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　　編者按：大多數(shù)時(shí)候，開發(fā)商的目的是一樣的，大家不過(guò)是想賣好房子。于是企業(yè)價(jià)值也罷，產(chǎn)品價(jià)值也好，生意的道道在其中演繹出來(lái)的思想與觀點(diǎn)或許是今天我們所需要看到的東西。鑫苑新近在美國(guó)上市，屬地產(chǎn)新貴；武漢天下置業(yè)作為武漢本土開發(fā)商，在面臨外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)如何賣好房子，也是很有意思的事情。

　　我們的商業(yè)模式是通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿地，然后高品質(zhì)地快速開發(fā)建設(shè)，快速銷售，“不囤地、不捂盤、零庫(kù)存”。

　　Q：作為開發(fā)商，您最看重的是什么？

張勇 鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司總裁

　　張勇：我最看重的是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和社會(huì)義務(wù)，這是企業(yè)存在和發(fā)展的根本。我們鑫苑的使命是“創(chuàng)建美好家園是我們的共同心愿”，愿景是“成長(zhǎng)為有價(jià)值和有影響力的公眾公司”。下面我談一下我們的商業(yè)模式，從中可以看出我們是如何踐行社會(huì)責(zé)任的。

　　我們的商業(yè)模式是通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿地，然后高品質(zhì)地快速開發(fā)建設(shè)，快速銷售，“不囤地、不捂盤、零庫(kù)存”，增加市場(chǎng)有效供給，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，并通過(guò)文化、團(tuán)隊(duì)和制度的復(fù)制實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速成長(zhǎng)。鑫苑基本上不進(jìn)行土地儲(chǔ)備，比其它房地產(chǎn)公司建設(shè)周期平均縮短4-6個(gè)月，鑫苑獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式代表了未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主流模式，同時(shí)鑫苑的商業(yè)模式與國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的方針也是完全一致的。

　　陳潛峰：我最看重的首先是產(chǎn)品自身的品質(zhì)；第二個(gè)就是上好的地段。我主要還是指產(chǎn)品這一塊，因?yàn)榻?jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，我覺得好的產(chǎn)品還是受到消費(fèi)者的追捧的。當(dāng)然在地段和產(chǎn)品之間，我認(rèn)為消費(fèi)者可能首先會(huì)選地段，有好的地段之后還要有好的產(chǎn)品。

　　Q：做一個(gè)項(xiàng)目，是資金的騰挪關(guān)鍵還是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與建設(shè)是關(guān)鍵？為什么？

　　張勇：房地產(chǎn)企業(yè)的第一使命就是為老百姓造房子，滿足客戶的需要，這是企業(yè)生存和發(fā)展之道，同時(shí)好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和良好的建設(shè)質(zhì)量也是企業(yè)的不懈追求和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源。

　　資金實(shí)力和資金的運(yùn)用效率，同樣決定企業(yè)的發(fā)展平臺(tái)和發(fā)展?jié)摿?。尤其近兩年房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇上市，采取直接融資的渠道來(lái)增強(qiáng)自身的融資能力，提升公司治理水平；隨著近期國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，以及銀行的銀根緊縮，國(guó)家對(duì)閑置土地必須限期開發(fā)和土地款不再允許分割支付等政策的落實(shí)等等，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金能力提出了更高的要求。融資渠道單一、融資能力有限的企業(yè)，將在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。

陳潛峰   武漢天下置業(yè)董事長(zhǎng)

      陳潛峰：兩種都很關(guān)鍵。第一個(gè)資金是獲取到項(xiàng)目的第一要素，但是如果有資金，對(duì)要做開發(fā)而不是那種倒項(xiàng)目的發(fā)展商而言，產(chǎn)品也是非常關(guān)鍵的。如果沒有好的產(chǎn)品，你把這個(gè)產(chǎn)品做得一塌糊涂，那你的產(chǎn)品就賣不出去，你的資金就死了，就沒有后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力了。我認(rèn)為資金非常關(guān)鍵，但是產(chǎn)品更關(guān)鍵。

　　打個(gè)比方，我們現(xiàn)在拿在手上有四個(gè)項(xiàng)目，資金的問(wèn)題都解決掉了，我現(xiàn)在最著急的就是產(chǎn)品的品質(zhì)問(wèn)題。比如說(shuō)我有好的產(chǎn)品，如果在調(diào)控期或者非調(diào)控期能夠賣得很好，這個(gè)是最關(guān)鍵的。跟你的資金比，首先就是檢驗(yàn)項(xiàng)目的質(zhì)量的問(wèn)題，你最后的結(jié)果還是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目要做好，不是自己拿在手上，肯定是賣給廣大的消費(fèi)者，消費(fèi)者要接受你的產(chǎn)品，他要認(rèn)同你產(chǎn)品的品質(zhì)，這個(gè)是最關(guān)鍵的。

