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　　四、2007年新增項(xiàng)目分析

　　分析

　　1、因?yàn)楸緮?shù)據(jù)全部來(lái)自于萬(wàn)科的公告，因?yàn)槿ツ耆f(wàn)科才加強(qiáng)這方面的管理，所以很多消息

　　公布不正規(guī)，以及有很多遺漏，為了分析的準(zhǔn)確性，我們?nèi)坎捎萌f(wàn)科公司公開發(fā)布公告的消息為基準(zhǔn)進(jìn)行分析。

　　2、萬(wàn)科8月拿地5宗，10月4宗、11月2宗、12月4宗、08年1月1宗，從時(shí)間節(jié)奏來(lái)看，去年下半年是萬(wàn)科拿地的最高峰時(shí)期，就在王石出來(lái)說(shuō)拐點(diǎn)以后，萬(wàn)科在12月仍然拿了4宗地，從這個(gè)來(lái)判斷，萬(wàn)科去年甚至王石本人也沒(méi)有意識(shí)到這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)重性，也許當(dāng)時(shí)的拐點(diǎn)帶有一些愚弄或者其他什么意思，但是進(jìn)入08年以來(lái)，萬(wàn)科拿地的步伐顯然放慢了。這說(shuō)明萬(wàn)科現(xiàn)在非常慎重的對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的波動(dòng)，非常慎重的對(duì)待這個(gè)有可能出現(xiàn)的拐點(diǎn)了。

　　3、從拿地的方式來(lái)看，萬(wàn)科在去年的地，幾乎很少自己占100%份額的，也就是去年開始萬(wàn)科已經(jīng)在有意識(shí)的通過(guò)兼并獲取土地，在08年的公告中，萬(wàn)科更是沒(méi)有一塊土地是自己擁有100%的比例的，這同時(shí)可以說(shuō)明另外一個(gè)問(wèn)題，就是各地的中小企業(yè)，資金鏈開始出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，倒騰項(xiàng)目將是未來(lái)的一個(gè)重要的市場(chǎng)變化因素。

　　4、從萬(wàn)科公告的項(xiàng)目來(lái)看，萬(wàn)科所拿的項(xiàng)目都是中小型項(xiàng)目，建設(shè)周期大概控制在3年一位，一般助理控制在2年時(shí)間左右，這點(diǎn)表明萬(wàn)科的成熟的市場(chǎng)運(yùn)作模式，以及成熟的企業(yè)管理控制體系。

　　分析：

　　1、從萬(wàn)科拿地的區(qū)域與城市來(lái)看，珠三角占了4個(gè)項(xiàng)目，其中新增城市一個(gè)，也就是萬(wàn)科

　　在珠三角的城市覆蓋在2008年最少達(dá)到8個(gè)以上，這點(diǎn)符合我們前面通過(guò)萬(wàn)科的城市分析所得到的判斷，即萬(wàn)科要重點(diǎn)覆蓋珠三角城市。長(zhǎng)三角達(dá)到6個(gè)項(xiàng)目，上海占4個(gè)，則說(shuō)明萬(wàn)科持續(xù)看好上海的城市價(jià)值以及市場(chǎng)潛力；成都武漢各兩個(gè)，也應(yīng)證這兩個(gè)城市在萬(wàn)科體系中的地位。北京一個(gè)項(xiàng)目，天津沒(méi)有，東北區(qū)域沒(méi)有項(xiàng)目，則更加說(shuō)明了，萬(wàn)科在這個(gè)市場(chǎng)中的策略的非擴(kuò)張性策略，主要是以布點(diǎn)為原則而進(jìn)行的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與考量。

　　2、因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及資料的確實(shí)，沒(méi)辦法對(duì)萬(wàn)科的更多的市場(chǎng)行為進(jìn)行解讀，不過(guò)從萬(wàn)科07年8月以后拿地的情況來(lái)看，萬(wàn)科的戰(zhàn)略是在06年就已經(jīng)明確了。07、08年不過(guò)是繼續(xù)執(zhí)行和完善06年的策略。