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　　恒大在香港IPO未果，引發(fā)了地產(chǎn)業(yè)對(duì)于目前惟一可行的融資通道中斷的恐慌，地產(chǎn)商潘石屹甚至稱，百日之內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生劇烈的變化，由此引發(fā)了“百日劇變”的說法。有多少企業(yè)在恒大上市受阻之后陷于IPO低迷的灰色陰影之中？中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)處在怎樣的經(jīng)濟(jì)處境中？地產(chǎn)業(yè)格局將發(fā)生什么樣的調(diào)整？在此一一梳理求解，以期助益于關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣大讀者。

　　由廣州恒大在香港上市未果引發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)“百日劇變”說，尚未熄火。

　　已經(jīng)交上2007年業(yè)績(jī)及格答卷的SOHO中國(guó)總裁潘石屹對(duì)本報(bào)記者稱：“恒大上市沒有結(jié)果，對(duì)后面幾十家排隊(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說是個(gè)令人悲觀的開頭，來自香港投資者的審核更為苛刻。”在潘石屹拋出“未來100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”的斷言之后，一向容易遭人品評(píng)的老潘，此番論斷并沒有遭遇更多的反駁以及爭(zhēng)辯。

　　由恒大地產(chǎn)上市擱淺引發(fā)的一系列“灰色效應(yīng)”正在顯現(xiàn)。

　　星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國(guó)際、寶龍集團(tuán)、方圓、恒盛、花樣年集團(tuán)等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調(diào)整上市時(shí)間表。

　　而輿論風(fēng)波中心的恒大則另有圖謀。據(jù)外電報(bào)道，早前擱置上市計(jì)劃的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，正嘗試通過私人配售股份，集資4億-5億美元。

　　大勢(shì)所趨

　　記者就此新融資計(jì)劃與恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通，截至發(fā)稿前，沒有得到對(duì)方的答復(fù)。

　　行業(yè)人士分析，上市計(jì)劃擱置，加上信貸危機(jī)使迫于資金壓力的恒大地產(chǎn)不得不通過其他方式來募集資金以求渡過目前難關(guān)。

　　恒大地產(chǎn)原計(jì)劃于3月28日在香港主板上市，其IPO集資額最高為166億港元。后來公司表示因市場(chǎng)情況不好，決定擱置上市計(jì)劃。

　　其董事局主席許家印在給本報(bào)記者的回應(yīng)中說：“恒大地產(chǎn)絕大多數(shù)項(xiàng)目分布在省會(huì)城市及其他城市，業(yè)務(wù)前景和盈利增長(zhǎng)潛力十分明顯，我們將繼續(xù)發(fā)揮在規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成本控制、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、品牌等多方面的優(yōu)勢(shì)，加快各地項(xiàng)目的開發(fā)及銷售進(jìn)度。一旦時(shí)機(jī)合適并成熟，我們會(huì)重新公布新的上市計(jì)劃。”

　　虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認(rèn)為：“正如許家印所說，恒大地產(chǎn)有著這樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，但是千萬(wàn)不能忽視此時(shí)國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)的大環(huán)境。”

　　國(guó)際資本市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)及嚴(yán)重動(dòng)蕩低迷，恒生指數(shù)反復(fù)下跌，而國(guó)內(nèi)的調(diào)控力度亦不斷加深，在張寅看來，在這樣的大經(jīng)濟(jì)背景下，不要說恒大地產(chǎn)這樣規(guī)模、實(shí)力都不錯(cuò)的企業(yè)，就是量級(jí)再高一點(diǎn)的企業(yè)上市計(jì)劃也得夭折。

　　張寅認(rèn)為，此時(shí)的大環(huán)境是極不利于上市的，不論誰(shuí)去香港IPO，都會(huì)失敗歸來。而恒大地產(chǎn)的上市擱淺顯然是時(shí)機(jī)把握不對(duì)。

　　恒大地產(chǎn)上市推遲意味著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國(guó)際資本市場(chǎng)的管道已經(jīng)暫時(shí)關(guān)閉。另外，隨著國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計(jì)劃的40多家企業(yè)無(wú)疑面臨著雙重打擊。

　　“八仙過海，各顯神通，用不了多久，肯定會(huì)有企業(yè)倒下，而且是大家所熟悉的。”張寅認(rèn)為，“這是大勢(shì)所趨，誰(shuí)都擋不住。”

　　“今年政府主要解決的是通貨膨脹問題，所以信貸政策暫時(shí)不會(huì)放松。房地產(chǎn)企業(yè)要想靠放松信貸來挽救自己恐怕不太可能。”

　　據(jù)張寅說，恒大地產(chǎn)的上市擱淺早在預(yù)料之中，他在去年就曾斷言SOHO中國(guó)是赴港上市企業(yè)中的最后一家。

　　還有機(jī)會(huì)？

　　對(duì)于此前曾有媒體報(bào)道恒大地產(chǎn)上市推遲是由于其土地儲(chǔ)備過多，不被投資者看好，更多的是出自自身的原因，張寅予以否定。

　　“土地儲(chǔ)備是投資者認(rèn)同你的基本條件，以此來增加砝碼沒有錯(cuò)，關(guān)鍵在于市場(chǎng)不好，如果上了市，很多的土地儲(chǔ)備就是優(yōu)勢(shì)，如果上不了，那么就是負(fù)擔(dān)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備高達(dá)4580萬(wàn)平方米，較2006年增長(zhǎng)了九倍。其中，在19個(gè)城市擁有33個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總樓盤面積約1630萬(wàn)平方米，總建筑面積約3070萬(wàn)平方米。這一土地儲(chǔ)備，僅次于碧桂園，是萬(wàn)科的近兩倍。

