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“小產(chǎn)權(quán)房”一度風(fēng)靡 價格便宜是根本原因
“小產(chǎn)權(quán)房”：生命中不能承受之便宜
“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”，這樣的廣告語，對于收入不高不低但渴望擁有自家小窩的北漂一族來說，無疑極具誘惑。
被高房價催生的“小產(chǎn)權(quán)房”同時迎來了發(fā)展高潮和清查風(fēng)暴，被“小產(chǎn)權(quán)房”改變了的村莊和追逐著“小產(chǎn)權(quán)房”來到鄉(xiāng)村的城里人該何去何從？
開電動三輪車的畢師傅和他的乘客們住在同一個小區(qū)。每天，畢師傅往返于太玉園小區(qū)和輕軌“土橋”站，接送在北京市區(qū)上下班的鄰居，有時也跑跑鄰近的祥和樂園等小區(qū)。
畢師傅的這些鄰居們，下班后常常會到小區(qū)臨街的餐館吃飯喝酒，或者到蕭太后河畔跳舞、打球、遛狗。再加上歐式風(fēng)格的建筑、整齊干凈的街道，如果不是“八榮八恥”宣傳牌上的“張家灣鎮(zhèn)張灣村宣”字樣，你一定會認(rèn)為，這是中國城市中最典型的小區(qū)。
事實上，這些樓房是在畢師傅們的宅基地或其他集體用地上蓋起來的，沒有國家頒發(fā)的正式房產(chǎn)證，不能上市流轉(zhuǎn)；再換句話說，這就是目前正處于政府清查、媒體報道、民間輿論等風(fēng)暴中心的“小產(chǎn)權(quán)房”。
6月25日，第17個全國土地日，北京市國土資源局局長安家盛明確表示對“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)的調(diào)查已經(jīng)開始，確認(rèn)違法將停工停售。兩周前，建設(shè)部還對外發(fā)布了購買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險提示。
張家灣鎮(zhèn)不是首吃螃蟹的那個人，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等，共有80個左右已售、在售、在建的“小產(chǎn)權(quán)”項目，近10萬套房子，占據(jù)了北京房地產(chǎn)市場1／4的江山，價錢卻低了2／3左右，這些“小產(chǎn)權(quán)房”的存在劇烈地攪動著高速上漲的房市。
風(fēng)暴襲來，多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”售樓處關(guān)上大門，轉(zhuǎn)入地下。但除此之外，工作照做、舞照跳，甚至連太玉園原定6月30日的新一期房源的交房都照常進(jìn)行，盡管當(dāng)日一直是滂沱大雨。
和五年前一樣，在張灣村這片土地上居住的人們又一次平靜地接受了“小產(chǎn)權(quán)房”可能帶來的改變。這一次，主角是近幾年陸續(xù)買房入住的城里人。
“到農(nóng)村去”：節(jié)節(jié)攀升的房價和有限的收入，讓城里人最終選擇“到農(nóng)村去”
有限的擔(dān)憂
“我慌過一陣子，想把房子賣掉。”連篇累牘的媒體轟炸下，有一陣子吳鏘撐不住了，但打算賣時又想通了，“這么大片房子，國家不可能拆掉，而且現(xiàn)在也沒有人敢買”。
小區(qū)門口的938車站、小區(qū)圍墻、陽臺窗戶甚至房地產(chǎn)交易網(wǎng)上，隨處可見有關(guān)太玉園的賣房廣告。7月3日，南方周末記者撥通了在網(wǎng)上賣房的劉先生的電話，劉先生坦誠地告訴南方周末記者，賣房就是怕政策上有變動，因為他是投資，不像自住的人那么篤定。
相比之下，買房的王佳就比較篤定：“我只擔(dān)心未來碰到拆遷，沒法保護(hù)自己的權(quán)益。但這么一大片，短期內(nèi)也不太可能拆。”
業(yè)主口中的“這一大片”太玉園目前占地100多萬平方米，估計已入住7000人，號稱“京城最火小產(chǎn)權(quán)房”。在這一輪風(fēng)暴中，太玉園格外地為政府和媒體關(guān)注。
