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　　在全國(guó)房?jī)r(jià)一路下跌時(shí)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”的言論能否一語(yǔ)成讖？

　　從去年17350元/平方米的高點(diǎn)，跌至今年4月份的11962元/平方米，深圳房?jī)r(jià)的跌幅已超過(guò)30%。而這一跌幅，已經(jīng)達(dá)到商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)。

　　記者了解到，深圳商業(yè)銀行人士已經(jīng)在排查高危房貸，以防范可能出現(xiàn)的房貸呆壞賬。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二季度末到第三季度初將會(huì)是房貸風(fēng)險(xiǎn)浮現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　30%風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)

　　從去年漲幅第一到今年的跌幅第一，深圳樓市被認(rèn)為處于下降通道中。深圳中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅4月份均價(jià)較3月下跌12%，至11927元/平方米，相當(dāng)于去年5月之前的均價(jià)水平。僅僅半年的時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)從17350元/平方米的高點(diǎn)，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過(guò)30%。

　　30%是個(gè)人按揭房貸的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，通常商業(yè)銀行房貸的首付為30%。如果房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)到30%以上，意味著即使商業(yè)銀行賣掉房子，仍舊沒(méi)有辦法抵過(guò)貸款。

　　根據(jù)記者對(duì)一些銀行的初步了解，目前已經(jīng)出現(xiàn)了逾期還款和斷供現(xiàn)象。某股份制銀行人士對(duì)記者表示，在深圳南山區(qū)等投資客集中的分支機(jī)構(gòu)，情況較為嚴(yán)重，但他不愿意透露具體比例。“這就是苗頭，壞賬不會(huì)很快產(chǎn)生，但是目前各行已經(jīng)出現(xiàn)關(guān)注類貸款。到第三季度，數(shù)量還會(huì)增加。”

　　“以前個(gè)人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下，是所有貸款業(yè)務(wù)中最低的，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，我們估計(jì)，今年底很多銀行的個(gè)人房貸不良率將上升到1%以上。”深圳某國(guó)有商業(yè)銀行人士對(duì)記者表示。

　　這位國(guó)有銀行人士表示，按照去年下半年做過(guò)“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，房?jī)r(jià)下降30%，銀行將承受“很大的壓力”。“現(xiàn)在就是這個(gè)時(shí)期。”

　　加緊排查

　　記者了解到，不少銀行近期都加緊在做住房按揭貸款排查工作。“有多少按揭貸款是在樓價(jià)高峰期發(fā)出，這其中大概又有多少比例是投資客購(gòu)買，還有就是對(duì)一些展期貸款進(jìn)行監(jiān)控，因?yàn)榘凑找酝?jīng)驗(yàn)，多數(shù)不良貸款都是展期到期后出現(xiàn)的。這些問(wèn)題都是監(jiān)控時(shí)重點(diǎn)考察的。”上述國(guó)有銀行人士對(duì)記者表示。

　　而根據(jù)該國(guó)有銀行的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，對(duì)個(gè)人房貸的監(jiān)控實(shí)行責(zé)任到人，他接觸的客戶中有兩個(gè)去年9月入市的投資客已被重點(diǎn)監(jiān)控。

　　事實(shí)上，深圳樓市瘋漲的第三季度，去年7月開(kāi)始，各商業(yè)銀行就減少了房貸數(shù)量。據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，去年8月各銀行的房貸總額是145億元，9月是99億元，10月則下降到49億元。

　　天相投資分析師張攀也表示，銀行去年下半年開(kāi)始基本都收縮了他們的房貸戰(zhàn)線。根據(jù)他的測(cè)算，在去年下半年發(fā)放個(gè)人房貸的銀行，比重最大的是興業(yè)銀行(601166.SH)，深發(fā)展(000001.SZ)和招行(600036.SH)，分別占其全年房貸比例的9.1%，4.8%和3.7%，而其他銀行都在3%以下。

