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　　房地產(chǎn)最后的競爭其實是資本的競爭，你做房地產(chǎn)開發(fā)，是需要有比較長遠(yuǎn)的步驟，這樣可能會做得比較好。

　　觀點網(wǎng)：如果讓您做一個描述的話，你會怎樣描述廣州和深圳兩地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響兩地房地產(chǎn)發(fā)展的因素有那些？

　　劉蔚海：我認(rèn)為是越來越走向資本化的情況。因為市場化已經(jīng)走了很多年，房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定成熟的程度，才朝著資本市場發(fā)展，因為不只在廣州和深圳，全中國的房地產(chǎn)開發(fā)商他們都是除了產(chǎn)品的競爭，管理的競爭，或者是軟件，物業(yè)管理的競爭，還有整個生產(chǎn)鏈的競爭，在現(xiàn)今激烈的競爭環(huán)境中，不同的公司，廣州也好，深圳也好，成都也好，他們必須有一定的資本實力才可以做大規(guī)模的發(fā)展，從而獲得規(guī)模的效益。還有在不同的領(lǐng)域，比如說在硬件上，可以找更加好的或者是國際上的建筑師來做，從而提升其生產(chǎn)鏈的核心競爭力。

　　走向資本市場的公司，比如說在A股和H股上市，獲得資金之后，就可以幫公司走向更長遠(yuǎn)或者是更有戰(zhàn)略的步驟，所以你現(xiàn)在看招拍掛的地皮，有一定的資本市場來支撐的。他們會出一些在市場上一般人想象不到的價格。為什么大家會意想不到？因為他們的想法可能是三年，五年，甚至是更長遠(yuǎn)對城市的計劃。而一般私人的，純粹是民營企業(yè)，很難對開發(fā)的項目抱有過長的發(fā)展，可能是再長也會看項目的實際建造成本，銷售出去具體的價格是多少。所以我們覺得在華南地區(qū)，廣州、深圳會有越來越多的民營企業(yè)走向資本化，從資本市場獲得資金，資金的大大提高后，來獲得更多的資源來充分的投資，可能會找一些更好的顧問，更好的人才來規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展，這對整個公司的管理及提升，是必須的。

　　觀點網(wǎng)：但是您是否會覺得現(xiàn)在企業(yè)對資本的依賴，會使得資金倒過來對他們有很多限制？

　　劉蔚海：民營企業(yè)面對的問題主要是資金相當(dāng)短缺，怎么做大做好，這是民營企業(yè)的問題。但是上市公司的企業(yè)，大環(huán)境好資金有絕對的優(yōu)勢。除非大環(huán)境有很大的問題，比方說97年亞洲金融風(fēng)暴，整個行業(yè)也不光是房地產(chǎn)，各行各業(yè)也會有相對大的宏觀的影響，你看那幾年上市就慢很多了，這個回頭影響到他們獲取資金的渠道，與民營企業(yè)的比較優(yōu)勢就沒那么明顯。上市公司在不同的市場，比如說香港，或者是上海上市對公司的要求不盡一樣，比方說在香港上市的話，也有相關(guān)的公司法制約他們的行為。

　　房地產(chǎn)最后的競爭其實是資本的競爭，你做房地產(chǎn)開發(fā)，是需要有比較長遠(yuǎn)的步驟，這樣可能會做得比較好。比如說硬件的投資，怎么把生產(chǎn)鏈做得更加規(guī)范，更加合理，更加科學(xué)，這都有賴于公司的管理團(tuán)隊及外面的顧問，還有公司內(nèi)部的越來越企業(yè)化，這樣你的公司會越來越標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的東西不一定是產(chǎn)品，是管理的標(biāo)準(zhǔn)化，我們看到這樣對民營企業(yè)來說相對比較難一些，一般來講，很多事情由大老板或者是幾個人拍板，如公司要做到很大，大部分東西都是幾個人決定，就比較難。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在熱衷于IPO上市的企業(yè)，在廣深兩地的公司廣州多一些。