　　《觀點(diǎn)》：怎樣理解您的項(xiàng)目的價(jià)值？怎樣理解您的項(xiàng)目在未來(lái)城市環(huán)境中的價(jià)值？

　　張勇：我們項(xiàng)目的定位是中國(guó)二線城市，面向中等收入群體，提供1000-5000戶這樣的復(fù)合型現(xiàn)代化社區(qū)，并通過(guò)社區(qū)精神文明建設(shè)和文化建設(shè)，為業(yè)主提供物超所值的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　社區(qū)是城市的細(xì)胞，是建設(shè)和諧社會(huì)的基本單位，是每個(gè)人溫馨的家園，是現(xiàn)代社會(huì)人身心的棲息地。城市建設(shè)始于社區(qū)，生根發(fā)芽在社區(qū)。我們?cè)卩嵵莸?ldquo;鑫苑名家”社區(qū)，建成5年來(lái)，已經(jīng)成為鄭州市、河南省和諧社區(qū)建設(shè)的樣板社區(qū)，先后有多位中外貴賓來(lái)訪。2007年5月1日，中共中央總書記、國(guó)家主席胡錦濤親臨“鑫苑名家”，并對(duì)“鑫苑名家”和諧社區(qū)建設(shè)的實(shí)踐和成就給予了高度評(píng)價(jià)。鑫苑致力于在中國(guó)的二線城市，建設(shè)更多“面向未來(lái)、人性回歸、親情回歸、藝術(shù)回歸”的現(xiàn)代化和諧社區(qū)。

　　陳潛峰：第一個(gè)是同類型的地段真正的價(jià)格，第二個(gè)就是產(chǎn)品內(nèi)在的投入。

　　對(duì)同類型地段產(chǎn)品價(jià)值判斷，我認(rèn)為在于開發(fā)商本身對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的定位。我現(xiàn)在正在開售的一個(gè)樓盤，換作是其他發(fā)展商來(lái)做，可能會(huì)賣到15000/㎡或者16000元/㎡，我們現(xiàn)在賣8、9千元一平米，我們還是按照我們自身拿的地價(jià)來(lái)定。第二個(gè)就是產(chǎn)品投入的成本。我們只希望獲取合理的利潤(rùn)，我們只是這樣去做的，沒有去跟風(fēng)，去調(diào)整的過(guò)程。我們所處的華東市場(chǎng)，對(duì)產(chǎn)品還是有一些偏好的，因?yàn)槿A東市場(chǎng)起步比較晚，最近一段時(shí)間發(fā)展速度應(yīng)該還是比較快，但是經(jīng)過(guò)2007年的暴漲——這個(gè)暴漲不是因?yàn)楫a(chǎn)品的品質(zhì)而暴漲的，是因?yàn)槊娣郾让姘F的原因。我打一個(gè)比方，假如我今天拿到一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)地方的地價(jià)是2000元/㎡，但是突然旁邊的緊挨著你土地的一塊地，甚至比你的地段還差，他的拍到6、7千，這一信息傳過(guò)來(lái)之后，他的地價(jià)比我高5000元，那我的產(chǎn)品銷售的時(shí)候就漲了5、6千。這一輪的暴漲，在武漢市場(chǎng)都是因?yàn)檫@個(gè)，不是說(shuō)剛起來(lái)就有漲的主動(dòng)力。就是因?yàn)榕赃叺牡貎r(jià)突然暴漲，反而超過(guò)了賣的預(yù)期。我打一個(gè)很簡(jiǎn)單的比方，聯(lián)想在我們?nèi)A東做了一個(gè)項(xiàng)目，它拿的一個(gè)項(xiàng)目地價(jià)是一千多元一平方米，它第一期開盤賣6500元/㎡，突然金地在它隔壁拿了一塊地，離它還有一點(diǎn)遠(yuǎn)，這塊地相對(duì)比它差一點(diǎn)，但是地價(jià)拍到了6700多元，地板價(jià)已經(jīng)高過(guò)了聯(lián)想賣的6500元/㎡的均價(jià)，那么聯(lián)想第二期相隔只有三個(gè)月的時(shí)間，開盤就開到了一萬(wàn)元。漲價(jià)的原因，產(chǎn)品還是同樣的產(chǎn)品，沒有增加任何東西，就是因?yàn)楦舯诘慕鸬亻_了一塊地，拍到了接近6900元/㎡米，就是因?yàn)檫@個(gè)原因。

　　去年武漢市場(chǎng)的暴漲甚至可以說(shuō)是哄抬地價(jià)抬起來(lái)的。這一輪的暴漲，在我們行業(yè)人士來(lái)看是不太合理的，作為消費(fèi)者來(lái)講也不是理性的上漲?；氐胶暧^調(diào)控的階段來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為產(chǎn)品的品質(zhì)，內(nèi)功是最重要的，練好內(nèi)功，做好產(chǎn)品的品質(zhì)。因?yàn)檫@個(gè)需求，我們的自身的需求還是一個(gè)剛性的需求，在選地上還有就是選品質(zhì)，因?yàn)橥囟萎a(chǎn)品，有4、5家的時(shí)候，消費(fèi)者肯定選產(chǎn)品的品質(zhì)。