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　　在北郊一樓盤(pán)工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治“小產(chǎn)權(quán)房”的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。小薛是這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理，而他負(fù)責(zé)的這個(gè)項(xiàng)目是利用村集體土地開(kāi)發(fā)的，正屬于被整治的類(lèi)型。原先沒(méi)有刮起“風(fēng)聲”的時(shí)候，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常不錯(cuò)，而最近一段時(shí)間幾乎沒(méi)有出單，即使有客戶(hù)上門(mén)看房，問(wèn)的問(wèn)題也比以前尖銳了很多，很不好“對(duì)付”。“看來(lái)這個(gè)月的銷(xiāo)售任務(wù)完成不了了”小薛無(wú)奈的說(shuō)。

　　其實(shí)小薛所在的樓盤(pán)還算是好的，還沒(méi)有遭到被強(qiáng)拆的命運(yùn)。而陜西亞?wèn)|房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的“學(xué)府新苑”項(xiàng)目就沒(méi)有那么幸運(yùn)，已經(jīng)被相關(guān)部門(mén)強(qiáng)令拆除。以它為典型，近日，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治“小產(chǎn)權(quán)房”的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，種種跡象表明，這次的整治有些“來(lái)真?zhèn)€”的意味。并且從全國(guó)范圍看，“小產(chǎn)權(quán)房”也成了近期關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。那么，西安的“小產(chǎn)權(quán)房”到底經(jīng)歷著怎樣的前世今生？購(gòu)買(mǎi)了房子的業(yè)主將如何面對(duì)整治？打擊風(fēng)暴來(lái)臨后，這樣的便宜房消費(fèi)者還敢購(gòu)買(mǎi)嗎？

　　西安存在上百萬(wàn)平米的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán)

　　如果按照政策的打擊標(biāo)準(zhǔn)，“學(xué)府新苑”可能還算不上最典型的一個(gè)例子，起碼從面積上它不是最大的。在西安，類(lèi)似這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”非常多。據(jù)記者調(diào)查和實(shí)地走訪(fǎng)，這種在建和在售的樓盤(pán)起碼在50個(gè)以上，這其中，既有兩三座樓的小盤(pán)，也有規(guī)模在20萬(wàn)平米以上的大社區(qū)。東郊浐灞河、長(zhǎng)安區(qū)、北郊方新村、未央湖、白家口、魚(yú)化寨、城西客運(yùn)站等區(qū)域附近，是“小產(chǎn)權(quán)房”較為集中的地方，可以說(shuō)城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類(lèi)房子最適　合的土壤。不完全統(tǒng)計(jì)，這些樓盤(pán)的總建筑面積非常驚人，達(dá)到上百萬(wàn)平方米，如果說(shuō)北京市的“小產(chǎn)權(quán)房”占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷(xiāo)售面積的話(huà)，西安可能已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)比例。

　　手續(xù)不全、配套缺乏的“小產(chǎn)權(quán)房”之所以如雨后春筍冒出并銷(xiāo)售火熱，根本且唯一的原因就是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。近幾年，西安的房屋價(jià)格持續(xù)上漲，跟商品房動(dòng)輒三四千元的價(jià)格相比，1000多元的改造房自然極具誘惑。以太華北路與紅旗東路交匯處的御居華庭為例，它的價(jià)格為1600元左右，而附近的商品房紫薇希望城價(jià)格在3500左右，高了兩倍還多。附近高山流水·幸?？燔?chē)的價(jià)格也在3000元。

