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一年之際在于春，在今春第一屆房展會將要到來之際，眾多購房者也到了觀之決策之時，當然更多客戶關心的還是房價、質量和配套。暫不談樓市是否漲價，我個人意見至少說樓市近期不會降。近幾年，土地供應方式的改變，資金渠道的緊縮，宏觀政策的出臺，使原來比較混亂的房地產開發(fā)市場更加規(guī)范有序?？磥砜慈ミ€是在漲，等來等去還沒有買到合適的房子，這是眾多要購房者的置業(yè)感嘆。當2008年樓市春天到來的時刻，本人建議廣大的購房者要選擇社會責任強，資金實力雄厚，開發(fā)經驗豐富的有誠信、有良好口碑的開發(fā)企業(yè)的產品置業(yè)，真正實現(xiàn)物有所值，安居樂業(yè)。中國重型汽車集團房地產開發(fā)公司始終秉承“以人為本、誠信為先、依法開發(fā)、守法經營”的開發(fā)建設理念，和“親人服務、貼心管家”的社區(qū)服務理念，為追求優(yōu)質生活的人們提供產品保證，讓更多的業(yè)主享受到更適宜人居的和諧社區(qū)生活氛圍。作為重汽地產的品質力作，重汽·翡翠郡現(xiàn)已熱銷三千余套，僅存千余套優(yōu)質房源現(xiàn)正公開發(fā)售。
二環(huán)以內將消滅5000元以下的住宅
有關房價一直有泡沫說，這也是政府調控的一個主要原因，濟南的房價有沒有泡沫？價格走勢如何呢？筆者認為濟南屬于國內公認的慢熱型市場，房屋價格沒有經過過度炒作，其主要原因是，濟南市民在投資方面都屬于穩(wěn)健型的投資者，而房產的消費者的主要消費需求是居住而不是投資，濟南擁有兩套以上住宅的屬于少數(shù)，所以，濟南的房地產市場基本不存在泡沫。
那么，濟南房地產市場價格走勢又是如何呢，對此，商品價格的決定因素無非是供求關系、產品成本、消費能力等方面。其中：在供求關系方面，2007年濟南年底出讓土地的文號為20號，總共出讓的土地40余宗，其中主要是處理遺留問題、舊城改造、舊村改造的土地出讓行為，真正用于一級市場房地產開發(fā)的凈地也就是10余宗，超不過2000畝，因此也造成了開工量、竣工量不足的問題。從市場看，2007年新開盤的樓盤不超過10家。因此也出現(xiàn)了某些樓盤開盤當日售罄的現(xiàn)象。所以，從供求關系看，房地產處于賣方市場格局。
產品成本方面，土地成本上漲了60%以上，高新區(qū)的土地在2006年不超過150萬元/畝，2007年接近300萬元/畝，鋼材成本上升了30%，民工工資、銀行利息等也在上漲。加之隨著消費需求的成長，住宅在節(jié)能、建材、配套、景觀等方面要求都提高了，房屋的品質也同時升級。因此成本在上升。
消費能力方面，房地產消費往往是以家庭為單位買房，不能用一個人的工資收入衡量房價，同時房屋消費也是十數(shù)年或者數(shù)十年消費需求的釋放，加之銀行按揭等，一般家庭對于60萬左右住宅的承受能力還是有的，同時隨著城市化進程、改善居住條件的需求、結婚購房的需求等，濟南的房地產有著比較充足的消費能力。
綜合以上因素，筆者認為2008年濟南的房地產價格仍將維持上漲格局，二環(huán)路以內將消滅5000元以下的住宅。
利潤不是造成房價高的主因
房地產開發(fā)項目的成本決定了房價，房價由開發(fā)成本和利潤組成，開發(fā)成本包括土地成本、建安成本、前期工程費用、公共設施配套建設費、開發(fā)費用、不可預見費用等。
房地產開發(fā)項目具有一定的周期性，開發(fā)周期少則二年，多則三五年，在此期間，受市場行情及原材料成本的影響，房地產項目的變動成本一直進行動態(tài)的變化。開發(fā)商的運營成本高，但利潤并不一定高。因為以成本和利潤為基礎的房價，會受到市場行情的制約，追求高利潤必然導致較高定位的房價，如此將放慢開發(fā)商的資金回流速度，而對于開發(fā)商而言，現(xiàn)金流的意義等同于“血液”，時間成本的重要性遠高于開發(fā)成本。因此我認為，并不能簡單的將利潤評判為房價高的主因。
房價上漲的背后，其實是各類開發(fā)及建設成本的高漲，以濟南東部某區(qū)域為例，如果某個住宅項目銷售價格在6000元/平米左右，只要這塊土地不是之前就被開發(fā)商囤積下來的話，通過“招拍程序”拿地時的樓面成本一般都將超過2000元/平米，若建安成本按照2000元/平米計算，再加上其他各項開發(fā)稅費，這個項目做下來，毛利我想大家也會算的出。
我認為，對于精明的開發(fā)商，應是以“時間成本”作為衡量企業(yè)運營現(xiàn)狀的標桿，即如何在一定的利潤率的水平下，加快項目運作周期、加快資金回流速度，爭取在“時間”上降低各項變動成本的增長速度。消費者評判房價高還是不高，也不能簡單的用“開發(fā)商利潤”來衡量，也應考慮到“時間成本”的影響。
