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 　　我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產(chǎn)從無到有的歷史與進程。

　　>>進入2008博鰲房地產(chǎn)論壇專題

　　正文：

　　事實上與我們想象當(dāng)中的梁振英不同，梁振英給我們第一印象頗為爽朗。因而在交流的過程當(dāng)中讓人頗感親切，且有思想深度。

　　作為專業(yè)人士，梁振英先生是最初介入到中國大陸改革開放并向內(nèi)地介紹現(xiàn)代化城市與現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)理念的人士之一。他們興奮于在一個百廢待興的時代，去幫助中國建立一個基于市場經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這是那個時代一批香港人的想法。

　　歷史賦予了他們這樣的機會。這種機會是雙重的，既是中國大陸改革開放帶來的機會，同樣也是香港回歸祖國帶來的機會。

　　因此我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產(chǎn)從無到有的歷史與進程。

DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席梁振英

　　梁振英簡歷

　　學(xué)歷及專業(yè)資格

　　英國Bristol理工學(xué)院(估價及地產(chǎn)管理學(xué)位)

　　英國UniversityoftheWestofEngland榮譽商業(yè)管理博士

　　香港理工大學(xué)榮譽商業(yè)管理博士

　　香港測量師學(xué)會資深會員

　　主要職業(yè)

　　DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席

　　現(xiàn)任公職

　　1997年起任行政會議成員，現(xiàn)為行政會議非官守議員召集人

　　全國政協(xié)常務(wù)委員會委員

　　嶺南大學(xué)校董會成員及主席

　　嶺南大學(xué)咨議會成員

　　授勛委員會委員

　　貿(mào)易發(fā)展局服務(wù)業(yè)拓展計劃委員會委員

　　社會服務(wù)

　　“一國兩制研究中心”主席

　　“香港專業(yè)聯(lián)盟”理事會主席

　　二

　　迄今為止我們已經(jīng)很難去想象梁振英先生這樣一批人在中國大陸改革開放之初是否能預(yù)見到三十年后會是什么樣的一個中國了。

　　事實上作為理工科出生的梁振英與大多數(shù)香港專業(yè)人士一樣，一方面他們期望著將最為先進的制度與理念帶到中國大陸，另一方面在城市這樣一些具體規(guī)劃建議面前，他們依然難以想象到中國大陸的改革開放會給中國城市在二十世紀末帶來怎樣滄海桑田的巨變。

　　梁振英先生在接受我們采訪時開玩笑說：“今天深圳堵車定然是我們的罪過，因為現(xiàn)在深圳有1000萬的人口。”

　　梁振英當(dāng)年曾作為顧問參與深圳特區(qū)城市建設(shè)的規(guī)劃，并對當(dāng)時深圳市政府規(guī)劃30萬人口的城市規(guī)模感到不可思議，他們問當(dāng)時的深圳市政府，這三十萬人口從哪里來？當(dāng)時深圳只有兩萬人口。

　　但誰又能預(yù)測到中國的經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程會達到今天的程度？今天看來，即便是當(dāng)年深圳30萬的人口規(guī)劃依然是保守的。

　　但在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與房產(chǎn)流通制度的設(shè)計上，梁振英先生顯然認為將房屋產(chǎn)權(quán)控制在100年以內(nèi)是比較合理與現(xiàn)代的做法，相反永久性產(chǎn)權(quán)的做法越來越會被否定。梁振英認為在不妨礙房屋產(chǎn)權(quán)流通的情況之下，100年以內(nèi)的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計是合理的。

　　也許中國改革開放魅力就在于他總是在不斷的沖突與矛盾當(dāng)中尋找到前進的道路，放在大的時代背景之下，任何制度設(shè)計的考慮或許都會在實踐當(dāng)中都會遇到新的問題。傳統(tǒng)經(jīng)驗以及計劃經(jīng)濟時代遺留下來的制度與新的事物不斷的產(chǎn)生沖突，新的制度就在其中甚至扭曲地發(fā)展起來了。

