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　　“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”，不論拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)，樓市下一步又將走向何方，總而言之，目前成交量的進(jìn)一步萎縮，土地市場(chǎng)的頻頻流拍，不得不令各路人馬重新審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整策略。

　　N福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠博士李紹志劉彥

　　海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言：

　　去年年底，對(duì)拐點(diǎn)論的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。有人說(shuō)房市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，有價(jià)無(wú)市正是價(jià)格下跌的先兆，也有人認(rèn)為由于房市的剛性需求以及土地的稀缺性必將維持房?jī)r(jià)的上漲，不過(guò)漲幅將趨緩，更有甚者則直接否認(rèn)樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)，表示目前樓市只是處于一個(gè)蟄伏期，下一輪的增長(zhǎng)也已在秘密地醞釀之中。“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”，不論拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)，樓市下一步又將走向何方，總而言之，目前成交量的進(jìn)一步萎縮，土地市場(chǎng)的頻頻流拍，不得不令各路人馬重新審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整策略。對(duì)于當(dāng)前的狀況，金融部門對(duì)房地產(chǎn)的重要作用已經(jīng)日趨凸顯，伴隨著年初相對(duì)寬松的信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的再一次回暖或許也已悄悄地向我們走來(lái)。

　　[指數(shù)動(dòng)態(tài)]2月穩(wěn)步前行

　　如圖一所示，福房指數(shù)自2004年以來(lái)就保持著一個(gè)緩慢增長(zhǎng)的勢(shì)頭，而本月指數(shù)也恰恰迎合了這種趨勢(shì)。如表一所示，本月福房指數(shù)為138.04，與去年同期相比上漲7.16%，但是較上個(gè)月的137.28，月漲幅僅為0.55%(注：上月漲幅為1.58%)。從以上這些數(shù)據(jù)，或許我們可以看出此次國(guó)家宏觀調(diào)控的力度與前兩年相比已經(jīng)不可同日而語(yǔ)，在2007年多個(gè)政策的輪番轟炸下，金融與稅收相結(jié)合的“組合拳”已初顯威力。

　　[量?jī)r(jià)角逐]成交量“低潮”再現(xiàn)

　　2007年8月，福州一手住宅市場(chǎng)交易量高達(dá)38.54萬(wàn)平方米，也因此登上了當(dāng)年銷售排行榜第一的寶座，但同年11月，告別酷暑，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了近些年來(lái)的第一個(gè)“寒冬”，成交量一下子從上月的29.97萬(wàn)平方米迅速萎縮為15.54萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”也油然而生。此后幾個(gè)月內(nèi)福州住宅市場(chǎng)成交量也是“節(jié)節(jié)敗退”，直到本月住宅交易量

　　依舊難以回升，交易量?jī)H為11.75萬(wàn)平方米，是近兩三年以來(lái)僅次于2007年7月的又一低谷。

　　與交易量相對(duì)應(yīng)的交易金額也是難以擺脫去年11月的陰影，本月住宅成交總額為87003萬(wàn)元，與上月相比，成交金額在原本較低水平的基礎(chǔ)上進(jìn)一步減少了19.38%。

　　盡管去年11月的“寒流”讓房地產(chǎn)市場(chǎng)患上了至今無(wú)法康復(fù)“重感冒”，但頑強(qiáng)的均價(jià)卻不為所動(dòng)。如表三所示，在最近的四個(gè)月里，只有上個(gè)月，均價(jià)從去年12月的7603元/平方米下降為6877元/平方米，其他三個(gè)月依舊保持著一定的增長(zhǎng)。本月住宅均價(jià)從上月的6877元/平方米上升到7405元/平方米，絕對(duì)值上升528元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.7%。

