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　　2006年4月26日，鷹君(0041HK)與基金管理人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，共發(fā)行15.08490809億個(gè)基金單位，向鷹君集團(tuán)旗下GEHolder發(fā)行13.49495877億個(gè)基金單位，向嘉里建設(shè)旗下KPHolder發(fā)行1.14796151億個(gè)基金單位，以及向永泰發(fā)行0.44198781億個(gè)基金單位。首期認(rèn)購(gòu)價(jià)為每基金單位4.80港元，總價(jià)為72.40755883億港元。

　　同一天，冠君產(chǎn)業(yè)信托的受托人與有關(guān)賣方公司訂立重組協(xié)議，賣方控股公司共同間接擁有花旗廣場(chǎng)物業(yè)的全部合法及實(shí)益權(quán)益。在受托人代表冠君產(chǎn)業(yè)信托根據(jù)重組計(jì)劃購(gòu)入的六間控股公司中，四間控股公司(即EastPowerLimited、CojoinPropertiesLimited、

　　PortionA(BVI)Limited及PortionB(BVI)Limited)為鷹君的間接全資附屬公司；兩間控股公司(即FuscastusLimited及HarvestStarLimited)則由鷹君(85.9%)、嘉里建設(shè)(10.2%)及永泰(3.9%)間接擁有。

　　根據(jù)重組協(xié)定，受托人代表冠君產(chǎn)業(yè)信托收購(gòu)控股公司，并以冠君產(chǎn)業(yè)信托資產(chǎn)支付首期代價(jià)總額18，663，844，643港元。首期認(rèn)購(gòu)價(jià)通過(guò)向受托人轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)承兌票據(jù)支付，該承兌票據(jù)由鷹君(0041HK)的全資附屬公司AlfidaLimited于2006年4月26日向鷹君集團(tuán)旗下GEHolder發(fā)行，金額相等于首期認(rèn)購(gòu)價(jià)。

　　依此，冠君產(chǎn)業(yè)信托完成了不算復(fù)雜的重組。鷹君(0041HK)持有冠君REIT約89.5%，嘉里建設(shè)(0683HK)占7.6%，永泰占3.9%。

　　中環(huán)花旗銀行廣場(chǎng)位置優(yōu)越，一直是鷹君集團(tuán)(0041HK)主要租金收入來(lái)源，2003年度收租達(dá)到4億多元，但2005年度降低到約3.2億元，租金貢獻(xiàn)兩年來(lái)在遞減，鷹君副主席兼總經(jīng)理羅嘉瑞說(shuō)是SARS期間租金大幅下降，最低尺租跌倒10余元，簽約客一般都是3年左右，導(dǎo)致收入減少，公司相信租金會(huì)持續(xù)上升，采取嚴(yán)選租客的策略，寧以慢速出租，謀取合理租金。但最近2年已經(jīng)快速成長(zhǎng)。最新簽約尺價(jià)月租漲至60元。整體看，2005年下半年租金逐步上升，半年租金已升至1.84億元，比上半年增加兩成半。

　　值得關(guān)注的是，截至2006年2月底止，寫字樓出租率為86.1%，商業(yè)鋪位出租率100%。獲得利潤(rùn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。不過(guò)，招股說(shuō)明書稱2006年及明年期滿租約的老客戶每平方尺月租在26.5元至33.5元之間。2005年底新簽租約的每月尺租約為50元，有預(yù)測(cè)，冠君2006年下半年新簽的每月尺租將可升至70元，2007年可能會(huì)漲至80元。

　　這是值得期待的未來(lái)，因?yàn)?，冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)在上市前就給公眾投資者承諾：

　　預(yù)期2006年5月24日至12月底止，可供分派利潤(rùn)將不少于2.09億元，派息比率不少于90%，2006年每股派股息將不少于0.1694元。投資客可以預(yù)算：租金再增加，收益勢(shì)必順勢(shì)增加。

　　冠君REIT估值一年猛漲

　　2006年5月初，鷹君集團(tuán)(0041)公布分拆冠君房托(REIT)細(xì)節(jié)：其資產(chǎn)總值為226.7億元，鷹君將以不少于190億元出售，折讓16%。完成全球發(fā)售后，鷹君(0041HK)仍占冠君產(chǎn)業(yè)信托基金(2778HK)49.2%，嘉里建設(shè)(683)占4.2%，永泰占1.6%，有禁售期限制。若發(fā)行超額配售權(quán)，鷹君(0041HK)持股將減至43%。鷹君成功分拆后，加上銀行的借貸，將可收取現(xiàn)金達(dá)103億元。

　　冠君產(chǎn)業(yè)計(jì)劃發(fā)售12.3億股，每股作價(jià)介乎5-5.75元，最高集資額為70多億元，其中10%將會(huì)在港公開發(fā)售，配售則占90%。公開招股于5月11日開始，16日定價(jià)，股票于5月24日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。冠君首年預(yù)計(jì)每股派息16.94仙，即實(shí)際回報(bào)率介乎4.84-5.57%。

　　根據(jù)冠君的招股檔，物業(yè)顧問(wèn)高力國(guó)際估計(jì)，香港中區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金于2006、2007兩年將可分別錄得40%及15%的升幅；2008年及以后的每年租金升幅，則按歷史平均水準(zhǔn)5.8%的速度增加。

　　雖然看起來(lái)這些資料和未來(lái)都不錯(cuò)，但細(xì)看公司招股的財(cái)務(wù)資料，你還是會(huì)發(fā)現(xiàn)很多細(xì)節(jié)，

　　2003年、2004年、2005年三年，租金收入從4.49億，跌到3.29億，繼續(xù)跌至3.19億，停車場(chǎng)收入也從1100多萬(wàn)元跌到900多萬(wàn)元，管理費(fèi)收入也從7350多萬(wàn)直落7270多萬(wàn)元。

　　租金凈收入從4.1億落到2.8億，其從物業(yè)出租上獲利的能力并不是一個(gè)向好的曲線。