　　這樣的發(fā)展模式是一種可敬的發(fā)展模式，一方面基于當(dāng)初的制度設(shè)計者與制度建議者也無法預(yù)想中國這樣一個大國在這波瀾壯闊三十年里的發(fā)展；另一方面，在制度設(shè)計的選擇及評估上，也許更應(yīng)該考慮的是制度本身應(yīng)該放到一個真實市場中自由地去驗證。

　　例如，土地市場與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的建立，在后來的發(fā)展過程當(dāng)中遇到的諸多問題，是梁振英等當(dāng)初制度的建言者和制定者們所沒有預(yù)想到的?？少F的是，作為專業(yè)人士的梁振英在這樣的時候會主張去做技術(shù)性的修正。也即在一個基本制度建立起來之后，不斷地在現(xiàn)實過程中，根據(jù)遇到的問題予以修正，以達到理想的效果。事實上，中國改革所遵循基本的原則恰恰就是這樣一條道路。

　　在大多數(shù)時候，梁振英會用效果來評估制度本身，例如說他始終強調(diào)市場經(jīng)濟當(dāng)中一個重要的效果評估是市場的流通效率。同樣評論房地產(chǎn)行業(yè)的制度就是要評估土地市場與房產(chǎn)市場的流通效率，因而制度修正的最終目的就是促進市場的效率及優(yōu)化市場的資源配置功能。因而制度本身需要完善，梁振英頗為意味深長的說：“未來的路還很長，同志仍需努力。”

　　無論如何，在改革開放之初，梁振英兩個判斷是核心的。其一，他認為改革是中國人下了決心要做好的；其二，中國需要市場經(jīng)濟。

　　以下是《觀點》對梁振英先生的專訪：

　　《觀點》：但我們發(fā)現(xiàn)很多時候當(dāng)初的一些制度設(shè)計可能和后來的情況會產(chǎn)生差異。

　　梁振英：有的。自從我當(dāng)了基本法咨詢委員會秘書長后，過去十幾年我到內(nèi)地去講課少了，對具體問題的了解也少了。88年開始后，香港在回歸路上出了一些曲折，我花在香港問題上的時間比較多，在內(nèi)地的房地產(chǎn)問題上的時間比較少?，F(xiàn)在回頭看，我們在內(nèi)地建議同時啟動的土地使用制度改革和住房制度改革是正確的。住房制度改革讓老百姓擁有自己的房子，房子在市場里面可以流通，部份居民賣掉自己的老房子，買進地產(chǎn)商建設(shè)的新房，改善居住條件，地產(chǎn)商賣房子給居民，一部份得款成為向政府買地的錢，政府把錢再進行城市土地的開發(fā)建設(shè)。政府開發(fā)土地賣錢并不是首要目標，首要目標是要利用市場經(jīng)濟里面的市場力量來分配土地的用途，做到“地盡其利”。任何一個生產(chǎn)數(shù)據(jù)不流通，就不能發(fā)揮它的最大的效益，土地和樓房一樣，不能流通，就造成浪費。

　　1988年搞全國住房改革的時候，有人擔(dān)心把房子賣出去給居民，如果價錢太低，就造成國有資產(chǎn)流失，那個時候這是一個很大的罪名。我說有些房子，到底是資產(chǎn)還是負債還說不清楚，因為有些房子確實太破了，而且國家負責(zé)維修的費用很高，怎能說這是資產(chǎn)呢。我說以我的觀點，最差的房子居民每個月收的租金連電梯的維修費用都不夠，所以說把房子以最低的價錢賣給居民，居民買了以后允許轉(zhuǎn)讓。