實際上，太玉園小區(qū)所屬的張家灣鎮(zhèn)是北京的一塊“小產(chǎn)權(quán)房”集中地。西定村的環(huán)湖小鎮(zhèn)、何各莊的月亮灣曉鎮(zhèn)、馬營村的祥和樂園、土橋村的欣橋家園，從輕軌土橋站往南方向，幾乎每兩公里就有一個小區(qū)，這些齊整的小區(qū)散落在破敗的民居和麥田當(dāng)中。
對于建設(shè)部的警示，太玉園業(yè)主晏耀斌是這么理解的：“我買的時候，后建的東區(qū)都快賣完了，近百幢房子少說也能住一萬多人。小產(chǎn)權(quán)房最怕的是蓋到一半，開發(fā)商跑了或被政府拆了，所以我當(dāng)時買的就是現(xiàn)房而不是期房，但現(xiàn)在都蓋好了、成規(guī)模了，警示也不用擔(dān)心。”
其實無須建設(shè)部的警示，每個購房者在做決定之前，都對“小產(chǎn)權(quán)房”摸得門清：沒有國家頒發(fā)的受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)證、買賣受限、拆遷更不受保護(hù)。盡管售樓小姐一直鼓吹著“城里的房子只有70年產(chǎn)權(quán)，我們的房子是永久的，你可以傳給你的子孫后代”，但買房的人都說從沒把這話當(dāng)真。
而除了口頭承諾，在太玉園小區(qū)的房屋買賣合同上，同樣黑紙白字的寫著：“乙方對房屋享有永久所有權(quán)，依法享有該房屋出租、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承等權(quán)利……乙方如產(chǎn)權(quán)狀況發(fā)生變更時應(yīng)到相應(yīng)的主管部門辦理必要手續(xù)并交納相關(guān)的費用。”
不過，不論是口頭承諾還是書面保證，購買“小產(chǎn)權(quán)”房的人大多對其不正規(guī)性心知肚明：買賣合同上只字未提土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)竟是“張家灣鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)”。但是，這一切都難以阻擋“小產(chǎn)權(quán)房”的勢如破竹。
2006年9月，晏耀斌第一次到太玉園看房，還剩下很多套可供挑選，但十五天后再去的時候，就只有三套了，這也促使他當(dāng)場交了定金。“他們賣樓的說什么寫什么并不是關(guān)鍵，風(fēng)險有多大，我其實研究很久了。”研究風(fēng)險很久的晏耀斌最終還是不顧風(fēng)險買了房子。
在農(nóng)村集體的土地上建商品房，并不是什么新鮮事。北京宋莊的畫家村、亞北的別墅區(qū)，都是在或個體自發(fā)、或開發(fā)商受利益驅(qū)動下，征用村民宅基地建造而成的。在農(nóng)村集體的土地上建商品房，最早甚至可以追溯到1990年代初。
“但2003年后，持續(xù)走高的房價才推動了‘小產(chǎn)權(quán)房’的迅速升溫，并最終引起相關(guān)部門的注意。”“我愛我家”北京公司副總經(jīng)理胡景暉介紹。“我愛我家”是北京地區(qū)一家頗有名氣的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)。
比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)
“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”，這樣的廣告語，對于收入不高不低但渴望擁有自家小窩的北漂一族來說，無疑極具誘惑。
晏耀斌就是這樣在北京城鐵列車上中招的，車廂內(nèi)鋪天蓋地的廣告看了幾天之后，他終于決定直接坐到了最后一站，再打了個小車到1.2公里外的太玉園小區(qū)，看到比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)的房子價格真的只有2400元／平方米。