　　從以上的數(shù)據(jù)分析可知，目前住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)依舊令人堪憂，高價(jià)房供應(yīng)偏多，而中低價(jià)位的住宅卻難有進(jìn)展，均價(jià)也因此高位運(yùn)行。另外，國(guó)家宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步吃緊，央行6次加息10次提高存款準(zhǔn)備金率以及一系列的政策表明，國(guó)家力在安撫民生，穩(wěn)定房?jī)r(jià)?；趯?duì)宏觀政策的把握，消費(fèi)者購(gòu)房意愿銳減，觀望態(tài)度蔚然成風(fēng)。有價(jià)無(wú)市的局面到底能夠維持多久，住宅市場(chǎng)何時(shí)又能打破僵局，對(duì)此我們將繼續(xù)拭目以待！

　　[產(chǎn)品聚焦]

　　中戶型穩(wěn)中求勝

　　如表三所示，本月均價(jià)6000元/平方米以下價(jià)位的商品房成交僅為183套，與上個(gè)月的大幅上漲形成鮮明的對(duì)比，成交面積也從上月6.58萬(wàn)平方米直線下降至本月的1.81萬(wàn)平方米，降幅高達(dá)72.49%，在總成交面積中所占的比例更是從原來(lái)的42%下滑到15%?；蛟S是巧合，與之相去甚遠(yuǎn)的高價(jià)房，上個(gè)月成交量增加83套后，本月卻大幅回落，不僅成交面積下跌25.14%，而且在比例的搶占中也是再度失手，成交量比例從上月的24%下降為不容樂(lè)觀的11%。此消彼長(zhǎng)，均價(jià)6000～8000元/平方米的中低價(jià)房源一時(shí)成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，其銷售套數(shù)從上月的310套飛漲到本月的639套，在成交金額、成交面積所占比例的大比拼中也是獨(dú)占鰲頭，分別占到57%和61%的大份額。

　　如表四所示，面積120m2～150m2的商品住宅在其他各戶型劇烈震蕩的過(guò)程中，似乎打上了鎮(zhèn)靜劑，無(wú)論是成交套數(shù)，還是成交面積基本都維持不變，但與此不同的是，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在總量中所占的比例都有了5%以上的提高。當(dāng)然，造成這種現(xiàn)象的主要原因無(wú)非是作為參考系的總成交數(shù)量和總成交金額分別下降了27.35%、20.49%。180m2以上的大戶型成交量繼續(xù)走低，成交套數(shù)也與兩個(gè)月前的100套相去甚遠(yuǎn)。

　　別墅“漲聲”不再

　　如圖三所示，盡管交易量跌宕起伏，別墅價(jià)格還是一路“漲聲”不斷，直到本月“房地產(chǎn)業(yè)的寒冬”才將長(zhǎng)達(dá)半年的“別墅熱”冷卻下來(lái)。如表五所示，本月別墅均價(jià)從上月的12393元/平方米下滑至9542元/平方米，而降價(jià)的同時(shí)成交量更是不甘示弱地從上月的5528平方米直線下滑至當(dāng)前2191平方米，跌幅高達(dá)60.37%。這似乎也給半年以來(lái)的“別墅熱”畫(huà)上了句號(hào)。

　　[置業(yè)分析]住宅物業(yè)占主導(dǎo)

　　住宅物業(yè)在福州市的物業(yè)市場(chǎng)上，無(wú)論是交易金額，還是交易量都是“出盡風(fēng)頭”，從圖中可以清晰地看到住宅物業(yè)的“藍(lán)圖”已經(jīng)占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的大半江山。如圖四、五顯示住宅市場(chǎng)分別占據(jù)了全市物業(yè)交易金額的83%以及全市物業(yè)交易數(shù)量的81%。據(jù)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，住宅物業(yè)一般只占整個(gè)市場(chǎng)份額的60%～70%左右，這不難說(shuō)明目前我市住宅市場(chǎng)依舊處在一個(gè)過(guò)熱的階段，住宅產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也已在不遠(yuǎn)的前方向我們招手。

