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美國的房貸種類很多。傳統(tǒng)上比較多的是固定利率分期付款，有15年，30年，甚至40年(是的，有金融機構為了貸款出去，是不管貸款者你幾歲退休的)。這種付款每月數(shù)目一樣，到期后連本帶利都付清了。但是因為很多人的償付能力弱，于是為了讓這些人也能貸款買房，近年比較多的是，金融機構主動調整利率分期付款，前幾年利率較低而且鎖定(比如2、5、7年等等)，但是以后的利率就會根據(jù)那時的利率情況來定。有人擔心過了這段時間以后的利率會漲。但是美國的金融銷售人員會義正詞嚴地提醒購房者，根據(jù)統(tǒng)計，美國人每7年就要換房子，所以你沒有必要鎖定7年以上的。
在用前兩種辦法讓大多數(shù)還有余錢的中產階層家庭買房之后，下一步就是輪到囊中羞澀的老百姓了。如果你沒錢，好辦。
“InterestOnly！”也就是說，貸款者開始只要付利息，不付本金，“太好了！”
如果一個人貸款50萬，30年7%固定利率，每月要$3300.如果是Interest Only，利率比如6%，每月只要$2500，省下$800.但是這個人的貸款還清就更難了。
而且?guī)啄旰?，利率肯定漲，本金也要付，月付肯定直線上揚。金融機構還是想辦法讓窮人貸款買房。就剛才那個例子，如果一個人要是$2500也付不起，“沒關系，那么你就先付$2000吧。”這好像叫做Nega-tiveEquityLoan.這下子看上去解決了窮人的買房問題，試想想，$2000就能住50萬的房子了哦！且慢，其實他的貸款總額不但沒有減少，反而急速上漲，每個月的貸款本金要增加$500以上。一年后50萬的貸款變成了50.6萬。
金融機構也好，房產經紀人也好，都想方設法讓你買房，只要你買房子，他們就有錢賺。在房價上漲的時候，你賺，我賺，大家賺。政府和媒體都跟著推波助瀾。好像買房是最好的投資，買房比租房可以省稅，房價永遠不會下跌，等等。買房是窮人變成中產階級，中產階級變成富翁的最佳途徑，是實現(xiàn)美國夢的必要條件。但是一旦房價下跌，整個鏈條上的所有個體都無法逃出，資產縮水，連鎖反應，一筆壞賬在幾個地方反映出來，財務黑洞越來越大越演越烈，最后幾乎不可收拾。
2006年、2007年，在深圳房地產市場最熱的時候，也有很多五花八門的地產貸款方式出現(xiàn)，更不要說是那些明目張膽的假按揭了。好在，貸款政策及時收緊。如今來看，提高首付以及提高第二套等更多套數(shù)的貸款要求，看上去有點不近人情。但是由減輕中國社會的整體金融風險著眼，乃是不得不發(fā)，所謂長痛不如短痛也。
陸新之 資深地產觀察家
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