濟南的房價比較合理
我個人認為：目前濟南的房價是合理的。大概有這樣幾個理由：
第一，城市規(guī)劃與建設，這是刺激房地產市場的首要因素。濟南大面積的舊城改造方興未艾，加上明年的全運會帶來的相關配套基礎建設，這些利好因素都刺激了土地升值、環(huán)境改善、交通便捷，這也就決定了房價沒有下降的理由。
第二，供需關系，這是經濟學上價格的決定因素。房價問題雖然比較復雜，不能把房子單獨當作一種商品來看待，但供需關系對房價還是有很大影響的。濟南市人口逐年增加(2009年濟南市計劃凈增人口60萬)，家庭人均人口逐漸減少，人均居住面積不斷增大，這也決定了需求量不斷擴大。雖然很多老百姓都說房價高，事實也的確如此，但濟南700萬人口15%-20%的頂層高收入階層，也就是100-150萬人口的收入，就足以支撐房地產市場的需求。
第三，流動性過剩。錢多了，就要找一個正的回報。通貨膨脹的背景下，錢存在銀行是負利率，投資渠道一般有五種：證券、債券、房地產、期貨、外匯，發(fā)達國家，這五種是均衡發(fā)展的，但目前我國，債券、期貨、外匯，要么幾乎沒有，要么極不完善，所以，只剩下股票與房地產了，在股市前景不明朗的情況下，房地產投資無論如何調控，都不會減少。
第四，房價收入比。這其實在國際房地產研究上是一個很不成熟的理論，但一直被中國很多專家拿來說明中國房價過高。且不說與國外統(tǒng)計術語上的差別，也不說國外的統(tǒng)計是否將土地費用打入到物業(yè)稅里計算，也不說國外統(tǒng)計是否含有二手房成交價格，就說濟南，作為一個經濟強省的省會，與國內其它省會城市或大城市相比，濟南的經濟水平很高，但房價并不高，所以，雖然這幾年濟南房價一直平穩(wěn)上升，但也僅僅是在“補課”而已，目前的價格還是合理的，還有著一定的上升空間。
與房價無關的幸福
房地產行業(yè)，是一個關系國計民生的支柱行業(yè)，所謂“支柱”，就是國家沒它不行。吃穿住用行，“住”不像吃飯一樣簡單，相對來說是一個不容易實現(xiàn)的基本需求。我們常說居住改變城市。房地產企業(yè)一定要非常明晰地知道自己的所作所為，都會對這個城市的價值、區(qū)域面貌、人民生活水平等產生深深的影響。
正是因為行業(yè)的重要性，每一個開發(fā)商都要對市場有一個詳細的了解，不是說為了城市的面貌，我們都去建造高檔別墅，也不是千篇一律的經濟適用房，而是深入了解普通市民，了解他們需要什么樣的住房。因地制宜，為不同的人群建造不同的房子。
在同一個城市里，必將有各個業(yè)態(tài)的開發(fā)企業(yè)。鑫苑置業(yè)作為“民生地產、和諧地產”的踐行者，深入研究市場，鑫苑國際城市花園的規(guī)劃滿足了主流人群對置業(yè)需求的愿望。僅從價格上判斷一個小區(qū)的品質和優(yōu)劣是不全面的，更不能判斷一個城市的幸福指數(shù)。拐點也好、不拐點也罷，我們都要根據(jù)國家的法律法規(guī)，為絕大多數(shù)老百姓考慮。只有把責任時刻抗在肩上，企業(yè)才能受到民眾的支持。作為全球融資、全國發(fā)展的鑫苑(中國)，也號召更多的開發(fā)企業(yè)，在自身發(fā)展的同時，多思考業(yè)主，多思考民生、多思考和諧。
需求決定價值
濟南市商品房價格最近幾年一直保持了快速增長的勢頭，究竟什么因素在決定房價的變化和走勢？供求關系決定價格，這是經濟學上經典的普通需求規(guī)律，對于房地產市場而言也是如此。
濟南市商品房供應量近幾年逐漸呈增長之勢，但是對于購房者而言，可選擇的空間卻著實有限———兩千多人搶購幾百套房子的情形屢見不鮮；一句話，濟南市房地產市場確實是供不應求，導致房價不斷上漲。
此外，房價上漲的原因還有以下幾點：
1、商品房成本不斷上漲；土地拍賣價格、鋼筋混凝土價格、人工費用等等相比以往都出現(xiàn)了很大漲幅，成本的上漲也相應的促使了房價上漲；
2、濟南市民收入的增長；據(jù)統(tǒng)計，濟南市民2007年人均可支配收入18005.1元，名列東營之后、青島之前，居全省第二位，比2006年增長17.4%；收入的增長有效支撐了住房消費的更大需求；
3、對濟南市發(fā)展預期顯示出理性的樂觀，構成了房地產市場需求的根本支撐；濟南市2009年將舉辦第十一屆全運會，在帶動經濟增長的同時，也對房地產市場形成了更高的市場預期。
然而，房價會一直上漲嗎？上漲的空間究竟還有多大？
個人認為，在國家宏觀政策的調控之下，尤其是今年加大了住房保障計劃的實施，其他諸如經濟適用房建設等等也逐漸有了一定改善，會在一定程度上減弱房價上漲的原動力。“住房消費一般是人一生中最大的一筆消費。”在房價日益上漲的今天，一定要理性消費，根據(jù)自己的收入情況，選擇適合自己的住房。
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