　　對(duì)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)憂(yōu)是最大心病

　　對(duì)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)憂(yōu)是現(xiàn)在居住在“小產(chǎn)權(quán)房”居民的最大心病。在某小區(qū)，記者見(jiàn)到了已經(jīng)居住3年的張先生，張先生告訴記者，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候，銷(xiāo)售員的承諾是5年之內(nèi)會(huì)把房產(chǎn)證辦理下來(lái)，但現(xiàn)在3年已經(jīng)過(guò)去，卻毫無(wú)音訊。在該小區(qū)，記者走訪(fǎng)了5戶(hù)業(yè)主，大家都有象張先生同樣的擔(dān)憂(yōu)。至于房屋的質(zhì)量、社區(qū)的配套、物業(yè)管理混亂等遺憾，張先生說(shuō)，當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候，就知道不會(huì)好到那里去，畢竟價(jià)格在那里擺著，也沒(méi)有抱太大的希望，只要過(guò)得去就行。

　　一位多年從事“小產(chǎn)權(quán)房”銷(xiāo)售的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從房屋質(zhì)量、社區(qū)綠化和物業(yè)管理上看，城中村集體土地上“小產(chǎn)權(quán)房”并不全都是“豆腐渣”，也有相當(dāng)一部分做的很好，有些甚至超過(guò)了商品房。唯一的不足就是手續(xù)的不全。按照他們的經(jīng)驗(yàn)，前邊的手續(xù)越多，以后辦理房產(chǎn)證的可能性越大，前邊的手續(xù)包括相關(guān)部門(mén)“允許城中村改造的批文”等等，這些批文也是他們游說(shuō)準(zhǔn)業(yè)主的主要說(shuō)辭，如果連這個(gè)批文也沒(méi)有，想辦理房產(chǎn)證就基本沒(méi)有可能性。

　　政府會(huì)如何整治“小產(chǎn)權(quán)房”

　　西安的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題由來(lái)以久，并不僅僅是近一兩年的事情，其中包括了已經(jīng)入住、正在銷(xiāo)售、準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)三種情況。根據(jù)了解，即使最早入住的小產(chǎn)權(quán)房，至今也沒(méi)有把房產(chǎn)證辦理下來(lái)。那么，本次相關(guān)部門(mén)的整治風(fēng)暴中，將會(huì)如何直面這三種情況的小產(chǎn)權(quán)房呢？

　　被推上風(fēng)口浪尖的“學(xué)府新苑”，處于典型的準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)階段，本次風(fēng)暴中，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)將會(huì)承受最大的“風(fēng)力”，畢竟只是開(kāi)始建設(shè)，被叫停之后各方面的損失都很小，也能起到殺一儆百的效果。因此，即使有心存僥幸的買(mǎi)房者，也應(yīng)該遠(yuǎn)離這樣的房子，以免被“風(fēng)力”所傷。

　　正在銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，最近的銷(xiāo)售情況幾乎都處于停滯狀態(tài)，說(shuō)明在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和價(jià)格低廉的選擇上，買(mǎi)房人更注重風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?，F(xiàn)在西安小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量之多，固然有村集體利益驅(qū)動(dòng)的因素，更表明在以往的執(zhí)法中，相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有強(qiáng)烈的傳遞出風(fēng)險(xiǎn)很大的信號(hào)，助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)的增多，也助長(zhǎng)了買(mǎi)房人的僥幸心理。有人士建議，如果迫于土地保護(hù)的壓力拆遷這類(lèi)房子，政府也應(yīng)在拆了之后及時(shí)還原耕地，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)去自己復(fù)耕，以免出現(xiàn)又一個(gè)廢墟。再則，拆遷之前應(yīng)該凍結(jié)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金，用來(lái)補(bǔ)償已經(jīng)買(mǎi)房人的損失。

　　至于已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房會(huì)如何對(duì)待，記者接觸的業(yè)內(nèi)人士都沒(méi)有給出建設(shè)性的分析，畢竟這樣的房子不僅關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)和村集體，更關(guān)系到眾多買(mǎi)房人的利益。

　　相關(guān)鏈接：什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”的解釋歸納起來(lái)主要有三種解釋?zhuān)衔乃v的、目前面臨整治的“小產(chǎn)權(quán)房”，指的是下面的第三種。

　　第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。

　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱(chēng)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。