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轉(zhuǎn)折關頭，善變者得先機
轉(zhuǎn)折突如其來，而且比預想中更殘酷——2008年，在貨幣緊縮的宏觀政策調(diào)控下，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對真正的行業(yè)拐點。業(yè)界風向從“土地為王”轉(zhuǎn)向了“現(xiàn)金為王”。基金又嗅到了逢低吸貨的機會，港資企業(yè)也候到最佳時機——太古地產(chǎn)高調(diào)進京，長江實業(yè)和恒基地產(chǎn)等啟動了10年前在北京拿下的地塊的開發(fā)。
好在如今的內(nèi)地房企不像從前那般脆弱。已上市者因為打通了直接融資渠道而略顯從容，尚未考慮上市者財務策略通常比較保守也無致命危機，唯獨那些準備上市且有意迎合香港投資者對高土地儲備量偏好的企業(yè)風險最大。
在轉(zhuǎn)折關頭，總是善變者得先機。在很多企業(yè)只有區(qū)區(qū)數(shù)百萬銷售收入進賬甚至顆粒無收的一季度，萬科公告自己實現(xiàn)銷售收入101億元，這個引無數(shù)企業(yè)競逐的百億數(shù)字被輕輕松松地寫進萬科的季報。
回想不久前曾經(jīng)鬧得沸沸揚揚的萬科領降事件，讓人聯(lián)想到那則故事：兩個人在森林里散步，其中一人憂心忡忡，擔心遇到老虎，另一人卻很輕松，他認定自己比身邊的人跑得快，他不需要跑過老虎，只要跑過身邊的人就能活命。萬科高層無論是董事長王石還是總裁郁亮都在不同場合表露過對中國房地產(chǎn)市場前景的堅定信心，前一陣在各地的試探性降價讓他們看到了真實購買力的存在。萬科懷揣的就是那個輕松散步者的心態(tài)，危機關頭只要跑過同行就能贏。
但細心的人不難發(fā)現(xiàn)，萬科之變不僅在銷售策略上。早在90/70政策出臺后，萬科就積極響應中央政策調(diào)整了產(chǎn)品策略，加大了小戶型住宅的開發(fā)比例，同時增加了青年住宅的開發(fā)量。萬科今年3月份66.8億元銷售收入的來源證明了其產(chǎn)品策略調(diào)整的正確性。據(jù)悉，首次置業(yè)和改善性需求客戶的購房款占萬科3月份銷售金額的比例超過85%，占銷售面積的比例則接近90%，90平方米以下產(chǎn)品占銷售總套數(shù)的比例超過50%。
前些年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出非理性繁榮，甚至有過博傻時代——賣得越差的隨著房價攀升最后賺得越多，這讓很多企業(yè)抱有僥幸心理。有過這輪調(diào)整，大多數(shù)消費者變得更理性了，企業(yè)如果不回歸到對市場需求的研究上，對產(chǎn)品品質(zhì)的追求上，不注重產(chǎn)品的性價比，一定會輸給有競爭力的對手。何況，政府保障性住房的比例不斷增加，留給市場的空間大幅縮水，越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向高端住宅開發(fā)，未來高端市場的競爭將會日趨激烈。
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