽(yáng)春，價(jià)格穩(wěn)步下降，成交量持續(xù)上升，4月底，全市成交均價(jià)自07年1月份以來(lái)首次低于萬(wàn)元/平方米，日均成交量達(dá)200套以上。

　　5月初的春交會(huì)為樓市帶來(lái)了新的契機(jī)。受大量“特價(jià)房”面市影響，均價(jià)已經(jīng)接近07年初的水平，而成交量也接近07年第三季度的水平。日均成交量也穩(wěn)定在180套左右。而5月12日汶川大地震成為深圳樓市的分水嶺，導(dǎo)致樓市再度趨冷，深圳，上海，北京，成都，長(zhǎng)沙，武漢等地市場(chǎng)反應(yīng)明顯，成交量急劇下降，形成二次探底的局面。而5月底及6月份，深圳豪宅上市放量，成交均價(jià)也將有所上漲。

1. 宏觀市場(chǎng)分析

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)研究所公布資料所示，2008年1-5月，深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資161.37億元，同比增加7.75%，其中完成商品住宅投資120.16億元，同比增加17.49%；商品房施工面積為2712.28萬(wàn)平方米，同比增加6.79%，其中住宅施工面積1898.52萬(wàn)平方米，同比增加6.16%；商品房新開(kāi)工面積368.52萬(wàn)平方米，同比增加6.63%，其中住宅新開(kāi)工面積251.51萬(wàn)平方米，同比減少3.97%；商品房空置面積163.26萬(wàn)平方米，同比增加20%，其中住宅空置面積67.18萬(wàn)平方米，同比增加82.26%。

　　從公告可看出，2008年1-5月，深圳房地產(chǎn)投資和商品房建設(shè)規(guī)模都有所增加，除商品住宅投資同比增加超過(guò)15%外，其余各部分均低于8%。而其中，唯獨(dú)住宅新開(kāi)工面積同比有所減少，接近4%，但住宅空置面積受07年第四季度及08年第一季度的市場(chǎng)影響，同比增加高達(dá)82.26%。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析

2.1 新房批準(zhǔn)預(yù)售情況統(tǒng)計(jì)分析

2.1.1 2008年1-5月深圳批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積190.61萬(wàn)㎡

　　2008年1-5月深圳批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積190.61萬(wàn)㎡，與07年1～5月193.99萬(wàn)㎡相去不遠(yuǎn)。08年各月預(yù)售面積放量較為均勻，2～5月呈逐月上升趨勢(shì)。

2.1.2 2008年1-5月深圳批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)18392套

　　2008年1-5月深圳批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)18392套，同比07年1～5月19414套下降5.26%。2008年第一季度，各月的預(yù)售套數(shù)放量均勻，第二季度前兩月維持在5000多套/月，比第一季度明顯放量幾達(dá)一倍。

2.2 新房銷售情況統(tǒng)計(jì)分析

2.2.1 2008年1～5月深圳商品住宅成交均價(jià)12815.94元/㎡

　　按深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，2008 年1～5月，全市商品住宅銷售均價(jià)為 12815.94元/平方米，同比漲幅7.64%。自2007年10月份商品住宅成交均價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)17350元/㎡以后，隨著市場(chǎng)交易量的大幅減少，住宅價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整。4月30日，5月1日，2日的成交均價(jià)分別是9323元/㎡，9758元/㎡，9929元/㎡，為自07年1月至今的日成交均價(jià)的最低水平。全市新房成交均價(jià)從2月份開(kāi)始，呈急劇下降趨勢(shì)，一與市場(chǎng)觀望氣氛有關(guān)，二與近期面市的產(chǎn)品有關(guān)，三與市場(chǎng)充斥降價(jià)房和特價(jià)房有關(guān)。5月份和2月份的新房均價(jià)相比，降幅高達(dá)32.5%。

2.2.2 2008年1-5月深圳商品住宅銷售套數(shù)13914套

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交套數(shù)共13914套，同比下降49.21%。同為春節(jié)長(zhǎng)假期間，08年2月的成交量?jī)H為去年同期的11.92%，市場(chǎng)明顯低迷，整體延續(xù)了去年第四季度以來(lái)的下降趨勢(shì)。3月份開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始大規(guī)模的“破冰”行動(dòng)，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，階段性底部顯現(xiàn)，成交量明顯上揚(yáng)。5月份成交4779套，超過(guò)去年5月成交量，回到去年年中水平。3月、4月、5月環(huán)比上漲196.99%、70.29%、35.57%。

2.2.3 2008年1-5月深圳商品住宅銷售面積123.79㎡

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交面積123.79㎡，同比下降55.64%。從08年2月份開(kāi)始，呈逐月上升趨勢(shì)。

2.3 2008年1-5月深圳商品住宅預(yù)售面積與銷售面積比較分析

　　2008年1-5月，深圳商品住宅市場(chǎng)預(yù)售面積190.61萬(wàn)㎡，銷售面積123.79萬(wàn)㎡，供求比為1.54。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般法則，商品供過(guò)于求，價(jià)格出現(xiàn)下滑。但是，從短期來(lái)看，由于商品類型的不同，也會(huì)導(dǎo)致了供求變化出現(xiàn)偏差，從而影響到價(jià)格的變化。隨著供求比的下降，價(jià)格也呈同比下降趨勢(shì)。尤其在3月份，隨著供求比從2月份的3.18下降到3月份的1.65，價(jià)格的降幅也達(dá)到了16.53%。當(dāng)然，短期內(nèi)的產(chǎn)品類型也導(dǎo)致了供求變化的偏差，影響到價(jià)格的變化。

3. 5月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析

　　5月份的深圳樓市，整體交易均價(jià)為11014元/㎡，銷售面積38.48萬(wàn)㎡，成交4779套，日均成交套數(shù)154套。受五一小長(zhǎng)假及近期推出的產(chǎn)品多為“特價(jià)房”影響，5月成交均價(jià)環(huán)比下降7.93%，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)35.57%。

　　但受“5?12”大地震災(zāi)害影響，全國(guó)各主要城市樓市均對(duì)此做出了明顯反應(yīng)?？紤]到合同簽訂的延后性，我們以5月15日為分水嶺，5月1日～15日，深圳一手樓市共成交2902套，日均約193套；而從16日～31日，總計(jì)成交1877套，日均約125套，下降幅度達(dá)35.23%。深圳樓市已形成二次探底的局面。而全國(guó)各主要樓市也明顯受挫（詳閱本期的《汶川大地震，震動(dòng)中國(guó)樓市》一文）。

4. 二手房市場(chǎng)分析

　　二手房市場(chǎng)的成交情況往往是衡量樓市活躍程度的一個(gè)重要衡量指標(biāo)之一。自去年8月份以來(lái)，隨著整個(gè)樓市大勢(shì)的轉(zhuǎn)變，深圳二手房市場(chǎng)成交明顯放緩，市場(chǎng)投資行為幾近消失。

　　2008年1-5月，深圳二手房市場(chǎng)總成交面積126.2萬(wàn)㎡，同比下降67.91%。二手房交易量與新房一樣，從2月份開(kāi)始逐步回升，但交易規(guī)模仍然偏小。而一、二手房之間的差距也逐步減小，其面積比例從去年同期的1.86：1降至1.02：1，深圳的二手房市場(chǎng)明顯萎縮。