這是2006年9月，當(dāng)時他已經(jīng)看了數(shù)不清的樓盤，五環(huán)以內(nèi)1萬以上的均價和有限的存款讓他只能選擇“到農(nóng)村去”。但順義、房山的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然便宜，交通卻太不方便，這使他最終走向了太玉園。
晏耀斌回憶說，當(dāng)時他已不愿意再等房價降下來了，“2005年我就打算買房，覺得價格太高可能會降，結(jié)果等到2006年不降反升”。
自從2002年到北京闖蕩以來，從事文化行業(yè)的晏耀斌從地下室到郊區(qū)豐臺，而后是到三環(huán)萬壽路，再到二環(huán)牛街，輾轉(zhuǎn)了四年之后，終于覺得漂下去不是個事。
太玉園幾乎成了這個年輕的北京白領(lǐng)的可倚賴的“稻草”，對比此前看中的五環(huán)外的一處“大產(chǎn)權(quán)房”——那可是六千多每平米的價格，城鐵以北四公里的太玉園晏耀斌覺得交通和環(huán)境并不差。讓晏耀斌印象深刻的是：“售樓小姐也很特別，別的樓盤都很熱情，這里的態(tài)度是愛買不買，但依然賣得很火。”
晏耀斌在太玉園的鄰居吳鏘買晚了四個月，每平方米價格也上去了300元，達(dá)到2700元／平米。同一時期，2公里外的正式產(chǎn)權(quán)房DBC加州小鎮(zhèn)則要5000元／平米左右。
“便宜”幾乎是所有被訪問的購房者選擇“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
在另一個小產(chǎn)權(quán)房較為聚集的北京房山區(qū)，琉璃河鎮(zhèn)上小有規(guī)模的濱水雅園現(xiàn)在售價兩千多元每平米，相鄰的竇店鎮(zhèn)上的正式產(chǎn)權(quán)房“京南花園”的二手房則要3500元／平米左右。
王佳是在太玉園租住了三年后才買的房。“各方面都習(xí)慣了，便宜、交通方便，購物還有超市班車。”王佳在建國門的一家外貿(mào)公司上班，他買房時的房價更低，那時公開銷售一千多元每平米，對村民銷售600元／平米。當(dāng)年，北京市的平均房價是4400元／平米。
劉峰(劉峰博客,劉峰新聞,劉峰說吧)也是這里的租戶，一個二居的房子每月只要800元。“等存夠了錢，我也考慮在這個小區(qū)買房。”劉峰對南方周末記者說道。大學(xué)畢業(yè)不久的劉峰從事銷售工作，還沒有打開局面，收入有限。
天色漸晚，老人和帶著小孩帶著狗的年輕夫婦都出來散步了。“除了炒房人，收入不高的年輕夫婦、把城里的房子讓給孩子住的北京老年人和外地過來享天倫之樂的老年人是這個小區(qū)的自住業(yè)主主體。”晏耀斌說。
“總有一些讓人不滿意的地方，物業(yè)服務(wù)太差；門口的保安不齊備，已經(jīng)有人家被偷過；質(zhì)量也讓人擔(dān)憂，已經(jīng)有墻裂了。”盡管有著這樣那樣的不如意，坐在自家溫暖的小沙發(fā)上，晏耀斌還是告訴南方周末記者，“我不后悔。”
消逝的村莊：這片土地，已經(jīng)是實質(zhì)上的太玉園，而不是張灣村了
是太玉園，不是張家灣
但對于張灣村及其村民來說，迅速升溫的小產(chǎn)權(quán)熱，在土地上“長出的”樓房，卻意味著更為根本的影響。
張灣村甚至張家灣鎮(zhèn)似乎從沒這么喧鬧過。盡管老一輩的人常常說起歷史：元朝時期，因運河碼頭設(shè)立于此，張家灣鎮(zhèn)是南北通衢之地，當(dāng)時是“官船客舫，駢集于此，弦唱相聞，最稱繁勝”。但是清末京津鐵路落成后，這里已經(jīng)不復(fù)為交通要道，轉(zhuǎn)以農(nóng)業(yè)為主。
不過，今天的張灣村，已經(jīng)覓不到麥子這一北方主要經(jīng)濟(jì)作物。太玉園之外，是雜草叢生的荒地。阡陌縱橫、雞鳴狗叫、蛙聲陣陣的農(nóng)村景象早已不復(fù)存在。