　　《觀點》：就是你賣出去了，所得金額有一部分要返還給公家。

　　梁振英：是這樣的，其實各個地方可以更靈活。搞住房制度改革，土地制度改革，主因并不是單純的增加政府收入，但是這個錢可以進行良性的循環(huán)，比如修路和市政建議等就非常好，但主要目的還是那一句：要使得土地和樓房可以作為產(chǎn)權(quán)流通。但是現(xiàn)在來看，相比于硬件建設(shè)，流通這一塊并沒有完全做好，所以仍需努力。說現(xiàn)在沒有完全做好，主要有幾個方面體現(xiàn)：第一個是我們的市場沒有建設(shè)好，市場是什么？我們老祖宗已經(jīng)講清楚了，“互易有無”，就像菜市場一樣，農(nóng)民也好，供貨商也好，把他生產(chǎn)的或者批發(fā)的東西放在市場里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友來家吃飯，我就去菜市場去看有沒有一些鮮活的東西去買，價錢怎么樣，我20分鐘就把我的需求統(tǒng)統(tǒng)滿足了，這市場效率就高。

　　有一些市場，買菜要到城東，買魚到城西，這個市場的效率就太低了。房地產(chǎn)市場也一樣。有一些市場，就算是經(jīng)濟發(fā)展水平比較高的，比如說日本和臺灣，房地產(chǎn)市場效率并不高，市場的信息并不集中，找房子和賣房的人要打遭遇戰(zhàn)，造成找房和賣房的過程長，而且找到的買方或房子并不理想，就造成很大的浪費。現(xiàn)在內(nèi)地就有這個問題，而且比較嚴重。房地產(chǎn)的空置率比較高，部分原因就是炒買，囤地。買回來之后也不出租、也不賣，讓它漲價。還有一個恒久根本原因就是市場效率問題。想買房的人找不到人，想賣房子的人也找不到顧客。這個就是市場效率不高，造成空置，造成大量的房地產(chǎn)浪費，這是我們還沒有做好的一條。我們現(xiàn)在是對房地產(chǎn)的生產(chǎn)行為關(guān)注的比較多，比如設(shè)計、建設(shè)等等。但是進入市場之后的問題我們關(guān)注的比較少。關(guān)于市場信息的，比如說深圳、廣州今天有多少套房子是空著的，社會上都不知道。比如說我是一個房地產(chǎn)商，我要修公寓、辦公樓，我在設(shè)計的時候，有多少公寓在修，市場未來供應(yīng)量如何，這個我應(yīng)該要搞清楚的，市場信息十分重要。我們在內(nèi)地講課的時候，有很多時候都講到，說市場經(jīng)濟其實就是訊息經(jīng)濟。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場建設(shè)還沒有做到這個，這些都是我們搞土地制度改革和住房制度改革的人還應(yīng)該要做的事情。

　　《觀點》：其實以前一直沒有了解過您是否參與到城市房地產(chǎn)發(fā)展的顧問工作，為很多城市的房地產(chǎn)制度建設(shè)提供了建議？

　　梁振英：我當(dāng)過幾個城市的顧問，深圳、上海、北京、秦皇島都有，都是沒有費用的顧問。我們這代把一部分的時間給了國家，不算什么，我們的上一代很多人把自己的生命也給了國家。

　　《觀點》：因為香港回歸，大多數(shù)中國大陸人士認知梁振英的形象是政治的？

　　梁振英：要是我生在一個地方，一個沒有主權(quán)移交問題的城市、一個沒有經(jīng)濟發(fā)展問題的國家，我不會參加公職，不會義務(wù)講課，義務(wù)做顧問。我們國家現(xiàn)在還是落后，實事求是說，過去30年國家發(fā)展非常快，但是今天，從各方面來看，還是一個相當(dāng)落后的國家。

　　我在84年中英談判進入尾聲的時候，開始參加香港回歸的工作，準確地講是84年4月份開始的。一般的專業(yè)人士，可以不拋頭露臉，記者不會跟著。但是政治不一樣，政治上的活動，記者要跟著，你有責(zé)任把自己的觀點給民眾講，香港人二十年前時對香港沒有信心，努力做97工作的人往往被看成盲目跟著中國大陸走。(未完待續(xù))