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　　張?jiān)耍焊魑患钨e、各位同行，非常高興到沈陽(yáng)來(lái)參加這個(gè)論壇。

　　借此機(jī)會(huì)我也向沈陽(yáng)的各位同行問好！

　　第一、保障性住房將成為2008年住宅供應(yīng)的亮點(diǎn)。

　　大家知道，2007年8月7日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。它的核心內(nèi)容就是再一次明確了城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的首要途徑。另外國(guó)發(fā)200724號(hào)文件把保障性住房提到了前所未有的高度，具有十分重大的意義。我覺得這個(gè)文件使我們的住房制度改革，或者說(shuō)我們解決住房問題的思路，從重市場(chǎng)輕保障向市場(chǎng)、保障并重的回歸，是從重買房輕租賃向買租并舉的回歸。這是我們住房歷史上的新的里程碑。

　　我國(guó)從住房改革已經(jīng)走過了29個(gè)年頭，其中98年是一個(gè)里程碑，就是取消了分房。那么去年這個(gè)文件又是一個(gè)新的里程碑，就是把保障性住房提到了前所未有的高度。保障房它的意義在于，解決人車混流，做到各行其道。

　　我們過去由于住房保障制度不完善，原來(lái)是屬于社會(huì)保障方面的問題也要由市場(chǎng)來(lái)解決，這就好比是我們城市交通，本來(lái)應(yīng)該是人走人行道、車走車行道，現(xiàn)在人和車都擠到一條道上，都通過市場(chǎng)來(lái)解決，必然造成交通混亂。一方面中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房?jī)r(jià)，另一方面人車混流形成造成了房?jī)r(jià)上漲。通過住房制度改革，特別是這幾年來(lái)連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，它調(diào)控的目的是我們?cè)谧》抗?yīng)制度上面要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)。我們市場(chǎng)上生產(chǎn)的商品房7、80%是高檔房，所以這是嚴(yán)重的不對(duì)應(yīng)。因此，目前結(jié)構(gòu)性的供大于求主要是高端住宅，和結(jié)構(gòu)性的供小于求主要是低端住宅。這兩個(gè)現(xiàn)象同時(shí)存在。我們通過進(jìn)一步的深化房改，將來(lái)我們的住房分配制度要建立三個(gè)兩條腿走路的機(jī)制。

　　第一、市場(chǎng)性分配和社會(huì)保障性分配兩條腿走路。

　　第二、買房租房?jī)蓷l腿走路。

　　第三、新房市場(chǎng)舊房市場(chǎng)兩條腿走路。

　　而其中完善中低收入家庭住房的保障又是重中之重。目前前面各城市都貴不了今年住房計(jì)劃、住房保障和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　大部分城市保障住房面積在新建住房面積都占10%，其中武漢、昆明比重比較大，北京計(jì)劃新建保障住房也占住房面積的40%以上。因此，保障性住房已經(jīng)成為2008年住宅供應(yīng)的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　下面分析一下保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)調(diào)控包括兩大任務(wù)一個(gè)是通過供需調(diào)解以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。主要是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加保障住房和普通住宅的供應(yīng)量。從需求方面主要是三句話，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖宰⌒枨?，抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，嚴(yán)格控制拆遷等被動(dòng)型購(gòu)房需求。通過三個(gè)方面來(lái)控制好需求。

　　第二大任務(wù)就是完善住房保障體系，加快解決中低收入家庭的住房問題。所謂住房保障主要是經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度和住房公積金這三個(gè)部分構(gòu)成的。

　　最近一些城市出現(xiàn)的限價(jià)房也有希望加入到保障的行業(yè)，當(dāng)然現(xiàn)在還在試點(diǎn)還在試驗(yàn)。

　　剛才介紹了我們?nèi)ツ甑姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，開發(fā)量增長(zhǎng)還是非?？斓?，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)了30.2%，其中住宅開發(fā)投資18000多億，比上年增長(zhǎng)23.1%。在商品住宅中90平方米以下住房占商品房投資16.6%。去年還是剛剛落實(shí)90、70指標(biāo)，因此90平方米只占了16.6%。經(jīng)濟(jì)適用房占了13.3%，但是增長(zhǎng)比例比較大，同比增長(zhǎng)19.7%。過去長(zhǎng)期以來(lái)有些同志擔(dān)心說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)沖擊我們商品房，但實(shí)際它只占了13.3%這樣一個(gè)很小的比例。