　　劉蔚海：深圳也有，廣州發(fā)展的時間早一些，而且廣州市場跟深圳的市場利潤率也不同，他們真正的分別在于開發(fā)商未來的遠(yuǎn)見，希望發(fā)展到到哪個境界，深圳有很多開發(fā)商私人的民營企業(yè)，已經(jīng)是很有規(guī)模，但是相對來說，我們看到廣州更多是做全國的部署，這類開發(fā)商多一些，深圳的開發(fā)商在這方面沒有廣州這么多，因為深圳市場過去幾年太好做了，價格也攀升得很厲害，居全國榜首，所以相對來講，全國發(fā)展的開發(fā)商未必有廣州這么多。所以這直接影響到在香港H股上市的需求，如你只關(guān)注廣州或者是深圳的市場，上市做IPO未必是必須的，但是你要全國發(fā)展，資金的需求就大很多，我們看到廣州在這方面之前有很多的公司，包括已經(jīng)上市的公司或者是正在上市的公司，都有這樣的發(fā)展步驟。

　　觀點網(wǎng)：很多人說關(guān)內(nèi)的地沒有了，這就迫使很多深圳的開發(fā)商走出深圳，面向全國，這時候也要求他們對資金進(jìn)一步擴(kuò)大，擴(kuò)大資金的來源和資本的累積。

　　劉蔚海：對。也有一部分走向全國的，不同的開發(fā)商是有不同的前因后果，廣州的多一些，碧桂園、雅居樂上市之前已經(jīng)有全國性發(fā)展的步驟，此外我們也做過合景，他們定位以發(fā)展"精品"并在作更廣闊區(qū)域的發(fā)展，我們現(xiàn)在手上的案子廣州有三家。深圳也有三家房地產(chǎn)企業(yè)在香港做IPO。

　　觀點網(wǎng)：想請教一個問題。超高的負(fù)債率會對上市造成影響嗎？

　　劉蔚海：能不能上市是顧問公司、交易所，還有上市委員會他們決定，但是我覺得負(fù)債率只是其中一個因素，你說負(fù)債率是低還是高，一般的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率比較低財務(wù)上穩(wěn)健比較高。但是關(guān)鍵是我們更要看它的PE，行業(yè)的發(fā)展，這個公司未來得收入，負(fù)債率高可能是一個短期現(xiàn)象，比如你要看他是否因為在該時間段沒有賣樓，為什么沒有賣？是什么原因？有很多不同的原因，近期可能有的是比較利好的原因，這個樓可能遲一點銷售，對集團(tuán)的貢獻(xiàn)更大。現(xiàn)在有的公司把銷售推遲的，有的樓該推出市場，都沒有推出來?？赡苡X得這樣對公司的盈利貢獻(xiàn)更加大。故此負(fù)債一段時間偏高，其實這個也是比較可理解的。

　　觀點網(wǎng)：廣州、深圳靠近香港城市，或者是改革開放最早的地方，一直到今天，香港的十大房地產(chǎn)開發(fā)商全部進(jìn)入內(nèi)地，您覺得香港對廣深兩地有什么影響？

　　劉蔚海：從歷史來講，最大的影響，香港對廣州深圳，在最初時有一批比較活躍于房地產(chǎn)市場的開發(fā)商，在廣州、深圳，香港的比重還是比較多，十幾年前市場開始發(fā)展時，變成了香港的一些發(fā)展商開發(fā)一些項目，他們的操作模式，經(jīng)驗，管理，運行的體制都在行業(yè)中帶來正面的影響，一般來講在該時期按香港一套成熟的模式在廣州和深圳經(jīng)營他們的項目。