　　2007年是個(gè)人房貸大發(fā)展的一年。2007年整年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到27031億元，占個(gè)貸貸款的82.5%。四大國(guó)有控股銀行仍舊是大頭，例如建設(shè)銀行(601939.SH)，其2007年報(bào)顯示，去年其個(gè)人住房貸款新增1199億元，比2006年增長(zhǎng)23.3%，總額已達(dá)到5278億元，約占其貸款總額的17%。

　　商業(yè)銀行人士憂慮的是，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，那住房按揭貸款不良的發(fā)生率將大大增加。

　　深圳發(fā)展銀行行長(zhǎng)肖遂寧此前曾表示：“深發(fā)展對(duì)房貸業(yè)務(wù)介入非常淺，在某些中心城市甚至沒(méi)有一筆房地產(chǎn)貸款，按揭貸款也主要是二手房按揭。”深發(fā)展住房與消費(fèi)信貸部副總邵鋒也表示，相對(duì)一手房貸，二手房貸的風(fēng)險(xiǎn)較小。而他們?cè)谌ツ暌蔡岣吡孙L(fēng)險(xiǎn)控制手段，沒(méi)有大規(guī)模擴(kuò)張。

　　開(kāi)發(fā)貸危險(xiǎn)

　　相對(duì)比個(gè)人住房按揭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的情況似乎更加讓人憂慮。

　　5月7日，上海銀監(jiān)局發(fā)布《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報(bào)告》，對(duì)上海的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了詳細(xì)的分析。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款中，有兩類貸款需要引起關(guān)注：一是住房開(kāi)發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16%；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86%。這兩類貸款余額占比僅為24.3%，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2%，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　天相投資分析師張攀認(rèn)為，相對(duì)比個(gè)人按揭房貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)更大。“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)貸并不完全是抵押貸款，有一部分是信用貸款，沒(méi)有抵押，這部分出問(wèn)題的機(jī)會(huì)大。”

　　某商業(yè)銀行廣東省分行房貸部人士坦陳，開(kāi)發(fā)貸逾期現(xiàn)象從今年初就開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)，“去年底某些開(kāi)發(fā)商還可以拆東墻補(bǔ)西墻，但今年資金壓力太大，開(kāi)發(fā)商唯有開(kāi)始拖延還款”，然而由于開(kāi)發(fā)貸數(shù)額巨大，銀行也只好根據(jù)情況，讓開(kāi)發(fā)商展期。這位人士表示，從去年開(kāi)始銀行就已經(jīng)部署重點(diǎn)關(guān)注某些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目貸款了。

　　而去年也是各行大力發(fā)展開(kāi)發(fā)貸款的時(shí)期。以建行為例，2007年其開(kāi)發(fā)貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開(kāi)發(fā)貸款在貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比重僅次于批發(fā)和零售業(yè)貸款。工行2007年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為3039.84億元，比2006年增加739.20億元，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在貸款結(jié)構(gòu)中的比重也從9.01%上升到10.4%。

　　而在開(kāi)發(fā)貸中，抵押貸款多是以土地作為抵押，一般銀行會(huì)發(fā)放土地評(píng)估價(jià)5到7成的貸款。而隨著房?jī)r(jià)的下跌，土地出讓價(jià)格也急轉(zhuǎn)直下。尤其讓銀行擔(dān)心的是，地塊較為偏遠(yuǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于價(jià)格降幅更大，風(fēng)險(xiǎn)更大。這意味著即使銀行以抵押物的70%貸款，如果價(jià)格下降達(dá)到30%，和個(gè)貸一樣，銀行仍舊全數(shù)無(wú)法收回貸款。

　　同樣以深圳為例，2008年第一季度深圳共掛牌出讓6宗土地，但僅成功出讓了3宗。其中深圳振業(yè)集團(tuán)競(jìng)獲地塊的成交樓面地價(jià)為2836元/平方米。據(jù)專業(yè)人士測(cè)算，此宗地塊基本已經(jīng)回落到兩年前的地價(jià)水平，甚至比2005年相似位置地塊還便宜161元/平方米。