　　2007年商品住宅銷售面積6億9103萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，其中現(xiàn)房占不到1/3，同比增長(zhǎng)5%，期房占2/3還多，同比增長(zhǎng)36%，還是期房賣得多。再看價(jià)格，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布2007年12月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比11月份降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.3%，漲幅比11月降低了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　大家看，我有意識(shí)的把降低兩個(gè)字用綠顏色標(biāo)出來(lái)上漲用紅色。二手房同比上漲11.4%，漲幅比11月高2.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比是持平。到了一月份，新建住房銷售價(jià)格同比上漲12.2%，漲幅比去年12月份又高出0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上個(gè)月持平，其中90平方米及以下的新建住房環(huán)比上漲了0.2%，二手房同比上漲11.9%，漲幅比上個(gè)月高0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上個(gè)月高0.1個(gè)百分點(diǎn)，那么一月份還是紅顏色多。到了二月份綠顏色多了，新建住房同比上漲11.8%，漲幅比一月份低0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2%，漲幅比一月份低0.1個(gè)百分點(diǎn)，90平方米及其以下的新建住房和上個(gè)月持平，經(jīng)濟(jì)適用房同比上漲4.8%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲11.5%，漲幅比11月份低0.4恩個(gè)百分點(diǎn)。

　　當(dāng)前一部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了波動(dòng)，包括成交量減少和房?jī)r(jià)下調(diào)這兩個(gè)方面。全國(guó)70個(gè)大中城市中，有14個(gè)城市，房?jī)r(jià)的環(huán)比下降。其中有熱點(diǎn)的一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，而一些樓盤打折促銷對(duì)價(jià)格做出調(diào)整。波動(dòng)在一年的房地產(chǎn)走勢(shì)也不一樣。另外還有個(gè)中期波動(dòng)，也就是我們所謂的周期性波動(dòng)。根據(jù)我對(duì)周期性波動(dòng)學(xué)習(xí)研究的結(jié)果，我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)大概是5年一次，上一個(gè)周期的波動(dòng)高峰是98年，那么經(jīng)過5年到2003年，那么再經(jīng)過5年2008年，那么今年差不多應(yīng)該是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一個(gè)分界點(diǎn)。當(dāng)然這個(gè)波動(dòng)主要是衡量指標(biāo)，是商品房銷售額。

　　那么為什么二月份我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生一些波動(dòng)？原因有幾個(gè)方面：

　　第一、從商品房供求關(guān)系來(lái)考察。調(diào)控政策使高檔房投資投機(jī)性出現(xiàn)了抑制，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供大于求，不少城市高檔房需求量下降。而保障性住房陸續(xù)的上市使普通住宅商品需求開始分流，但由于這一類住房上市量還不大，不是房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要原因。

　　第二、從貨幣供求關(guān)系來(lái)考察。

　　經(jīng)濟(jì)及金融環(huán)境發(fā)生變化，比如實(shí)行從緊的貨幣政策，控制貨幣供應(yīng)量和信貸過快增長(zhǎng)。另外，股市、人民幣升值走勢(shì)不明朗，因此額投資型的買家也開始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三、從購(gòu)買力層面考察。