　　隨著這的兩個市場的越來越成熟，我們看到香港的開發(fā)商參與可能沒有減少，但是影響是相對少了，因為這兩個市場越來越發(fā)達(dá)，越來越大，變成這兩個市場的餅大了很多，可能參與也有增加，但是對這兩個市場的影響力沒有以前這么高了。就華南地區(qū)最早面對香港人帶來什么特殊的優(yōu)勢，面對香港人早期最大得好處是做市場預(yù)售，或者是外銷房的預(yù)售，加深了港深的房地產(chǎn)發(fā)展。香港開發(fā)商的參與，其實當(dāng)時香港的產(chǎn)品還是沿用香港模式，沒有合國內(nèi)買家的要求，特別是香港的房間比較小，沒有這么多的空間。隨著市場的發(fā)展，針對某一特定市場，香港的開發(fā)商不能說是處于領(lǐng)導(dǎo)的地位。當(dāng)然全國的市場，比如說一些大公司全國的盤比較多，這關(guān)乎開發(fā)商在中國房地產(chǎn)綜合實力的比較。但是針對某一個當(dāng)?shù)厥袌霾⒉蝗菀淄瑫r處于龍頭的地位，因為不同的地方，比方說戶型的設(shè)計，生活的習(xí)慣，各方面要求比以前高很多。

　　觀點網(wǎng)：我們也看到，香港企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地做住宅還是很少，像新世界有些住宅做，但是更多公司是做商業(yè)物業(yè)，為什么他們在內(nèi)地沒有辦法做住宅這一塊呢？

　　劉蔚海：其實他們也有做住宅，不過更多的香港開發(fā)商對商業(yè)有興趣，商業(yè)如果做得好，對公司的盈利貢獻(xiàn)是更加長遠(yuǎn)的，雖然短期沒有很大的收益，但是你看到香港比較大型的開發(fā)商，他們都有大的投資物業(yè)的儲備，到了經(jīng)濟(jì)不好的時候，公司還是比較穩(wěn)健的，國內(nèi)的開發(fā)商大多數(shù)針對短期開發(fā)，短期銷售，獲得回籠，然后再投新的地塊。但是商業(yè)物業(yè)前期的要求更加高，包括前期營運階段，前期可以承受資金風(fēng)險的壓力要求更高，香港公司有上市的背景，資金的實力相對比較雄厚，在香港也有比較多的成熟經(jīng)驗，針對這方面有比較的優(yōu)勢，不同的商業(yè)、住宅也好，我們要看比較優(yōu)勢。香港開發(fā)商在商業(yè)方面，有比較大的優(yōu)勢在里面，一個是資金的穩(wěn)健性，還有他們開發(fā)的經(jīng)驗，而且他們做長期持有的物業(yè)收取一定的資金回報，而住宅業(yè)務(wù)越來越單一，國內(nèi)的開發(fā)商設(shè)計出來的產(chǎn)品不比香港的開發(fā)商遜色，甚至比香港公司更加貼近當(dāng)?shù)氐男枨?，這是比較優(yōu)勢的不同。

　　觀點網(wǎng)：就中國內(nèi)地而言，商業(yè)物業(yè)的價值或者是發(fā)展實際上是被低估的，包括現(xiàn)在的投資寫字樓也好，或者是商業(yè)寫字樓也好，這個市場沒有人們關(guān)注住宅這么高？

　　劉蔚海：對。這個沒有比住宅關(guān)注這么高很正常，因為住宅是普遍老百姓都關(guān)心的，比如你今天住100平米，可能明天想住200平米。這要求自我提升，每個人在自身消費的范圍內(nèi)，不斷的希望提升一個層次，所以普遍的百姓不關(guān)注商業(yè)物業(yè)。

　　觀點網(wǎng)：那您覺得國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資是正常水平還是價值沒有被完全挖掘？