“太玉園的西區(qū)原來主要是生產(chǎn)用地，2001年修六環(huán)路時，政府曾征用過一部分生產(chǎn)用地取土修路，田地?zé)o法再耕種就用來舊村改造；東區(qū)原來就都是村民的宅基地。”在張灣村長大，上完大學(xué)后就留在北京城里教書的李淑霞對南方周末記者說。
和田地同時消失的是一部分村民的固有勞作。
7月2日，北京的氣溫驟然升到34度，但太玉園西區(qū)的西南角，仍有好幾處聚集起來的村民，或聊天，或打牌，或與孩子玩耍，中老年人均有。
“沒有別的事情可做。以前還能種種菜、養(yǎng)養(yǎng)豬，現(xiàn)在住樓房什么都干不了，”一位大爺搖著扇子慢吞吞地說道，“年輕人都出去打工了，我們老年人只能在家里閑坐著。當(dāng)然，干凈了，也氣派了，孩子們喜歡。”
在李淑霞小的時候，村民每人平均有七八分地，一個農(nóng)戶家大約有五六口人，就至少有兩三畝地。由于就在北京近郊，這里很快發(fā)展起了通州開發(fā)區(qū)和張家灣鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，然后又修起了六環(huán)，耕地逐漸減少，張灣村的勞動力或進(jìn)城打工，或進(jìn)開發(fā)區(qū)的工廠打工。等到以“舊村改造”名義建起太玉園并越變越大后，村里就再也無地可種。
在元代的繁華之后，大大小小的商賈再次云集到張灣村。2006年建成的臨街商鋪，不到一年已出租1／3。汽車美容店、美容院、平價大藥房、便利店，這些原來離村里人殊為遙遠(yuǎn)的城里商鋪，現(xiàn)在像變魔法似的，一周冒出一個。
最初，這里的人們以為，這場從2001年3月份開始的“舊村改造”會給村里人帶來就業(yè)機(jī)會，但顯然不是如此。
臨街商鋪幾乎都由周邊城市的人承包經(jīng)營。鴻運飯店的老板是從廊坊過來的，門面房一年租金2萬元。“村里人大部分都沒錢，也沒有這個膽量。”老板娘對此事的理解是這樣的。據(jù)記者了解，也鮮有村民買門面房。
小區(qū)門口零散擺攤賣菜的也幾乎是鄰村鎮(zhèn)的，“沒有地了，哪來的菜？”村民說。
只有每天在小區(qū)或輕軌站旁開著小汽車和電動三輪車?yán)偷膸煾?，售樓處的一些銷售員以及少量的保安和治安員，才是村民。
不過根據(jù)一篇介紹張灣村舊村改造成績的公開報道稱，舊村改造后，村委會設(shè)法安排了近1000個工作崗位，解決了村民的生活問題。2006年，張灣村被評為通州區(qū)舊村改造“文明示范村”。
但當(dāng)7月2日記者就“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)問題前往村委會請求采訪時，村支書劉國利的寶馬車剛剛呼嘯而過，而村委會主任劉春(劉春博客,劉春新聞,劉春說吧)田則在豪華辦公室內(nèi)，用“無可奉告”四個字婉拒了記者的采訪要求。
兩千多村民，四千多買房人。這片土地，已經(jīng)是實質(zhì)上的太玉園，而不是張灣村了。
“土政策”，誰獲利
當(dāng)然，離開土地住進(jìn)樓房的村民，并非老無可依。2006年村委會頒布的最新規(guī)定說，18歲以下的獨生子女，每人每年有1000元補(bǔ)助；18歲以上的村民糧食補(bǔ)助金每年1800元；而51歲以上的村民，考慮到難以再就業(yè)，每年有3600元的養(yǎng)老金。
因為之前的收入來源不同，收入水平難以精確統(tǒng)計，因此很難對村民生活的改善程度下定論。但在畢師傅看來，住樓房并不如住平房劃算。“糧食現(xiàn)在得靠買了，也沒有其他種地收入，反過來，卻要付住在樓房里的各種雜費。”畢師傅說。
據(jù)南方周末記者了解，這里的一戶人家，物業(yè)費每年支出大約在800元，水電煤氣費支出每月至少50元，即使相比最高等級的補(bǔ)助，這也是一筆不小的開銷。
最讓村民有怨言的還是當(dāng)初的拆遷補(bǔ)償措施。2001年拆遷時，正房的置換方法是1平方米置換1平方米樓房，廂房則是2平方米置換1平方米，村里補(bǔ)貼10平米，超過這個標(biāo)準(zhǔn)的則要按600元／平米自己出錢購買。在自己的宅基地上沒有建起房子的，置換房產(chǎn)時不予計算。這樣多數(shù)農(nóng)戶平均二百多平米的宅基地?fù)Q來了一套三居室的自住樓房。只有一些原來家里條件稍好的，換了兩套兩居室的，一套可用來出租。
