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　　□國信證券方焱陳林

　　理性回調(diào)后的房地產(chǎn)市場將迎來更加廣闊的前景，行業(yè)調(diào)整給萬科帶來更大的發(fā)展空間，行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢將不斷擴(kuò)大。我們維持對公司08、09年EPS分別為1.35元和2.20元的業(yè)績預(yù)測，維持“推薦”的投資評級。

　　08年1季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入64億元、凈利潤7.18億元，同比分別增長55.57%和17.28%；基本每股收益0.105元。公司一季度利潤增長并不突出，主要是因?yàn)槿ツ晖诮Y(jié)算時(shí)恰逢高利潤項(xiàng)目較為密集的時(shí)段，而今年一季度公司竣工結(jié)算面積較少，同時(shí)結(jié)算的項(xiàng)目中包括利潤率較低的上海華漕213號配套商品房，該項(xiàng)目結(jié)算面積和金額分別占公司整體比例為23.7%和12.7%。

　　立足剛性需求，一季度銷售表現(xiàn)良好。08年以來，公司積極應(yīng)對市場變化，立足剛性需求，主動(dòng)調(diào)高針對自住需求的普通商品住宅和中小戶型產(chǎn)品的比例，3月份銷售的產(chǎn)品中自住需求比例達(dá)到90%，而90平米以下產(chǎn)品的套數(shù)比例超過了50%。1-3月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積114.5萬平方米、銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%。公司一季度超過百億的銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于市場整體，龍頭風(fēng)范彰顯無疑。這一方面受益于公司持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張，另一方面也體現(xiàn)了其積極應(yīng)對調(diào)控的策略帶來了良好的業(yè)績回報(bào)。

　　繼續(xù)保持穩(wěn)健的經(jīng)營和財(cái)務(wù)政策。一季度末，公司持有現(xiàn)金156.3億元，擁有預(yù)收賬款243億元；公司資產(chǎn)負(fù)債率為66%，凈負(fù)債率為30.9%，處于較好水平。在信貸緊縮、資金緊張的宏觀背景下，充裕的流動(dòng)性和合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)為公司積極應(yīng)對市場變化提供了充分的保障，也為未來的項(xiàng)目開發(fā)和業(yè)績增長提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　項(xiàng)目資源儲備適度，強(qiáng)大的行業(yè)整合能力將繼續(xù)體現(xiàn)。一季度公司獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積合計(jì)約117.3萬平方米，其中按萬科權(quán)益比例計(jì)算的建筑面積約為65.1萬平方米。目前，公司擁有土地儲備建筑面積約2300萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算為1900萬平方米，08年公司計(jì)劃開工、竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米，分別比07年增長9%和55%。部分地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的財(cái)務(wù)困境，給公司提供了良好的收購機(jī)遇。公司具有持續(xù)的資源整合優(yōu)勢，以及在短期內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)充項(xiàng)目儲備的能力。

　　08年高增長依然可期。公司一季度銷售超過百億，是在一個(gè)相當(dāng)謹(jǐn)慎的市場氛圍下取得的，其優(yōu)異表現(xiàn)與低迷市場形成巨大反差，也展現(xiàn)出了萬科敏銳的把握市場能力和引領(lǐng)行業(yè)的龍頭風(fēng)范。截至一季度末，公司尚有319萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，簽約金額合計(jì)約265.8億元，加上一季度已實(shí)現(xiàn)收入，在未來銷售繼續(xù)回升的帶動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)公司08年收入將會達(dá)到600億元，凈利潤增長在90%以上。

　　關(guān)鍵數(shù)字：該股最新收盤價(jià)為23.82元。根據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)，近期共有31家機(jī)構(gòu)對該股作出評級，其中，20家“買入”，10家“增持”，1家“中性”。