　　劉蔚海：因為市場不斷的成長，比方說商業(yè)物業(yè)要區(qū)分，你說零售商的購物中心還是寫字樓辦公用途，一般來說都統(tǒng)稱為商業(yè)物業(yè)，寫字樓要看不同城市，地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)怎么樣，外商投資是否多，或者還有什么長遠(yuǎn)的優(yōu)勢，比方說你在北京有一個中關(guān)村是以科技為主，在浦東有國際的金融企業(yè)，包括本地的金融企業(yè)，當(dāng)浦東是輻射全國的金融總部經(jīng)濟(jì)，這也跟政府的扶持，有關(guān)的政策優(yōu)勢，在不同的時間，是開發(fā)商自己算帳，曾經(jīng)浦東也有供應(yīng)過剩，但是到它發(fā)展到一定程度，現(xiàn)在是需求大過供應(yīng)，現(xiàn)在浦東的寫字樓還沒有蓋好，預(yù)租就很多，房地產(chǎn)也是服務(wù)，服務(wù)機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張或者在市場上的需求，如果本身沒有需求，你蓋很多的寫字樓都沒有人租，這跟產(chǎn)業(yè)，甚至是城市經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢在哪里？直接影響到他對當(dāng)?shù)貙懽謽堑男枨??？偟膩碚f，中國會越來越好，不同的城市加速發(fā)展，加速發(fā)展特別是在第三產(chǎn)業(yè)中，這樣會衍生寫字樓需求的出現(xiàn)。至于某個市場短期會有供過于求，或求過于供，能承受的租金是什么樣，不同的市場不一樣。

　　觀點網(wǎng)：你覺得在廣州、深圳商業(yè)這一塊，特別是現(xiàn)在很多人不愿意投寫字樓，這一塊是什么情況？

　　劉蔚海：我們看到福田中心區(qū)比廣州珠江新城稍微成熟一點，因為時間比較早，其實珠江新城早一些，但是中間停頓了，但是我們看到需求是越來越向好，有金融和銀行企業(yè)不斷的擴(kuò)展辦公樓的面積，作為國內(nèi)的南方經(jīng)營的總部，所以在需求方面，我們覺得越來越多的擴(kuò)充可以看到。

　　廣州2010年的供應(yīng)比較大，現(xiàn)在我們短期的供應(yīng)07年也比較多，有幾棟新的寫字樓，但是基本上明年都可以完全消化，包括天河城，富力中心，天譽大廈等等，我們預(yù)期08年都能消化，09年上半年沒有新的供應(yīng)量，其實真正大的供應(yīng)量會在2010年出現(xiàn)，包括太古匯、西塔、廣東省煙草、全球通大樓，利通，還有富力集團(tuán)的項目等等，有比較大的供應(yīng)量。

　　觀點網(wǎng)：從2003年到現(xiàn)在，廣州市場這幾個月又進(jìn)入到了比較低的時期，有的人覺得是否是一個周期又開始逐步的顯現(xiàn)出來跡象，您覺得這是一個周期嗎？

　　劉蔚海：這個問題跟股市一樣的問題，您覺得股市現(xiàn)在是否完成了一個周期，這要看未來的持續(xù)性，本身市場的資金是怎么一個情況，即是有效需求有沒有購買力，現(xiàn)在對境外人士的限制比較多。比如你想多買一套房子，境外人士也有相當(dāng)大的限制，這也會對房價的上漲起到一定的穩(wěn)定作用，但是對境內(nèi)第二套房在按揭方面有限制，這也是比較直接有效的措施，直接導(dǎo)致市場人士持觀望態(tài)度。

　　股票也好，房價也好，這個價格如果市場的人相信他會漲，肯定會漲。當(dāng)市場上大部分人覺得他會跌，就會跌的。因為每個人受想法控制它的行為，這個比較哲學(xué)一點，但是其實差不多是這樣。資本市場的股票也是一樣，你覺得現(xiàn)在很高，是否已經(jīng)到頂?shù)?，沒有人可以給你答案，我們也不是神仙，市場上的大部分人是怎么認(rèn)為，這些起到一些作用，但市場上大部分的人不是很理性，他們覺得不停的往上漲，他們沒有想過什么時候這個漲會停，或者是倒頭跌，政府在不斷的往上漲的時候做穩(wěn)定的措施，讓市場軟著陸，把房價穩(wěn)定，等市場消費力再追上來，房價合理地按GDP的增長而增長，這樣就比較理性。

　　我們看到今年的房價增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長，其實是有一些泡沫。

　　觀點網(wǎng)：您的判斷現(xiàn)在的市場狀況能夠持續(xù)多久，在這樣的市場之后，您認(rèn)為是繼續(xù)往上漲還是進(jìn)入下降或者是什么狀況？

