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　　在房地產(chǎn)市場濃厚的觀望情緒影響下，2007年下半年始，全國各地頻頻上演土地流標(biāo)現(xiàn)象，“地王”不再現(xiàn)。2008年第一季度，從華南區(qū)各市土地供應(yīng)量和成交量來看，開發(fā)商拿地變得謹(jǐn)慎，招拍掛土地出讓價(jià)格也漸趨理性。

　　土地市場流標(biāo)頻現(xiàn) 地價(jià)漸趨理性

　　--華南區(qū)第一季度土地市場分析

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　在房地產(chǎn)市場濃厚的觀望情緒影響下，2007年下半年始，全國各地頻頻上演土地流標(biāo)現(xiàn)象，“地王”不再現(xiàn)。2008年第一季度，從華南區(qū)各市土地供應(yīng)量和成交量來看，開發(fā)商拿地變得謹(jǐn)慎，招拍掛土地出讓價(jià)格也漸趨理性。

　　土地供應(yīng)較為充足

　　截至3月25日為止，深圳第一季度共掛牌出讓9宗土地，總宗地面積為59.83萬平方米，但僅成功出讓了6宗，交易面積為42.06萬平方米，同比增長了六成；貴陽、重慶、成都分別成功出讓4宗、30宗、12宗，成交總宗地面積分別為17.34萬平方米、231.31萬平方米、72.32萬平方米。

　　從土地供應(yīng)計(jì)劃來看，深圳、貴陽、成都、重慶華南區(qū)四城市未來兩年用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量比2007年均有一定增長，特別是保障性住房用地比例明顯增加?？梢?，通過加大住宅用地的供應(yīng)，這四城市房地產(chǎn)市場將得到有效緩解，特別是保障性住房將進(jìn)一步增加。

　　成交價(jià)格趨于理性多宗地塊以底價(jià)出讓

　　由于對市場的預(yù)期有所下降，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場不再樂觀，加上國家出臺貸款從緊政策的影響，2008年土地市場較為平穩(wěn)，多個(gè)地塊以起拍價(jià)成交，地價(jià)也正趨于理性。截至3月25日，成都第一季度共成交了12宗地塊，有7宗用地均以底價(jià)成交。而重慶市共出讓21宗地塊，多達(dá)14宗用地是以底價(jià)成交的，成交宗金額為37.66億元。

　　從各地塊的成交價(jià)格來看，這四個(gè)城市的地價(jià)出現(xiàn)走低，主要是因?yàn)?007年下半年開始，觀望氣氛使得樓盤銷售不景氣，加大了開發(fā)商資金回籠的壓力，開發(fā)商拿地?zé)崆樽兊玫馗呏?jǐn)慎。如2007年7月重慶市拍賣的位于江北區(qū)黃金地段的三鋼廠地塊，以41.8億元的價(jià)格成交，其樓面價(jià)達(dá)4000多元／平方米。而2008年1月23日拍賣的與三鋼廠地塊咫尺相隔的江北區(qū)觀音橋組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)H06-7號宗地，樓面地價(jià)僅為1600元／平方米。

　　開發(fā)商拿地變謹(jǐn)慎

　　隨著一線城市土地資源越來越稀缺，土地“招拍掛”競爭又激烈，國家宏觀調(diào)控使得拿地門檻、成本越來越高，利潤率較低，目前深圳市可供開發(fā)土地逐漸飽和，而開發(fā)商在離中心區(qū)域較偏遠(yuǎn)、配套未齊備的關(guān)外拿地，沒有足夠的資金實(shí)力以及品牌號召力的開發(fā)商不會輕易拿地。但在開發(fā)商能力范圍內(nèi)，關(guān)外熱點(diǎn)片區(qū)，一些“限制”地塊也開始受追捧。如深圳1月4日拍賣的寶安區(qū)龍華街道一地塊，開發(fā)建設(shè)的限價(jià)商品房單套套型建筑面積一律在90平方米以內(nèi)，竣工后最高銷售價(jià)格限定在9840元/平方米。最后以2.39億元成交，其樓面地價(jià)4501元/平方米。