　　如圖四、五所示，商業(yè)店面和寫(xiě)字樓交易金額之和僅占交易總額的10%，而交易量更是少之又少，僅占交易量總額的6%。是什么原因?qū)е逻@種局面呢？目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持著一個(gè)相對(duì)快速的增長(zhǎng)速度，據(jù)有關(guān)專家解釋，我國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展二元化的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，而制造業(yè)、工商業(yè)等其他行業(yè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上其發(fā)展速度，從而導(dǎo)致了這種物業(yè)發(fā)展的高度不平衡。

　　[板塊解讀]板塊起伏中的閃亮金山

　　如表七所示，本月倉(cāng)山、西區(qū)、五四北三大板塊均價(jià)大幅抬高(注：由于住宅的不同質(zhì)性，不能用均價(jià)說(shuō)明房?jī)r(jià)的漲跌)，就是三者中變化幅度最小的五四北板塊交易均價(jià)也從上月的4508元/平方米抬升到本月的6993元/平方米，幅度達(dá)55.12%，在各板塊的共同作用下，全市商品住宅均價(jià)從上月的6877元/平方米回升到本月的7405元/平方米。當(dāng)然，這只是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題在市場(chǎng)上的一種體現(xiàn)，并不能反映房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性的走向。與此同時(shí)，11.85萬(wàn)平方米的低成交量也給冷清的交易市場(chǎng)再次敲響了警鐘。就目前而言，雖然總體形勢(shì)十分嚴(yán)峻，但局部地區(qū)的“星星之火”卻依舊閃亮。

　　作為福州房地產(chǎn)發(fā)展最迅速，新房最為密集的區(qū)域，近幾年來(lái)金山“異軍突起”，房產(chǎn)公司紛紛進(jìn)駐，各色的樓盤(pán)也是層出不窮，在競(jìng)爭(zhēng)中品質(zhì)得到不斷提升。從2007年2月至今，金山地區(qū)價(jià)格指數(shù)平均月漲幅1.76%，位居各板塊之首，顯然，這與0.74%的福房?jī)r(jià)格平均月漲幅相比也是處于先進(jìn)水平的。不僅如此，與一年前比較，我們更是能清楚地看出金山板塊在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上一路領(lǐng)先，平均月漲幅1.76%，就是零頭也足以抗衡福房?jī)r(jià)格的平均月漲幅。同時(shí)，與去年同期相比，金山板塊價(jià)格大幅上漲19.35%。這也從側(cè)面表明了金山的價(jià)值已經(jīng)得到認(rèn)可，潛力的挖掘也正如火如荼地進(jìn)行。

　　[成交排行]局部熱點(diǎn)凸顯

　　盡管整體成交低迷，但是一些樓盤(pán)的閃亮登場(chǎng)，給市場(chǎng)帶來(lái)了局部熱點(diǎn)。東方名城是繼上個(gè)月西園西一區(qū)登上榜眼寶座后的又一東區(qū)新貴，它憑借32933萬(wàn)元的成交金額、46851平方米的成交面積以及355的成交套數(shù)以絕對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)一舉拿下了本月成交排行的“掌門人”之位。新老交替之際，“前任掌門”融僑·觀邸在享受完“老大”待遇后也是退位讓賢，在本月的角逐中其憑借上個(gè)月的余威拿下“第三把交椅”。龍盤(pán)虎踞，“自古以來(lái)”金山地區(qū)都是名樓輩出，從本月的“全明星”排行榜可以看出，在僅有的十二席中，“金山英雄”占據(jù)了五個(gè)席位，入圍的有福晟·錢隆金山、融僑·觀邸、世歐·彼岸城、江南水都·心巢以及正祥·一品新筑。在此次的排名爭(zhēng)奪中，“市區(qū)豪門”也是不甘落后，日出印象、金尊名都、天俊·緹香水岸在本次的較量中分別名列第五、第七和第十。在各個(gè)位置都“名花有主”的同時(shí)，西區(qū)的仁文·大儒世家、倉(cāng)山的金輝·萊茵城二期、五四北的三木·家天下也是各盡其職。

