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　　“融資是第一目的，但這種目的表現(xiàn)得過于強烈往往會帶來不好的效果。” 

　　3月20日晚19時，恒大地產(chǎn)集團有限公司(下稱恒大地產(chǎn))在香港聯(lián)交所網(wǎng)站發(fā)布公告，宣布中止上市計劃。此時，距恒大在1月拍下廣州天河地王僅兩月，以拍下廣州天河地王來結(jié)束兩年來的恒大土地儲備之路，恒大原以為完滿。

　　然而，資本市場的變化顯然是恒大所無法預(yù)料到的。事實上，始自于2006年的恒大土地擴張之路，相關(guān)爭議一直未斷。

　　薊縣爭議

　　2006年，恒大地產(chǎn)集團天津薊縣有限公司成立，然而，恒大在天津薊縣的土地卻一直存在爭議。

　　恒大在天津的兩塊土地均位于天津市薊縣盤山名勝風(fēng)景區(qū)腳下蓮花嶺和盤富莊兩村，兩村均緊鄰京薊高速公路，從兩村到北京或天津只需2個小時，距離北京國際機場僅60公里。

　　恒大在此地圈地面積達(dá)1000畝。包括蓮花嶺村221畝，盤富莊村618.05畝，還有另一鄰村石佛村的100多畝，定位于高檔花園洋房別墅小區(qū)，取名恒大金碧天下。

　　然而，有媒體卻報道稱，恒大征用地塊并未經(jīng)過蓮花嶺村和盤富莊村村民的同意，而是由村委會決定轉(zhuǎn)讓與恒大集團的，此地原為兩村村民的果園。

　　為此2007年，蓮花嶺村村民與前來拆遷的人員發(fā)生過三次沖突。

　　薊縣國土資源分局局長宋澤文對此糾紛的解釋是：“恒大所得的這塊地一直被老百姓用于挖沙、取土，屬于未利用的土地，既不是耕地，也不是基本農(nóng)田。”他說，雖然老百姓后來在這塊未利用的土地上種了莊稼，并認(rèn)為它是基本農(nóng)田，但那是老百姓自己的概念，而國土局則將此地塊認(rèn)定為“未利用的土地”，因此它并不屬于國家嚴(yán)格限制的全國18億畝耕地紅線以內(nèi)的土地。

　　而薊縣人民政府在該村相關(guān)公告則說明：“薊縣人民政府依法征地，各種法律手續(xù)完備健全，征地補償費已劃撥到你村。”

　　恒大金碧天下預(yù)計2008年預(yù)售，但相關(guān)土地問題迄今并未有明確答案。

　　1/4的土儲價值

　　2008年3月13日，香港《經(jīng)濟日報》刊出該報記者孔雪茵、吳國輝的調(diào)查報告《恒大25%土儲押注江蘇小城啟東地估值300億超該市GDP》，對恒大位于江蘇省啟東縣的一塊總樓面面積約為一千二百萬平方米土地價值提出質(zhì)疑。

　　恒大啟東地塊位于江蘇省啟東縣，位于規(guī)劃建設(shè)中的滬崇蘇越江大通道北岸，是上海市通往崇明島的要道，距離上海只有50公里的直線距離。靠近規(guī)劃中的上海江北新城。恒大預(yù)計將其打造成為以威尼斯水城為主題的綜合項目。恒大宣稱，該項目計劃將于2010年上海到江蘇啟東的第二座大橋貫通時推向市場。

　　恒大為此地塊估值300億人民幣。但香港《經(jīng)濟日報》記者卻對該地塊的價值產(chǎn)生了質(zhì)疑，并親赴該地塊采訪，認(rèn)為該地塊遠(yuǎn)離上海，要4個小時車程，且并非高速公路。土地價值遠(yuǎn)沒有恒大招股說明書中所指的300億。其認(rèn)為，恒大估值甚至超過了啟東一年的GDP。

　　有香港證券分析人士認(rèn)為，在現(xiàn)時市場普遍對內(nèi)地房地產(chǎn)估值折價的情況之下，恒大龐大的土地儲備中，有高達(dá)25%的土地來自于江蘇省一個默默無聞的小城市—啟東?，F(xiàn)時該地距上海尚有4個小時車程，恒大為其估值3000多一個平方，使得地塊估值高達(dá)300億元，甚至高于該市283億的GDP，顯然是不會被市場所接受的。

　　而國內(nèi)有資產(chǎn)評估師則認(rèn)為，恒大之所以押注啟東，在于當(dāng)?shù)財M建的“崇啟大橋”，該橋落成后，啟東前往上海的車程將由現(xiàn)在的4小時縮短至1小時。但在當(dāng)前國際資本市場并不看好國內(nèi)土地價值的情況之下，恒大將占集團1/4土儲的啟東項目的土儲價值估價偏高，并不利于其上市。

　　“做大資產(chǎn)包是現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴香港IPO的共同想法，但香港人顯然覺得恒大土儲價值估價偏高。”有分析人士說。

　　IPO困局

　　“整個香港資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)市場并不了解，亦不了解內(nèi)地房地產(chǎn)土地價值幾何，他們可能會認(rèn)為像長沙、啟東這樣的城市的樓面地價到了3000塊一平米是很難想象的事情，放在去年，各地地王不斷，投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的價格可以根據(jù)地王來判斷，但今年投資者顯然對這些地王產(chǎn)生了懷疑。”有分析人士對觀點網(wǎng)說。其認(rèn)為，事實上香港投資者在市場下跌的時候是相當(dāng)保守的。

　　“國內(nèi)的公司可能認(rèn)為香港人不懂內(nèi)地房地產(chǎn)，因而一方面是做大資產(chǎn)包，另一方面對一些尚有爭議的土地在招股書中都寫得很好，但事實上投資者一般都有自己的一套評估方法，因此在市場不好的時候大家對你的評估會比較謹(jǐn)慎。”有分析人士說。

　　其認(rèn)為恒大案例反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)赴港上市的誤區(qū)。一是上市融資的目的過于強烈，忽略了企業(yè)本身資產(chǎn)的實際價值與公司的管理，而過于強調(diào)土地價值，從而將一些有問題的土地和未來預(yù)期估價過高的土地打包。同樣當(dāng)企業(yè)給出的利潤目標(biāo)與發(fā)展目標(biāo)過高時也會讓市場無法接受，恒大去年利潤不過10億，但今年利潤預(yù)期卻高達(dá)70億元。

　　“融資是第一目的，但這種目的表現(xiàn)得過于強烈往往會帶來不好的效果。”該分析人士說，“恒大正在擬定新的上市日期表，這些問題必須考慮。”