　　在一線城市稀缺之下，二、三線城市蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿?。重慶和成都于2007年6月成立新特區(qū)，在此利好推動下，品牌開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，兩城市土地價(jià)格上漲明顯。從2008年第一季度兩城市的土地出讓價(jià)格與成交價(jià)格對比來看，上漲勢頭明顯減弱，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊拍得高價(jià)。如位于成都建設(shè)路片區(qū)，城東最成熟的區(qū)域，周圍配套設(shè)施完善，生活又便捷，目前地塊周邊已聚集了較多知名樓盤，如萬科金域o藍(lán)灣、龍湖o三千里等樓盤，所以最終以高于底價(jià)130%成交，成交總價(jià)為7801.6萬元，樓面地價(jià)為4026元/平方米。但成都絕大部分地塊都是以底價(jià)成交，開發(fā)商不再瘋狂拿地。在去年開始的央行銀根緊縮背景下，拿地開發(fā)商的資金運(yùn)作能力受到考驗(yàn)，畢竟多數(shù)中小開發(fā)商的資金都不是很充裕；所以資金充足的開發(fā)商，此時(shí)就可用較低成本拿地，增加自身的土地儲備了。政府貸款緊縮也推動了開發(fā)企業(yè)快速洗牌。

　　商住、居住用地成出讓主體

　　縱觀這四城市一季度已成交的地塊中，貴陽和重慶均以商住、居住用地為主，合計(jì)分別為4宗和21宗，各占比例為100%、70%。深圳、貴陽、重慶、成都四城市出讓的居住、商住用地占地總面積分別為2.95萬平方米、17.34萬平方米、142.08萬平方米和16.46萬平方米，其中數(shù)重慶出讓的地塊最多，主要由于重慶成立特區(qū)后城市化進(jìn)程加促推進(jìn)的結(jié)果。而成都此次出讓的地塊多數(shù)為工業(yè)、商業(yè)用地為主，但從3月下旬掛牌即將出讓的地塊可以看出，這個(gè)階段住宅用地將成為成都市場主體。因此，無論是國家政策強(qiáng)調(diào)加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，還是市場自身對住宅的需求，都促使政府今年增加了對純居住用地及商住用地的供給。

　　地塊開發(fā)受限遭流標(biāo)

　　從深圳市第一季度掛牌出讓的9宗地塊來看，成功出讓了6宗，其中3宗工業(yè)用地以底價(jià)成交；1宗居住用地是1-2月以來唯一成功出讓的一塊居住用地，此地塊位于寶安區(qū)龍華街道，最高售價(jià)限定為9840元/平方米，限價(jià)商品房單套套型建筑面積一律在90平方米以內(nèi)，只有兩人競標(biāo)，最終以2.3886億元的價(jià)格出讓，以此折算樓面地價(jià)為4501元/平方米，可看出開發(fā)商還有較好的盈利空間。

　　而位于深圳龍崗區(qū)寶荷路南側(cè)的“限價(jià)房”居住用地，因?yàn)橹挥?個(gè)競買人，未達(dá)到土地招標(biāo)出讓要求的競買人至少兩名的規(guī)定遭流標(biāo)。1月10日出讓的位于寶安編號分別為A001-0126和A207-0102的兩宗居住用地，按現(xiàn)狀捆綁出讓，作為航空產(chǎn)業(yè)扶持配套用地，開發(fā)的住宅產(chǎn)品執(zhí)行90/70政策，且最高銷售價(jià)格為本宗地開發(fā)竣工并取得銷售許可時(shí)同片區(qū)、同類型、同品質(zhì)商品房評估市場價(jià)格80%，售出的限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)屬證書之日起10年內(nèi)不得出售等一系列規(guī)定，開發(fā)商或者考慮到政府對這兩塊居住用地限制過多，在目前市場情況下，不會選擇出手，導(dǎo)致流標(biāo)。

　　可見，盡管掛牌出讓土地之多，但是開發(fā)商會綜合考慮各因素，包括地塊因素、企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及對后市的預(yù)測等，其中綜合素質(zhì)較高、價(jià)格合適的地塊易受青睞，足見開發(fā)商擇地越發(fā)理性。

　　注：數(shù)據(jù)截止至2008年3月25日