　　[土地市場(chǎng)]福廈土地連連流拍

　　2008年1月5日，福州三幅城區(qū)土地兩幅宣告流標(biāo)。此三幅宗地原計(jì)劃于2007年12月25日出讓，但由于報(bào)名人數(shù)不足，轉(zhuǎn)為掛牌，最后在春寒中兩幅土地還是難逃流標(biāo)的噩運(yùn)，而且成交的唯一地塊也只是略高于起拍價(jià)以6.85億被某房產(chǎn)公司購(gòu)得。

　　新年新“氣象”，廈門土地市場(chǎng)在開(kāi)春之際也迎來(lái)“有史以來(lái)最冷的土地出讓會(huì)”，位于廈門市同安區(qū)的九幅宗地全部以流標(biāo)告終。當(dāng)然，這股寒流也不是一時(shí)興起的空穴來(lái)風(fēng)，在遭遇流標(biāo)后，相關(guān)部門將原本流標(biāo)的兩塊宗地“以大化小”整合成九幅小地塊繼續(xù)參加競(jìng)拍，但最終結(jié)果還是差強(qiáng)人意。

　　實(shí)際上，據(jù)資料顯示，年關(guān)以來(lái)不僅僅是福州、廈門兩地，甚至連北京、深圳、南京等一線城市也頻頻出現(xiàn)流標(biāo)，全國(guó)性的土地市場(chǎng)低迷似乎已在不知不覺(jué)中蔓延開(kāi)來(lái)。

　　地價(jià)為樓市風(fēng)向標(biāo)

　　“巧婦難為無(wú)米之炊”，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要源泉，土地市場(chǎng)為何會(huì)如此冷清呢？以下對(duì)此做簡(jiǎn)要分析：

　　首先，開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)走勢(shì)信心不足。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本最大的部分，成交地價(jià)的高低及土地拍賣的冷熱，一直是樓市和房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)的冷清和成交地價(jià)的大幅下滑，很大程度上反映了開(kāi)發(fā)商目前面臨的政策和市場(chǎng)困境。因此開(kāi)發(fā)商也在拿地與否的問(wèn)題上舉棋不定。

　　其次，宏調(diào)政策的影響。2007年10月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地

　　使用權(quán)證書(shū)。土地新政無(wú)疑大大增加了開(kāi)發(fā)商的融資成本，加之房貸新政策開(kāi)始執(zhí)行，土地頻遭“流拍”厄運(yùn)也可以說(shuō)得上是近期市場(chǎng)的正常反應(yīng)。

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)有著“雞生蛋，蛋生雞”的緊密聯(lián)系，地價(jià)的絲毫上漲都將從成本的角度一點(diǎn)一滴體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲上，而與此相對(duì)的，房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)導(dǎo)致土地需求的進(jìn)一步增加，因此不難看出房?jī)r(jià)的上升在土地的交易中扮演著拉動(dòng)需求，進(jìn)而促進(jìn)地價(jià)上漲的重要角色。目前，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的低位運(yùn)行，有價(jià)無(wú)市的局面遲遲難以攻破，價(jià)格的下跌也在一些地市屢見(jiàn)不鮮，所以從需求角度來(lái)講土地的流拍似乎也是意料之中。

　　[點(diǎn)評(píng)]

　　土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌，“面粉”貴過(guò)“面包”，怪相頻出，加之頻頻流拍的地產(chǎn)“硝煙”，土地市場(chǎng)的一時(shí)低迷已經(jīng)在所難免；“投資過(guò)熱”，就目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀判斷，進(jìn)一步緊縮房產(chǎn)信貸，再一次提高銀行貸款利息率似乎也已“勢(shì)在必行”。因此，縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)土地與金融兩大影響因素，短期內(nèi)的復(fù)蘇也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前面臨的最大挑戰(zhàn)。政府將如何破解土地難題，銀行的信貸政策是否又可以支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的增長(zhǎng)，對(duì)此我們將密切關(guān)注！