　　本地購(gòu)買力是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的因素，本地購(gòu)買力決定了本地中長(zhǎng)期樓市的走向，而游資炒作是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定因素，炒作刺激了房?jī)r(jià)的上漲，影響了房期的短期走向。當(dāng)炒作達(dá)到一定程度，本地購(gòu)買力被擠出市場(chǎng)，樓市就會(huì)發(fā)生波動(dòng)。比如深圳就是這樣，原來(lái)游資炒作把深圳的房?jī)r(jià)抬得很高，市場(chǎng)一片興旺，現(xiàn)在它發(fā)生波動(dòng)了，因?yàn)橛钨Y走了。這個(gè)解釋一下，所謂過渡投機(jī)和本地需求不足的問題，這個(gè)問題要引起我們注意。所謂過渡投機(jī)和本地需求不足，它的市場(chǎng)表現(xiàn)是價(jià)格和空置房同時(shí)上升，價(jià)格也在漲、空置房也在漲，另外二手房交易超常的增長(zhǎng)活躍，一手房交易萎縮，這是過渡投機(jī)和本地需求不足的表現(xiàn)。一些城市房?jī)r(jià)幾年大幅度增長(zhǎng)，自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無(wú)望，因此就退出市場(chǎng)，這樣不同程度的出現(xiàn)了過渡投機(jī)和本地需求不足的現(xiàn)象。過渡投機(jī)和本地需求不足的后果首先是二手房?jī)r(jià)格下跌，這樣就使新房?jī)r(jià)格也遭殃，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格下跌。那么本地購(gòu)買力被擠出市場(chǎng)，樓市就會(huì)發(fā)生波動(dòng)，因此保護(hù)本地需求抑制游資和炒作是市場(chǎng)調(diào)控的主要的和經(jīng)常的任務(wù)。

　　第四、從政策層面來(lái)考察。

　　政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控一個(gè)是直接調(diào)控，這個(gè)方式比較容易操作，見效也比較快，比如對(duì)保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等。第二個(gè)是間接調(diào)控，要多方面的政策協(xié)調(diào)，比較難操作，而且有滯后效應(yīng)，那么它多用于市場(chǎng)型房?jī)r(jià)的調(diào)整。

　　自從去年11月份以來(lái)，這幾年來(lái)的調(diào)控效果逐步的顯現(xiàn)。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化。另外，隨著住房保障制度的建立，中低收入者需求開始分流，投資和投機(jī)性需求得到了抑制，一些城市房?jī)r(jià)上漲幅度開始下降。所以現(xiàn)在叫下降還是叫上漲幅度減緩，這個(gè)詞還要推敲。

　　第五、從市場(chǎng)預(yù)期層面考察。

　　當(dāng)前大家觀望情緒嚴(yán)重，所以有時(shí)影響了成交量。

　　這是從宏觀調(diào)控的效果來(lái)看。也有的市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，按照往年市場(chǎng)行情來(lái)看，二月份市場(chǎng)一般都比較低迷，因此我們今年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣，要密切關(guān)注未來(lái)幾個(gè)月的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　保障性住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響：

　　第一、使房?jī)r(jià)總體水平拉低了。實(shí)際上沒有什么太意義。

　　第二、對(duì)普通商品房而言，由于低收入群體的分流，價(jià)格會(huì)受到影響。但是影響程度有多大，仍要看供應(yīng)中上收入、中中收入的普通商品住宅。

　　第三、對(duì)周邊項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一些影響，特別是對(duì)地段相近，比如說(shuō)郊區(qū)房?jī)r(jià)比較低的一些房子，會(huì)產(chǎn)生一些抑制作用。

　　第四、對(duì)高檔住宅價(jià)格而言，影響應(yīng)該不是很大。因?yàn)闆]有分流這方面的需求。但是也要充分重視高檔房供求關(guān)系的變化。

　　第五、短時(shí)期內(nèi)不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成影響，其影響可能會(huì)在四、五年以后顯露。

　　剛才講了我們房地產(chǎn)形勢(shì)。今年仍然是供小于求這樣的態(tài)勢(shì)。一個(gè)是總需求的總體增長(zhǎng)，這個(gè)因素很多了，就不說(shuō)了，一個(gè)是供求有限，不可能放量供應(yīng)。第三、在總體上供小于求的態(tài)勢(shì)下，要防止結(jié)構(gòu)性供大于求的現(xiàn)象。比如高檔房可能是供大于求。第四、密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，關(guān)注不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)增政策的變化對(duì)樓市的影響。通貨膨脹的壓力會(huì)粗實(shí)更嚴(yán)厲的貨幣政策出臺(tái)，資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)將首當(dāng)其沖成為調(diào)控重點(diǎn)。

　　謝謝大家！