　　劉蔚海：比較平穩(wěn)的狀況為主。我個人覺得漲得比較急一點，之前幾個月的時間漲得厲害，到了一定的程度，成交開始少了，證明市場上很多人是觀望，買家是比較觀望，購買力其是還在的，問題是個別的產(chǎn)品價格比較穩(wěn)一點，有的產(chǎn)品價格跌一點促進(jìn)銷售，這可能也是小的調(diào)整，你說持續(xù)多久，不同的項目價格方面有不同的反應(yīng)，有的項目他們不調(diào)整也有，價格就放在這里，把銷售周期賣長一點，有的公司想銷售，會把價格調(diào)低，刺激消費，所謂"跌市"，應(yīng)該是很短的時間做大的調(diào)整，現(xiàn)在我們覺得是微調(diào)的調(diào)整。

　　觀點網(wǎng)：這一次的放貸新政，或者是這兩個月的情況我們關(guān)注是住宅，而商業(yè)物業(yè)會受到波及嗎？

　　劉蔚海：沒有太大的影響，商業(yè)物業(yè)有幾種，如果做主流的商業(yè)購物，基本是開發(fā)商自己投資性的物業(yè)，收租的話，資金沒有負(fù)面的影響，你看到一個城市在某一個時期，股票或者是房地產(chǎn)特別好，商業(yè)物業(yè)的需求特別大，因為這是互相刺激的各個行業(yè)，租金高了，同時消費力也會相對較高，但一般來講，租金調(diào)整會有滯后。如果市場不好的時候，租約都沒有到期，不可能調(diào)整，但也會發(fā)生提前結(jié)業(yè)的情況。

　　像香港最高的寫字樓，市場最差的時候租出去，有的到現(xiàn)在還沒有約滿，新的寫字樓推出市場后，招租跟原來的簽約差10倍，故時間段對整個商業(yè)物業(yè)的表現(xiàn)帶來影響。

　　觀點網(wǎng)：今年這種金融調(diào)控銀根緊縮，對開發(fā)商特別是沒有上市，融資渠道比較單一的開發(fā)商而言，可能影響是非常大的，導(dǎo)致他們不管是拿地都有影響？

　　劉蔚海：其實這樣會更加規(guī)范化，投資的門檻如果太低，太多人進(jìn)入這個市場做開發(fā)商，其實不一定是最好的事情，比較成熟的市場房地產(chǎn)比較規(guī)范一點，也會有一定的原因在里面。除大型的幾個開發(fā)商外，有中型的開發(fā)商，他們即便是中型的開發(fā)商，比如說香港也有一些上市公司操作房地產(chǎn)這些行業(yè)，民營企業(yè)做這些會越來越難，資金的需求，他們方方面面的競爭力比較難跟大財團(tuán)競爭。

　　觀點網(wǎng)：您認(rèn)為會形成寡頭的局面？

　　劉蔚海：如果有資本市場肯定有這樣的結(jié)果，問題是什么時候到這個結(jié)果。你就是看美國比較發(fā)達(dá)地方，開發(fā)商數(shù)目不多，商務(wù)的競爭令利潤越來越低，反而沒有一定的限制，太多人做開發(fā)，可能市場不會這么規(guī)范。

　　觀點網(wǎng)：您剛剛說到競爭，或者是淘汰會讓房價高，因為他有資金投入，使得房價一直攀升？

　　劉蔚海：這也不一定，開發(fā)商對利潤的要求，我認(rèn)為通過資本市場的運作，他們對回報，利潤的要求，相對與以前會低的，民營企業(yè)的要求可能會高得多。因為他賺的每一塊錢都是自己持有的。這個行為是不一樣的，但是你說會不會幾個開發(fā)商可以壟斷到房價，個別市場也不一樣，個別市場政府推地的方法，怎么推出地皮，對價格的要求都有影響，每一個項目，每一個開發(fā)商，他特定的情況，開發(fā)商都會算一個帳，因為這有相對的競爭，比方說同類的開發(fā)商在差不多的地理位置開發(fā)相類似的項目，總不能比旁邊的價格有很大的距離，也是有市場競爭的機(jī)制來制約房價的上漲。