而相鄰的馬營村拆遷改建“月亮灣小鎮(zhèn)”時，宅基地按照1000元／平米左右作價，房子按1500元／平米作價，將來小區(qū)建成村民買房的價格是1400／平米。
同屬于張家灣鎮(zhèn)的西定村，正在建設(shè)環(huán)湖小區(qū)。這里的政策是除回遷房外，還有10萬元補(bǔ)償金。
“我倒是希望國家能放開相關(guān)政策，這樣我們住得好了，也有錢做點別的。”西定村一個村民告訴南方周末記者。對于張灣村的補(bǔ)償措施，他認(rèn)為“他們建的早，村民都不懂得爭取，而且各村都有土政策”。
大多數(shù)張灣村村民當(dāng)時都接受了這個“土政策”，現(xiàn)在也不愿多作評價。但也有不“失聲”的村民。李淑霞家正是張灣村唯一的一戶拒絕拆遷的?，F(xiàn)在，李家的房子正好突出了一塊，擋住了一段太玉園小區(qū)的門口主干道——張鳳路——的輔路。
從2002年舊村改造到2006年政府?dāng)U建張鳳路，村委會都曾要求拆遷李文書的房產(chǎn)。李文書是李淑霞的父親，一家之主。
第一次村委會給的補(bǔ)償辦法是實物置換一套太玉園的三居室。但在戶主李文書看來，拆遷的法定補(bǔ)償辦法有兩類，一類是實物補(bǔ)償，一類是貨幣補(bǔ)償，李文書覺得太玉園的房子是“小產(chǎn)權(quán)”而且質(zhì)量不好，因此希望貨幣置換后買別處的房子，結(jié)果談不攏，雙方不歡而散。
時隔4年，政府要擴(kuò)建公路，要征李家的地，要求李家拆遷，李文書又發(fā)現(xiàn)開出的補(bǔ)償款明顯低于同位置、同大小的房屋的補(bǔ)償款，因此再次予以拒絕。
舊村改造早些年開始興起。根據(jù)北京市規(guī)劃，通州未來將發(fā)展成為北京的一個衛(wèi)星城。
南方周末記者沒有了解到，太玉園的建設(shè)是因為張灣村在舊村改造時缺乏集體自有資金，而主動向開發(fā)商伸出了“橄欖枝”，還是開發(fā)商看中了張灣村緊鄰北京市區(qū)和輕軌線的便利條件而找上門來，總之，二者最終走到了一起。
根據(jù)某房地產(chǎn)網(wǎng)站上太玉園的宣傳資料，其開發(fā)商為福建成龍集團(tuán)。截至發(fā)稿前，記者沒有聯(lián)系上成龍集團(tuán)。
與此相應(yīng)，根據(jù)北京市工商登記資料，2006年以來，太玉園系列公司相繼成立了——北京太玉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京太玉園物業(yè)管理公司、北京太玉園商貿(mào)有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等等。其中有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。
也就是說，未來張灣村村民的補(bǔ)償金如果不是全部，也至少有相當(dāng)部分將由這些公司產(chǎn)生的收益來支付。
在太玉園網(wǎng)頁上，對太玉園的未來有著非常宏偉的規(guī)劃。網(wǎng)頁上描述道：太玉園總規(guī)劃占地面積超過2000畝，總建筑面積240萬平方米；太玉園將集townhouse、shoppingmall、古文化街、星級酒店、低密度花園式住宅于一體。
張灣村的村民獲得的利益將占開發(fā)項目總獲利多大的比重？村民獲得的補(bǔ)償是如何確定出來的？這些補(bǔ)償是否經(jīng)過了村民的集體討論？已經(jīng)發(fā)展成為一個事實上的商品房小區(qū)的太玉園，面對國家有關(guān)部門可能出臺的清理政策，準(zhǔn)備如何應(yīng)對？
面對這些問題，張灣村村民感到非常茫然。而由于張灣村方面的婉拒，截至發(fā)稿前，南方周末記者沒有獲得這些問題的答案。
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