　　在張寅看來，恒大在過去一年的拿地行為多少顯得有些激進(jìn)，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財(cái)務(wù)壓力。

　　事實(shí)也的確如此，據(jù)熟悉恒大地產(chǎn)的人士介紹，現(xiàn)在恒大正努力地嘗試各種方法來獲得融資。

　　招股書顯示，恒大地產(chǎn)融資將主要用于清欠債務(wù)。其中，53.6%用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項(xiàng)目資金，9.1%用于部分償還瑞信借取結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款。

　　“在特殊時(shí)期，根據(jù)市場(chǎng)情況所作的企業(yè)戰(zhàn)略判斷是相當(dāng)重要的，一旦失誤，將帶來很嚴(yán)重的后果。”在張寅看來，不只是恒大地產(chǎn)，其他地產(chǎn)公司也面臨同樣的問題。“這種判斷帶來的后果馬上就會(huì)有分曉。”

　　張寅認(rèn)為：“其實(shí)調(diào)控早在兩年前土地招拍掛的新政推出時(shí)就已開始，而現(xiàn)在到了洗牌出結(jié)果的時(shí)候。而顯然大多數(shù)的地產(chǎn)商沒有看到這一點(diǎn)。”在張寅看來，之所以等到兩年后的現(xiàn)在才有結(jié)果，這是由房地產(chǎn)的商品屬性決定的，從拿地到蓋房子，要經(jīng)歷12到16個(gè)月的周期。這段時(shí)間，就是地產(chǎn)公司之前種下“錯(cuò)誤決策”種子的生根發(fā)芽期。

　　張寅說：“在這40多家打算上市的企業(yè)中，有實(shí)力的不超過10家，有些融不到資金的企業(yè)肯定會(huì)倒閉，有些想上市的硬著頭皮也能上。”

　　據(jù)記者了解，在恒大地產(chǎn)、昌盛中國(guó)上市計(jì)劃紛紛流產(chǎn)后，星河灣、河南建業(yè)等已通過聆訊的房企紛紛推后了上市時(shí)間。其中，河南建業(yè)決定預(yù)期6月上旬開始招股活動(dòng)。

　　“大家都在觀望，我推斷在今年整體的調(diào)整中，有一個(gè)時(shí)段會(huì)樂觀一點(diǎn)，如果能把握住時(shí)機(jī)，見縫插針，會(huì)有機(jī)會(huì)。”張寅所說的這個(gè)時(shí)段指的是5月底到6月底，他的依據(jù)是屆時(shí)整個(gè)香港的市場(chǎng)氣氛會(huì)比現(xiàn)在好，國(guó)內(nèi)也會(huì)稍轉(zhuǎn)好。

　　因此他判斷，河南建業(yè)很有可能在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)成功上市，但是像SOHO那樣上市融到的資金規(guī)模二三年內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)。

　　融資有道

　　記者走訪的多家業(yè)內(nèi)人士，都不約而同地認(rèn)為今后房企想在香港上市會(huì)越來越困難。

　　潘石屹也承認(rèn)，2008年中國(guó)房地產(chǎn)公司所面臨的金融環(huán)境是非常非常困難的。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，港交所一項(xiàng)新規(guī)則要求，2008年4月后上市的公司，必須在招股書中寫明2008年半年或全年盈利預(yù)期。3月前上市的公司，則無(wú)需對(duì)全年盈利預(yù)期作出承諾。

　　恒大地產(chǎn)曾在報(bào)告中預(yù)測(cè)，其2008年盈利將達(dá)77.57億元，是2007年近八倍。然而，在國(guó)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)萎靡不振的境況下，有沒有一家上市公司敢于在公告中對(duì)其2008年盈利預(yù)期作出如此高的承諾，目前還是疑問。

　　在這位業(yè)內(nèi)人士看來，除了自身的資金壓力外，這項(xiàng)新規(guī)定也是促使恒大地產(chǎn)急于在3月上市的主要原因。

　　重慶龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人顧偉告訴本報(bào)記者，“上市是水到渠成的事情，恒大上市不成功不代表其他企業(yè)會(huì)失敗，而且每個(gè)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不一樣。”

　　寶龍集團(tuán)副總經(jīng)理劉曉蘭告訴本報(bào)記者，“即使不能上市，企業(yè)也還是要發(fā)展，只不過速度會(huì)放慢。”對(duì)于資金來源，“我們有銷售支持，另外，我們還有銀行貸款的路子。”據(jù)記者了解，此前寶龍集團(tuán)剛剛獲得美國(guó)一家私募基金2億美元的注資。

　　目前，寶龍?jiān)谥袊?guó)主要城市開發(fā)的集購(gòu)物、休閑、商務(wù)等多功能于一體的寶龍城市廣場(chǎng)，已形成一種具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。劉曉蘭說：“我們這樣大規(guī)模、多功能、自己開發(fā)、自己持有的模式被國(guó)外投資者看好。”在劉曉蘭看來，即使不能成功上市，只要自己有好的商業(yè)模式，還是會(huì)從其他的融資渠道獲取資金。